Из 60 000 ₽ арендной платы за квартиру с долями 1/2 каждому собственнику причитается по 30 000 ₽, а подписать договор найма может и один из двоих, если у него есть доверенность второго или письменное согласие второго прямо в тексте договора. Надёжнее всего, когда оба собственника подписывают договор в графе «наймодатель». По позиции Минфина налог каждый платит со своей части дохода, даже если вся сумма пришла на одну карту.

Если квартира досталась вам с братом по наследству или записана на обоих супругов, а показами занимается один, до первого просмотра решите две вещи: чья подпись встанет в договоре и на чей счёт жилец переводит деньги. На второй вопрос закон без отдельной строки в договоре отвечает неудобно для обоих собственников.

Три схемы подписи, если у квартиры два собственника

Кто подписывает договор аренды, если собственников двое

Договор аренды квартиры (по ГК это договор найма) при двух собственниках подписывают оба, если оба указаны наймодателями, или один, если у него есть доверенность второго либо письменное согласие второго на сдачу. Основание для всех трёх схем одно: квартирой в долевой собственности распоряжаются по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Различаются схемы тем, кто потом подписывает допсоглашения и принимает уведомления жильца.

Схема договора найма при двух собственниках: кто подписывает, кому жилец платит и как доход делится по долям
Подписывают оба собственника или один с полномочием от второго, а плату удобнее направлять одному получателю, который делит её по долям.
Схема Кто ставит подпись Сильная сторона Слабое место
Оба наймодатели Оба собственника Соглашение всех видно из самого договора Каждое допсоглашение и акт возврата подписывают двое
Один по доверенности Один за себя и как представитель второго Второй может не приезжать на подписание Доверенность нужно выдать заранее, полномочия ограничены её текстом
Один с согласием второго Один собственник Самый короткий текст договора Второй собственник не сторона договора, опора на позицию справочной системы, а не на прямую норму

Первая схема надёжнее остальных, если оба собственника живут в Москве и готовы приехать в день передачи ключей. Неудобство одно: каждый документ по договору до самого выезда жильца подписывают оба собственника.

Вторая схема опирается на ст. 185 ГК РФ: доверенность подтверждает право представлять другого человека. Второй собственник при этом остаётся стороной договора, просто подпись за него ставит представитель. Какие полномочия в неё включить и в какой форме выдавать, разобрано в статье о доверенности на сдачу квартиры.

Третью схему поддерживает «Готовое решение» КонсультантПлюс 2026 года: особого порядка оформления соглашения сособственников закон не устанавливает, и оно может следовать из самого договора аренды (подборка КонсультантПлюс). Это вторичный источник, поэтому согласие второго собственника пишут в тексте договора с его подписью под этой строкой, а не держат отдельной бумагой дома.

Доли или совместная собственность: что меняется для договора

Квартира двух людей принадлежит им на праве общей собственности, долевой или совместной, и по умолчанию собственность считается долевой (ст. 244 ГК РФ). Для договора разница заметная.

Для договора при долях, записанных в выписке ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) дробями, вывод один: второй собственник появляется в договоре. Это его подпись, подпись его представителя или строка согласия. Без этого жилец живёт по соглашению, которого нет, а при споре о пользовании квартирой порядок определяет суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Для совместной собственности супругов согласие второго предполагается, кто бы из них ни подписал договор (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Оспорить такой договор по мотиву несогласия супруг может, только если докажет, что жилец знал или должен был знать о его несогласии (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Договор на 11 месяцев, подписанный одним из супругов, оспорить по этому мотиву трудно. Если же наём заключают на год и дольше, его регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 674 ГК РФ), и согласие второго супруга оформляют у нотариуса (п. 3 ст. 35 СК РФ). В любом случае его подпись под строкой согласия закрывает вопрос на случай развода во время найма. Опека, банк и прописанные родственники относятся к отдельному разбору согласий.

Без строки о получателе каждый вправе требовать свою половину

Когда наймодателей двое, у жильца в обязательстве по плате два кредитора. По ст. 321 ГК РФ каждый из них вправе требовать исполнения в равной доле, если из закона или условий обязательства не вытекает иное. Жилец, который перевёл всю сумму одному, рискует услышать от второго требование заплатить его половину.

Снять этот риск можно двумя способами:

  1. Единый получатель. В договоре пишут, что плату жилец переводит на счёт одного из собственников и такой платёж считается исполнением перед обоими.
  2. Солидарность требования. Её устанавливают договором (п. 1 ст. 322 ГК РФ): пока ни один собственник не предъявил требование, жилец вправе платить любому, и полная оплата одному освобождает его перед вторым (ст. 326 ГК РФ).

У солидарности есть деталь, которую легко упустить. Получивший деньги по п. 4 ст. 326 возмещает второму его часть в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними. При долях 2/3 и 1/3 «пополам» не совпадает с выпиской, поэтому порядок расчёта между собственниками записывают письменно.

