Опись имущества к договору аренды квартиры оформляют отдельным приложением: по каждой комнате перечисляют вещи с маркой, количеством, состоянием и номером фото, а подписывают обе стороны на каждом листе.

Насколько подробной она будет, зависит от трёх условий: сколько в квартире мебели и техники, есть ли дорогие вещи и как договор найма (в быту его называют договором аренды) связывает опись с удержанием из залога. Для пустой квартиры хватит десятка строк, для квартиры с кухонной техникой и посудой их бывает под сотню.

Собственнику, который оставляет жильцу мебель вместе со стиральной машиной и шкафом посуды, опись нужна ради одного момента: дня выезда. Тогда по ней станет видно, чего не хватает и что сломалось, а без неё спор о пропавшей сковороде или треснувшем стекле микроволновки решается словами.

Опись перечисляет вещи, акт описывает помещение

Глава 35 Гражданского кодекса о найме жилья опись не упоминает. Зато жилец обязан сохранять квартиру и поддерживать её в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Если квартира сдаётся с мебелью и техникой, ответственность за них выводится из этой нормы, но какие вещи переданы и в каком виде, закон не фиксирует. Это делает опись.

Чем опись отличается от акта приёма-передачи

Опись отличается от акта приёма-передачи предметом: в ней перечислены вещи, которые жилец получил вместе с квартирой, а акт описывает саму квартиру с ключами и показаниями счётчиков на день передачи. Оба документа подписывают как приложения к договору найма. Акт показывает состояние стен и сантехники. Опись говорит, сколько в квартире стульев и работает ли посудомоечная машина.

Граница между документами на практике проходит так:

Что фиксируется Куда записать
Царапина на дверце шкафа-купе Опись: шкаф как предмет мебели
Царапина на стене за шкафом Акт: состояние помещения
Пульт от кондиционера, решётки духовки Опись: комплектность техники
Показания счётчиков воды и света Акт
Кто платит за ремонт стиральной машины Договор найма
Шторы и карнизы Опись (шторы), акт (карниз, закреплённый в стене)

Правило простое: всё, что жилец может унести или сломать как отдельную вещь, идёт в опись. Всё встроенное в стены или инженерные системы описывает акт; как его заполнить, разобрано в статье об акте приёма-передачи квартиры.

Семь полей по каждому предмету

Как составить опись имущества при сдаче квартиры

Опись имущества при сдаче квартиры составляют обходом по комнатам вместе с жильцом. По каждой вещи записывают семь полей: наименование, марку с моделью, серийный номер техники, количество, состояние словами, размер дефекта, номер фото. Технику включают при жильце и отмечают, что проверено. Документ печатают в двух экземплярах, обе стороны подписывают каждую страницу.

Каждое поле закрывает свой будущий спор:

  1. Наименование. «Стул кухонный деревянный», а не «стул»: при выезде жилец не заменит его другим.
  2. Марка и модель. Берут с шильдика на задней стенке или из паспорта техники.
  3. Серийный номер. Рекомендация The·Rent для крупной техники: номер отличает именно ваш холодильник от такого же купленного взамен. Обычно он стоит на наклейке внутри двери или сзади корпуса.
  4. Количество и комплектность. Посуду и текстиль записывают группами: «тарелки глубокие белые, 6 шт.», «полотенца банные серые, 4 шт.». У техники отдельно перечисляют съёмные части: полки, лотки, пульты.
  5. Состояние словами. «Работает, проверен режим разморозки», «обивка без пятен».
  6. Размер дефекта. В сантиметрах и с местом: «скол эмали 1 см на левом углу дверцы».
  7. Номер фото. Каждая строка ссылается на кадр, снятый в день подписания.

Серийный номер добавляет надёжности, но закон его не требует, как и саму опись. Рабочее правило The·Rent: всё, чего нет на фото в день заселения, при выезде доказать трудно, поэтому пустая графа «фото №» почти обесценивает строку.

Чек-лист описи имущества при сдаче квартиры: семь полей по каждой вещи, подписи на каждом листе и записи, которые не работают
Строка описи работает при выезде, только когда у вещи есть марка, количество, состояние словами и номер фото.

Образец описи по трём комнатам

Условный пример The·Rent для однокомнатной квартиры с кухонной техникой; марки заменены пометками, номера фото сквозные.

№ Предмет Марка, модель, номер Кол-во Состояние Фото
Кухня
1 Холодильник двухкамерный по шильдику, S/N на наклейке внутри 1 Работает, полок 3, ящиков 2, все целые, уплотнитель без разрывов 1–3
2 Микроволновая печь по шильдику, S/N сзади 1 Работает, стекло дверцы целое, тарелка в комплекте 4
3 Стул кухонный деревянный без марки 4 Один с потёртостью лака 3 см на спинке 5–6
4 Набор кастрюль с крышками без марки 3 Без вмятин 7
Комната
5 Диван раскладной, ткань серая по ярлыку 1 Механизм раскладывается, пятен нет 8–10
6 Телевизор с пультом по шильдику, S/N сзади 1 + пульт Работает, экран без царапин 11
7 Шторы плотные бежевые без марки 2 полотна Без затяжек 12
Санузел
8 Стиральная машина по шильдику, S/N за лючком фильтра 1 Проверен быстрый режим, протечек нет 13–14
9 Зеркальный шкафчик навесной без марки 1 Зеркало без сколов, 2 полки 15

Под таблицей ставят итог: «Опись на 2 листах, 9 позиций, фото 1–15 переданы жильцу в мессенджер [дата]» и подписи. Кладовку и балкон, если там есть вещи собственника, описывают теми же строками.

