Вид договора для квартиры решают два вопроса: кто вторая сторона и какое помещение вы передаёте. Гражданину, который будет жить в квартире за плату, её сдают по договору найма (глава 35 ГК РФ), компании по договору аренды (глава 34), родственнику бесплатно по договору ссуды. Из этих двух вопросов складываются семь типовых ситуаций собственника, и для каждой ниже назван свой договор.

Собственнику, у которого на руках два шаблона с разными названиями, хватит первого вопроса, чтобы выбрать. Если же «договор аренды» с человеком уже подписан, менять его целиком нужно не всегда: решение зависит от того, что написано внутри.

Два вопроса решают, какой договор подписывать

Какой договор заключать с человеком, а какой с компанией

С человеком собственник квартиры заключает договор найма, с компанией договор аренды, а бесплатное проживание оформляют безвозмездным пользованием: все три пути названы в одной норме Жилищного кодекса (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Решает реквизит второй стороны: нанимателем бывает только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ), и если в шапке стоят ИНН и ОГРН (основной государственный регистрационный номер) организации, шаблон найма не подходит.

Второй вопрос решает графа о назначении помещения в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Внаём сдают жилое помещение, квартиру или её изолированную часть (п. 1 ст. 673 ГК РФ); помещение с отметкой «нежилое» по главе 35 не сдают, даже если в нём есть кухня и спальня. А человек, который живёт в квартире по социальному найму, собственником её не становится и сдать её как собственник не может.

Чек-лист: семь ситуаций и подходящий договор

Найдите свою ситуацию: для каждой назван договор, который к ней подходит.

Чек-лист выбора договора для квартиры: наём для гражданина и комнаты, аренда для компании и апартаментов, ссуда, поднаём
Договор найма подходит, только когда квартиру за плату снимает гражданин; компания, апартаменты, бесплатное проживание и соцнайм требуют другого договора.
№ Ситуация Договор Норма Подробно
1 Гражданин снимает квартиру для жизни Наём жилого помещения ст. 671 п. 1 ГК РФ Пункты договора
2 Гражданин снимает изолированную комнату Наём, предмет договора часть квартиры ст. 673 п. 1 ГК РФ Сдача комнаты
3 Гости на несколько суток Краткосрочный наём без гостиничных услуг ч. 2 ст. 30, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ Посуточная сдача
4 Компания снимает для сотрудников Аренда, жить могут только граждане ст. 671 п. 2 ГК РФ Сдача компании
5 Апартаменты, нежилое помещение Аренда, наём жилого помещения невозможен ст. 606, 673 ГК РФ Сдача апартаментов
6 Родственник живёт бесплатно Безвозмездное пользование (ссуда) ст. 689 п. 1 ГК РФ Договор ссуды
7 Квартира по соцнайму Только поднаём с письменными согласиями ч. 1 ст. 76 ЖК РФ Муниципальная квартира

Строки 1–3 ведут к одному договору найма, и меняется в нём только предмет и срок. Строки 4 и 5 переводят собственника в главу 34, где правила по умолчанию другие. Строки 6 и 7 вообще не про платную сдачу собственником в обычном смысле.

Четыре различия, которые чувствует кошелёк собственника

Чем договор найма отличается от договора аренды для собственника

Для собственника наём с гражданином и аренда с компанией расходятся в двух точках, которые бьют по деньгам: конец срока и долг. По найму от года молчание собственника за три месяца до окончания продлевает договор на тот же срок (ст. 684 ГК РФ), а иск о расторжении за неплату возможен после шести месяцев долга. В аренде суд может расторгнуть договор после трёх пропусков оплаты подряд и письменного предупреждения (ст. 619).

Полная таблица различий глав 34 и 35, включая ремонт и пересмотр платы, приведена в статье о сдаче квартиры компании. Здесь только четыре строки, где выбор договора меняет деньги и сроки собственника:

Что меняется Наём с гражданином Аренда с компанией
Форма и запись в реестре Письменная форма при любом сроке; договор от года регистрируют как обременение в Росреестре (ст. 674) Письменная форма обязательна, потому что сторона юридическое лицо (ст. 609 п. 1); о регистрации подробно в статье о сдаче компании
Конец срока В договоре от года молчание собственника за три месяца до конца продлевает его на тот же срок, а отказать в продлении можно, только решив не сдавать квартиру не меньше года (ст. 684); в договоре до года правило действует, только если включено Арендатор, который платил исправно, имеет преимущественное право на новый срок, если договор его не исключил; о желании продлить он сообщает письменно (ст. 621 п. 1)
Долг по оплате Суд: неплата за шесть месяцев, в краткосрочном найме больше двух раз после срока платежа (ст. 687 п. 2) Суд после письменного предупреждения: плата не внесена больше двух раз подряд (ст. 619)
Налог с платы Собственник платит сам по своему налоговому режиму Правила другие, когда платит организация: разобраны в статье о сдаче компании

