Договор аренды комнаты в квартире: образец и правила общих помещений

В образце договора аренды комнаты ниже 10 разделов и 2 обязательных приложения. Из 12 частей три нужны только комнате: список помещений, куда жилец ходит наравне с вами, лист правил совместной жизни и одна формула для квитанции на всю квартиру. Юридически документ остаётся письменным договором найма части квартиры по статьям 673 и 674 Гражданского кодекса (ГК РФ), а как делить кухню и ванную, кодекс не говорит, и решает только ваш текст.

Если вы сдаёте одну комнату и живёте в соседней, спорить с жильцом вы будете о полке в холодильнике и очереди в ванную, а не о ставке. Ниже текст, который закрывает эти вопросы до заселения, с тремя вариантами шапки: квартира ваша целиком, квартира в долях, комната в коммунальной квартире.

Из чего состоит договор аренды комнаты

Договор аренды комнаты удобнее составлять в обратном порядке. Сначала обойдите квартиру и решите, какие двери остаются закрытыми для жильца и где его полка на кухне. Затем напишите лист правил с часами тишины, ванной и гостей. Только после этого заполняются разделы о плате, сроке и обеспечительном платеже, потому что сумма за коммунальные и размер платежа зависят от того, чем жилец будет пользоваться.

Подписи и согласия: три варианта шапки договора

Шапка договора на комнату меняется в зависимости от того, кому принадлежит квартира. Ниже формулировки для трёх случаев; таблица согласий по всем типам квартир собрана в статье о том, как сдать комнату.

Вариант 1. Квартира принадлежит одному собственнику. «[ФИО], собственник квартиры по адресу [адрес] (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от [дата]), далее Наймодатель, и [ФИО], далее Наниматель…»

Право сдать жильё гражданину дано собственнику частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Для варианта 1 в приложение 3 кладут лист, где взрослые родные, живущие с вами, пишут: «С проживанием Нанимателя в комнате № [номер] согласен, [ФИО, подпись]». Статья 31 ЖК РФ такой подписи прямо не требует, но жилец получает защиту от спора, который может начать ваш же брат или взрослый сын.

Вариант 2. Квартира в долях. «[ФИО 1], доля [1/2], и [ФИО 2], доля [1/2], собственники квартиры по адресу [адрес], далее совместно Наймодатель…» Распоряжаются общей квартирой по соглашению всех участников, и владение с пользованием тоже идут по общему согласию (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ). Поэтому договор подписывают все сособственники или один из них с нотариальной доверенностью или письменным согласием остальных, приложенным к договору.

Вариант 3. Комната в коммунальной квартире. «[ФИО], собственник комнаты № [номер] площадью [кв. м] в коммунальной квартире по адресу [адрес]…» В пункт о согласиях добавляют: «Собственники комнат № [номера] дали письменное согласие на проживание Нанимателя и пользование общим имуществом квартиры (приложение 3)». Комнату, занятую по социальному найму, по этой шапке не сдают, для неё нужен договор поднайма, о нём статья про поднаём муниципальной квартиры.

Чьи подписи нужны в договоре на комнату

Подписей наймодателя под договором на комнату столько, сколько у квартиры собственников: одна при единственном хозяине, по одной от каждого дольщика или их письменные согласия в приложении (ст. 246–247 ГК РФ). Под договором на комнату в коммуналке подписи соседей не обязательны, но прокуратура Санкт-Петербурга в разъяснении советует получить их согласие, иначе возможен судебный спор. Муниципальную комнату без согласия всех соседей в поднаём не передают (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ).

Из чего собирается сделка по комнате

Условный пример: комната 14 кв. м в трёхкомнатной квартире у станции метро «Сокол», собственник живёт во второй комнате, третья закрыта. Плата 33 000 ₽ в месяц, коммунальные платежи жилец возмещает фиксированной суммой 2 800 ₽, обеспечительный платёж равен месячной плате.

Сторон в сделке две, а объектов фактически два: комната жильца и общие помещения. За действия всех, кого жилец впишет в договор, перед собственником отвечает он сам (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Деньги идут тремя платежами с разным назначением, чтобы при выезде было видно, где плата за наём, где возмещение коммунальных, а где обеспечительный платёж.

Образец договора найма комнаты с пояснениями

В тексте собственник назван наймодателем, жилец нанимателем, как в главе 35 ГК РФ. Основа взята из порядка The·Rent для договора найма и переложена на квартиру, где живут вместе. Договор на всю квартиру со всеми разделами есть в образце договора между физлицами, здесь только то, что меняется для комнаты.