Плата делится по долям, если не договорились иначе

Как делить арендную плату между собственниками

Арендную плату между собственниками делят соразмерно их долям в праве на квартиру, если соглашением не предусмотрено иное: доходы от общего имущества поступают в общее имущество и распределяются по долям (ст. 248 ГК РФ). Соглашение может изменить пропорцию, например увеличить часть того, кто ищет жильца и принимает квартиру при выезде.

Условный пример: двушка в Химках сдаётся за 60 000 ₽ в месяц, у брата с сестрой по 1/2. Жилец переводит всю сумму брату как единому получателю, брат в тот же день отправляет сестре 30 000 ₽. За год у каждого получается по 360 000 ₽ дохода. Банковская выписка с назначением «доля арендной платы за октябрь» закрывает будущий спор о том, кто кому недоплатил.

Если сестра отдаёт брату часть своей доли дохода за то, что он ведёт всю связь с жильцом, это пишут в соглашении собственников. В договоре найма такая договорённость не нужна: жильцу важно только, кому платить.

Налог считают у каждого собственника

Кто платит налог, если квартира в общей собственности

Налог с арендной платы за квартиру в общей собственности платит каждый собственник со своей части дохода: доходы от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ как отдельный вид дохода (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). По пересказу письма Минфина в правовых подборках, ведомство делит такой доход пропорционально долям, даже если вся плата приходит одному собственнику.

Позиция ведомства в пересказе не заменяет текст разъяснения, поэтому до первого платежа жильца её сверяют с актуальными материалами на сайте ФНС. Если подход Минфина применять к условному примеру выше, брат не платит налог с 60 000 ₽ в месяц, а каждый из двоих считает его с 30 000 ₽.

Налоговый маршрут на двоих выглядит так:

  • по выписке ЕГРН определить долю каждого собственника;
  • каждому посчитать свою часть дохода за год по доле, независимо от того, на чей счёт приходят деньги;
  • хранить выписку с переводами второму собственнику как подтверждение раздела;
  • каждому выбрать законный режим (сравнение трёх режимов) и задекларировать свою часть, при НДФЛ это декларация 3-НДФЛ.

Шесть строк договора для двух собственников

Типовой бланк рассчитан на одного наймодателя, и при двух собственниках в нём не хватает шести строк. Базовый текст договора с пояснениями к каждому пункту дан в образце договора между физическими лицами.

  1. Стороны и основание права каждого собственника: доля, номер записи в выписке ЕГРН, а при доверенности её реквизиты.
  2. Получатель платы и реквизиты счёта с оговоркой, что платёж на этот счёт считается исполнением перед обоими собственниками.
  3. Кто даёт согласия по договору: на поднаём, животных, новых жильцов. Удобно поручить это одному собственнику, иначе жилец будет собирать две подписи на каждую просьбу.
  4. Адрес и канал для уведомлений. Юридически значимое сообщение действует с момента доставки адресату (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ), поэтому в договоре называют, кому из собственников и куда жилец пишет.
  5. Кто принимает и возвращает обеспечительный платёж (залог): по ст. 381.1 ГК РФ он возвращается, если основания для удержания не наступили, и жильцу нужен один адресат этого требования.
  6. Порядок расторжения от имени собственников: кто направляет уведомление и подписывает акт возврата квартиры.

Если квартира ещё и в ипотеке, к этим строкам добавляется проверка кредитного договора, о которой сказано в статье об ипотечной квартире.

Частые вопросы

Можно ли сдать квартиру, если второй собственник против

Квартиру в долевой собственности без согласия второго собственника сдать нельзя: сдача требует соглашения всех участников по п. 1 ст. 246 ГК РФ. Если договориться не получается, остаётся иск об определении порядка пользования по ст. 247. Что ещё можно сделать при конфликте, включая продажу доли и компенсацию, разобрано в статье о сдаче доли в квартире.

Что если один из собственников ребёнок

Долю ребёнка в квартире сдают только с предварительного разрешения органа опеки: опекун не вправе без него сдавать внаём имущество подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ), и это правило распространяется на родителей (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Разрешение получают до подписания договора и указывают его реквизиты в строке о сторонах, рядом с данными о доле ребёнка. Без такого разрешения договор остаётся уязвимым весь срок найма.

Перед подписанием согласия собирают заранее

Схема подписи выбирается после того, как ясно, чьё согласие нужно и в какой форме оно будет. Полный перечень случаев, от супругов до опеки, собран в статье о согласиях на сдачу квартиры, а соседние темы о долях и доверенностях лежат в разделе об особых правах на квартиру. Если хотите обсудить схему сдачи своей общей квартиры, оставьте заявку на консультацию по сдаче квартиры.