Сдать квартиру жильцам с животными: пункты договора и опись

Звонит пара с хорошим подтверждённым доходом, готова подписать договор на год и в конце разговора добавляет: «У нас спокойная собака средних размеров». Договор аренды квартиры с животными оформляют как обычный договор найма, к которому добавлены пункт о питомце и дополнительный залог, а опись дополняют фото уязвимых мест. Пустить животное или нет, решает собственник, и закон оставляет это на соглашение сторон.

Если вы склоняетесь сказать «да», решение удобнее принимать по своей квартире: какой пол, какая мебель, сколько стоит восстановить самое хрупкое. Дальше разрешение превращается в шесть строк договора и несколько десятков фотографий в день заселения.

Закон о животных в сданной квартире: три опоры

Можно ли запретить животных в договоре аренды

Запретить животных в договоре аренды квартиры можно: граждане свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса, ГК РФ), и условие о питомцах включают в договор найма по соглашению сторон. Запрет пишут прямо, например «содержание животных в квартире не допускается». Разрешение оформляют так же явно, с видом животного и условиями содержания. Если договор о животных молчит, при споре сослаться на запрет будет не на что.

Вторая опора касается самого животного. По ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, если закон не установил иное, а жестокое обращение не допускается. Для собственника квартиры вывод практический: собака или кошка принадлежит жильцу, и за то, что она сделала с паркетом, отвечает жилец как наниматель. Обязанность сохранять квартиру и поддерживать её в надлежащем состоянии лежит на нём по ст. 678 ГК РФ.

Третья опора про соседей.

Владельцы домашних животных обязаны соблюдать права и законные интересы людей, живущих в многоквартирном доме, а предельное число животных определяется возможностью содержать их по ветеринарным и санитарным нормам (ч. 1 и 3 ст. 13 закона № 498-ФЗ «Об ответственном обращении с животными»). Выгул по ч. 4–5 той же статьи идёт с обеспечением безопасности граждан и с уборкой за животным в местах общего пользования.

Ещё одно общее правило: квартирой пользуются с учётом прав соседей (ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса, ЖК РФ).

Договорённость о питомце из шести звеньев

Разрешение на животное складывается из шести звеньев, и каждое закрывает свой риск. Разрешение с условиями отвечает на вопрос «кого пускаем». Данные животного в договоре не дают незаметно появиться второй собаке. Дополнительный платёж создаёт деньги на ремонт следов. Ответственность за ущерб квартире и соседям называет, кто платит. Осмотр показывает проблему, пока она маленькая. Выезд с удержанием по описи закрывает расчёт.

Решение о животных принимают ещё до объявления, вместе с портретом жильца: да, нет или «да при условиях». Тогда в тексте объявления сразу видно правило квартиры, а на звонке не приходится импровизировать. Правило касается квартиры и животных, к людям оно отношения не имеет: отказывают по объективной причине, например паркету из массива или белому дивану, без оценок самого кандидата.

Шесть пунктов договора о животном

Что прописать в договоре, если у жильцов питомец

В договоре, где у жильцов питомец, прописывают шесть пунктов: вид, породу или размер, кличку и число животных; запрет заводить новое животное без письменного согласия; дополнительный обеспечительный платёж с основаниями удержания; ответственность жильца за ущерб квартире и соседям; осмотр с уведомлением; профессиональную уборку при выезде. Пункты опираются на ст. 421, 678 и 1064 ГК РФ.

Формулировки, которые можно взять за основу и поправить под свою квартиру:

1. Данные животного. «Нанимателю разрешено содержать в квартире одну собаку породы [порода], кличка [кличка], вес до [__] кг». Для кошки вместо веса указывают, приучена ли к лотку и есть ли когтеточка.
2. Новое животное. «Содержание других животных, в том числе временное, допускается только с письменного согласия наймодателя». Под пункт попадает и «передержка» собаки друзей на неделю.
3. Дополнительный платёж. «Наниматель вносит дополнительный обеспечительный платёж [сумма] ₽. Из него засчитываются расходы на устранение повреждений, причинённых животным, по акту возврата». Основания перечисляют: царапины пола и дверей, порванная обивка, запах, требующий химчистки.
4. Ущерб квартире и соседям. «Наниматель возмещает вред, причинённый животным имуществу наймодателя и третьих лиц». Вред имуществу гражданина возмещает в полном объёме тот, кто его причинил (п. 1 ст. 1064 ГК РФ), и пункт фиксирует, что этим лицом считается жилец.
5. Осмотр. «Наймодатель осматривает квартиру не чаще [периодичность] с уведомлением за [__] дня в присутствии нанимателя». Частота остаётся на усмотрение сторон.
6. Выезд. «При выезде наниматель за свой счёт проводит профессиональную уборку квартиры и химчистку мягкой мебели и ковров, если они повреждены или пахнут, с предъявлением чека».

Если хочется добавить штраф за животное, заведённое без согласия, это допустимо: неустойкой закон называет сумму, определённую законом или договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Сумму разумно держать соразмерной: суды вправе снижать неустойку, поэтому завышенный штраф даёт меньше, чем кажется на бумаге.

Отдельной строкой в правилах проживания стоит тишина. В Москве действует городской закон о соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время, в Московской области свой региональный закон. Пункт «наниматель соблюдает требования о тишине, в том числе в отношении животного» не добавляет новых обязанностей, но даёт основание для претензии, если соседи жалуются на лай по ночам.

