Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец с пояснениями

Образец договора аренды квартиры между физическими лицами приведён ниже целиком, с полями в квадратных скобках для вашей квартиры. По Гражданскому кодексу это договор найма жилого помещения (глава 35), нотариус ему не нужен. Защитит ли он собственника, зависит от двух условий: заполнены ли пять разделов, которые в скачанных бланках нередко остаются пустыми, и подписаны ли приложения в день подписания договора.

Когда подписание назначено на ближайшие дни, начните с пунктов 5.2, 9.1 и 9.3: перечень удержаний из залога, акт о повреждении с фотографиями и процент неустойки. В бланке, по которому квартиру сдали в марте 2025 года (из практики The·Rent), не было даже неустойки, и после двух месяцев найма пол и мебель восстанавливали на 340 000 ₽ за счёт собственника.

Образец защищает, если заполнены пять разделов

Бланк с пустыми скобками юридически остаётся договором, но в споре помогает только то, что в нём записано. Пять мест решают исход типичных конфликтов при выезде жильца:

• пункт 1.3 и раздел 2: кто живёт в квартире постоянно и какие правила о проживающих включены в краткосрочный договор;
• раздел 5: сумма залога и закрытый перечень случаев, когда из него удерживают деньги;
• раздел 9: акт о повреждении и процент неустойки за просрочку оплаты;
• раздел 12: мессенджер и почта, на которые уходят уведомления, и момент, когда сообщение считается полученным;
• приложения 1–4: опись, акт с показаниями счётчиков, копии паспортов и выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), согласия.

Остальные разделы закон во многом заполняет сам, когда договор молчит. Эти пять он не заполнит, и без них собственнику остаётся спорить перепиской.

Что должно быть в простом договоре аренды квартиры

Простой договор аренды квартиры между гражданами держится на восьми блоках: стороны с паспортными данными и список проживающих, квартира с адресом и кадастровым номером, срок датами, плата с днём оплаты и раскладкой коммунальных счетов, залог, ответственность за ущерб и просрочку, порядок уведомлений, приложения. Обязательны по закону письменная форма и описание квартиры (ст. 674 и 432 ГК РФ), остальные блоки дают собственнику доказательства в споре.

Комплект документов на день заселения

Договор работает в комплекте из пяти документов, и у каждого свой автор подписи. Состав приложений повторяет порядок The·Rent для договора найма: опись с фото, акт приёма-передачи с показаниями счётчиков, копии паспортов.

Собственник готовит заранее выписку из ЕГРН и, если квартира в общей собственности или куплена в браке, письменное согласие второго собственника или супруга: это приложения 3 и 4, и подписывают их не стороны договора, а те, кто даёт согласие. Жилец приносит паспорт и называет всех, кто будет жить с ним. Опись и акт заполняют вдвоём во время обхода квартиры, и только после их подписания собственник передаёт ключи.

Деньги идут двумя переводами с разным назначением: плата за первый месяц отдельно от залога. Когда квартиру сдают через The·Rent, договор с защитными пунктами, опись с фото и акт готовят под конкретную квартиру, а образец ниже повторяет ту же структуру в общем виде.

Текст договора найма квартиры: шапка и разделы 1–4

В тексте образца стороны названы юридическими терминами: наймодатель (собственник) и наниматель (жилец). В пояснениях курсивом используются обычные слова. Логика каждого условия разобрана в статье о том, какие пункты договора защищают собственника; здесь под каждым разделом только короткая причина, зачем он нужен. Образец рассчитан на жильца-гражданина; если квартиру снимает организация, сначала прочитайте, какой договор выбрать: наём или аренду.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ)

г. [Москва], [число, месяц] 2026 г.

