Залог при аренде квартиры по закону называется обеспечительным платежом (статья 381.1 ГК РФ), и предельного размера у него нет. Сумму задаёт договор найма, он же называет основания удержания и срок возврата. Чаще всего берут одну месячную ставку (по описанию Яндекс Аренды). Под конкретную квартиру размер считают в три шага: месяц неоплаты, ремонт самых уязвимых вещей из описи, решение о запасе.

Если вы заселяете первого жильца в квартиру с мебелью, сумма залога легко превращается в предмет торга на показе. От неё зависит, хватит ли денег на месяц без оплаты или на перетяжку кресла, и придётся ли потом добирать остаток через суд.

Залог в законе называется обеспечительным платежом

В договоре сумму стоит называть так же, как закон: «обеспечительный платёж». Слова «залог» и «депозит» привычнее, и дальше в тексте используется «залог», но в ГК залогом называется обеспечение вещью, например квартира у банка по ипотеке; ст. 329 перечисляет оба способа отдельно. Поэтому в пункте договора бытовое слово ставят в скобки после юридического.

Статья 381.1 разрешает обеспечить и то обязательство, которого ещё нет. Для аренды это главное: в день заселения у жильца нет ни долга, ни ущерба, а залог уже покрывает их на будущее. Сумма засчитывается при обстоятельствах, которые назвал договор. Если они не наступили, деньги возвращаются, проценты на них не начисляются, пока договор не предусмотрел иное (п. 4).

Залог, задаток, предоплата и неустойка

Способ Зачем Форма Если всё исполнено Если жилец нарушил договор
Залог (ст. 381.1) Покрыть будущий долг и ущерб Пункт договора Возвращается после выезда Засчитывается в долг или ущерб по основаниям договора
Задаток (ст. 380, 381) Подтвердить, что договор заключён Только письменное соглашение Засчитывается в платежи Остаётся у собственника; если виноват собственник, он возвращает двойную сумму
Предоплата (аванс) Оплатить период вперёд Договор или расписка Засчитывается в плату Судьбу неиспользованной части решает договор
Неустойка (ст. 330) Наказать за просрочку Письменное условие Не платится Взыскивается без доказательства убытков

Практический вывод из таблицы касается денег «за бронь». Если человек переводит сумму до подписания договора, чтобы квартиру не отдали другому, это задаток только при письменном соглашении о задатке, а до подписания договора найма ещё и при предварительном договоре (ст. 380 п. 4). Без этого сумма считается авансом, если не доказано иное (ст. 380 п. 3), и при отказе от заселения её, как правило, придётся вернуть.

Схема связей залога при сдаче квартиры: от ставки зависит размер, опись доказывает ущерб, налог возникает при зачёте
Залог считают от ставки, удерживают по описи и квитанциям, а налог с него появляется только в день зачёта.

Размер залога считают от ставки и описи

Сколько брать залог при сдаче квартиры

Размер залога при сдаче квартиры закон не устанавливает: ст. 381.1 ГК оставляет сумму на соглашение сторон. В практике сервисов аренды ориентир одна месячная ставка, для квартиры без мебели меньше, при дорогой отделке, технике или животных больше. Точнее считать от собственной квартиры: залог должен закрыть хотя бы месяц неоплаты или ремонт вещей, которые пострадают первыми.

Расчёт удобно вести на одной квартире. Условный пример, суммы подобраны для иллюстрации: двухкомнатная квартира с мебелью и техникой в Митине, ставка 85 000 ₽, жилец с кошкой, договор животное разрешает.

  1. База. Месячная ставка 85 000 ₽: столько собственник теряет, если жилец перестал платить, а до расторжения проходит месяц.
  2. Уязвимые строки описи. Светлый тканевый диван, химчистка 9 000 ₽. Кресло, которое кошка выбрала когтеточкой, перетяжка 18 000 ₽. Полотно межкомнатной двери с царапинами, замена 15 000 ₽. Последняя квитанция за свет и воду приходит после выезда, около 7 000 ₽. Всего 49 000 ₽.
  3. Решение. Залог в одну ставку покрывает либо месяц неоплаты, либо ремонт по описи, но не всё сразу: вместе выходит 134 000 ₽.

