Какие вопросы задать арендатору при сдаче квартиры, зависит от трёх условий: был ли уже телефонный разговор, на какой срок вы сдаёте и знаете ли вы заранее, кого хотите видеть в квартире. На встрече обычно хватает восьми вопросов о людях, сроке, прежнем жилье и правилах квартиры, а перед подписанием ещё пяти о документах и деньгах. Каждый ответ читают одним из трёх способов: норма, повод уточнить или стоп.

Собственнику, который показывает квартиру сам, разговор нужен для одного решения: звать ли кандидата на проверку документов. Поэтому вопросы ниже сформулированы так, чтобы ответ сразу ложился в пункт договора или в отказ.

Встреча сверяет то, что прозвучало по телефону

По телефону человек рассказывает о себе, на встрече вы проверяете, сходится ли рассказ. Если звонка не было, начинают с людей и срока.

Если договор заключается меньше чем на год, часть правил Гражданского кодекса (ГК РФ) о жильцах сама не действует, в том числе о постоянно проживающих, о временных жильцах и о поднайме (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Они работают, только если записаны в самом договоре. При коротком сроке ответы о гостях и составе семьи слушают внимательнее, потому что каждый станет отдельной строкой.

Третье условие касается портрета жильца. По рабочему правилу The·Rent его пишут до объявления, и в нём уже стоят ответы, которые вы хотите услышать: состав жильцов, срок, доход под ставку, запреты. Ответ кандидата либо совпадает со строкой портрета, либо нет, и решение перестаёт зависеть от впечатления.

Восемь вопросов на показе и что услышать в ответе

Какие вопросы задать арендатору при сдаче квартиры

Арендатору при сдаче квартиры на показе задают восемь вопросов: кто будет жить постоянно, на какой срок и с какой даты, почему переезжает, можно ли поговорить с нынешним собственником, будут ли животные и курение, как часто приезжают гости пожить, что будет с квартирой при долгом отъезде и какого числа удобно платить. Перед договором добавляют вопросы о подписанте, доходе, согласии на проверку и регистрации.

Формулировки открытые, одним «да» на них не ответить. К каждому вопросу приписаны три варианта ответа.

  1. «Кто будет жить в квартире постоянно, кроме вас?» Норма: имена и число людей звучат сразу, включая детей. Уточнить: «пока один, дальше посмотрим». Стоп: квартиру смотрит один человек, жить будет другой, или кандидат не хочет вписывать партнёра в договор.
  2. «С какого числа вам нужна квартира и до какого срока?» Норма: дата и срок совпадают с вашими. Уточнить: «на пару месяцев, пока ищем своё» при вашем договоре на 11 месяцев. Стоп: заезд сегодня, а подпись с оплатой когда-нибудь потом.
  3. «Почему вы уезжаете из нынешней квартиры?» Норма: причина конкретная и проверяемая, например новая работа или продажа квартиры собственником. Уточнить: общие слова без деталей. Стоп: рассказ о споре с прежним наймодателем из-за денег при отказе объяснить, чем спор закончился.
  4. «Можно позвонить собственнику, у которого вы живёте сейчас?» Норма: номер дают сразу. Уточнить: кандидат снимает впервые, тогда вес переходит на доход. Стоп: человек описывает несколько лет аренды, но ни одного контакта не даёт.
  5. «Будут ли с вами животные и курит ли кто-нибудь из жильцов?» Норма: прямой ответ с породой и размером животного. Уточнить: «кошка, но она спокойная», тогда нужен пункт о животных и подробная опись полов и мебели. Стоп: просьба не упоминать животное в договоре.
  6. «Как часто к вам приезжают родственники или друзья пожить?» Норма: редкие визиты на несколько дней. Уточнить: «брат иногда остаётся», и тогда выясняют, временный он жилец или постоянный.
  7. «Если уедете в командировку на несколько месяцев, что будет с квартирой?» Норма: квартира закрыта или в ней остаётся кто-то из вписанных в договор. Стоп: «пустим знакомых, они заплатят».
  8. «Какого числа вам удобно переводить плату?» Норма: дата привязана к зарплате, перевод на счёт с назначением платежа. Уточнить: доход приходит неравномерно, тогда обсуждают оплату за два месяца вперёд. Стоп: просьба не писать сумму в договоре.