[Фамилия, имя, отчество], [дата рождения], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения], зарегистрирован(а) по адресу: [адрес], собственник квартиры, право собственности на которую зарегистрировано в ЕГРН за № [номер записи] (выписка от [дата]), именуемый(ая) далее Наймодатель, и [фамилия, имя, отчество], [дата рождения], паспорт [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрирован(а) по адресу: [адрес], телефон [номер], именуемый(ая) далее Наниматель, договорились о следующем.

Зачем пункт: номер записи и дата выписки показывают жильцу, что договор подписывает именно собственник. Если собственников несколько, в шапку вписывают каждого или их представителя с реквизитами доверенности.

1. Предмет договора

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания квартиру по адресу: [город, улица, дом, корпус, квартира], кадастровый номер [номер], общая площадь [] кв. м, количество комнат [].

1.2. Состояние квартиры, сантехники, окон и дверей описано в акте приёма-передачи (Приложение 2). Вещи, включая мебель и технику, перечислены в описи имущества (Приложение 1).

1.3. Вместе с Нанимателем в квартире постоянно проживают: [фамилия, имя, отчество, год рождения каждого]. Других граждан для постоянного проживания Наниматель вселяет только с письменного согласия Наймодателя, за исключением своих несовершеннолетних детей.

Зачем пункт: без описания квартиры договор не считается заключённым, предмет относится к существенным условиям (ст. 432 и 673 ГК РФ). Список в пункте 1.3 определяет, за чьи поступки отвечает жилец, а оговорка о детях повторяет ст. 679: запрет на вселение несовершеннолетних детей жильца в договоре всё равно не сработает.

2. Срок

2.1. Договор заключён на срок с [дата] по [дата] включительно.

2.2. Стороны договорились, что к договору применяются пункт 2 статьи 677, статьи 680 и 685 Гражданского кодекса РФ.

2.3. Продление договора оформляется дополнительным соглашением или новым договором, подписанным сторонами до окончания срока.

Зачем пункт: в договоре на срок до года ГК не применяет правила о списке проживающих, временных жильцах и поднайме, пока договор сам их не включит (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Пункт 2.2 возвращает собственнику контроль над тем, кто живёт в квартире, и при этом не включает ст. 684 о преимущественном праве жильца на продление.

3. Плата и порядок расчётов

3.1. Плата за пользование квартирой составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей в месяц.

3.2. Плату за первый месяц Наниматель вносит в день подписания договора. Плату за каждый следующий месяц Наниматель вносит не позднее [число] числа текущего месяца.

3.3. Плата перечисляется на счёт Наймодателя [реквизиты или номер телефона для перевода] с назначением платежа «плата по договору найма от [дата] за [месяц]». Наличный расчёт допускается только под расписку Наймодателя.

3.4. Размер платы может быть пересмотрен не чаще одного раза в 12 месяцев. О новом размере Наймодатель письменно уведомляет Нанимателя не позднее чем за [30 / 60] дней. Если Наниматель с новым размером не согласен, стороны расторгают договор по соглашению с даты, с которой должен был действовать новый размер.

Зачем пункт: ст. 682 ГК РФ не даёт менять плату в одностороннем порядке, если такой случай не предусмотрен законом или договором, поэтому право на пересмотр появляется только из пункта 3.4. Назначение платежа превращает банковскую выписку в доказательство оплаты.

4. Коммунальные и другие платежи

4.1. Наниматель оплачивает: [электроэнергию и воду по показаниям счётчиков, интернет, домофон].

4.2. Наймодатель оплачивает: [взнос на капитальный ремонт, плату за содержание жилого помещения, отопление].

4.3. Наниматель пересылает Наймодателю подтверждение оплаты своих счетов в течение [__] дней после оплаты.

4.4. Показания всех счётчиков на день передачи квартиры и на день её возврата записываются в акт.

Зачем пункт: если договор молчит, коммунальные платежи вносит жилец (ст. 678 ГК РФ), но квитанция содержит строки, которые жильцу платить незачем. Построчная раскладка снимает спор с первой же квитанции.

