Временная регистрация при сдаче квартиры становится обязательной, когда жилец из другого региона живёт в ней дольше 90 дней: так устанавливает ст. 5 закона РФ № 5242-1. Регистрироваться обязан сам жилец. Собственник отвечает за другое: если срок прошёл, а документы не поданы, он в течение трёх рабочих дней уведомляет орган регистрационного учёта.

Если жилец уже спросил про регистрацию по месту пребывания (в разговоре её называют временной пропиской), а вы опасаетесь за квартиру, закон здесь на стороне собственника. Регистрация не меняет ваших прав собственника, а её отсутствие при жильце из другого региона грозит штрафом именно вам.

Собственник соглашается на регистрацию, жилец её оформляет

Обязан ли собственник регистрировать арендатора

Собственник не обязан регистрировать арендатора сам: обязанность зарегистрироваться по месту пребывания закон возлагает на гражданина (ч. 2 ст. 3 закона № 5242-1). Собственник даёт основание для регистрации, то есть договор найма или своё заявление. Если жилец не подал документы в срок, собственник в течение трёх рабочих дней уведомляет орган о его проживании (ч. 4 той же статьи).

Регистрация по месту пребывания: временная регистрация жильца, которая не даёт ему прав на квартиру. Закон определяет её как постановку на учёт, то есть фиксацию органом сведений о том, где человек временно живёт (ст. 2 закона № 5242-1). Регистрация по месту жительства у жильца при этом сохраняется.

Если жилец из другого региона не зарегистрировался, через 90 дней вы допускаете проживание без регистрации, а за это КоАП штрафует собственника отдельно от жильца. Поэтому вопрос о регистрации решают до подписания договора, а не на третьем месяце найма.

Карта регистрации жильца по месту пребывания: обязанность жильца, роль собственника, сроки и штрафы без прав на квартиру
Регистрацию оформляет жилец на согласованный с собственником срок, права на квартиру она не создаёт, а штраф за её отсутствие касается и собственника.

Кому и когда нужна регистрация по месту пребывания

Срок в 90 дней считают со дня прибытия в квартиру (ч. 1 ст. 5 закона № 5242-1). Пока жилец живёт меньше этого срока, регистрация не требуется. Договор найма на 11 месяцев этот срок перекрывает почти вчетверо, поэтому у долгосрочного жильца из другого региона вопрос возникает всегда.

Для Москвы и области закон делает исключение, которое снимает вопрос у многих собственников. Жилец вправе не регистрироваться по месту пребывания, если он зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте РФ. Отдельно: если квартира в Москве или Московской области, а регистрация по месту жительства тоже в Москве или области, регистрироваться по месту пребывания не нужно (ч. 2 и 3 ст. 5).

На практике это выглядит так. Жилец с постоянной регистрацией в Балашихе снимает квартиру в Москве и оформлять ничего не обязан. Жилец из Твери в той же квартире после 90 дней регистрироваться обязан. Ответственности за такое проживание в первом случае нет ни у жильца, ни у собственника (примечание к ст. 19.15.1).

Примечание к ст. 19.15.1 называет и родственников собственника: супругов, детей, родителей, бабушек и дедушек, внуков, братьев и сестёр, если сам собственник зарегистрирован в этой квартире или живёт вместе с ними. При обычной сдаче чужому человеку это исключение не работает, но оно объясняет, почему за родственника, который живёт у вас без регистрации, собственника по этой статье не штрафуют.

Порядок оформления: что делает собственник, что жилец

Порядок регистрации описан в Правилах регистрационного учёта, утверждённых постановлением Правительства № 713. Шаги идут в таком порядке:

  1. Собственник и жилец договариваются о сроке регистрации. Срок определяется по соглашению с собственником (п. 10 Правил), и разумно привязать его к дате окончания договора найма.
  2. Основание для проживания: договор найма или заявление собственника, который предоставляет жильё (п. 9).
  3. Жилец подаёт заявление установленной формы, паспорт и документ-основание лично в орган регистрационного учёта, через МФЦ, почтой или в электронной форме, включая Единый портал госуслуг.
  4. Если жилец передал документы собственнику, тот передаёт их в орган не позднее рабочего дня, следующего за днём обращения (п. 11).
  5. Регистрация действует до даты, указанной в заявлении, и по её истечении жилец считается снятым с учёта автоматически.

Срок, за который орган оформляет регистрацию при электронной подаче, закон № 5242-1 и Правила называют по-разному. Поэтому заявление подают заранее, в первые недели найма, а не на 89-й день. В порядке The·Rent регистрацию обсуждают и оформляют в день заселения, вместе с подписанием договора и акта, чтобы срок 90 дней не стал сюрпризом.