Три вопроса из восьми опираются прямо на Гражданский кодекс. Всех постоянных жильцов указывают в договоре найма, и за их действия отвечает наниматель (п. 2 и 3 ст. 677 ГК РФ). Временных жильцов наниматель вселяет с предварительным уведомлением наймодателя не больше чем на шесть месяцев и отвечает за них сам (ст. 680 ГК РФ). Сдать квартиру дальше, в поднаём, жилец вправе только с согласия собственника (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Остальные пять вопросов закон не регулирует, их задаёт портрет жильца. Ответ про животных решает, нужен ли отдельный пункт и подробная опись, ответ про дату оплаты определяет срок платежа в договоре.

Пять вопросов перед подписанием договора

Эти вопросы задают, когда кандидат сказал «берём». Ответы становятся реквизитами и приложениями договора.

Кто подписывает и платит. Спросите, кто из будущих жильцов подписывает договор и переводит плату. Подписант показывает оригинал паспорта. Если платит один, а подписывает другой, сам перевод не делает плательщика стороной договора: его вписывают в список постоянно проживающих или оформляют солидарную ответственность.

Чем подтверждён доход. Спросите, какой документ о заработке кандидат готов показать до подписания. Норма: он сразу называет справку с работы или банковскую выписку о зачислениях и говорит, когда её принесёт. Уточнить: доход идёт от нескольких заказчиков, тогда нужна выписка за полгода, по которой видна регулярность. Обещание принести бумаги уже после заезда означает, что подтверждения нет.

Согласие на проверку. Попросите разрешения проверить паспорт и долги у приставов. Согласие на обработку персональных данных даётся свободно и должно быть конкретным и информированным (ч. 1 ст. 9 закона № 152-ФЗ). Поэтому список проверок и их цель называют вслух и записывают одной строкой. Сам порядок проверки описан в статье о том, как проверить арендатора.

Регистрация. Уточните, нужна ли кандидату регистрация. Норма: человек сам объясняет, зачем ему регистрация по месту пребывания (в быту «временная прописка»), например для поликлиники. Стоп: просьба зарегистрировать больше людей, чем будет жить. Что меняет регистрация для собственника, разобрано в материале о временной регистрации жильца.

Связь и осмотры. Договоритесь, куда присылать уведомления и как согласовывать визиты. Норма: один мессенджер и почта, осмотр с предупреждением. Ответ попадает в пункт об уведомлениях, и при споре довод «я не получал» опровергнуть проще.

Ответ читают как норму, повод уточнить или стоп

Один слабый ответ ещё не повод отказывать. Решение складывается из повторов: если кандидат уклоняется и от вопроса о жильцах, и от вопроса о доходе, картина ясна. Если ответы на показе расходятся с тем, что звучало по телефону, расхождение называют вслух и просят объяснить.

Дерево решений по ответам арендатора на показе: проверка, уточнение с условиями или отказ по объективной причине
Одиночный размытый ответ ведёт к уточнению, а отказ вписать жильцов или заключить договор закрывает разговор.

Как понять по ответам, что жилец ненадёжный

Ненадёжного жильца по ответам выдают уклончивость о людях и сроке, нежелание вписать всех жильцов в договор, отказ от описи и залога и просьба пожить без договора. Ещё один признак: спешка, в которой заселение важнее документов. Одиночный размытый ответ требует уточнения, а два-три подряд или прямой отказ показать паспорт уже дают объективную причину не звать кандидата на проверку.

Ответ «уточнить» по порядку The·Rent ведёт к одному из двух исходов. После уточнения кандидат идёт на проверку на обычных условиях или на особых: с поручителем, оплатой за два месяца или большим залогом. Размер залога и условия его удержания разобраны в статье о залоге при сдаче квартиры.