ДОГОВОР НАЙМА КОМНАТЫ В КВАРТИРЕ

г. [Москва], [дата]

[Шапка по варианту 1, 2 или 3], и [ФИО, дата рождения, паспорт, телефон], далее Наниматель, заключили договор о следующем.

1. Кто живёт в комнате. 1.1. Комнату занимает Наниматель [один / с: ФИО, дата рождения]. 1.2. Переезд к Нанимателю в комнату ещё одного взрослого возможен только после письменного разрешения Наймодателя; несовершеннолетние дети Нанимателя переезжают к нему без такого разрешения.

Пояснение. В квартире, где вы живёте сами, второй человек в комнате означает второго соседа по кухне. Статья 679 ГК РФ даёт вам право не согласиться, а в договоре короче года правило о списке проживающих (п. 2 ст. 677) действует, только если договор его включает (п. 2 ст. 683 ГК РФ), поэтому список пишут явно.

2. Комната и общие помещения. 2.1. Нанимателю для жизни передаётся изолированная комната № [номер по поэтажному плану], [кв. м], с окном на [сторону], в квартире [адрес, кадастровый номер]. 2.2. Наниматель вправе пользоваться общими помещениями: [кухня, санузел, ванная, коридор, прихожая]. 2.3. В пользование не передаются: [комната № , кладовая, балкон]. 2.4. Вещи в комнате и общих помещениях, которыми пользуется Наниматель, указаны в описи (приложение 1).

Пояснение. Часть квартиры прямо названа объектом найма (п. 1 ст. 673 ГК РФ), но слова «с правом пользования местами общего пользования» без перечня ничего не решают. Список закрытых помещений важнее списка открытых.

3. Срок. 3.1. Наниматель живёт в комнате с [дата] по [дата], всего [11 месяцев]; ключи от квартиры и комнаты он получает в первый день по акту.

Пояснение. Соседство проверяется месяцами, поэтому первый срок для комнаты берут короче года, а при сроке от года договор пришлось бы регистрировать как обременение (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

4. Плата за комнату и доля квитанции. 4.1. За комнату Наниматель переводит [сумма] ₽ в месяц, не позже [число] числа. 4.2. За воду, свет, газ и отопление всей квартиры Наниматель возмещает [фиксированные ___ ₽ в месяц / ___ % суммы квитанции] до [число] числа, квитанцию Наймодатель показывает по запросу.

Пояснение. Квитанция приходит одна на всю квартиру, и в ней ваши и жильца литры воды и киловатты не разделить. Фиксированные 2 800 ₽ из условного примера снимают ежемесячный подсчёт, а доля от квитанции честнее зимой. Выбранный вариант вписывают одной строкой; раз в год его пересматривают только подписанным соглашением (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

5. Обеспечительный платёж за комнату. 5.1. С ключами от комнаты Наниматель передаёт Наймодателю [сумма] ₽ обеспечительного платежа. 5.2. Наймодатель оставляет себе из этой суммы только: неоплаченные месяцы и долю по квитанции из п. 4.2; починку или замену вещей комнаты и общей кухни из описи; клининг кухни и санузла, если в день выезда график уборки не выполнен. 5.3. Оставшееся переводится Нанимателю в [число] дней после акта возврата комнаты.

Пояснение. По статье 381.1 ГК РФ платёж засчитывается только при обстоятельствах из договора, поэтому основания перечислены.

6. Обязанности Нанимателя. 6.1. Использовать комнату для проживания, бережно относиться к комнате и общим помещениям. 6.2. Соблюдать правила общих помещений (приложение 2). 6.3. Не переставлять перегородки, не менять замок комнаты без согласия Наймодателя.

7. Гости, временные жильцы и поднаём. 7.1. Гости находятся в квартире с [час] до [час]. 7.2. Ночёвка гостя допускается не чаще [число] раз в месяц с уведомлением Наймодателя накануне. 7.3. Сдача комнаты или её части другим лицам запрещена.

Пояснение. Статья 680 ГК РФ о временных жильцах и статья 685 о поднайме в договоре до года действуют, только если договор их включает (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Для комнаты, где гость жильца пользуется вашей ванной, правило о ночёвках нужно в цифрах.

8. Доступ Наймодателя в комнату. 8.1. Наймодатель входит в комнату Нанимателя по согласованию не чаще [раза в месяц] и без согласования только при аварии.

9. Ущерб и расторжение. 9.1. Повреждения фиксируются актом с фото в присутствии обеих сторон. 9.2. О решении съехать досрочно Наниматель письменно сообщает за [число] дней; досрочное расторжение по инициативе Наймодателя возможно по соглашению сторон или по основаниям закона. 9.3. При выезде комната и общие помещения принимаются по акту возврата.

