Сдать квартиру военнослужащему: какие документы нужны для компенсации найма

Когда военный просит «договор для компенсации», у собственника может появиться соблазн вписать в него удобную сумму вместо реальной, и это главная ошибка при сдаче квартиры военному. От собственника для компенсации за наём нужен один документ: подписанный договор найма с настоящей платой и сроком, где перечислены члены семьи жильца. Военнослужащий прикладывает его копию к рапорту, а часть назначает выплату ровно по тем цифрам, которые в нём стоят.

Если звонит военнослужащий по контракту или его супруга и говорит, что для части нужен договор, решение сводится к двум вопросам. Кто будет стороной договора: сам военный или ведомство. И совпадёт ли сумма в договоре с той, что каждый месяц приходит вам на счёт.

Сумма и срок в договоре становятся основанием выплаты

Какие документы даёт собственник военнослужащему

Собственник даёт военнослужащему подписанный договор найма, где указаны реальная плата и срок, а члены семьи записаны как проживающие. Копию договора военный прикладывает к рапорту и показывает подлинник либо приносит заверенную копию (п. 7 Порядка, утверждённого приказом Министра обороны от 16.11.2022 № 686). Выписку ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) и справки от собственника этот перечень не называет.

Почему сумма важна, видно из самого Порядка. Компенсацию платят со дня заключения договора найма в размере платы, предусмотренной договором, но не выше предела, установленного Правительством (п. 2 Порядка). В приказе командира о выплате записывают дату договора, размер платы по нему и срок найма (п. 14). Договор превращается в финансовый документ, и копия с вашей подписью остаётся в документах части.

Отсюда понятно, чем плохи оба варианта подгонки. Заниженная сумма уменьшает выплату жильцу, а разницу он передаёт «мимо договора», и у собственника не остаётся письменного подтверждения части арендной платы. Завышенная сумма делает договор недостоверным основанием для бюджетной выплаты, и под ним стоит ваша подпись. Обе схемы блог не советует: в договор пишут ту плату, которую жилец действительно переводит.

Два маршрута: военный снимает сам или квартиру арендует ведомство

Слово «компенсация» в разговоре с военным может означать разные вещи, и от этого зависит, с кем вы подписываете договор. Закон о статусе военнослужащих разводит два маршрута.

Первый маршрут: военный снимает квартиру сам и получает денежную компенсацию за наём. Её выплачивают военнослужащим по контракту, включённым в списки нуждающихся в специализированном жилье, если им не могут предоставить служебное жильё, общежитие или арендованное помещение. Выплата идёт по рапорту со дня заключения договора найма, но не раньше включения в список (п. 1 ст. 15.3 Федерального закона № 76-ФЗ). Договор найма собственник подписывает с самим военнослужащим.

Второй маршрут: жильё арендует ведомство и предоставляет его военному (п. 7–8 ст. 15.2 76-ФЗ). Тогда собственник сдаёт квартиру организации по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а с военнослужащим ведомство заключает договор найма по форме, утверждённой приказом Министра обороны от 29.11.2022 № 710. Этот приказ касается договора с военным в арендованном ведомством жилье и к компенсации отношения не имеет.

Третья ветка короткая. Если военный снимает квартиру у члена своей семьи, компенсация не положена (п. 3 ст. 15.3 76-ФЗ). Собственнику-родственнику подписывать «договор для части» в таком случае бессмысленно.

Пакет военного для части и роль собственника в нём

Что нужно военному для компенсации за наём

Военному для компенсации за наём нужен рапорт командиру воинской части с согласием на обработку персональных данных и три группы вложений: копии паспортов его и членов семьи вместе со свидетельствами о рождении детей до 14 лет, копия договора найма и копия решения о включении в список нуждающихся в специализированном жилье (п. 7 Порядка по приказу № 686). Копии подают с подлинником или заверенными.

Из всего пакета собственник участвует только в одном документе. Остальное военный получает в своей части и в жилищном органе.

Если военный в командировке дольше 40 суток или на стационарном лечении, рапорт без доверенности подаёт супруга, а если её нет, другой совершеннолетний член семьи (п. 8 Порядка). Для собственника это значит, что подлинник договора могут попросить у супруги, и экземпляр жильца удобно сразу отдать полным, с описью и актом.

Пункты договора, на которые смотрит воинская часть

Часть сверяет не весь договор, а несколько строк, от которых зависит выплата. Их стоит проверить до подписания.

1. Стороны и проживающие. Нанимателем по договору найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ), поэтому сторона договора сам военнослужащий. Супругу и детей вписывают как постоянно проживающих.
2. Плата за наём. Одна понятная сумма в рублях, отдельной строкой от коммунальных платежей, чтобы при сверке её нельзя было прочитать двумя способами.
3. Срок. Выплату устанавливают на срок до календарного года, но не дольше срока найма в договоре (п. 3 Порядка). Выплата по договору заканчивается вместе с ним.
4. Изменение ставки. Размер компенсации пересчитывают при изменении платы по договору, и командир издаёт новый приказ (п. 24 Порядка). Повышение, о котором договорились устно, часть не увидит.
5. Досрочное расторжение. Военного могут перевести по службе, поэтому срок уведомления и судьба залога при выезде прописываются заранее.

