Лучше всего сдавать квартиру тому, чей подтверждённый доход хотя бы втрое выше ставки и кто готов подписать договор найма со списком всех, кто будет жить в квартире. При ставке 72 000 ₽ в месяц это доход от 216 000 ₽ (условный пример).

Такую планку проходят семья, пара, студенты с родителем-поручителем, компания и иностранец. Тип жильца решает другое: кто подписывает договор, кто отвечает за долг и порчу вещей и какие строки добавить в бумаги.

Собственнику, которому за первую неделю позвонили студенты, семья с ребёнком и кадровик компании, выбирать приходится между разными наборами документов, а не между хорошими и плохими людьми. У каждого типа своя подпись в договоре и своя пара дополнительных строк, а граница законного отбора для всех одна.

Пять типов жильцов на одной ставке 72 000 ₽

В условном примере двушка у станции «Профсоюзная» сдаётся за 72 000 ₽. Планку дохода задаёт рабочее правило The·Rent о трети, и она одинакова для всех кандидатов, а дорога к ней у каждого своя.

Кандидат Чей доход считают Как добирают до 216 000 ₽, если не хватает
Семья с ребёнком Обоих взрослых вместе Оплата за два месяца вперёд или больший залог
Пара без брака Обоих, если оба станут сонанимателями Солидарная ответственность в договоре
Двое студентов Родителя, который подпишет поручительство Поручитель с подтверждённым доходом
Компания для сотрудника Компании: договор, реквизиты, платёжеспособность Оплата по счёту, гарантийное письмо
Иностранный специалист Справка с работы или выписка о зачислениях Те же условия, что для гражданина России

Два студента со стипендией и подработкой в этой квартире планку сами не проходят, а с поручителем-родителем проходят. Семья, где работает один взрослый с доходом 180 000 ₽, недобирает 36 000 ₽: ей предлагают условие вместо отказа.

Кому лучше сдавать квартиру

Кому лучше сдавать квартиру, определяют две проверяемые вещи: доход платящих втрое выше ставки и согласие подписать договор найма со всеми, кто будет жить. Для двушки за 72 000 ₽ это 216 000 ₽ в месяц, и планка одна для семьи, пары, студентов с поручителем, компании и иностранца. Разница между ними лежит в бумагах: у пары сонаниматели, у компании договор аренды, у иностранца уведомление о прибытии.

Матрица рисков: семья, пара, студенты, компания, иностранец

Матрица построена на механике: сколько человек живёт, кто за кого отвечает по закону и какая бумага закрывает риск.

Тип Кто подписывает Кто отвечает перед собственником Что добавить в бумаги Норма
Семья с детьми Один взрослый нанимателем Наниматель за всех проживающих Детей и второго взрослого в список проживающих Гражданский кодекс (ГК РФ), ст. 677 п. 3; ст. 679
Пара Один или оба При солидарности любой из двоих за весь долг Договор о солидарной ответственности ГК РФ, ст. 677 п. 4; ст. 323
Студенты Каждый сонанимателем, родитель поручителем Любой сонаниматель, затем поручитель Поручительство, оплата вперёд ГК РФ, ст. 677 п. 4; ст. 26
Компания Компания по договору аренды Компания Список сотрудников, порядок удержания налога ГК РФ, ст. 671 п. 2; Налоговый кодекс (НК РФ), ст. 226
Иностранец Сам жилец Сам жилец Уведомление о прибытии от принимающей стороны 109-ФЗ, ст. 22

Нанимателем по договору найма бывает только гражданин, а в договоре перечисляют всех, кто будет постоянно жить вместе с ним (п. 1–2 ст. 677 ГК РФ). За действия этих людей перед собственником отвечает наниматель. Отсюда простое следствие для любого типа: чем полнее список проживающих в договоре, тем короче спор о том, кто разбил варочную панель.

Износ зависит от числа людей и от того, сколько часов в день они дома; студенческий это состав или семейный, на него не влияет. Четыре человека в двухкомнатной квартире нагружают кухню и ванную сильнее, чем двое, и это повод для подробной описи и залога по ставке, но не для отказа.