Пункт о регистрации стоит записать прямо в договор найма: кто подаёт заявление, на какой срок и к какой дате. Остальные пункты договора и их порядок разобраны в статье о договоре найма квартиры.

Календарь сроков для трёх видов жильцов

Жилец Нужна ли регистрация Что делает собственник Основание
Зарегистрирован по месту жительства в Москве или области, квартира в Москве или области Не обязательна Ничего; ответственности по ст. 19.15.1 нет Ч. 3 ст. 5 закона № 5242-1
Из другого региона, живёт меньше 90 дней Не нужна Ничего Ч. 1 ст. 5
Из другого региона, живёт дольше 90 дней Обязательна до истечения 90 дней Даёт основание; если жилец не подал документы, уведомляет орган в течение 3 рабочих дней после срока Ч. 4 ст. 3, п. 35–37 Правил
Иностранный гражданин Миграционный учёт, отдельный режим Уведомление о прибытии в течение 7 рабочих дней Ч. 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ

Уведомление о проживании без регистрации подают лично, по почте или в электронной форме, в том числе через Единый портал (п. 36 Правил). Нарушение срока уведомления влечёт ответственность собственника (п. 37). Ставьте дату 90-го дня в календарь в день заселения, а дату для уведомления на три рабочих дня позже.

Штрафы собственнику и жильцу в Москве и области

КоАП разделяет два нарушения. Первое: проживание без регистрации и допущение такого проживания собственником сверх сроков закона (ст. 19.15.1). Второе: собственник не уведомил орган в срок о том, что у него живёт человек без регистрации (ст. 19.15.2).

Нарушение Кто платит Московская область и другие регионы Москва
Проживание без регистрации, ст. 19.15.1 Жилец 2 000–3 000 ₽ (ч. 1) 3 000–5 000 ₽ (ч. 2)
Допущение проживания без регистрации, ст. 19.15.1 Собственник 2 000–5 000 ₽ (ч. 1) 5 000–7 000 ₽ (ч. 2)
Нарушение срока уведомления, ст. 19.15.2 Собственник 2 000–3 000 ₽ (ч. 3) 3 000–5 000 ₽ (ч. 4)

От ответственности по ст. 19.15.2 собственник освобождается, если жилец зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте РФ или в Москве либо области (примечание 2 к ст. 19.15.2). Суммы приведены по редакции КоАП на дату сверки; перед спором проверьте актуальный текст статьи на consultant.ru.

Условный расчёт: жилец из другого региона прожил 4 месяца без регистрации

Условный пример: жилец с постоянной регистрацией в Ярославле снимает однокомнатную квартиру в Москве, заселился 1 марта. Регистрацию он не оформил, собственник орган не уведомил. К концу июня срок в 90 дней пройден примерно на месяц.

Статья Москва Если бы квартира была в области
Ст. 19.15.1, допущение проживания 5 000–7 000 ₽ 2 000–5 000 ₽
Ст. 19.15.2, нарушение срока уведомления 3 000–5 000 ₽ 2 000–3 000 ₽
Всего по двум статьям, если орган применит обе 8 000–12 000 ₽ 4 000–8 000 ₽

Вывод из расчёта простой: от собственника регистрация требует только согласовать срок и дать основание, а её отсутствие при жильце из другого региона стоит от 4 000 до 12 000 ₽ по двум статьям. Жилец платит свой штраф отдельно, и на собственника он не переносится.

Четыре мифа о правах зарегистрированного жильца

Даёт ли временная регистрация права на квартиру

Временная регистрация прав на квартиру жильцу не даёт: закон называет её фиксацией сведений о месте пребывания (ст. 2 закона № 5242-1), а сама регистрация или её отсутствие не служит условием реализации прав (ч. 2 ст. 3). Жить в квартире жилец вправе по договору найма, и с окончанием договора заканчивается и право пользования.

Миф: «жилец получит права на квартиру». Право пользования основано на договоре найма, а постоянно проживающих с нанимателем граждан указывают в договоре (п. 2 ст. 677 ГК РФ). При договоре до года это правило не применяется, если договор сам его не включает (п. 2 ст. 683 ГК). Регистрация к этим правам ничего не добавляет.

Миф: «ребёнка жильца потом не выписать». Несовершеннолетних детей регистрируют по месту пребывания родителей без согласия собственника (п. 12 Правил). По данным Яндекс Аренды, ребёнка регистрируют на срок регистрации родителя, значит и заканчивается его учёт в ту же дату.

