Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в Росреестре

Договор найма (в быту его зовут договором аренды) подписан на два года, жилец получил ключи, и у обоих есть месяц на совместное заявление в МФЦ или через Госуслуги. Росреестр внесёт в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) запись о найме, пошлину стороны делят поровну, а после выезда жильца запись снимают отдельно. Повод для всей процедуры один: срок найма от года (ст. 674 п. 2 ГК РФ).

Собственнику с таким договором остаётся договориться с жильцом о дате подачи, о доле каждого в пошлине и о том, что делать, если вторая сторона тянет. От этих договорённостей зависит, появится ли запись вовремя и не останется ли она в выписке на годы после выезда.

Регистрация нужна только договору на год и дольше

Какой договор аренды квартиры попадает в Росреестр

Договор аренды квартиры попадает в Росреестр, когда между датой подписания и датой окончания найма лежит целый год или больше. Регистрируют при этом не бумагу целиком: в ЕГРН появляется ограничение права собственника, то есть отметка, что квартира отдана нанимателю на конкретный срок. Если договор заканчивается раньше годовой отметки, заявление подавать не нужно и пошлины нет; плюсы и минусы обоих сроков разобраны в статье о 11 месяцах и годе.

Пункт о сроке в договоре The·Rent стоит третьим и делит наём на краткосрочный и долгосрочный. При сроке от года рядом с ним удобно дописать дату подачи заявления.

Порядок регистрации по шагам и срокам

Когда регистрируют обременение правом найма

Обременение правом найма регистрируют по заявлению обеих сторон, поданному не позднее одного месяца со дня заключения договора (закон 218-ФЗ, ст. 51, ч. 2 и 4). Росреестр вносит запись не позже пяти рабочих дней со дня приёма заявления (ч. 8). Месяц отсчитывают от подписи, а не от заселения: если ключи передали через неделю после подписания, на подачу остаётся около трёх недель.

Способ подачи выбирают под график обеих сторон (ст. 18 закона 218-ФЗ, ч. 1, 2 и 8):

1. Лично на бумаге в МФЦ или офисе Роскадастра, в том числе на выездном приёме. Бумажное заявление принимают независимо от того, где находится квартира, так что владелец квартиры в Балашихе может подать его в МФЦ у своей работы в Москве.
2. Электронно через интернет, в том числе через Госуслуги. Документы подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), и такая подпись нужна каждой стороне, которая подаёт сама.
3. Через представителя. Вместо собственника или жильца приходит человек с нотариально удостоверенной доверенностью; при личном визите сам гражданин предъявляет паспорт.

По порядку The·Rent договор, акт, ключи, показания счётчиков и первый платёж переводом оформляют в день заселения. При сроке от года в тот же день есть смысл назвать конкретную дату визита в МФЦ: обе стороны рядом, паспорта при себе, и месяц не уходит на переписку.

Пошлина 4 000 ₽ и кто её платит

Госпошлина за регистрацию обременения для физических лиц составляет 4 000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽ или не определена (НК РФ, ст. 333.33 п. 1 пп. 22). Для более дорогих квартир пошлина считается как 0,02% кадастровой стоимости с верхним пределом, который называет тот же подпункт.

Распределение пошлины закон решает сам: если за одной регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков без льгот, они платят в равных долях (ст. 333.18 п. 2 НК РФ). Условный пример: двухкомнатная квартира, договор на два года подписан первого числа, заявление обе стороны подают не позднее первого числа следующего месяца, и каждая вносит по 2 000 ₽.

Иногда собственник хочет взять расходы на себя, чтобы семья спокойнее согласилась на длинный срок. Платёжный порядок проще оставить законным, а долю жильца вернуть по договору: зачесть его 2 000 ₽ в арендную плату за первый месяц или перевести с назначением платежа. Такая строка в договоре снимает спор о том, кто кому должен за поход в МФЦ.

Если вторая сторона не идёт регистрировать

Если жилец подписал договор на год и затем не приходит в МФЦ, собственник за двоих заявление не подаст. Для такого случая есть ст. 165 ГК РФ: если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, а одна сторона уклоняется, суд по требованию другой вправе вынести решение о регистрации.