Текст договора: разделы 5–9

5. Обеспечительный платёж

5.1. В день подписания договора Наниматель вносит обеспечительный платёж в размере [сумма] рублей отдельным переводом с назначением «обеспечительный платёж по договору найма от [дата]».

5.2. Из обеспечительного платежа Наймодатель вправе зачесть: долг по плате за пользование квартирой; неоплаченные Нанимателем коммунальные платежи за период проживания; стоимость устранения повреждений, которые выявлены при сравнении акта возврата с описью и актом передачи; неустойку по разделу 9; стоимость замены невозвращённых ключей и пропусков.

5.3. О каждом зачёте Наймодатель сообщает Нанимателю с расчётом и копиями документов (чек, смета, счёт). Если зачёт произведён во время действия договора, Наниматель восполняет обеспечительный платёж до прежней суммы в течение [__] дней.

5.4. Остаток обеспечительного платежа возвращается Нанимателю в течение [__] дней после подписания акта возврата квартиры. Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются.

5.5. Использовать обеспечительный платёж вместо платы за последний месяц Наниматель может только по отдельному письменному соглашению с Наймодателем.

Зачем пункт: залог (в договоре обеспечительный платёж, в быту депозит) по ст. 381.1 ГК РФ удерживают только по основаниям, которые договор перечислил, поэтому в пункте 5.2 их пять и каждое привязано к документу. Пункт 5.3 о довнесении держит сумму залога целой до конца срока, если удержание случилось в середине найма. Размер залога выбирают по правилам из статьи о залоге при сдаче квартиры.

6. Обязанности Наймодателя

6.1. Передать Нанимателю квартиру [дата] по акту приёма-передачи свободной от вещей других лиц и пригодной для проживания.

6.2. Производить капитальный ремонт квартиры и за свой счёт устранять неисправности, возникшие не по вине Нанимателя и проживающих с ним граждан, в том числе неисправности следующей техники: [холодильник, стиральная машина, водонагреватель].

6.3. Сообщить Нанимателю о смене собственника квартиры и о реквизитах для оплаты в течение [__] дней после регистрации перехода права.

Зачем пункт: передать свободную пригодную квартиру и делать капитальный ремонт закон и так поручает собственнику (ст. 676 и 681 ГК РФ). Перечень техники в пункте 6.2 заранее решает, кто платит за ремонт стиральной машины.

7. Обязанности Нанимателя и правила проживания

7.1. Использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность квартиры и имущества по описи, не выполнять переустройство и перепланировку.

7.2. Своими силами и за свой счёт выполнять текущий ремонт и устранять повреждения, возникшие по вине Нанимателя, проживающих с ним граждан и его гостей.

7.3. Животные: [содержание животных запрещено / разрешено содержание: вид, порода, количество]. Курение в квартире и на балконе [запрещено].

7.4. О вселении временных жильцов Наниматель заранее уведомляет Наймодателя (статья 680 ГК РФ). Передать квартиру или комнату в поднаём Наниматель может, только получив письменное согласие Наймодателя; посуточная и почасовая сдача квартиры третьим лицам запрещена.

Зачем пункт: правила о временных жильцах и поднайме действуют в краткосрочном договоре благодаря пункту 2.2, а посуточную сдачу пункт 7.4 запрещает по решению собственника: краткосрочный наём закон разрешает (ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК РФ), недопустимы только гостиничные услуги (ч. 3 ст. 17). Условия описывают поведение в квартире и не касаются личности жильца.

8. Осмотр квартиры

8.1. Наймодатель осматривает квартиру не чаще [одного раза в месяц] в согласованное с Нанимателем время, предупредив его не позднее чем за [24 часа] способом из раздела 12.

8.2. При аварии Наниматель по первому сообщению обеспечивает доступ в квартиру Наймодателю и аварийным службам.

Зачем пункт: входить в жилище против воли проживающих запрещает ст. 25 Конституции РФ, поэтому осмотр описан как согласованный порядок без права прийти в любой момент.