Повышение оформляют дополнительным соглашением в той же письменной форме; порядок разговора с жильцом и сроки уведомления описаны в статье о повышении арендной платы. Остальные пункты договора от профессии жильца не зависят и собраны в статье о договоре аренды, который защищает собственника.

Предел компенсации и сроки первой выплаты

Компенсация покрывает фактические расходы на наём, но не больше суммы, рассчитанной по нормативу площади и предельной стоимости найма одного квадратного метра, которую утверждает Минтруд. Норматив составляет 24 м² для одиноко проживающего, 36 м² для семьи из двух человек, 43 м² для семьи из трёх и по 12 м² на человека для семьи из четырёх и больше (п. 2 и 2(1) постановления Правительства № 909).

Для Москвы в постановлении есть оговорка. Если сумма по нормативу получается ниже 15 000 ₽ на семью до трёх человек или ниже 22 500 ₽ на семью больше трёх, компенсацию платят в размере фактических расходов, но не выше этих сумм. Точную выплату для конкретной семьи считает финансовый орган, и собственнику пересчитывать её не нужно. Достаточно того, что компенсация ограничена сверху и может покрывать только часть ставки.

Деньги приходят военному не сразу. Сроки по Порядку выглядят так:

1. Рапорт регистрируют в течение 3 рабочих дней.
2. Список на выплату направляют до 20 числа месяца.
3. Сведения готовят в течение 5 рабочих дней.
4. Приказ о выплате издают не позднее 5 рабочих дней после сведений.
5. Компенсацию перечисляют вместе с денежным довольствием за истекший месяц, за декабрь до 25 декабря (п. 19 Порядка).

Из этой последовательности следует простое правило для договора. Первые месяцы жилец платит из своих денег, а компенсация догоняет его позже. Дата оплаты в договоре не привязывается к выплате, и проверка дохода идёт как у любого жильца: по ориентиру The·Rent ставка не превышает трети подтверждённого дохода семьи, причём компенсацию в этот расчёт заранее не закладывают.

Налог собственника не зависит от компенсации

Платить ли налог, если квартиру снимает военный

Налог с квартиры, которую снимает военный, собственник платит так же, как с любого жильца-человека: компенсацию получает военнослужащий от ведомства, и налоговый режим собственника она не меняет. При НДФЛ ставка 13% для годового дохода до 2,4 млн ₽, декларацию подают не позднее 30 апреля следующего года (ст. 224, 228, 229 НК РФ). Самозанятый платит 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от организаций, если квартиру арендует ведомство.

Плату военнослужащий переводит со своего личного счёта, то есть как физическое лицо, и для самозанятого собственника это означает ставку 4% по ст. 10 Федерального закона № 422-ФЗ. Ведомство в этой цепочке платит только самому военному. Разница между режимами на одной ставке выглядит так (условный пример, 48 000 ₽ в месяц):

Договор с военным хорош для собственника тем, что доход по нему документирован с первого дня: сумма и срок записаны в договоре, переводы приходят на ваш счёт. Налог считают с той суммы, что в договоре, без попыток разделить плату на «официальную» и остальную. Сравнение трёх режимов с патентом ведёт статья о налоге при сдаче квартиры, чеки и регистрация в «Мой налог» описаны в материале для самозанятых собственников.

Частые вопросы

Нужна ли военному выписка ЕГРН на квартиру

Выписку ЕГРН перечень документов к рапорту на компенсацию не называет: от собственника в нём фигурирует только договор найма (п. 7 Порядка по приказу № 686). Если жилец хочет убедиться, что подписывает договор с владельцем, выписку или документ о праве собственности показывают при подписании. Отдавать копию для части по этому перечню не требуется.

Можно ли заключить с военным договор на 11 месяцев

Договор найма с военным на 11 месяцев заключить можно: выплату устанавливают на срок до календарного года, но не дольше срока найма, указанного в договоре (п. 3 Порядка). Компенсацию установят не дольше этих 11 месяцев. Продление оформляют письменно до окончания срока, иначе выплата по старому договору прекратится. Чем договор до года отличается от годового для собственника, описано в статье о сроке договора.

Что будет, если военного переведут в другой город

Перевод военного по службе может означать досрочный выезд, и договор найма расторгают по его пункту о расторжении: с письменным уведомлением в оговорённый срок, актом возврата и расчётом по залогу. На обязательства по договору с собственником перевод не влияет: плата за месяцы проживания до подписания акта возврата остаётся обязанностью жильца, а сроки уведомления заранее прописаны в договоре.

Договор найма с военным начинается с обычных пунктов

Строки, которые сверяет часть, стоят в договоре рядом с теми, что защищают собственника при любом жильце: залог, опись, акт, порядок оплаты. Следующий шаг после разговора с военным: открыть статью о пунктах договора найма и проверить свой текст по ней.

Другие частные случаи, от семей с детьми до компаний, собраны в разделе о сдаче квартиры разным жильцам, а подобрать жильца и подготовить договор с описью можно вместе с нами, если вы решите сдать квартиру через The·Rent.