По договору найма регистрируют обременение, а не сделку, поэтому применит ли суд эту статью, зависит от дела. Если применит, уклонившаяся сторона возмещает убытки от задержки, а на иск закон даёт один год.

До суда дело можно не доводить, если заранее заложить простой порядок. Напоминание с датой визита отправляют в канале связи, который назван в договоре, и сохраняют ответ. Срок совместной подачи, короче законного месяца, вписывают в договор заранее. Если же жилец отказывается от регистрации ещё до подписи, честнее сразу обсудить договор до года, чем подписывать длинный и потом спорить. Если суд применит ст. 165, требовать регистрации сможет и жилец, когда уклоняется собственник.

Договор без регистрации: что меняется на самом деле

Что будет, если не зарегистрировать договор аренды

Незарегистрированный договор аренды квартиры на год ГК РФ и закон о регистрации ничем не наказывают: санкции за пропуск месяца ни один из них не называет. Последствие лежит в реестре: без заявления найма в ЕГРН не будет, и покупатель или банк не увидят жильца в выписке.

По общему правилу ст. 8.1 п. 2 ГК РФ права, которые требуют регистрации, возникают с момента записи, но как это правило применяется к найму без записи, закон прямо не говорит.

Отношения сторон при этом держатся на подписанном договоре и акте приёма-передачи, поэтому оба документа хранят вместе с документами на квартиру.

Сложнее с посторонними людьми. По ст. 433 п. 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации. Однако ст. 674 говорит о регистрации обременения, а ст. 675 сохраняет наём при смене собственника и о регистрации не упоминает.

Как эти нормы стыкуются при продаже квартиры с жильцом, закон прямо не отвечает. Рассчитывать, что незарегистрированный договор покупателя не свяжет, рискованно: договор показывают покупателю в любом случае, а порядок такой сделки описан в статье о продаже квартиры с жильцом.

Запись снимают после выезда жильца

Запись о найме остаётся в ЕГРН, пока одна из сторон не подаст заявление о прекращении. Закон допускает заявление одной стороны, когда срок договора истёк или договор расторгнут (ст. 51 ч. 7 закона 218-ФЗ). К этому моменту жилец уже может съехать, поэтому подачу удобнее взять на себя собственнику.

Порядок после выезда:

• подписать акт возврата квартиры и ключей, а при досрочном выезде ещё и соглашение о расторжении;
• подать заявление о прекращении найма в МФЦ, офис Роскадастра или через Госуслуги, а при расторжении приложить соглашение или иной документ о нём;
• после регистрации заказать свежую выписку ЕГРН и проверить, что ограничения в ней нет.

Пропущенная запись всплывает позже, когда собственник продаёт квартиру или берёт под неё кредит: в выписке висит наём человека, который давно уехал, и объяснять это приходится уже покупателю или банку.

Частые вопросы

Регистрация договора и регистрация жильца одно и то же

Регистрация договора в Росреестре и регистрация жильца по месту пребывания относятся к разным предметам. Первая касается квартиры: в ЕГРН появляется отметка о найме. Вторая касается человека и его адреса, её оформляет жилец с согласия собственника. Обязанности и сроки по второй процедуре разобраны в статье о временной регистрации жильца.

Нужно ли регистрировать соглашение о продлении договора

Соглашение о продлении договора найма надёжнее зарегистрировать, если по нему наём продлевается на год и дольше: ст. 674 ГК связывает регистрацию со сроком найма, а отдельного правила о продлении в законе нет. Когда короткий договор продлевают ещё раз и сроки складываются, итог проверяют до подписания, лучше вместе с сотрудником МФЦ. Если общий срок найма и после продления меньше года, в Росреестр ничего не подают.

Дату подачи согласуют до передачи ключей

При сроке от года в день подписания закрывают три вопроса: дату визита в МФЦ или подачу через Госуслуги, долю каждого в пошлине и доверенность для того, кто не сможет прийти. После выезда жильца остаются заявление о прекращении и выписка ЕГРН для проверки.

Остальные защитные пункты собраны в статье о договоре аренды квартиры и в разделе о договоре найма. Если квартиру только предстоит сдать, начните с заявки на бесплатную оценку квартиры на главной.