Согласие собственника на сдачу квартиры нужно от каждого, кому она принадлежит, а форма зависит от того, как оформлена собственность. При долях письменно соглашаются все сособственники. Если квартира куплена в браке, согласие второго супруга закон предполагает. Квартиру ребёнка сдают только с предварительного разрешения органа опеки, а при ипотеке ответ даёт договор с банком.

Если вы владеете квартирой вместе с братом, бывшим мужем или собственным сыном, вопрос о согласии лучше закрыть до объявления. Договор, подписанный без нужной подписи, может оспорить тот, чьё право задето, и тогда жилец уходит, а непрожитую предоплату приходится возвращать.

Чьё согласие нужно: таблица по ситуациям

Ситуация Чьё согласие Форма Основание Если согласия нет
Квартира в долях Всех сособственников Закон форму не задаёт, на практике письменно Ст. 246, 247 ГК Порядок пользования устанавливает суд
Куплена в браке Второго супруга, оно предполагается Отдельно не оформляется Ст. 34, 35 СК Оспорить может только супруг
Совместная собственность не супругов Всех участников, оно предполагается Отдельно не оформляется Ст. 253 ГК Оспорить может участник
Собственник ребёнок или подопечный Органа опеки Письменное разрешение Ст. 28, 37 ГК, ст. 60 СК Сделка нарушает прямой запрет
Ипотека Банка, если его требует договор об ипотеке По договору с банком Ст. 40 закона об ипотеке Последствия по договору с банком
Муниципальная квартира Наймодателя и членов семьи нанимателя Письменное Ст. 76 ЖК Поднаём не допускается

Людей, которые только прописаны в квартире, в таблице нет: их согласие закон отдельно не требует, но права зависят от статуса.

Чек-лист перед сдачей квартиры: согласия сособственников, разрешение опеки, договор ипотеки и статус прописанных людей
Квартиру выставляют на сдачу, когда собраны все согласия: при споре сособственников или без разрешения опеки сдавать её нельзя.

Квартира в долях: соглашаются все сособственники

Нужно ли согласие всех собственников для сдачи квартиры

Согласие всех собственников для сдачи квартиры в долях нужно: пользование общим имуществом идёт по соглашению всех участников, а при споре порядок определяет суд (ст. 247 ГК РФ). Каждый вправе распорядиться своей долей (ст. 246 п. 2), но доля не комната, и пустить жильца в общую квартиру один сособственник не может. Согласие удобнее оформить письменно и приложить к договору найма.

Прокуратура Калужской области в разъяснении советует то же: брать согласие остальных собственников письменно и «для большей уверенности» заверять его у нотариуса. Нотариус по закону не обязателен, но его отметка снимает спор о подлинности подписи и дате.

Есть два рабочих способа оформить сдачу. Первый: все сособственники подписывают договор найма как наймодатели. Второй: договор подписывает один, а остальные дают письменное согласие или доверенность; как составить доверенность на сдачу, разобрано в статье о доверенности.

Если сособственник против, обходных путей нет. Порядок такой: письменное предложение с условиями сдачи (срок, ставка, кто ищет жильца), затем переговоры, а при отказе иск об определении порядка пользования по ст. 247. Пока суд не решил, общую квартиру не сдают.

Квартира, купленная в браке: согласие супруга

Нужно ли согласие супруга на сдачу квартиры

Согласие супруга на сдачу квартиры, купленной в браке, отдельно не оформляют: при сделке одного супруга закон предполагает, что он действует с согласия другого (ст. 35 п. 2 СК РФ). Оспорить договор найма по этому мотиву может только второй супруг и только если докажет, что жилец знал или заведомо должен был знать о его несогласии. Нотариальное согласие нужно для сделок с регистрацией прав, а наём на срок до года не регистрируется.

Имущество, нажитое в браке, по ст. 34 СК общее, независимо от того, на кого записана квартира. Договор найма на срок не менее года порождает обременение, которое регистрируют (ст. 674 ГК). Нужно ли при таком сроке нотариальное согласие супруга, прямого разъяснения нет, поэтому перед договором на год и дольше вопрос стоит задать нотариусу.

Презумпция согласия работает, пока супруги не спорят. Если брак на грани развода или супруг уже возражал письменно, разумно получить его согласие на бумаге: тогда довод «жилец знал о моём несогласии» исчезает. То же правило о предполагаемом согласии ст. 253 ГК распространяет на совместную собственность людей, которые не состоят в браке.

Квартира ребёнка: сначала разрешение опеки

Квартиру ребёнка сдают внаём только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При управлении имуществом ребёнка на родителей распространяются правила об имуществе подопечного (ст. 60 п. 3 СК), а опекун без разрешения опеки не вправе сдавать имущество подопечного внаём (ст. 37 п. 2 ГК РФ).