Порядок выбора жильца без дискриминации

Отбор законен, пока он опирается на проверяемые критерии: документы, доход, историю платежей, готовность к договору. Ч. 2 ст. 19 Конституции гарантирует равенство прав независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения и отношения к религии. Формулировки об этом в объявлении собственнику не помогают: они отсекают платёжеспособных кандидатов и ничего не говорят о том, заплатит ли человек.

Схема выбора жильца из шести шагов: от портрета квартиры и фильтра звонка до проверки, решения и договора под тип
Тип жильца влияет только на последний шаг: какие строки добавить в договор, а решение принимают по доходу и документам.
  1. Портрет квартиры. Сколько человек квартира выдержит, что в ней хрупкое, можно ли с животными, на какой срок договор.
  2. Допустимые типы. Под этот портрет подходят несколько типов; объявление описывает квартиру и условия; пожелания к происхождению или внешности жильца в нём не пишут.
  3. Фильтр звонка. Кто будет жить, где работают или учатся, готовы ли подписать договор с описью и внести залог. В The·Rent фильтр до показа проходят около 15% обратившихся.
  4. Проверка. Паспорт, долги у приставов и суды, доход, отзыв прежнего собственника; подробно шаги описаны в инструкции по проверке арендатора.
  5. Решение. Идти дальше, идти с условиями (поручитель, больше залог, оплата за два месяца) или отказать по объективной причине.
  6. Договор под тип. Список проживающих, сонаниматели, поручительство или договор аренды с компанией.

Отказ тоже строится на фактах: доход не подтверждён, в базе приставов действующий долг за прошлую аренду, кандидат не готов вписать в договор всех, кто будет жить. Такую причину легко объяснить кандидату одной фразой, и она не зависит от того, кто перед вами.

Студенты и молодые пары: сонаниматели и поручитель

Когда в квартире живут двое или трое и платят вскладчину, главный риск в том, что один съедет, а его доля зависнет. Закон даёт на этот случай механизм: постоянно проживающие с нанимателем могут, известив собственника, заключить с ним договор о солидарной ответственности и стать сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). При солидарной обязанности кредитор требует исполнения от всех вместе или от любого из должников (п. 1 ст. 323 ГК РФ).

Механика при двух жильцах подробно разобрана в статье о договоре с двумя арендаторами. Для студентов к ней добавляется третья подпись: родитель, который ручается за оплату своим доходом. Если кому-то из студентов нет 18 лет, договор он подписывает с письменного согласия родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). За вред от жильца 14–18 лет при нехватке его собственных средств отвечают родители в недостающей части (п. 2 ст. 1074 ГК РФ).

Стоит ли сдавать квартиру студентам

Сдавать квартиру студентам стоит, если бумаги закрывают их главную слабость, нехватку собственного дохода. Работают три условия: все студенты подписывают договор сонанимателями с солидарной ответственностью по п. 4 ст. 677 ГК, родитель с подтверждённым доходом подписывает поручительство, а первые два месяца оплачиваются вперёд. Для жильца младше 18 лет нужно письменное согласие родителей на договор. Без поручителя студентов разумно не заселять.

Семья с детьми и жилец с питомцем: две оговорки

Несовершеннолетних детей нанимателя вселяют без согласия собственника (ст. 679 ГК РФ). Запрет на детей в договоре поэтому не работает, а ребёнок, родившийся во время найма, появится в квартире по закону. Практичнее сразу вписать детей в список проживающих и снять на видео при заселении то, что ребёнок может повредить в первую очередь: обои на уровне метра, дверцы нижних шкафов, подоконники.

Отбор семьи, детские пункты договора и регистрацию ребёнка описывает статья о сдаче семье с детьми. Жилец с собакой или кошкой отличается от остальных одним пунктом договора и подробной описью полов и дверей, этот случай разобран в материале о жильцах с животными.

Компания-наниматель: на карту приходит меньше

Компании квартиру сдают по договору аренды, и жить в ней могут только граждане, например сотрудники (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Организация, от которой собственник получает доход, становится налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц, НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ) и удерживает налог из ставки.