Из третьего шага следуют два рабочих варианта. Первый: залог 85 000 ₽ плюс пункт об обязанности жильца довнести сумму после любого зачёта, ст. 381.1 п. 3 прямо разрешает такое условие. Второй: залог в полторы ставки, 127 500 ₽. Он надёжнее, но часть хороших кандидатов уйдёт к квартирам с обычным залогом, поэтому повышенную сумму разумно связывать с конкретным риском, например с животным.

Квартира Что в основном покрывает залог Ориентир по практике
Без мебели, простая отделка Неоплату и коммунальные долги Меньше месячной ставки или ставка
С мебелью и техникой Неоплату и ремонт вещей из описи Месячная ставка
Дорогая отделка и техника, жилец с животным Ремонт, который может превысить ставку Больше ставки или ставка с условием довнесения

Сумма залога не потолок для претензий. Если ремонт обошёлся дороже, разницу требуют с жильца отдельно: ущерб возмещается полностью (ст. 15 ГК РФ). Отличается способ получить деньги. Залог уже лежит на счёте собственника, а остаток придётся просить претензией и, возможно, через суд.

Залог в полторы ставки, 127 500 ₽, выглядит солидно, пока его не сравнить с крупным ущербом. В случае из практики The·Rent (март 2025) ремонт полов и мебели после двух месяцев найма стоил 340 000 ₽, то есть четыре ставки условной квартиры, и залог такого размера закрыл бы чуть больше трети. Остальное в подобных случаях решают пункты договора о санкциях, опись с фото и проверка жильца до подписи.

Оформление залога: пункт договора, перевод, опись

Залог существует только по соглашению сторон, поэтому оформление начинается с договора. Чек-лист перед подписанием:

  • Отдельный пункт «Обеспечительный платёж (залог)» с суммой цифрами и прописью. Название из закона не даст принять деньги за задаток или предоплату.
  • Перечень оснований для удержания. Формулировку-ориентир пункта см. в статье о договоре найма.
  • Срок возврата остатка в днях после подписания акта возврата.
  • Обязанность довнести залог после зачёта или при появлении животного.
  • Фраза о том, что проценты на залог не начисляются.
  • Перевод на счёт собственника отдельным платежом, не вместе с первой оплатой, с назначением «Обеспечительный платёж по договору найма от [дата]». При наличных расписка с той же формулировкой.
  • Опись имущества и акт приёма-передачи с фото как приложения к договору.

Последний пункт решает, сработает ли удержание за ущерб. Без описи нечем показать, что кресло было целым в день заселения; как описать вещи, разобрано в статье про опись имущества, а как заполнить акт, в материале об акте приёма-передачи.

Если квартиру продают, договор найма продолжает действовать: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Залог при этом остаётся у продавца, если его не передали. Сумму либо передают покупателю по расписке, либо учитывают в цене, и жильцу письменно сообщают, кто теперь вернёт ему деньги.

Удержать залог можно только по основанию из договора

Можно ли не возвращать залог арендатору

Не вернуть залог арендатору собственник вправе только в той части, которую покрывают основания из договора: долг по оплате, неоплаченные квитанции, ущерб по описи и акту. Остальное по п. 2 ст. 381.1 ГК подлежит возврату. Удержание всей суммы без расчёта жилец может взыскать как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), и в суде собственнику понадобятся документы на каждую сумму.

Порядок удержания одинаков для любого основания: пункт договора, доказательство, расчёт, письменное уведомление жильцу с копиями, возврат остатка в срок. Таблица показывает, чем подтверждать каждую строку и где проходит граница.

Основание из договора Доказательство Как считать Что основанием не будет
Неоплаченная арендная плата Договор, выписка по счёту Долг до дня передачи ключей Плата за дни после подписанного акта возврата
Неоплаченные коммунальные платежи Квитанции, показания счётчиков из акта возврата Начисления до дня выезда Строки квитанции, которые по договору платит собственник
Ущерб вещам и отделке Опись с фото, акт заселения, акт возврата Чек или смета на устранение Износ от обычной жизни: потускневшая столешница, разболтавшиеся петли
Неустойка, если она есть в договоре Пункт договора, расчёт по дням По формуле договора Пени, о которых договорились устно

Износ не упомянут в главе 35 ГК о найме, граница проходит по договору и сложившейся практике: по описанию Яндекс Аренды, удерживают за реальную порчу, а не за следы обычного пользования. Если в договоре написано, что считать износом, спорных строк почти не остаётся. Пошаговая приёмка квартиры и расчёт с чеками разобраны в статье об акте возврата квартиры.