Состояние вещи записывают тремя ступенями

Для мебели и текстиля удобна шкала из трёх ступеней: «новое», «с признаками использования», «с дефектами» с перечнем каждого дефекта. Средняя ступень честно фиксирует, что диван не из магазина, и снимает спор о том, где кончается обычная жизнь вещи.

Для техники вместо шкалы пишут результат проверки при жильце: что включили, какой режим запустили, какие кнопки или конфорки не работают. Строка «исправна» без проверки при выезде ничего не доказывает, потому что жилец скажет, что машина сломалась сама. Если неисправность известна заранее, её вносят в опись, и она уже не станет претензией к жильцу.

Стоимость вещей в описи: ориентир, а не сумма взыскания

Нужно ли указывать стоимость вещей в описи

Стоимость вещей в описи закон не требует указывать, и сама по себе она сумму взыскания не определяет. При порче собственник вправе требовать возмещения реального ущерба (ст. 15 ГК РФ), а его размер подтверждают чек, смета или оценка на день спора. Согласованная цена в описи помогает договориться без суда, но не гарантирует, что суд примет именно её.

Графа «стоимость» полезна для дорогих позиций: техники последних лет, дизайнерской мебели, предметов из комплекта, который трудно докупить по одному. К описи стоит приложить копии чеков с датой покупки: они показывают цену лучше любой цифры, вписанной от руки.

Если собственник хочет заранее знать сумму, которую получит за утрату конкретной вещи без доказывания убытков, её оформляют как неустойку. Такое условие действует, только если оно записано письменно (ст. 331 ГК РФ), и тогда доказывать размер ущерба не нужно (ст. 330 п. 1). Явно завышенную неустойку суд вправе уменьшить (ст. 333 ГК РФ), поэтому сумму разумно держать близкой к цене вещи. Без такой записи цифра в описи остаётся ориентиром.

Подписи на листах и дополнения к описи

Каждый лист описи подписывают обе стороны, листы нумеруют, в шапке указывают дату и номер договора найма. Экземпляров столько же, сколько у договора. Подпись на последней странице без подписей на остальных оставляет возможность заменить лист.

За год аренды состав вещей меняется. Если собственник заменил сломанный чайник или жилец с согласия собственника вынес старое кресло на дачу, оформляют дополнение к описи: дата, номер позиции, что изменилось, подписи. Собственные вещи жильца в опись не вносят, но крупные предметы, например его холодильник, разумно перечислить отдельным списком, чтобы при выезде не спорить, чей он.

Опись при выезде превращается в расчёт залога

Удержать деньги из залога (в законе обеспечительный платёж) можно при обстоятельствах, предусмотренных договором (ст. 381.1 ГК РФ). Опись сама основания не создаёт. Она доказывает другое: какие вещи были, в каком виде, и чего при выезде не хватает. Порядок The·Rent: обход по описи с фото в день выезда, строка с расхождением, чек или смета, удержание по пункту договора, остаток в срок.

Условный пример по образцу выше. В строке 2 записано «стекло дверцы целое, фото 4», при выезде стекло треснуло; замена дверцы по смете сервисного центра стоит 4 800 ₽. В строке 4 значатся три кастрюли, на месте две; такая же стоит по чеку 1 900 ₽. Удержание составляет 6 700 ₽ с приложенными документами о стоимости и фото обеих дат.

Строка 3 при этом показывает обратную сторону: потёртость лака на спинке стула записана при заселении, и за неё жилец не отвечает. Как устроен сам пункт о залоге, разобрано в статье о договоре найма, сколько брать залога, в материале о залоге при сдаче квартиры, а приёмка при выезде целиком описана в статье об акте возврата квартиры.

Частые вопросы

Нужно ли заверять опись у нотариуса

Опись имущества заверять у нотариуса не нужно: закон о найме вообще не устанавливает для неё формы, а договор найма заключают в простой письменной форме. Достаточно подписей обеих сторон на каждом листе и ссылки на опись в договоре как на приложение. Нотариус не проверяет состояние вещей, поэтому его отметка не добавит доказательств сверх фото и подписей.

Что делать, если жилец просит убрать часть вещей

Жилец, который просит убрать часть мебели до заселения, сокращает опись. Вещи, которые собственник вывозит, в опись не включают, и это проще, чем вносить строку «хранится в кладовке». Если вещь убирают уже во время аренды, оформляют дополнение к описи с датой и подписями, чтобы при выезде её отсутствие не стало претензией.

Следующий шаг после описи

Подписанную опись фотографируют целиком и отправляют жильцу тем же сообщением, что и снимки вещей: у обеих сторон оказывается одинаковый текст с датой отправки. Следующий документ заселения разобран в статье об акте приёма-передачи, остальные материалы раздела собраны на странице об акте и описи. Если сдачу удобнее поручить, начните с бесплатной оценки квартиры.