Условный пример на той же ставке 72 000 ₽ в месяц, доход собственника ниже 2,4 млн ₽ за год:

Кто платит Режим собственника Приходит на карту Налог за месяц
Компания НДФЛ 62 640 ₽ 9 360 ₽ удерживает компания
Компания Самозанятый с чеком 72 000 ₽ 4 320 ₽, ставка 6% (422-ФЗ, ст. 10)
Семья НДФЛ 72 000 ₽ 9 360 ₽ собственник платит сам по декларации
Семья Самозанятый с чеком 72 000 ₽ 2 880 ₽, ставка 4%

При НДФЛ итог года тот же, что с частным жильцом: 13% с платы семьи собственник заплатил бы сам, только позже. Договор с юрлицом и проверка компании подробно разобраны в статье о сдаче квартиры компании.

Иностранный жилец: собственник становится принимающей стороной

Кандидата с иностранным паспортом проверяют по тем же правилам: доход втрое выше ставки, отсутствие долгов, отзыв прежнего собственника. Гражданство само по себе объективной причиной отказа не служит. Меняется одна обязанность собственника:

Пункты договора под каждый тип жильца

Базовый договор один для всех, меняются три-четыре строки. Полный перечень защитных пунктов есть в разборе договора найма.

Тип Строки, которые добавляют к базовому договору
Семья с детьми Список проживающих с детьми; порядок фиксации ущерба; опись с видео детской зоны
Пара Оба в договоре; при совместной оплате солидарная ответственность
Студенты Сонаниматели, поручительство родителя, оплата за два месяца, запрет поднайма
Компания Договор аренды, фамилии и имена сотрудников, кто платит коммунальные услуги, порядок удержания налога
Иностранец Данные документа на пребывание, обязанность передать документы для уведомления в день заселения

Правило про гостей и посуточную пересдачу полезно всем типам одинаково: в договоре записывают, сколько дней гость может жить без согласования и что сдавать квартиру третьим лицам нельзя.

Частые вопросы

Кому выгоднее сдать квартиру: семье или компании

Сдать квартиру семье или компании при НДФЛ выходит одинаково по налогу: компания удержит 13% как налоговый агент, а с платы семьи те же 13% собственник заплатит сам по декларации. Различаются бумаги. Компания подписывает договор аренды, отвечает как юрлицо и платит по счёту. Детей семьи вселяют без согласия собственника по ст. 679 ГК. Самозанятому собственнику оплата от компании обходится в 6% налога вместо 4%.

Как отказать кандидату и не нарушить закон

Отказ кандидату законен и понятен, когда он опирается на проверяемую причину: доход ниже планки в три ставки, действующий долг у приставов, отказ вписать в договор всех проживающих или подписать опись. Такую причину называют кандидату коротко и без оценок. Формулировки о национальности, вере, поле или языке противоречат принципу равенства из ч. 2 ст. 19 Конституции и о платёжеспособности ничего не говорят.

Нужно ли проверять каждого студента или только того, кто подписывает

Проверять студентов нужно каждого, кто станет сонанимателем, и отдельно поручителя: при солидарной ответственности собственник вправе требовать долг с любого из них, поэтому паспорт и долги у приставов смотрят у каждого. Доход проверяют прежде всего у родителя-поручителя, ведь платить в трудный месяц будет он. Возраст каждого студента сверяют по паспорту: младше 18 лет нужно согласие родителей.

Условия отказа, общие для всех типов жильцов

Тип жильца сам по себе не повод для отказа, зато несколько условий дают такой повод для любого кандидата. Кандидат не может подтвердить доход и не предлагает поручителя. В базе приставов висит действующий долг за прошлую аренду или коммунальные услуги. Человек отказывается вписать в договор всех, кто будет жить, или просит заселиться «сегодня, а деньги потом». В этих ситуациях вежливое «нет» получает любой кандидат, кем бы он ни был.

Если кандидатов несколько и все проходят планку, порядок сверки документов описан в пяти шагах проверки жильца. Если отбор и договор удобнее поручить, подойдёт сдача квартиры с проверенным жильцом; все материалы о разных жильцах собраны в разделе «Жильцы: с животными, детьми, студенты, компании».