Миф: «регистрация бессрочная». Срок регистрации по месту пребывания определяет собственник по соглашению с жильцом (п. 10 Правил), и по его истечении человек считается снятым с учёта без заявлений (п. 30). Путаница возникает с регистрацией по месту жительства: по месту пребывания жильца ставят на учёт только на согласованный срок.

Миф: «собственник теряет контроль». Доступ в квартиру, ставка, расторжение и выезд регулируются договором найма. Если жилец перестал платить или нарушает договор, порядок действий одинаков с регистрацией и без неё, а выселение по суду разобрано в статье о том, как выселить арендатора законно.

Отдельно о том, чего делать нельзя. Регистрация человека, который не собирается жить в квартире, называется фиктивной (ст. 2 закона № 5242-1): такую регистрацию снимают по решению органа, а собственнику она приносит только риск. Регистрируют только того, кто действительно живёт по договору.

Досрочное снятие с учёта по заявлению собственника

Как снять жильца с временной регистрации досрочно

Снять жильца с регистрации по месту пребывания досрочно собственник может сам: при досрочном выезде жилец или лицо, предоставившее жильё, подаёт заявление в произвольной форме лично, почтой или через Единый портал (п. 30 Правил). Суд для этого не нужен. Если досрочного заявления нет, жилец считается снятым с учёта по окончании срока регистрации.

Заявление о снятии с учёта подают в тот же день, когда жилец вернул ключи, и хранят квитанцию или скриншот с Единого портала. Подпись жильца для такого заявления не нужна: п. 30 Правил разрешает обратиться самому собственнику, поэтому уехавший без предупреждения жилец процесс не задерживает.

Тот же п. 30 даёт собственнику защиту от регистрации без согласия. Если вам пришло уведомление о регистрации человека, которому вы не разрешали проживать, подайте заявление об аннулировании такой регистрации. Сохраните уведомление и подготовьте выписку ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) на случай, если орган попросит подтвердить право собственности.

Регистрация членов семьи самого собственника и людей, которые были прописаны в квартире до сдачи, устроена иначе: о них написано в статье о том, чьё согласие нужно при сдаче.

Иностранный жилец: миграционный учёт вместо регистрации

Закон № 5242-1 говорит о гражданах России, и иностранного жильца по нему не регистрируют. Для него действует миграционный учёт по закону № 109-ФЗ со своим сроком уведомления о прибытии: семь рабочих дней (ч. 3 ст. 20). С 3 ноября 2026 года меняются штрафы по ст. 18.9 КоАП в этой сфере. Документы и шаги для иностранного жильца собраны в статье о том, как сдать квартиру иностранцу.

Частые вопросы

Можно ли зарегистрировать жильца без договора найма

Регистрация жильца без договора найма возможна: основанием по п. 9 Правил служит и заявление собственника, который предоставляет жильё. Но без договора жилец живёт в квартире без записанных условий: ставки, срока, залога и порядка выезда. Регистрация эти условия не заменяет, поэтому сначала подписывают договор найма, а затем подают документы на регистрацию.

Что делать, если жилец отказывается регистрироваться

Отказ жильца из другого региона регистрироваться после 90 дней не снимает обязанности с собственника: в течение трёх рабочих дней после срока он уведомляет орган регистрационного учёта о проживании (ч. 4 ст. 3 закона № 5242-1). Уведомление защищает собственника от штрафа по ст. 19.15.2. Отказ лучше обсудить до договора и записать пункт о регистрации прямо в текст.

На какой срок регистрировать жильца

Срок регистрации по месту пребывания собственник и жилец определяют по соглашению (п. 10 Правил), поэтому его удобно приравнять к сроку договора найма. Если договор продлили, жилец подаёт новое заявление на следующий срок. Если договор расторгли раньше, собственник подаёт заявление о досрочном снятии с учёта и не ждёт, пока срок истечёт сам.

Жильца, который отказывается от регистрации, не заселяют

Жильца из другого региона, который собирается жить дольше трёх месяцев и заранее отказывается от регистрации по месту пребывания, разумно не заселять. Такой отказ создаёт штрафной риск уже для вас по ст. 19.15.1, а уведомлять орган о его проживании всё равно придётся.

Обычный разговор при показе звучит иначе: жилец спрашивает про регистрацию, вы договариваетесь о сроке и записываете пункт в договор. Другие вопросы о регистрации и иностранных жильцах собраны в разделе о регистрации жильцов, а выстроить заселение с договором и регистрацией в один день поможет консультация по сдаче квартиры.