Квартира сдана паре за 80 000 ₽ в месяц (условный пример), и оба подписали договор как наниматели. Если в договоре нет условия о солидарной ответственности, закон делит обязанность поровну: с каждого можно требовать 40 000 ₽, и съехавший вправе считать, что за оставшегося не отвечает. С условием о солидарности собственник вправе взять все 80 000 ₽ с любого из двоих, и это же правило работает для коммунальных платежей и ущерба.

Если вы сдаёте квартиру друзьям, коллегам или паре, страшен не первый месяц, а день, когда один уедет после ссоры и второй скажет: «я плачу только свою половину». Формулировку, которая решает этот спор, пишут при подписании, позже второй жилец может её не подписать.

Двое жильцов: 40 000 ₽ с каждого или 80 000 ₽ с любого

Можно ли заключить договор аренды квартиры с двумя арендаторами

Договор аренды квартиры с двумя арендаторами заключить можно, и выбор конструкции зависит от того, чьим доходом будет обеспечена плата. Платит в основном один: он подписывает договор нанимателем, а второго вписывают постоянно проживающим (ст. 677 ГК РФ). Платят оба: оба подписывают договор нанимателями и записывают в нём солидарную ответственность.

Цифры из примера выше следуют из двух норм. По ст. 321 ГК РФ несколько должников исполняют обязательство в равных долях, если закон или условия обязательства не говорят иное. По ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности кредитор требует исполнения от всех вместе или от любого, полностью или в части, и должники остаются обязанными, пока долг не погашен целиком.

Разница в 40 000 ₽ за месяц становится реальной, когда один жилец уже уехал и связь с ним потеряна. Без солидарности собственник взыскивает половину долга с человека, которого ещё надо найти.

Три способа оформить двух жильцов

Кроме двух конструкций из ст. 677 есть третий путь: сдать каждому свою комнату отдельным договором, потому что объектом найма может быть и часть квартиры (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Схема договора с двумя арендаторами: без солидарности каждый платит половину, с ней собственник берёт всю сумму с любого
Условие о солидарной ответственности даёт собственнику право требовать всю плату и ущерб с любого из двух жильцов, а их взаимные расчёты остаются между ними.
Конструкция Кто платит собственнику Кто отвечает за ущерб Кто может расторгнуть Если один съехал
Наниматель и проживающий Наниматель Наниматель, в том числе за действия проживающего Наниматель с согласия проживающего Зависит от того, кто уехал, и от оговорки в договоре до года
Два сонанимателя с солидарностью Любой из двоих в полной сумме Любой из двоих в полной сумме Оба вместе Оставшийся отвечает за всю плату
Два договора на комнаты Каждый за свою комнату Каждый за свою комнату, спор об общих помещениях Каждый по своему договору Комната освобождается, второй договор продолжается

Конструкцию «наниматель и проживающий» выбирают, когда платёжеспособен в основном один человек, например у пары доход подтверждает только один. За действия проживающего, которые нарушают договор, отвечает наниматель (п. 3 ст. 677). Платить собственнику обязан тоже он.

Сонаниматели, то есть несколько нанимателей с общей ответственностью перед собственником, подходят друзьям и коллегам с отдельными доходами, когда каждый хочет быть стороной договора. Ст. 677 п. 4 описывает путь, при котором проживающие, известив собственника, заключают с нанимателем договор о солидарной ответственности. На практике проще другое: оба подписывают договор найма как наниматели, а солидарность записана в нём самом, что допускает п. 1 ст. 322 ГК РФ.

Два договора на комнаты ближе к сдаче комнат по отдельности, и там свои вопросы о кухне и ванной. Эта схема разобрана в статье о сдаче комнаты в квартире.

Солидарность записывают в договоре прямо

Как прописать солидарную ответственность

Солидарную ответственность двух арендаторов прописывают отдельным пунктом договора: наниматели отвечают перед собственником солидарно по арендной плате и коммунальным платежам, а также по возмещению ущерба и неустойке, и собственник вправе требовать исполнения от любого из них полностью или в части. Солидарная обязанность возникает только из договора или закона (п. 1 ст. 322 ГК РФ), поэтому без такого пункта действует деление поровну.

Перечень обязательств в пункте важнее красивой формулировки. Если там названа только арендная плата, по испорченному дивану придётся выяснять, кто из двоих виноват, или требовать с каждого половину по ст. 321. Поэтому в пункт включают всё денежное: плату с коммунальными платежами по договору, ущерб квартире или вещам из описи, пени.

Как жильцы потом рассчитаются между собой, собственника не касается. Тот, кто заплатил за двоих, вправе требовать со второго его долю в порядке регресса (п. 2 ст. 325 ГК РФ), и это спор между ними.

