Сдать квартиру семье с детьми: что учесть в договоре и описи

Сдача квартиры с детьми оформляется тем же пакетом бумаг, что и сдача взрослым: договор найма с описью и актом приёма-передачи плюс залог (обеспечительный платёж, в быту ещё депозит). Отличие в том, что часть вопросов закон решает без собственника: детей жильца вселяют и регистрируют без вашего согласия, а за испорченную ребёнком вещь отвечает жилец по договору.

Насколько спокойной окажется такая сдача, зависит от трёх условий: покрывает ли подтверждённый доход семьи ставку, вписаны ли в договор все, кто будет жить, и снято ли состояние квартиры на фото в день заселения.

Если позвонила пара с ребёнком, а вы сомневаетесь, писать ли в объявлении «без детей», решение удобнее принимать по своей квартире и по деньгам семьи. Хрупкое и дорогое убирают или подробно описывают до показа, а о кандидате судят по документам.

Отбор семьи идёт по доходу и истории платежей

Можно ли отказать жильцам с детьми

Жильцов с детьми отбирают по объективным критериям, общим для любого кандидата. Закон не обязывает собственника заключать договор с конкретным человеком: граждане свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Но наличие детей ничего не говорит о том, будет ли семья платить вовремя. Об этом говорят документы о доходе и отзыв прежнего собственника, поэтому отказ строят только на такой причине.

Строка «без детей» в объявлении квартиру тоже не защищает. Пара без ребёнка может стать семьёй с младенцем через полгода после заселения, и на вселение несовершеннолетних детей жильца согласия собственника не требуется. Норма площади на одного человека к детям тоже не применяется (ст. 679 ГК РФ). Значит, защищают квартиру договор с описью, а запрет в тексте объявления их не заменяет.

Формулировки, которые дискриминируют кандидатов, блог не советует ни в объявлении, ни в отказе; как устроен отказ по объективной причине, описано в статье о проверке арендатора.

Закон и договор делят вопросы о детях жильца

Собственник не выбирает, сколько детей будет у жильца и когда они въедут. Он выбирает, что записано в договоре и в описи. Таблица разводит эти две зоны по нормам Гражданского кодекса и Правил регистрации.

Правая колонка и есть рабочая зона собственника. Строку о проживающих разумно заполнить полностью уже в день подписания: даты рождения детей пригодятся, если позже возникнет спор о том, кто жил в квартире и с какого момента. Остальные пункты договора от состава семьи не зависят, их список собран в статье о пунктах договора найма.

Регистрация ребёнка жильца проходит без вашего согласия

Как зарегистрировать ребёнка арендатора

Ребёнка арендатора регистрируют по месту пребывания его родителей, и согласие собственника для этого не требуется. Так установлено абзацем третьим п. 12 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства № 713; абзац действует в редакции постановления от 17.05.2021 № 744. Заявление подаёт родитель как законный представитель, а собственнику о регистрации направляют уведомление в 3-дневный срок.

Срок регистрации взрослого жильца определяется по соглашению с вами как собственником (п. 10 Правил). Удобнее всего ставить последний день договора найма: после этой даты учёт заканчивается автоматически (п. 30 Правил), и семье, которая продлевает договор, придётся продлить и регистрацию.

Регистрация может понадобиться семье для поликлиники, детского сада или школы, поэтому вопрос лучше обсудить ещё на показе. Если она уедет раньше срока, п. 30 позволяет и собственнику обратиться за снятием с учёта. Опасения вроде «ребёнка потом не выписать» разобраны в статье о временной регистрации жильца.

Ущерб от ребёнка: кто платит и чем это доказать

Какие риски у собственника при сдаче семье с детьми

При сдаче семье с детьми собственника волнует порча отделки и мебели: рисунки на обоях, сколы на ламинате, пятна на диване, сломанная ручка окна. Перед собственником за нарушения договора всеми проживающими отвечает жилец (п. 3 ст. 677 ГК). Кто отвечает за вред, причинённый самим ребёнком, зависит от его возраста (ст. 1073 и 1074 ГК).

Взыскать удаётся только то, что доказано описью и фото на день заселения.

Цепочка ответственности выглядит так. Претензию собственник предъявляет жильцу по договору: тот обязан обеспечивать сохранность квартиры и отвечает за тех, кто живёт с ним.

Нормы о детях вступают в дело, когда спор идёт о причинении вреда. За малолетнего до 14 лет отвечают родители, если не докажут, что вред возник не по их вине (ст. 1073 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет отвечает сам, а если у него нет доходов или имущества, вред возмещают родители (ст. 1074 ГК РФ).

Для семьи с маленьким ребёнком главная улика в споре выглядит буднично: снимок нижней части стены, куда дотягивается ребёнок, дверного полотна и обивки дивана, сделанный до въезда. Порядок The·Rent опирается на ту же логику: дефект, который не попал в кадр в день заселения, при выезде остаётся словом против слова. Рисунок фломастером на обоях без такого снимка семья может назвать старым.