10. Связь и приложения. 10.1. Хотя стороны живут в одной квартире, договорные уведомления отправляются письменно: [мессенджер, почта]. 10.2. К договору приложены опись с актом (1), правила общих помещений (2), согласия сособственников или собственников комнат (3), если они нужны.

Под договором расписываются все собственники, перечисленные в шапке, и сам Наниматель комнаты.

Приложение к договору: правила общих помещений

Правила подписывает жилец и все, кто живёт с ним постоянно. Пишут их на одном листе, конкретными часами и местами, без общих слов о «взаимном уважении».

ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЩИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ КВАРТИРЫ (приложение 2 к договору от [дата])

1. Кухня. Нанимателю выделены: [полка] в холодильнике, [шкаф] для продуктов и посуды. Посуду моют сразу после еды. Плита и раковина остаются чистыми.
2. Санузел и ванная. Утром с [час] до [час] ванной сначала пользуется [кто], стирка в будни после [час].
3. Уборка. Общие помещения убирают по графику: [неделя через неделю / по дням], генеральная уборка раз в месяц вместе.
4. Тишина с [час] до [час], в том числе музыка в наушниках без колонок.
5. Курение и вейп в квартире и на балконе запрещены.
6. Гости по правилам раздела 7 договора, в комнату Наймодателя гости не заходят.
7. Обувь и верхняя одежда хранятся в прихожей на месте Нанимателя: [номер крючка или полки].
8. Ключи от квартиры и комнаты не передаются другим людям, потерю ключа Наниматель оплачивает.
9. Претензии стороны сначала обсуждают устно, при повторе пишут в мессенджер из раздела 10.

Что прописать о кухне и ванной в договоре на комнату

Кухню и ванную в договоре на комнату прописывают дважды. В предмете договора их называют в перечне общих помещений, которыми жилец вправе пользоваться. В приложении с правилами закрепляют подробности: место хранения продуктов и посуды, часы утренней очереди в ванную, время стирки, график уборки и порядок для гостей. Без подписанного приложения у собственника нет основания требовать соблюдения этих договорённостей.

Правила не касаются пола, национальности или религии жильца: запрет курения и число ночёвок одинаковы для любого человека.

Комната в коммуналке: что дописать в договор

Ваш жилец в коммуналке готовит на кухне, которая по ч. 1 ст. 41 ЖК РФ принадлежит в долях вам и соседям, а свою долю расходов на общую кухню и коридор вы несёте по ст. 43. Своих прав на эти помещения у жильца нет, он пользуется вашими.

Текст договора для коммуналки отличается тремя строками. Первая: согласие собственников других комнат приложением. Вторая: правила квартиры, если соседи их уже установили, вместо ваших собственных. Третья: обязанность жильца возмещать вашу долю расходов на общее имущество.

Как говорить с соседями до подписания и что делать, если кто-то из них против, разобрано в статье о сдаче комнаты в коммуналке.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды комнаты

Договор аренды комнаты на срок меньше года в Росреестре не регистрируют, достаточно подписей сторон. Договор на год и дольше регистрируется как обременение по п. 2 ст. 674 ГК РФ, так же как договор на всю квартиру. Поэтому для комнаты удобен договор на 11 месяцев, а при продлении подписывают новый. Порядок регистрации описан в статье о регистрации договора найма.

Указывать ли в договоре членов семьи собственника

Члены семьи собственника в договоре на комнату не стороны, но упомянуть их полезно. В правилах общих помещений указывают, кто ещё живёт в квартире и чьими комнатами жилец не пользуется. Письменное согласие супруга или взрослых детей на проживание жильца прикладывают к договору: закон его прямо не требует, однако оно снимает спор внутри семьи.

Сколько брать обеспечительный платёж за комнату

Обеспечительный платёж за комнату закон не ограничивает, сумму стороны выбирают сами. В условном примере с комнатой за 33 000 ₽ он равен месячной плате. Важнее суммы перечень оснований удержания: долг, вещи по описи, уборка общих помещений при выезде. Как считают размер платежа и возвращают его, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Договор подписан: опись, налог и регистрация жильца

После подписания остаются опись вещей в комнате и общих помещениях, налог с арендной платы и регистрация жильца по месту пребывания. Порядок для комнаты собран в статье о сдаче комнаты в своей квартире, а приёмы описи показаны в статье об описи имущества. Если решаете, сдать комнату или всю квартиру целиком, начните с бесплатной оценки квартиры.