Договор аренды квартиры: какие пункты защищают собственника

Договор найма квартиры по Гражданскому кодексу заключают письменно, описывают в нём саму квартиру и размер платы, а при сроке от года называют людей, которые будут жить вместе с жильцом. Остальное закон при молчании договора решит сам: договор без срока считается заключённым на пять лет, плата вносится ежемесячно, текущий ремонт лежит на жильце. Защищают собственника другие условия, и в договоре по порядку The·Rent их 14.

Если вы скачали шаблон и собираетесь подписать его с первым подходящим жильцом, сверяйте текст с будущим спором. Получится ли удержать из обеспечительного платежа (залога) стоимость химчистки дивана или доказать, что жилец получил ваше письмо? От ответа зависит, какие пункты придётся дописать до подписи.

Договор найма и договор аренды: что подписывает собственник с человеком

Чем договор найма отличается от договора аренды

Название на первой странице шаблона почти ничего не говорит о том, какие правила к нему применит суд. Когда собственник пускает в квартиру человека для проживания за плату, закон видит договор найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ), даже если сверху напечатано «аренда». Нормы об аренде из главы 34 включаются, если квартиру для сотрудников берёт компания: нанимателем может быть только гражданин (ст. 677 п. 1).

Для собственника разница практическая. Нормы о найме дают жильцу свои права: например, с согласия постоянно живущих с ним людей расторгнуть договор в любое время с письменным предупреждением за три месяца (ст. 687 п. 1). Шаблоны «договора аренды между физическими лицами» поэтому проверяют по главе 35. Дальше договор найма называется просто договором.

Закон требует немногое, остальное решает по умолчанию

Для большинства условий ГК ставит оговорку «если договором не установлено иное». Всё, о чём договор молчит, решится по кодексу, и не всегда так, как удобно собственнику.

Что обязательно указать в договоре аренды квартиры

Обязательные условия договора найма по ГК РФ сводятся к трём: письменная форма (ст. 674 п. 1), сама квартира как предмет договора (ст. 432 и 673) и граждане, которые будут постоянно жить вместе с жильцом (ст. 677 п. 2). Требование о проживающих не действует при сроке до года, если договор сам не говорит иное (ст. 683 п. 2).

Размер платы стороны согласуют сами (ст. 682 п. 1). Паспортные данные и кадастровый номер добавляет практика, залог появляется только по соглашению сторон.

Колонка «если договор молчит» показывает, где шаблон подводит чаще всего. При сроке до года шесть правил главы 35 отключаются сами, поэтому условия о проживающих и поднайме в таком договоре пишут явно. Как выбрать срок, разобрано в статье про договор на 11 месяцев или на год; остальные материалы собраны в разделе о договоре найма.

Четырнадцать пунктов договора по порядку The·Rent

The·Rent сдаёт квартиры собственников в Москве и области и готовит для собственника договор с защитными пунктами, опись с фото и акт приёма-передачи. Порядок The·Rent ниже повторяет структуру такого договора: что закон говорит сам и что нужно закрепить словами.

Пункты 1–2: стороны, проживающие, квартира

В первом пункте стоят паспортные данные собственника и жильца с телефонами. Сразу за ними идёт список всех, кто будет жить постоянно, включая детей. Жилец отвечает перед собственником за действия постоянно проживающих, которые нарушают договор (ст. 677 п. 3), и поимённый список снимает спор о том, кто к ним относится.

Квартиру описывают адресом и кадастровым номером из выписки ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости, где записано право собственности). Кадастровый номер ГК не требует, зато он однозначно связывает договор с объектом. Если договор подписывает представитель собственника, полномочия проверяют отдельно: об этом статья о доверенности на сдачу квартиры.

Пункт 3: срок

Срок записывают датами начала и окончания. Формулировка «на неопределённый срок» по закону превращается в пять лет, а с ней приходит регистрация обременения, о которой ниже. Порядок продления лучше описать сразу: новый договор или дополнительное соглашение до окончания срока.

Пункты 4 и 6: плата, коммунальные, пересмотр ставки

Ставку пишут цифрами и прописью, с датой платежа («не позднее 5-го числа за текущий месяц») и способом оплаты. Перевод на счёт собственника с назначением платежа остаётся в банковской выписке и подтверждает оплату без расписок.

Коммунальные платежи разбивают построчно. Взносы на капитальный ремонт по ЖК РФ (ст. 169) обязан платить собственник, и их удобно сразу записать за ним. Свет и вода по счётчикам обычно идут на жильца. Строка «коммунальные платит жилец» без расшифровки рождает спор при первой же квитанции.