В структуре договора найма из 14 пунктов пункт о животном стоит в разделе правил проживания, рядом с курением и гостями.

Дополнительный залог за животное оформляют отдельной строкой

Можно ли брать дополнительный залог за животных

Брать дополнительный залог за животных можно как условие договора: обеспечительным платежом по ст. 381.1 ГК РФ обеспечивают в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, а договор вправе предусмотреть его дополнительное внесение. Сумму и основания удержания стороны определяют сами. Засчитывают её при наступлении оговорённых обстоятельств, например повреждения пола, отмеченного в акте возврата.

Первая часть ст. 381.1 ГК РФ разрешает обеспечить и будущее обязательство, а п. 3 допускает дополнительное внесение платежа. Для собственника это открывает два варианта. Можно увеличить общий залог (обеспечительный платёж, в быту депозит) и перечислить животное среди оснований удержания. Можно записать вторую сумму с собственными основаниями. Второй вариант нагляднее: жилец видит, за что именно отвечает эта сумма, и спор при выезде короче.

Повышенная ставка «за животное» тоже встречается, но это уже договорённость о цене найма, и обосновать её жильцу труднее, чем залог, который вернётся при аккуратном выезде. Общие правила размера и возврата залога разобраны в статье о залоге при сдаче квартиры.

Опись под питомца: что снять до заселения

Опись к договору при жильце с животным составляют по обычной форме, а внимание переносят на позиции, которые страдают первыми. Формат самой описи и поля по каждому предмету описаны в статье об описи имущества к договору. Здесь список мест, которые снимают крупным планом:

• полы у входной двери и вдоль коридора, где собака разгоняется и тормозит;
• нижние 30–50 см дверных полотен и наличников, особенно у входной двери и двери в санузел;
• обои и углы стен на высоте до метра;
• обивка дивана и кресел, подлокотники, спинки;
• москитные сетки, подоконники, откосы;
• ковры и прикроватные коврики с обеих сторон;
• плинтусы и пороги.

Каждый кадр снимают с датой, а видео обхода ведут без пауз от входа до балкона. Отсутствие повреждения тоже фиксируют: чистый угол на фото в день заселения при выезде отвечает на вопрос «а может, так и было». Общая логика акта при въезде описана в материале об акте приёма-передачи.

При выезде тот же список проходят в том же порядке и с тех же точек. Совпадение кадров превращает разговор о следах когтей в сравнение двух снимков, и удержание по третьему пункту договора опирается на документ.

Согласие, условие или отказ: решение по квартире

Условный пример: студия за 47 000 ₽ в месяц. Неделя простоя стоит собственнику около 10 967 ₽ (47 000 / 30 × 7). Дополнительный платёж за собаку в том же примере 20 000 ₽. Если разрешение животных расширяет круг кандидатов и сокращает простой хотя бы на неделю, оно окупает себя ещё до выезда, а дополнительный платёж покрывает часть возможного ремонта следов.

Условие вместо безусловного согласия уместно, когда квартира в целом подходит, но есть уязвимая вещь: светлый диван можно заменить на время найма или накрыть по договорённости, дорогой ковёр убрать в кладовку. Тогда «да» звучит как «да при условиях», и жилец заранее знает, что охраняется отдельно.

Отказать разумно по признакам самой ситуации: животных больше, чем можно содержать по ветеринарным и санитарным нормам в квартире такой площади; кандидат отказывается вписывать животное в договор или вносить дополнительный платёж; на показе собака без присмотра проверяет зубами ножку стола. Отказ объясняют условиями квартиры, без оценок кандидата.

Частые вопросы

Что делать, если жилец завёл животное без согласия

Жильцу, который завёл животное без согласия, отправляют письменную претензию по каналу из договора: сослаться на пункт о животных, предложить подписать дополнение с данными питомца и доплатой залога или убрать животное к определённой дате. Если животное уже портит квартиру, порча помещения даёт собственнику основание требовать расторжения договора в суде, но суд вправе дать жильцу до года на устранение нарушений (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Кто платит соседям, если собака жильца испортила их имущество

Ущерб соседям от собаки жильца возмещает её владелец, то есть жилец: вред имуществу гражданина возмещает причинитель (ст. 1064 ГК РФ). Собственник квартиры в этом споре не сторона, если сам вреда не причинял. Пункт договора о вреде третьим лицам помогает показать соседям, к кому обращаться. Как взыскивать ущерб самой квартире, описано в материале о порче имущества жильцом.

Можно ли отказать жильцу с собакой-проводником

Жильца с собакой-проводником оценивают по тем же правилам квартиры, что и любого кандидата, и закон выделяет таких собак особо: требования к выгулу в ч. 5 ст. 13 закона № 498-ФЗ на собаку-проводника, сопровождающую инвалида по зрению, не распространяются. Решение принимают по условиям квартиры, без оценки здоровья кандидата. Если в квартире действует общий запрет животных, такой случай разумно обсудить отдельно и записать договорённость в договор.

Опись решит спор при выезде

Шесть пунктов договора работают только вместе с фотографиями дня заселения. Поэтому следующий шаг после разговора с кандидатом: составить опись вещей к договору найма по комнатам и отдельно снять уязвимые места из списка выше.

Другие ситуации с особыми жильцами, от семей с детьми (сдача квартиры семье с детьми) до сотрудников компаний (квартира для сотрудников организации), собраны на странице о типах жильцов. Если хочется сдать квартиру с договором, где пункт о животных уже продуман, начните с бесплатной оценки квартиры.