В акт приёма-передачи квартиры собственнику нужно записать десять строк, от показаний счётчиков до номера фото у каждого дефекта. Гражданский кодекс в главе о найме такого документа не требует. Зато подписанный акт становится письменным доказательством того, какой была квартира в день заселения.

Собственнику, который заселяет жильца по шаблону из интернета, важнее всего не графа «состояние удовлетворительное», а конкретика. Через год при выезде спор пойдёт о царапине на столешнице или пятне на обоях, и выигрывает в нём тот, у кого записано, где дефект был, а где его не было.

Акт придумала практика, а закон признаёт его доказательством

Зачем нужен акт приёма-передачи при аренде квартиры

Акт приёма-передачи при аренде квартиры фиксирует состояние жилья и показания счётчиков на день заселения. Статьи 671–688 ГК о найме акт не упоминают: ст. 676 лишь обязывает собственника передать свободное жильё, пригодное для проживания. В споре подписанный акт относится к письменным доказательствам, которые ст. 71 ГПК РФ перечисляет вместе с договорами и справками.

Связь с деньгами прямая. Жилец по ст. 678 ГК обязан обеспечивать сохранность квартиры, а повреждение имущества относится к реальному ущербу (ст. 15 п. 2). Требуя возмещения, собственнику придётся показать, как выглядела квартира до заселения. Рабочее правило The·Rent: всё, чего нет на фото в день заселения, при выезде доказать трудно.

Акт не заменяет ни договор найма, ни опись имущества. Договор хранит условия удержаний, опись перечисляет вещи, а акт показывает помещения и счётчики в конкретный день, поэтому при выезде собственнику нужны все три бумаги вместе.

Документ Что в нём Что он доказывает
Договор найма Основания удержаний из залога, ремонт, порядок возврата квартиры О чём стороны договорились
Акт приёма-передачи Помещения, ключи, счётчики, дефекты, ссылка на фото В каком состоянии квартира передана
Опись имущества Мебель, техника, предметы, их количество Что именно передано вместе с квартирой

Пункты договора, на которые опирается акт, разобраны в статье о договоре найма для собственника.

Десять строк акта по порядку обхода

Что указывают в акте приёма-передачи квартиры

В акте приёма-передачи квартиры указывают дату с адресом, стороны с паспортными данными и реквизиты договора, к которому он составлен. Дальше идут число комплектов ключей, показания всех счётчиков с номерами приборов и состояние квартиры по комнатам. В конце акта стоят ссылка на опись и перечень файлов съёмки, а на каждой странице подписи обеих сторон.

Строка акта Как заполнить
1. Дата, время, адрес Число и час передачи, полный адрес с номером квартиры
2. Стороны и договор ФИО и паспорта, номер и дата договора найма
3. Ключи Число комплектов, брелоки домофона, карты от шлагбаума
4. Счётчики Показания холодной и горячей воды, электричества по тарифам, номер каждого прибора
5. Комнаты Стены, пол, потолок, окна, двери отдельно для каждой комнаты
6. Сантехника и кухня Смесители, унитаз, ванна или душ, плита, вытяжка, мойка
7. Работа систем Свет, розетки, вода, отопление, вентиляция проверены при жильце
8. Опись «Опись имущества — приложение № 1 к акту»
9. Фото и видео Число файлов, дата съёмки, куда отправлены копии
10. Подписи Обе стороны на каждой странице, по экземпляру каждой

Строку о работе систем заполняют только после проверки на месте: включают воду и свет, открывают окна. Пустая графа «замечаний нет» без такой проверки ничего не доказывает.

Дефект записывают так, чтобы его нашёл посторонний

Формулировка «есть мелкие потёртости» при выезде не поможет: новую царапину не отличить от старой. Каждый дефект описывают по одной схеме: где именно, что, какого размера и под каким номером фото. Условные примеры:

Дефект Слабая запись Почему не сработает Сильная запись
Царапина Есть царапины на мебели Непонятно, на какой и сколько Шкаф-купе в спальне, левая дверца: царапина 5 см на высоте 1 м, фото 12
Скол Скол на столешнице Нет места и размера Столешница у мойки, передний край: скол 1 × 0,5 см, фото 18
Пятно Обои с пятнами Новое пятно сольётся со старым Гостиная, стена за диваном: пятно 10 × 15 см на высоте 40 см, фото 7
Трещина Плитка треснула Нет числа и места Ванная, пол у ванны: трещина в двух плитках, фото 22
Запах Запах есть Невозможно проверить Кухня: запах гари от вытяжки при включении, фильтр требует замены
Техника Стиральная машина работает Не сказано, что проверено Стиральная машина: проверен цикл «быстрая стирка», протечек нет, видео 3
Износ Обычный износ Спорное слово Ламинат в коридоре: потёртость полосой 40 см у входной двери, фото 4
Чистота Квартира чистая Чистоту при выезде не с чем сравнить После клининга: окна, санузел, духовка вымыты, фото 30–35
Окна Окна в порядке Не проверена фурнитура Окна в спальне и кухне: открываются в двух режимах, сетка на кухне целая
Сантехника Сантехника исправна Не указано, что включали Смеситель в ванной: подтекает при закрытии, жилец предупреждён

Последний пример показывает ещё одну функцию акта: известная неисправность, записанная при заселении, не станет претензией к жильцу при выезде. Честный акт защищает обе стороны, и жилец подписывает его охотнее.