Пересмотр ставки работает, только если он есть в договоре: ст. 682 запрещает менять плату в одностороннем порядке, кроме случаев из закона или договора. Ориентир The·Rent: не чаще раза в год с письменным уведомлением за 30–60 дней. Как готовить такой разговор, разобрано в статье о повышении арендной платы.

Пункт 5: залог

Обеспечительный платёж (в быту залог или депозит) по закону вносится только по соглашению сторон, поэтому без пункта в договоре его нет. Ниже он называется залогом, и его устройству посвящён отдельный раздел.

Пункты 7–8: правила проживания и осмотры

Животные, курение, гости и поднаём закрываются одним пунктом. Работает конкретика: какое животное, можно ли курить на балконе, сколько ночей подряд может оставаться гость, запрет посуточной сдачи без письменного согласия собственника.

Осмотр квартиры собственником ГК не регулирует, а Конституция (ст. 25) запрещает входить в жилище против воли проживающих. Поэтому порядок осмотров записывают в договоре: раз в месяц или квартал, с уведомлением заранее и в присутствии жильца. Пункт об осмотрах с уведомлением входит в рабочий порядок The·Rent, и без такого пункта осмотр зависит от доброй воли жильца.

Пункты 9–10: ущерб и просрочка

Жилец обязан обеспечивать сохранность квартиры (ст. 678), а убытки по ГК включают реальный ущерб и упущенную выгоду (ст. 15 п. 2). Договор добавляет к этому порядок: совместный осмотр с фото, акт о повреждении, срок на устранение, расчёт по смете или чеку.

Пени за просрочку оплаты взыскиваются без доказательства убытков (ст. 330 п. 1), но соглашение о неустойке действительно только в письменной форме (ст. 331). Устная договорённость о пенях юридической силы не имеет. Расторгнуть договор из-за неоплаты собственник может только через суд (ст. 687 п. 2); порядок действий по дням просрочки описан в статье о жильце, который не платит.

Пункты 11–12: расторжение и возврат квартиры

В раздел о прекращении договора стоит вписать три вещи: куда стороны шлют уведомления (почтовый адрес, электронная почта или конкретный мессенджер), что выезд оформляют отдельным соглашением с датой и подписями и как считают оплату и залог за последний неполный месяц. Сроки предупреждения и путь через суд для собственника (ст. 687, 688) разобраны в статье о досрочном расторжении, здесь важна только техника: без этих пунктов спор о дате выезда превращается в спор о переписке.

Пункт о возврате квартиры описывает состояние с учётом нормального износа, все комплекты ключей и показания счётчиков на день выезда. Итог фиксирует акт возврата, его заполнение описано в статье об акте возврата квартиры.

Пункты 13–14: приложения и уведомления

Приложения называют по списку: опись имущества с фото, акт приёма-передачи, показания счётчиков, копии паспортов. В статьях 671–688 ГК ни акт, ни опись не упоминаются: это доказательства, которые собственник готовит сам, и что в них записать, разобрано в статье об акте приёма-передачи.

Последний пункт задаёт каналы связи: мессенджер по номеру телефона и электронную почту каждой стороны. Юридически значимое сообщение по ст. 165.1 действует с момента доставки, а условия сделки вправе определить порядок. Предупреждение о расторжении ст. 687 требует письменно, поэтому его надёжнее дублировать подписанным письмом.

Нотариус не нужен, регистрация зависит от срока

Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса

Нотариальное заверение договору найма квартиры не требуется: статья 674 ГК РФ говорит только о письменной форме, а в статьях 671–688 нотариус не упоминается. Достаточно подписей собственника и жильца. Если договор заключён на срок не менее года, к письменной форме добавляется государственная регистрация обременения в Росреестре по заявлению сторон (ст. 674 п. 2, закон 218-ФЗ ст. 51).

«Не менее года» означает, что договор ровно на двенадцать месяцев тоже регистрируют. Заявление подают не позднее месяца со дня заключения (ч. 4 ст. 51), регистрация занимает не больше пяти рабочих дней (ч. 8). Пошлина для физических лиц по НК РФ (ст. 333.33 п. 1 пп. 22) составляет 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽; кто из сторон её оплачивает, удобно сразу записать в договоре.

Пункт о залоге держится на перечне оснований удержания

Залог по ГК засчитывается в долг жильца при обстоятельствах, предусмотренных договором; если они не наступили, сумма подлежит возврату, а проценты на неё не начисляются, если договор не говорит иное (ст. 381.1). Отсюда требование к пункту: обстоятельства удержания перечисляются. Фраза «залог возвращается при отсутствии претензий» таким перечнем не считается.

