Сдать квартиру несовершеннолетнему: три законные схемы договора

Подписать договор с подростком без родителей нельзя

Можно ли сдать квартиру несовершеннолетнему

Сдача квартиры несовершеннолетним законна, но подписать договор найма с 16-летним студентом один на один нельзя: без письменного согласия родителей такой договор можно оспорить в суде. Подросток от 14 до 18 лет заключает договор сам только с письменного согласия родителя или при его последующем письменном одобрении (ст. 26 Гражданского кодекса, ГК РФ). Самая устойчивая конструкция получается, когда нанимателем становится родитель, а студент вписан в договор как постоянно проживающий.

Если вам звонит первокурсник из другого города или его мама просит «оформить квартиру на ребёнка», решение сводится к двум вопросам: какая из трёх законных схем договора подходит этой семье и кто на самом деле будет платить каждый месяц.

Договор с подростком без согласия не ничтожен, он оспорим.

По ст. 175 ГК РФ суд может признать его недействительным только по иску родителей, усыновителей или попечителя. Пока такого иска нет, договор действует, а письменное одобрение родителя задним числом снимает вопрос совсем. Для собственника опасность в другом: у недовольного родителя появляется рычаг. Он может заявить, что согласия не давал, и через суд разрушить договор вместе с вашими условиями о залоге (обеспечительном платеже) и сроке.

Возраст жильца меняет схему договора

Каждая возрастная граница в Гражданском кодексе меняет состав подписей. Договор найма (в быту его называют договором аренды) с жильцом младше 18 лет почти всегда подписывают двое.

С какого возраста можно снимать квартиру

Снимать квартиру самостоятельно, без чужих подписей, можно с 18 лет: в этом возрасте гражданская дееспособность возникает в полном объёме (ст. 21 ГК РФ). Раньше её получает подросток, вступивший в брак, или 16-летний, объявленный полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей ведёт предпринимательство (ст. 27 ГК РФ). С 14 до 18 лет договор заключают с письменного согласия родителей.

Эмансипацию подтверждает бумага: решение органа опеки и попечительства, принятое с согласия обоих родителей, или решение суда. Обратная сторона схемы в том, что по п. 2 ст. 27 ГК родители не отвечают по обязательствам эмансипированного подростка, включая вред, который он причинил. Взыскивать долг и ущерб придётся только с него, и проверка его собственного дохода выходит на первое место.

Три законные схемы для звонка студента

Кто подписывает договор, если жилец младше 18 лет

Договор найма с жильцом младше 18 лет подписывает либо родитель как наниматель, когда подросток вписан в строку постоянно проживающих, либо сам подросток 14–18 лет, если к договору приложено письменное согласие родителя. Во втором случае родителя разумно сделать ещё и поручителем. Подросток, который вступил в брак или эмансипирован, подписывает договор один, на тех же условиях, что и взрослый жилец.

Схема 1. Нанимателем становится родитель. Нанимателем по договору найма может быть только гражданин, а постоянно проживающих с ним указывают в договоре (ст. 677 ГК РФ). Студент получает равное с родителем право пользоваться квартирой. Перед собственником за его нарушения отвечает наниматель (п. 3 ст. 677). Плату, коммунальные платежи по договору и ущерб вы требуете с взрослого человека по обычным правилам, и вопрос о дееспособности не возникает.

Схема 2. Нанимателем становится студент. Подросток подписывает договор, а родитель письменно соглашается на его заключение. Согласие защищает договор от оспаривания, но не делает родителя должником.

По п. 3 ст. 26 ГК подросток сам несёт имущественную ответственность по сделке, совершённой с согласия. У первокурсника без работы взыскать нечего, и решение суда против него останется бумагой. Поэтому вторая подпись родителя нужна под поручительством.

По ст. 361 ГК РФ поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение обязательства другим лицом. По ст. 363 ГК РФ он отвечает солидарно с должником и в том же объёме, включая судебные издержки и убытки, если договор поручительства не установил иное.