Кто подписывает договор, зависит от возраста. За ребёнка до 14 лет договор от его имени подписывают родители (ст. 28 п. 1 ГК). Подросток от 14 до 18 лет подписывает сам с письменного согласия родителей (ст. 26 ГК), и разрешение опеки нужно в обоих случаях.

Если у ребёнка не родители, а опекун или попечитель, действует ещё одно ограничение: передать имущество подопечного в пользование на срок больше пяти лет опекун не вправе, а разрешения орган опеки выдаёт письменно (ст. 19 закона об опеке).

Отдельный случай: квартира в долях у родителей и детей. Тогда правила складываются: нужны согласие каждого взрослого сособственника и разрешение опеки на долю ребёнка. Перечень документов и срок рассмотрения уточняют в органе опеки по месту жительства ребёнка, и только после ответа квартиру выставляют на сдачу.

Прописанные люди: права зависят от статуса

Можно ли сдавать квартиру, если в ней прописаны другие люди

Сдавать квартиру, в которой прописаны другие люди, закон не запрещает. Регистрация не может служить основанием ограничения или условием реализации прав (ст. 3 Закона РФ № 5242-1), поэтому важна не сама прописка, а статус человека. Член семьи собственника, который живёт в квартире, пользуется ею наравне с собственником, а бывший член семьи его, как правило, теряет, если нет соглашения или решения суда о сохранении права на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК).

Прямого правила о том, нужно ли согласие проживающего члена семьи на сдачу, в законе нет: ст. 31 ЖК говорит только о праве пользования. На деле договор с жильцом не сработает, если в квартире остаётся человек с правом жить в ней наравне с собственником: он вправе вернуться в любой день.

Поэтому до договора выясняют основание регистрации каждого прописанного человека.

С каждым, у кого право сохраняется, разумно подписать письменное соглашение о том, что на время найма он в квартире не живёт. Жильцу при этом честно сообщают, кто зарегистрирован в квартире. Регистрация самого жильца устроена иначе и разобрана в статье о временной регистрации.

Ипотека и муниципальная квартира

Квартиру в ипотеке закон разрешает сдавать без согласия банка на срок не дольше кредита и для проживания, если договор об ипотеке не требует иного. Поэтому первым делом открывают договор с банком, а как его читать, разобрано в статье о сдаче ипотечной квартиры.

Муниципальная квартира по договору социального найма принадлежит городу, а человек, который в ней живёт, остаётся нанимателем, а не собственником. Сдать всю квартиру он может только при временном выезде, в поднаём, с письменного согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи (ст. 76 ЖК). Поднаниматель самостоятельного права пользования не получает, и договор с ним заметно слабее обычного найма.

Письменное согласие сособственника: из чего оно состоит

Закон форму согласия на сдачу не устанавливает: в ст. 246 и 247 говорится о «соглашении» участников, без требований к бумаге. Письменное согласие с подписью защищает собственника на случай спора и прикладывается к договору найма как приложение. Структура документа:

  1. Заголовок «Согласие на сдачу квартиры внаём».
  2. Кто даёт согласие: ФИО, паспорт, размер доли, документ о праве (выписка ЕГРН, Единого государственного реестра недвижимости).
  3. Квартира: адрес и кадастровый номер.
  4. На что дано согласие: сдать всю квартиру или конкретную комнату по договору найма.
  5. Срок: до какой даты или на какой срок договора.
  6. Условия: ставка не ниже согласованной суммы, кто вправе подписать договор от имени собственников.
  7. Дата и подпись.

Если в согласии появляется право получать арендную плату или подписывать документы за другого, это уже полномочия представителя, и надёжнее оформить их доверенностью. Какие ещё приложения нужны договору, перечислено в статье о договоре найма.

Без согласия договор можно оспорить

Последствия зависят от того, чьё согласие пропущено. Сособственник, который не соглашался, вправе обратиться в суд о признании договора недействительным; так ситуацию описывает и разъяснение прокуратуры со ссылкой на ст. 166 ГК. Супруг оспорит договор, только если докажет осведомлённость жильца. Разрешение опеки закон требует прямо, и договор без него остаётся уязвимым всё время найма.

Сбор подписей до объявления занимает дни, спор после заселения растягивается на месяцы.

Следующий шаг: кто подпишет договор

Когда согласия собраны, остаётся решить, кто ставит подпись под договором найма. Если сособственник живёт в другом городе или не хочет участвовать в показах, его полномочия передают доверенностью, и что в неё включить, разобрано в статье о доверенности на сдачу квартиры. Другие случаи с долями и ипотекой собраны в разделе об особых правах на квартиру, а сверить свою ситуацию до объявления поможет консультация по сдаче квартиры.