Формулировка-ориентир The·Rent, которую стоит адаптировать к своей квартире:

• Основания удержания: неоплаченная ставка; неоплаченные коммунальные платежи за период проживания; повреждения сверх нормального износа в сравнении с описью и фото дня заселения; утраченные ключи.
• Расчёт: по чеку, смете или счёту, копия передаётся жильцу вместе с актом возврата.
• Срок: остаток возвращается в течение оговорённого числа дней после подписания акта возврата.
• Зачёт: залог не засчитывается в плату за последний месяц без письменного согласия собственника.

Условный пример: залог 70 000 ₽, при выезде на диване, который в описи значится «без пятен», пятно. Химчистка по чеку стоит 6 000 ₽, неоплаченная квитанция за свет за последний месяц 2 300 ₽. Собственник удерживает 8 300 ₽ с приложенными документами и возвращает 61 700 ₽ в срок из договора.

Требовать возмещения сверх залога собственник вправе и по закону (ст. 15 ГК), но с прописанными ответственностью за ущерб, порядком его фиксации и неустойкой спор идёт по готовым правилам, а не с нуля. Сколько брать и как возвращать залог, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Двенадцать проверок для скачанного шаблона

Шаблон из интернета подписывают за десять минут, а его пробелы проявляются при выезде жильца. Перед подписью пройдите по списку:

1. Шапка называет договор найма жилого помещения, стороны указаны с паспортными данными.
2. Квартира описана с кадастровым номером, назван документ о праве собственности.
3. Перечислены все, кто будет жить постоянно, включая детей.
4. Стоят даты начала и окончания, нет формулировки «на неопределённый срок».
5. Ставка и дата оплаты записаны цифрами и прописью.
6. Разделено, какие счета оплачивает жилец, а какие собственник.
7. Есть порядок пересмотра ставки с уведомлением.
8. Пункт о залоге перечисляет основания удержания и срок возврата остатка.
9. Описаны правила о животных и курении, поднаём запрещён без согласия.
10. Есть порядок осмотров с уведомлением жильца.
11. Неустойка за просрочку записана в самом договоре.
12. Названы приложения и каналы уведомлений, на каждой странице есть место для подписей.

Отсутствие восьмого, десятого или двенадцатого пункта означает, что шаблон написан без мысли о собственнике. Дописать их до подписи проще, чем потом доказывать в суде устные договорённости. При сроке от года к списку добавляется заявление на регистрацию в течение месяца.

Все документы подписывают в день передачи ключей

Перед подписанием собственник сверяет паспорт жильца с данными в договоре; порядок проверки до подписи описан в статье о проверке арендатора. Договор печатают в двух экземплярах, обе стороны подписывают каждую страницу.

Опись и акт заполняют во время обхода квартиры вместе с жильцом: фото и видео с датой, показания счётчиков, число комплектов ключей. Первый платёж и залог приходят переводом с назначением платежа.

Следующий документ после договора: опись имущества. От того, как в ней описаны диван, техника и полы, зависит каждое будущее удержание из залога, и как составить её без поводов для спора, разобрано в статье про опись имущества к договору.

Частые вопросы

Можно ли составить договор найма самому, без юриста

Договор найма квартиры собственник вправе составить сам: ГК требует письменной формы, а не участия юриста или нотариуса. Рабочий вариант собирается из 14 пунктов выше и проверяется по списку из двенадцати вопросов, а юрист нужен в нестандартной ситуации: квартира в долевой собственности, договор подписывает представитель по доверенности или жилец просит включить непонятные условия.

Что будет с договором, если собственник продаст квартиру

Продажа квартиры договор найма не прекращает: по ст. 675 ГК новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Жилец продолжает жить и платить по тому же договору до окончания срока. Покупателю передают экземпляр договора с описью и актом, а судьбу залога оговаривают при продаже, чтобы жилец знал, кому вносить плату и у кого потом получать залог.

Нужно ли указывать в договоре детей жильца

Детей жильца указывают в договоре так же, как взрослых: ст. 677 ГК говорит обо всех гражданах, которые постоянно живут вместе с нанимателем. При договоре на срок до года это правило по закону не действует, если договор сам его не включает. Поэтому в краткосрочном договоре список проживающих с детьми записывают отдельной строкой, а вселение новых взрослых связывают с письменным согласием собственника. Несовершеннолетних детей нанимателя закон разрешает вселить и без такого согласия (ст. 679 ГК РФ).