Жилец оспаривает удержание

Возражение жильца разбирают письменно. Собственник отвечает в канале связи из договора, прикладывает расчёт, фото обеих дат и чек или смету. Если сумма посчитана по смете, а работа ещё не сделана, честнее пересчитать её по чеку и вернуть разницу. Когда жилец идёт в суд, он ссылается на ст. 1102, а собственник показывает три вещи: пункт договора, строку описи с фото дня заселения и документ о стоимости ремонта.

Вернуть залог нужно в срок из договора

Закон срока возврата не называет: ст. 381.1 говорит лишь, что платёж подлежит возврату, когда основания для зачёта не наступили или обязательство прекратилось. Конкретное число дней пишут в договоре. По описанию Яндекс Аренды, в договорах обычно встречается срок от 3 до 10 дней после выезда. Остаток переводят на счёт жильца с назначением «возврат обеспечительного платежа по договору от [дата]», и выписка закрывает вопрос.

Жилец иногда просит зачесть залог в плату за последний месяц. Соглашаться на такой зачёт без письменного дополнения к договору не стоит, и даже с ним квартира остаётся без обеспечения на ущерб, а зачёт сразу превращает залог в доход. Что происходит с залогом, если договор заканчивается раньше срока, разобрано в статье о досрочном расторжении, а зачёт в долг по оплате в материале о том, что делать, если арендатор не платит.

Налог с залога появляется в день зачёта

Нужно ли платить налог с залога за квартиру

Налог с залога за квартиру возникает, только когда залог перестаёт быть обеспечением: по подп. 8 п. 1 ст. 223 НК РФ датой дохода считается день, когда платёж засчитан в счёт обязательства жильца и не возвращается. Пока деньги лежат у собственника, дохода нет. Возвращённый залог доходом не становится, а удержанная часть попадает в доход дня зачёта.

Четыре шага: налог с залога появляется только в день зачёта, а возвращённая жильцу часть дохода не даёт
Налог платят только с той части залога, которую засчитали в счёт обязательства жильца, и в дату этого зачёта.

Минфин в письме от 14.08.2025 № 03-04-05/79076 изложил ту же позицию: датой дохода считается дата зачёта суммы, если она признаётся обеспечительным платежом. На условной квартире из расчёта выше: если в марте из 85 000 ₽ удержали 16 000 ₽ за кресло и квитанцию, доходом марта становятся 16 000 ₽, а возвращённые 69 000 ₽ в доход не входят.

Для самозанятых закон о налоге на профессиональный доход (НПД) момент, когда залог становится доходом, отдельно не называет. Перед тем как формировать чек на удержанную сумму, этот вопрос стоит задать в приложении «Мой налог» или посмотреть разъяснения на npd.nalog.ru. Ставки и сравнение режимов разобраны в статье о налоге при сдаче квартиры.

Частые вопросы

Можно ли взять залог наличными

Залог наличными закон не запрещает, но доказать его потом сложнее, чем банковский перевод. Если жилец платит наличными, собственник даёт расписку, а жилец подписывает её копию: сумма, дата, слова «обеспечительный платёж по договору найма от …». Тот же текст удобно продублировать в договоре строкой о том, что сумма получена. Возврат при выезде оформляют встречной распиской.

Берут ли отдельный залог за животное

Отдельный залог за животное оформляют тем же пунктом договора, увеличив общую сумму или записав вторую сумму с собственными основаниями: когти, шерсть в обивке, запах. Закон не мешает ни одному из вариантов. Важнее, чтобы в описи были фото мягкой мебели и дверей, а также полов на день заселения, иначе удержать за следы животного будет нечем.

Можно ли увеличить залог при продлении договора

Залог при продлении договора увеличивают дополнительным соглашением, которое подписывают обе стороны. Обычно повод один: выросла ставка, и прежняя сумма уже не покрывает месяц неоплаты. Жилец доплачивает разницу отдельным переводом с назначением платежа. Если договор продлевается автоматически без нового документа, прежний размер залога сохраняется, пока стороны письменно не договорились об ином.

Следующий документ после залога

Когда сумма посчитана и пункт договора готов, остаётся день выезда: как пройти квартиру по описи и превратить каждую строку в расчёт с чеком, описано в статье об акте возврата квартиры. Другие вопросы денег собраны в разделе о залоге и оплате. Если ставка, от которой считается залог, ещё не определена, начните с бесплатной оценки квартиры.