Схема 3. Жилец уже полностью дееспособен. Подросток в браке или эмансипированный подписывает договор как взрослый. Согласие родителей не требуется, а по его долгам родители не отвечают: для эмансипированного это прямо сказано в п. 2 ст. 27 ГК. Родитель может стать поручителем добровольно, если семья готова помогать деньгами.

Выбор между схемами 1 и 2 зависит от того, кто реально переводит деньги. Если ставку платят родители, логичнее схема 1: договор отражает настоящие отношения, и при просрочке вы звоните тому, у кого есть доход. Схема 2 подходит семье, где студент частично платит сам из заработка и хочет быть стороной договора. Вопросы, которые обычно задают в первом разговоре, собраны в статье о вопросах арендатору при сдаче квартиры.

Карта рисков: где собственник теряет деньги

У студента те же риски, что у взрослого жильца, но за каждым стоит вопрос, с кого спросить. Карта ниже сводит пять рисков по двум осям: насколько вероятен риск и сколько стоит ошибка, если он сработал.

1. Договор без согласия родителя. При иске родителя договор рушится целиком. Защита: письменное согласие с реквизитами этого договора.
2. Неплатёж при отсутствии дохода у студента. Стипендии на московскую ставку не хватит. Защита: схема 1 или поручительство плюс залог (обеспечительный платёж).
3. Ущерб квартире. По ст. 1074 ГК РФ подросток 14–18 лет отвечает за вред сам. Родители доплачивают, только если у него нет доходов или имущества и они не докажут, что вред возник не по их вине. С совершеннолетием жильца эта обязанность родителей прекращается. Защита: поручительство, которое прямо охватывает ущерб по описи.
4. В квартире живут посторонние. Однокурсники остаются «на пару недель». Защита: список проживающих, пункт о гостях, телефон родителя для уведомлений.
5. Родители спорят между собой. При разводе один родитель может не знать о договоре. Защита: при открытом конфликте подписи обоих законных представителей.

Условный пример: студентке 17 лет сдана студия за 48 000 ₽ в месяц по схеме 2 без поручительства. Через полгода в акте при выезде записан испорченный диван на 60 000 ₽. Залог 48 000 ₽ покрывает большую часть, а за оставшиеся 12 000 ₽ ответчиком будет сама студентка.

Родители подключатся по ст. 1074 только при отсутствии у неё средств, и если к суду ей исполнилось 18 лет, их обязанность уже прекратилась. С поручительством родитель отвечает солидарно независимо от возраста дочери.

Проверяют двоих: студента и того, кто платит

При несовершеннолетнем жильце проверку проходят два человека. О платёжеспособности студента 16–17 лет говорит прежде всего доход родителя, а не его собственная история.

1. Паспорт подростка. Оригинал и проверка по списку недействительных паспортов на сервисе МВД (Министерства внутренних дел).
2. Паспорт родителя и свидетельство о рождении студента. Свидетельство доказывает, что согласие подписал законный представитель. У попечителя вместо свидетельства акт о назначении.
3. Доход плательщика. Справка о доходах, выписка о зачислениях или договор. Рабочее правило The·Rent: ставка не больше трети подтверждённого дохода семьи. При ставке 48 000 ₽ из условного примера это доход от 144 000 ₽ в месяц у того, кто будет переводить деньги.
4. Базы по поручителю. Банк исполнительных производств ФССП (Федеральной службы судебных приставов) и картотеки судов общей юрисдикции по ФИО родителя.
5. Разговор вместо звонка прежнему собственнику. У первокурсника прошлого собственника нет. Его заменяет разговор с родителем: кто платит, каким способом, на какой срок, кто приедет на подписание.

Итог проверки бывает одним из трёх вариантов. Идти дальше, если родитель подписывает схему 1 или поручительство и доход сходится. Идти с условиями, если доход на грани: залог больше, оплата за два месяца вперёд.

Отказать, если родитель отказывается подписывать что-либо, ведь договор без согласия остаётся уязвимым весь срок. Отказ по этой причине объективен; отказ «потому что студент» к объективным причинам не относится. Общий порядок проверки описан в статье о проверке арендатора за пять шагов.