Самая ощутимая для собственника строка третья. В договоре найма на год жилец формально может копить долг полгода до того, как у собственника появится основание для иска, поэтому пункт о неустойке и о сроках оплаты там важнее, чем в аренде. В договоре до года порог ниже, и как его использовать, разобрано в статье о договоре на 11 месяцев или на год.

Название в шапке не решает, решает содержание

Что будет, если назвать договор неправильно

Неправильное название договора не делает его недействительным само по себе: суд толкует договор по буквальному значению слов, а неясные условия сопоставляет с другими условиями и смыслом договора в целом, с учётом его цели (ст. 431 ГК РФ). Если по тексту квартира передана гражданину для проживания за плату, к отношениям, скорее всего, применят нормы о найме.

Опасно другое. Шаблон «договора аренды» может содержать пункты из главы 34: об арендаторе, который платит за содержание имущества, или о субаренде, а ссылки на статьи главы 35 в нём отсутствуют. При споре каждый такой пункт придётся толковать, и толкование не обязательно сложится в пользу собственника. Чем точнее название и термины совпадают с содержанием, тем меньше поводов для такого спора.

Договор уже подписан под другим названием

Переписывать подписанный договор с нуля нужно не всегда. Порядок исправления занимает один вечер:

Прочитайте содержание. Кто вторая сторона, гражданин или компания; передано ли жилое помещение; есть ли плата. Если это гражданин, жильё и плата, по содержанию у вас наём.

Подготовьте дополнительное соглашение. В нём стороны договариваются называть документ договором найма жилого помещения, заменяют «арендодателя» и «арендатора» на «наймодателя» и «нанимателя» и правят пункты, которые ссылаются на главу 34. Договор меняют соглашением сторон (ст. 450 п. 1), и это соглашение подписывают в той же форме, что и сам договор, то есть письменно (ст. 452 п. 1).

Сверьте пункты. Пройдите по 14 пунктам порядка The·Rent из статьи о защитных пунктах договора: стороны и проживающие, квартира, срок, плата, залог, правила проживания, ущерб, просрочка, расторжение, приложения. Недостающие условия впишите в то же соглашение.

Решите, хватит ли соглашения. Если правок больше половины текста, проще подписать новый договор по образцу с пояснениями и в нём указать, что прежний прекращается с даты нового.

Если жилец отказывается подписывать соглашение, прежний договор продолжает действовать: изменить его в одностороннем порядке нельзя, а нормы о найме к нему, скорее всего, применят и без нового названия.

Частые вопросы

Можно ли заключить договор аренды квартиры с физическим лицом

Договор аренды квартиры с физическим лицом подписать можно, но жильё гражданину для проживания по закону предоставляют по договору найма (ст. 671 ГК РФ), и название этого не меняет. Суд оценит содержание договора по ст. 431, а не заголовок. Поэтому для жильца-гражданина надёжнее сразу брать шаблон договора найма и использовать в нём одну пару терминов: наймодатель и наниматель.

Какой договор нужен, если жилец оформлен как ИП

Договор с жильцом, который зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, зависит от цели: если человек снимает квартиру, чтобы в ней жить, это наём, и статус ИП договор не меняет. Если он хочет вести в квартире бизнес, вопрос уже о другом: жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ), и пределы такого использования разобраны в статье о сдаче квартиры под офис.

Подходит ли договор найма для сдачи комнаты

Договор найма подходит для сдачи комнаты, если комната изолированная: ст. 673 ГК РФ называет объектом найма в том числе часть квартиры. В договоре описывают саму комнату и места общего пользования, которыми жилец вправе пользоваться. Если у квартиры несколько собственников, комнату сдают по соглашению всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и их согласие оформляют до подписания.

Готовый текст договора найма с пояснениями

Когда вид договора выбран, остаётся заполнить его без пробелов. Полный текст договора найма квартиры между гражданами, раздел за разделом и с пояснением к каждому пункту, приведён в образце договора аренды между физлицами. Другие материалы о договоре собраны в разделе о договоре найма, а оценить ставку для своей квартиры можно через бесплатную оценку на главной.