9. Ответственность сторон

9.1. Повреждения квартиры и имущества фиксируются актом с фотографиями, который подписывают обе стороны. Если Наниматель отказывается подписать акт, Наймодатель отмечает отказ в акте.

9.2. Наниматель возмещает стоимость устранения повреждений по смете или чеку в течение [__] дней после получения расчёта либо соглашается на зачёт этой суммы из обеспечительного платежа по пункту 5.2.

9.3. За просрочку внесения платы Наниматель уплачивает неустойку в размере [например, 0,1–0,5]% от месячной платы за каждый день просрочки.

Зачем пункт: соглашение о неустойке действительно только в письменной форме (ст. 331 ГК РФ), поэтому процент вписывают в сам договор, а диапазон в скобках служит примером условия, а не нормой. Акт из пункта 9.1 нужен для удержания по пункту 5.2, и вместе эти два раздела закрывают выезд вроде описанного в начале.

Текст договора: разделы 10–12, приложения и подписи

10. Расторжение договора

10.1. Наниматель с согласия постоянно проживающих с ним граждан вправе расторгнуть договор, письменно предупредив Наймодателя за три месяца.

10.2. Стороны могут расторгнуть договор досрочно по письменному соглашению, в котором указаны дата выезда, порядок расчётов и возврата обеспечительного платежа.

10.3. Наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 687 ГК РФ.

10.4. [Вариант, формулировку согласовать с юристом: Наймодатель вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, если Наниматель (а) не внёс плату дольше [] дней после срока платежа; (б) сдал квартиру в поднаём или посуточно без согласия Наймодателя; (в) повредил квартиру, что подтверждено актом. Договор прекращается через [] дней после доставки уведомления об отказе.]

10.5. После прекращения договора Наниматель и проживающие с ним граждане освобождают квартиру в течение [__] дней. При отказе освободить квартиру выселение производится на основании решения суда.

Зачем пункт: 10.4 дан как вариант, потому что Конституционный суд РФ в постановлении от 02.06.2022 № 23-П допустил в краткосрочном найме другие основания одностороннего отказа, если они сформулированы ясно и связаны с существенным нарушением по вине жильца, а надёжность пункта зависит от точности слов. Согласуйте формулировку с юристом.

Без пункта 10.4 работает путь через суд по ст. 687 ГК РФ, порядок действий по дням долга описан в статье о жильце, который не платит. Пункт 10.5 повторяет закон: выселение только по решению суда (ст. 688).

11. Возврат квартиры

11.1. В последний день срока или в дату из соглашения о расторжении Наниматель возвращает квартиру убранной, со всем имуществом по описи, [] комплектами ключей и [] пропусками или брелоками.

11.2. Стороны вместе осматривают квартиру, сверяют её с описью и актом передачи, записывают показания счётчиков и подписывают акт возврата.

11.3. Износ квартиры и имущества при нормальном использовании возмещению не подлежит.

Зачем пункт: подписанный акт возврата запускает срок возврата залога по пункту 5.4, а оговорка об износе отделяет потёртый за год ламинат от царапины, за которую жилец платит.

12. Уведомления и прочие условия

12.1. Стороны направляют друг другу уведомления через [название мессенджера] по номерам [номер Наймодателя] и [номер Нанимателя] и по электронной почте [адрес Наймодателя], [адрес Нанимателя]. Сообщение считается доставленным в день его отправки на указанный контакт.

12.2. О смене номера или адреса сторона сообщает другой стороне в течение [3] дней; до такого сообщения уведомления на прежний контакт считаются доставленными.

12.3. Предупреждение по пункту 10.1 и уведомление по пункту 10.4 дополнительно направляются письмом с описью вложения на адрес регистрации стороны.

12.4. Переход права собственности на квартиру к другому лицу не прекращает договор.

12.5. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Приложения 1–4 входят в договор как его неотъемлемая часть.