Поэтому залог и подробная опись защищают квартиру лучше отказа. Залог закрывает мелкий ущерб без суда, если в договоре перечислены основания удержания, а в описи записано исходное состояние. Как подобрать размер залога и оформить удержание, описано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Чек-лист договора и описи для семьи с детьми

Список ниже не заменяет полную опись. Он перечисляет только строки, на которые влияет ребёнок в квартире.

В договоре найма:

1. Все проживающие поимённо, у детей даты рождения.
2. Порядок уведомления о новых проживающих: письменно, в канале связи из договора, до вселения.
3. Правила для всех жильцов одинаковые: курение, животные, поднаём, гости.
4. Кто ставит блокираторы на окна и заглушки на розетки и снимаются ли они при выезде, решают по соглашению сторон.
5. Осмотр квартиры собственником с предварительным уведомлением и понятной периодичностью.
6. Основания удержания из залога со ссылкой на опись и фото.

В описи и акте:

1. Нижняя часть каждой стены, куда достаёт ребёнок, снята отдельным кадром.
2. Полы и плинтусы: сколы и царапины записаны словами с размером.
3. Мягкая мебель: обивка, пятна, наличие чехлов.
4. Двери, стеклянные вставки, зеркала, дверные ручки.
5. Окна: ручки, фурнитура, москитные сетки.
6. Техника и розетки на нижнем уровне: что работает, что повреждено.

Пункт о защите окон и розеток может вызвать вопрос, чья это обязанность. Здесь всё решает соглашение сторон, поэтому договорённость фиксируют строкой договора или письмом в канале связи: кто покупает и ставит блокираторы, можно ли сверлить рамы, кто демонтирует при выезде. Так спор о дырках в оконном профиле не возникнет через год.

Хрупкие и дорогие вещи, которые вы не готовы подвергать риску, проще увезти до показа, чем описывать с оговорками. Например, стеклянный журнальный столик или светлый ковёр с длинным ворсом. Чем меньше в квартире предметов, о которых придётся спорить, тем короче опись и спокойнее выезд. Как описывать остальное по комнатам, показано в статье об описи имущества к договору.

Портрет семьи до объявления

Портрет жильца составляют до текста объявления, и семья с детьми в нём описывается условиями квартиры. Порядок The·Rent ставит в портрет ответы на вопросы о том, кто физически будет жить, что в квартире хрупкое или дорогое и что запрещено для всех жильцов. Для семьи это значит заранее решить, что вы уберёте, что опишете подробнее и какой залог назовёте любому кандидату.

Бывает, что в семье с детьми деньги зарабатывает один взрослый, пока второй сидит с малышом. Сколько человек работает, значения не имеет: важна общая сумма, которую семья показывает выпиской или справками. Если держаться ориентира The·Rent о трети, за двушку в Новой Москве по 75 000 ₽ (условный пример) семье нужно подтвердить от 225 000 ₽ в месяц.

Детей в проверке не оценивают, их только сверяют: свидетельства о рождении сопоставляют со списком проживающих в договоре. Всё остальное, от паспортов до отзыва прежнего собственника, идёт по общему порядку из статьи о пяти шагах проверки арендатора.

Частые вопросы

Можно ли вписать в договор запрет на вселение детей

Запрет на вселение несовершеннолетних детей жильца противоречит ст. 679 ГК РФ: для их вселения согласие собственника не требуется. Такой пункт не остановит семью, если у неё родится ребёнок или переедет сын от бабушки. Работает другое: обязанность письменно уведомить собственника о новом проживающем до вселения, внести его в список дополнительным соглашением и при необходимости пересмотреть опись.

Брать ли с семьи с детьми больший залог

Размер залога для семьи с детьми определяют по общим правилам: от ставки, от содержимого квартиры, по итогам проверки кандидата. Если проверка показала слабое место, например доход на границе трети, условия ужесточают для любого жильца: больше залог, поручитель или оплата за два месяца. Отдельная «надбавка за детей» превращает возраст жильцов в критерий отбора.

Нужно ли регистрировать ребёнка, если семья прописана в Подмосковье

Семья с регистрацией по месту жительства в Москве или Московской области вправе не регистрироваться по месту пребывания в квартире, которую снимает в Москве или области (ст. 5 Закона № 5242-1). Это право распространяется на взрослых и на детей. Если семье всё же нужна регистрация, например для детского сада, она оформляется на срок договора.

Следующая бумага после портрета семьи

Когда портрет готов и семья прошла проверку, следующим документом становится опись по комнатам с фото нижней части стен и мебели. С неё начинается и расчёт залога, и разговор при выезде.

Другие типы жильцов, от студентов до компаний, собраны в разделе о сдаче квартиры разным жильцам. Подбор семьи, договор с защитными пунктами, опись с фото и акт приёма-передачи мы готовим вместе с собственником, если вы решите сдать квартиру с нашей помощью.