Строки договора и согласия под студента

Статья 26 ГК говорит о письменном согласии, нотариальное удостоверение она не называет. Удобнее всего, когда родитель расписывается прямо на договоре под строкой «Согласен на заключение настоящего договора» с указанием ФИО и паспортных данных. Отдельный документ тоже подходит, если в нём названы родитель, студент, адрес квартиры, срок найма и ставка. Согласие «на любые сделки» в споре защищает хуже.

Поручительство оформляют письменно: отдельным договором или разделом договора найма с подписью поручителя. В нём перечисляют, что именно обеспечено: плата, коммунальные платежи по договору, пени, ущерб квартире и имуществу по описи. Срок действия поручительства указывают явно и не короче срока найма. Остальные пункты остаются стандартными, их полный список приведён в статье о 14 пунктах договора аренды.

К строкам о студенте добавляют три вещи. Первая: список постоянно проживающих из одного человека и порядок, при котором гость живёт дольше оговорённого числа ночей только с письменного согласия собственника. Вторая: телефон и адрес родителя для уведомлений о просрочке.

Третья: опись с фотографиями. Семья платит из другого города, и снимок дивана и обоев в день въезда закрывает спор быстрее объяснений по телефону. Как составить опись по комнатам, показано в статье об описи имущества к договору.

Если встречать первокурсника и его родителей на показах неудобно, при сдаче через The·Rent присутствовать на них собственнику не нужно, а персональный менеджер собирает весь пакет бумаг для двух подписантов. Как устроена сдача квартиры с проверкой жильца, рассказано на главной странице.

Регистрация студента по месту пребывания

Студент из другого города, который живёт в квартире дольше 90 дней, обязан до истечения этого срока зарегистрироваться по месту пребывания. Основанием по п. 9 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства № 713, служит договор найма или заявление лица, предоставившего жильё.

При схемах 2 и 3 студент сам сторона договора. При схеме 1 он вписан как постоянно проживающий, а при необходимости собственник подаёт заявление о предоставлении жилья. Порядок подачи документов за подростка 14–17 лет уточните в отделе по вопросам миграции.

Обязанности собственника и штрафы за проживание без регистрации разобраны в статье о временной регистрации жильца.

Частые вопросы

Может ли студент платить за квартиру из своей стипендии

Стипендией и заработком студент 14–18 лет распоряжается сам, без согласия родителей (п. 2 ст. 26 ГК). Переводить из них плату по договору он вправе. Но сам договор найма заключается с письменного согласия родителя, потому что к сделкам, которые подросток совершает самостоятельно, он не относится. Стипендия только источник денег, она не меняет состав подписей в договоре и не заменяет поручительство.

Как подписать договор, если родители живут в другом городе

Родитель из другого города подписывает договор или согласие заранее и присылает скан, а оригинал отправляет почтой или привозит при первом визите. Ключи передают после того, как скан подписи сверен с паспортом. Если родитель становится нанимателем по схеме 1, все экземпляры договора он подписывает сам, а студент расписывается в акте приёма-передачи как проживающий.

Что будет с договором, когда студенту исполнится 18 лет

Совершеннолетие жильца договор найма не прекращает: он заключён с согласия родителя, и его условия действуют до конца срока. Меняется ответственность за вред. По п. 3 ст. 1074 ГК обязанность родителей возмещать ущерб прекращается с 18 лет, а поручительство продолжает действовать в пределах своего срока. Новый договор или продление уже взрослый жилец подписывает сам.

Студент открывает ряд нестандартных жильцов

Несовершеннолетний жилец требует двух подписей и проверки двоих людей. Следующий нестандартный случай устроен наоборот: подписывает организация, а живёт её сотрудник. Как оформить такой договор и что меняется в налоге, описано в статье о сдаче квартиры компании для сотрудников. Сравнить студентов с семьями и парами по рискам и доходу поможет обзор кому лучше сдавать квартиру.