Вопросы, которых на встрече не задают

Какие вопросы задавать нельзя

Нельзя задавать арендатору вопросы о национальности, вере, политических взглядах, личной жизни или планах на детей: к договору найма они отношения не имеют. Закон о персональных данных требует собирать только сведения, нужные для цели, и не допускает избыточных. Отказ по таким признакам ещё и сужает круг платёжеспособных кандидатов.

Требование о соответствии данных цели закреплено в ч. 4 и 5 ст. 5 закона № 152-ФЗ. Свобода договора по ст. 421 ГК РФ оставляет за собственником право выбрать жильца, но причина выбора должна быть связана с договором: документы, доход, срок, правила квартиры.

Лишний вопрос Что спросить вместо него
«Вы замужем? Собираетесь заводить детей?» «Кто будет жить постоянно?»
«Откуда вы родом, какой национальности?» «По какому документу будем заключать договор?»
«Сколько именно вы зарабатываете?» «Чем подтвердите доход под эту ставку?»
«Покажите паспорта всей семьи прямо сейчас» Копии только для договора и после решения заселять
«Вы верующий? Как относитесь к…» Не заменяется: к договору не относится

Дети жильца в этом списке стоят отдельно. Вселение несовершеннолетних детей нанимателя согласия наймодателя не требует (ст. 679 ГК РФ), поэтому вопрос о детях задают только ради списка жильцов в договоре. Что учесть в описи и договоре при сдаче семье, описано в статье о сдаче квартиры семье с детьми.

Каждый ответ ложится в пункт договора

Разговор полезен, когда его итоги не остаются в памяти. Запишите ответы сразу после встречи и перенесите их в договор.

Ответ кандидата Пункт договора
Кто будет жить постоянно Список проживающих по ФИО (ст. 677 ГК), при договоре до года включить явно
Срок и дата заезда Срок найма, дата передачи квартиры по акту
Животные, курение Разрешение или запрет, опись состояния полов и мебели
Гости на несколько дней Порядок уведомления о временных жильцах (ст. 680 ГК)
Долгий отъезд Запрет поднайма без письменного согласия (ст. 685 ГК)
Дата оплаты Срок и реквизиты платежа, пени за просрочку
Мессенджер и почта Порядок уведомлений и осмотров

Залог, пени и расторжение в эту таблицу не попали: их пишут независимо от разговора, а полный набор пунктов есть в разборе договора найма квартиры.

Частые вопросы

Можно ли попросить у кандидата контакт прежнего собственника

Контакт прежнего собственника у кандидата просить можно: номер даёт сам кандидат, поэтому звонок идёт с его ведома. Прежнему наймодателю задают вопросы только о договоре: сколько жили, вовремя ли платили, как съехали, вернули ли залог. Кандидат, который снимает впервые, контакта не даст, и отказ в этом случае против него не говорит.

Нужно ли спрашивать кандидата о размере зарплаты

Размер зарплаты кандидата спрашивать не нужно: собственнику достаточно подтверждения, что дохода хватает под ставку. Справка или выписка о зачислениях показывают это без лишних цифр о премиях и других доходах. Если подтверждённого дохода не хватает, обсуждают поручителя или оплату вперёд, а точную сумму зарплаты кандидат вправе не называть.

Что делать, если кандидат не хочет вписывать партнёра в договор

Кандидату, который не хочет вписывать партнёра в договор, объясняют причину: в договоре указывают всех, кто живёт постоянно, а за их действия отвечает наниматель. Если отказ остаётся, собственник не знает, кто живёт в его квартире, и при ущербе спорить будет сложнее. Такой ответ разумно считать стоп-сигналом.

После разговора остаются записи и проверка

Когда кандидат ответил на вопросы и согласился на проверку, у вас на руках записи разговора и строчки будущего договора. Дальше по порядку идёт проверка документов, материалы о ней собраны в разделе проверка жильца. Если удобнее поручить показы и разговоры с кандидатами нам, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры для сдачи.