Зачем пункт: ст. 165.1 ГК РФ разрешает условиям сделки определить, когда сообщение считается доставленным, и пункт 12.1 снимает довод «сообщение не видел». Пункт 12.4 повторяет ст. 675: при продаже квартиры новый собственник продолжает договор на прежних условиях.

Приложения

Приложение 1. Опись имущества по комнатам с фотографиями. Приложение 2. Акт приёма-передачи квартиры с показаниями счётчиков и количеством ключей. Приложение 3. Копии паспортов сторон, выписка из ЕГРН на квартиру. Приложение 4. Согласие сособственника или супруга на сдачу квартиры (если требуется).

Подписи сторон

Наймодатель: ____________ / [фамилия, инициалы] / Наниматель: ____________ / [фамилия, инициалы] / С договором ознакомлены постоянно проживающие совершеннолетние граждане: ____________ / [фамилия, инициалы] /

Зачем пункт: подписи ставят на каждой странице договора и каждого приложения, чтобы лист нельзя было заменить. Что записать в акт, разобрано в статье об акте приёма-передачи, а чьё согласие нужно для приложения 4, в статье о согласии на сдачу квартиры.

Шесть дописок под свою квартиру

Образец рассчитан на простой случай: один собственник, один жилец, договор на срок до года. Шесть ситуаций требуют дописки.

Нотариус и Росреестр для договора между физлицами

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса

Договор аренды квартиры между физлицами нотариус не заверяет: от найма закон требует только письменной формы (п. 1 ст. 674 ГК РФ), и образец выше начинает действовать, когда обе стороны подписали каждый лист. Вопрос о Росреестре решает дата в пункте 2.1: при сроке до года подавать ничего не нужно, а при сроке от года стороны регистрируют обременение квартиры (п. 2 той же статьи), и нотариальная форма не нужна и тогда.

Устная договорённость тоже порождает наём, но лишает доказательств: при несоблюдении простой письменной формы стороны в споре не вправе ссылаться на свидетелей, остаются только письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Подача заявления на регистрацию, сроки и пошлина для договора от года описаны в статье о регистрации договора в Росреестре.

Частые вопросы

Где взять образец договора аренды квартиры между физлицами

Образец договора аренды квартиры между физлицами приведён на этой странице полностью: шапка, 12 разделов, приложения и подписи. Его копируют в текстовый редактор, заполняют поля в квадратных скобках и удаляют пояснения курсивом. Перед печатью сверяют паспортные данные с оригиналами, а адрес и кадастровый номер с выпиской ЕГРН. Подписывают договор вместе с описью и актом в день передачи ключей.

Нужно ли переписывать договор, если квартиру продают

Договор найма при продаже квартиры переписывать не нужно: по ст. 675 ГК РФ переход права собственности его не прекращает, и новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Покупателю передают экземпляр договора с приложениями, а жильцу письменно сообщают новые реквизиты для оплаты. Пункт 6.3 образца ставит на это срок, чтобы плата не ушла прежнему собственнику.

Нужен ли письменный договор, если сдаёте квартиру знакомому

Письменный договор при сдаче квартиры знакомому нужен так же, как с незнакомым жильцом: договор найма заключается только письменно (ст. 674 ГК РФ). Без подписанного текста в споре нельзя сослаться на свидетелей, а размер платы, залог и список проживающих придётся доказывать перепиской. Если знакомый живёт бесплатно, это уже договор ссуды, и для него этот образец не подходит.

После договора идёт опись вещей

Договор с заполненными разделами 5 и 9 даёт основание для удержания, а сумму удержания доказывает опись. Следующий шаг после образца: составить Приложение 1 по комнатам, с марками техники и фото, и как сделать это без формулировок, которые жилец потом оспорит, разобрано в статье про опись имущества к договору аренды. Остальные материалы о договоре собраны в разделе о договоре найма.