Схема акта приёма-передачи квартиры: запись дефектов при заселении, подписи жильца и сверка при выезде для удержания
Удержание из залога опирается на две строки: дефекта нет в акте заселения и он есть в акте выезда.

Съёмка идёт в присутствии жильца и с датой в кадре

Видеозапись ГПК прямо называет среди доказательств (ст. 55 п. 1), а фотографии отдельно не названы: к ним ближе всего «материалы в форме цифровой, графической записи» из ст. 71, и оценивает их суд вместе с актом. Поэтому номера фото вписывают в акт, а видео снимают одним непрерывным обходом. Кадры идут в одном и том же порядке, чтобы при выезде повторить съёмку точка в точку.

  1. Общий план каждой комнаты от двери.
  2. Стены, пол, потолок, окна по кругу.
  3. Каждый дефект крупно, рядом линейка или рулетка.
  4. Счётчики так, чтобы читались и показания, и номер прибора.
  5. Все комплекты ключей на столе.
  6. Видео обхода одним дублем: в начале вслух дата, адрес и кто присутствует.

Съёмку ведут открыто и вместе с жильцом. Конституция (ст. 25) защищает неприкосновенность жилища, а доказательства, полученные с нарушением закона, юридической силы не имеют (ГПК ст. 55 п. 2). В тот же день файлы отправляют жильцу в мессенджер из договора: дата отправки дополнительно привязывает снимки ко дню заселения.

Акт работает на залог через договор

Удержание держится на двух документах сразу. Договор отвечает на вопрос, за что собственник вправе удержать деньги (ГК ст. 381.1 связывает зачёт обеспечительного платежа, в быту залога, с обстоятельствами из договора), а акт отвечает на вопрос, когда появилось повреждение. Сравнение идёт по строкам: запись при заселении, та же строка при выезде с новым дефектом, смета или чек на устранение, сумма удержания.

Условный пример: в акте заселения записано «ламинат в спальне без повреждений, фото 14–16». При выезде у шкафа царапина 30 см через две доски. Замена двух досок по смете мастера обходится в 9 000 ₽, и собственник удерживает эту сумму, приложив к акту выезда смету и фото.

Если бы в акте заселения стояло «полы в удовлетворительном состоянии», жилец мог бы утверждать, что царапина была всегда. Как устроен сам пункт о залоге, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Спешка и отказ подписать решаются до передачи ключей

Что будет, если не подписать акт приёма-передачи

Неподписанный акт приёма-передачи прямых последствий по закону не влечёт: глава 35 ГК акт вообще не упоминает. Цена отсутствия подписи практическая. При выезде собственнику нечем показать, что дефекта не было в день заселения, а у жильца появляется довод, что повреждение досталось ему вместе с квартирой. Поэтому ключи передают только после того, как акт подписан обеими сторонами.

Спешка или несогласие жильца в день заселения обычно принимают одну из четырёх форм, и у каждой есть спокойный ответ до передачи ключей.

  • Жилец торопится и предлагает подписать «потом». Обход переносят на удобный час того же дня, ключи остаются у собственника до подписи.
  • Жилец не согласен с формулировкой дефекта. В акт записывают обе версии и номер фото, обе стороны подписывают.
  • Жилец находит дефект, который собственник пропустил. Его вписывают сразу, это защищает и самого жильца.
  • Жилец отказывается подписывать акт вовсе. Такой отказ разумно считать поводом не заселять, поэтому акт обсуждают до подписи договора: после неё собственник уже обязан передать квартиру (ст. 676).

Тот же акт при выезде

При выезде акт составляют по тем же десяти строкам и сверяют построчно с актом заселения. Новые показания счётчиков, число возвращённых комплектов ключей, каждая комната с теми же номерами фото. Совпадения закрывает строка «без изменений», различия описывают по той же схеме. Подробно порядок приёмки и расчёт залога разобраны в статье об акте возврата квартиры, другие материалы собраны в разделе об акте и описи.

Комплект из договора, акта и описи собирают и в The·Rent перед заселением жильца. Следующий шаг после акта: составить опись имущества так, чтобы по ней было что сверять, об этом статья про опись имущества к договору аренды.

Частые вопросы

Нужен ли акт, если квартиру снимают знакомые

Акт при сдаче квартиры знакомым нужен по той же причине, что и с незнакомым жильцом: он фиксирует состояние на день заселения. Дружеские отношения за год проживания могут измениться, а спор о царапине на столешнице без акта превращается в спор о памяти. Обход с фото не требует ни нотариуса, ни посредника, только подписей обеих сторон.

Кто готовит акт и сколько нужно экземпляров

Акт обычно готовит собственник: он знает квартиру и заранее заполняет постоянные строки с адресом, сторонами и реквизитами договора. Состояние комнат и показания счётчиков вписывают уже во время обхода при жильце. Экземпляров столько же, сколько у договора, по одному каждой стороне. Каждую страницу подписывают оба, чтобы ни один лист нельзя было заменить.

Можно ли дописать дефект в акт после заселения

Дефект, найденный после подписания акта, дописывают дополнением к акту, которое подписывают обе стороны с датой. Если жилец заметил скрытую неисправность через несколько дней, например протечку под мойкой, он сообщает о ней письменно в канале из договора и прикладывает фото. Подписанное дополнение снимает спор заранее: при выезде эта неисправность уже не станет претензией к жильцу.