Пять дописок к договору для двух жильцов

Типовой бланк рассчитан на одного нанимателя. Для двоих в нём не хватает пяти пунктов, и каждый закрывает конкретный сценарий:

  1. Солидарность по всем денежным обязательствам, с перечнем, как в разделе выше.
  2. Оговорка о краткосрочном найме. В договоре до года правила о проживающих из п. 2 ст. 677 и о замене и выбытии нанимателя из ст. 686 работают, только если договор их включил (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Для договора на 11 месяцев пишут прямо, что эти нормы применяются.
  3. Выбытие одного жильца договор не прекращает: оставшийся продолжает платить полную сумму, а уехавший отвечает по долгам, которые возникли до подписанного с собственником соглашения о его выходе из договора.
  4. Залог: кто из двоих вносит обеспечительный платёж и на чей счёт возвращается остаток. По ст. 381.1 ГК РФ он засчитывается только при обстоятельствах из договора, иначе возвращается.
  5. Уведомления: сообщение, доставленное по контакту из договора одному жильцу, считается полученным обоими. Юридически значимое сообщение действует с момента доставки адресату (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ), и без этой строки претензию придётся доказывать каждому отдельно.

Четвёртый пункт снимает спор, который возникает при выезде: залог вносила она, а удерживать предлагают за то, что сломал он. Правила удержания разобраны в статье о залоге при сдаче квартиры, а базовые пункты договора для одного нанимателя собраны в материале о договоре, который защищает собственника.

Один съезжает: что происходит с договором

Кто платит, если один из арендаторов съехал

Если один из арендаторов съехал, договор продолжает действовать на тех же условиях, а платит тот, кого договор делает ответственным. При солидарности оставшийся вносит всю сумму, с него собственник и требует (ст. 323 ГК РФ). Правило о продолжении договора при выбытии нанимателя записано в п. 2 ст. 686 ГК РФ, а в договоре до года оно действует только по оговорке.

Остальные сценарии раскладываются по нормам так:

  • Уехал наниматель, остался проживающий. По ст. 686 нанимателем становится один из оставшихся по общему согласию, а без согласия все проживающие становятся сонанимателями. В договоре до года это работает, только если ст. 686 включена.
  • Один хочет вместо себя привести друга. Новый постоянный жилец вселяется с согласия собственника (ст. 679 ГК РФ), а замена нанимателя другим совершеннолетним проживающим тоже требует согласия собственника (п. 1 ст. 686). Друга проверяют так же, как первых жильцов.
  • Пара расстаётся, и оба хотят уехать. Наниматель с согласия проживающих вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив собственника письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). У сонанимателей уведомление подписывают оба.

Порядок расчёта при выезде одного удобно записать заранее: дата письменного выхода, сверка долгов на эту дату, решение о залоге. Тогда уход одного жильца не превращается в спор о том, с какого дня второй платит за двоих.

Проверяют обоих, доход считают вместе

Солидарность полезна, только если каждый из двоих способен в одиночку закрыть месяц. Поэтому паспорт, базу исполнительных производств ФССП (Федеральной службы судебных приставов) и отзыв прежнего собственника смотрят у обоих. Доход складывают и сверяют со ставкой по рабочему правилу The·Rent: ставка не больше трети подтверждённого дохода, то есть для 80 000 ₽ нужно от 240 000 ₽ на двоих.

Если почти весь доход у одного, честнее конструкция «наниматель и проживающий», где платит именно он.

Отказ одному из пары даётся только по объективным причинам: неподтверждённый доход, долги, плохой отзыв. Пол, семейное положение или национальность причиной отказа не служат. Полный порядок проверки собран в статье о проверке арендатора.

Частые вопросы

Нужно ли указывать в договоре детей пары

Детей пары в договоре указывают в списке постоянно проживающих, хотя сонанимателями они не становятся и солидарной ответственности не несут. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия собственника по ст. 679 ГК РФ, поэтому запретить их вселение договор не может. Поимённый список нужен для другого: чтобы было понятно, кто живёт в квартире и за чьи действия отвечают взрослые. Подробнее о семьях с детьми написано в статье о сдаче квартиры семье.

Можно ли вернуть залог одному из двух жильцов

Залог двум жильцам возвращают тому, кого назвал договор, или на счёт, указанный в нём. Если пункта нет, безопаснее вернуть остаток по письменному заявлению, подписанному обоими, с расчётом удержаний по акту. Иначе второй жилец может потребовать свою часть, и собственнику придётся доказывать, что деньги уже ушли первому. Строку о залоге поэтому дописывают при подписании.

Готовый образец договора для дописок

Пять дописок встают в любой нормальный договор найма поверх базовых пунктов. Текст договора между физическими лицами с пояснениями к каждому пункту дан в образце договора найма, а зеркальный случай, когда двое на стороне собственника, описан в статье о договоре при двух собственниках. Остальные материалы собраны в разделе о договоре найма, а сдать квартиру паре с таким договором можно вместе с нами.