На показе будущий жилец просит выписку ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а у вас на руках только договор социального найма, и квартира записана за городом. Сдавать муниципальную квартиру можно, но лишь в поднаём: с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, которые живут с вами, и по письменному договору. Всю квартиру поднанимателю передают только на период временного выезда, а переезд насовсем по закону прекращает сам социальный наём.

Если квартиру когда-то получили по ордеру родители, а вы теперь живёте у супруга или в другом районе, решать предстоит между тремя путями. Первый: поднаём с согласиями и платой. Второй: бесплатное проживание временных жильцов. Третий: приватизация, после которой квартира сдаётся по обычному договору найма.

Социальный наём допускает сдачу только в поднаём

Можно ли сдавать квартиру по договору социального найма

Сдать муниципальную квартиру законно получится, но договор с жильцом будет договором поднайма, а не обычного найма (п. 2 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Плату за него брать можно, срок без указания в тексте равен году. Комнату отдают, оставаясь жить рядом с жильцом. Целиком квартиру отдают лишь на период отъезда, после которого наниматель собирается вернуться.

Собственник такой квартиры город, и от его имени договор подписывает уполномоченный орган. Договор социального найма (соцнайм) заключается без срока (ст. 60 ЖК РФ), поэтому наниматель пользуется квартирой годами, но распоряжаться ею как своей не вправе. Обычный договор найма от своего имени, без слова «поднаём» и без согласий, закон здесь не предусматривает.

Жилец по поднайму называется поднанимателем. Самостоятельного права пользования квартирой он не приобретает, а ответственным перед наймодателем остаётся наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ). Любая поломка, долг или жалоба соседей на жильца ложится на того, кто подписал договор соцнайма.

Согласия для поднайма: отдельная квартира и коммуналка

Чьё согласие нужно для поднайма муниципальной квартиры

Согласие на поднаём муниципальной квартиры действует только письменное, и подписывает его не один человек. Первая подпись принадлежит городу как наймодателю, остальные ставит каждый член семьи, который живёт с нанимателем (ч. 1 ст. 76 ЖК). Если брат или взрослая дочь отказались подписывать, поднаём без их подписи закону не соответствует, даже когда наймодатель уже согласился.

Что сдаёт наниматель Чьё письменное согласие Что ещё проверить
Комнату в отдельной квартире, сам живёт там же Наймодателя и всех проживающих членов семьи Площадь на человека после вселения не ниже учётной нормы
Всю отдельную квартиру на время отъезда Наймодателя и всех проживающих членов семьи Выезд временный, площадь не ниже учётной нормы
Комнату в коммунальной квартире Плюс всех нанимателей, собственников и членов их семей Площадь не ниже нормы предоставления
Любой вариант, если в квартире живёт тяжелобольной Поднаём не допускается Перечень заболеваний по п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК

Согласие наймодателя для муниципальной квартиры в Москве даёт городской орган. Порядок подачи и сроки ответа уточняйте у самого наймодателя: в пересказе сторонних сайтов они расходятся. Как устроено письменное согласие в квартирах, где решают собственники, разобрано в статье о том, чьё согласие нужно для сдачи; там же видно, чем наниматель отличается от владельца.

Для коммуналки из муниципальных и приватизированных комнат правила общих помещений и разговор с соседями описаны в материале о комнате в коммунальной квартире.

Поднаём закрыт при малой площади и тяжёлой болезни

Первое ограничение касается площади. После вселения жильца общая площадь на каждого проживающего не должна стать меньше учётной нормы, а в коммунальной квартире меньше нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК). Обе величины устанавливает не Жилищный кодекс, а местные власти (ст. 50 ЖК РФ). Актуальное значение для вашего района уточняйте у наймодателя до того, как обещать жильцу заселение семьёй.

Второе ограничение связано со здоровьем. Поднаём не допускается, если в квартире живёт или в неё вселяется человек с одной из тяжёлых форм хронических заболеваний из перечня по п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК (ч. 4 ст. 76 ЖК). Запрет действует в обе стороны: болеть может и член вашей семьи, и сам будущий жилец.

Расчёт площади удобно сделать заранее на листе бумаги. Общую площадь из договора соцнайма делят на число людей, которые будут жить в квартире после заселения: члены семьи, оставшиеся в квартире, плюс жилец и все, кто въезжает с ним. Результат сравнивают с действующей нормой. Если он меньше, разговор с наймодателем лучше не начинать, а число жильцов сократить.

Договор поднайма: что требует Жилищный кодекс

Договор поднайма составляют по правилам ст. 77 ЖК РФ и ст. 78 ЖК РФ, а не по шаблону обычного найма. Чек-лист перед подписью:

  1. Договор подписан в письменной форме, один экземпляр передан наймодателю.
  2. В тексте названы поднаниматель и все граждане, которые вселяются вместе с ним.
  3. Срок записан явно. Если его нет, договор считается заключённым на один год.
  4. Записаны размер платы и дата оплаты: поднаём возмездный, плату стороны определяют сами.
  5. Приложены копии письменных согласий наймодателя и членов семьи, а для коммуналки ещё и соседей.
  6. Указано, кто оплачивает коммунальные услуги, и что квитанции по соцнайму вы видите каждый месяц.
  7. Записан запрет передавать квартиру третьим лицам и сдавать её посуточно.
  8. Есть основания расторжения: невыполнение поднанимателем условий договора.
  9. К договору приложены опись имущества и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков.

Пункты 6–9 закон прямо не требует, но в поднайме они важнее, чем в обычном найме. Долг жильца по коммунальным платежам здесь превращается в ваш долг перед городом. Остальные защитные условия, от залога до возврата ключей, разобраны в статье о пунктах договора найма; их переносят в договор поднайма с поправкой на то, что квартира не ваша.

Прекращается поднаём по ст. 79 ЖК РФ. Договор заканчивается вместе со сроком, а также сразу при прекращении социального найма. Расторгнуть его можно по соглашению или при невыполнении жильцом условий. Если жилец систематически нарушает права соседей или портит квартиру, наниматель сначала предупреждает его, при разрушении жилья может назначить разумный срок на ремонт и только потом обращается в суд. Поднанимателя, который не съезжает после окончания договора, выселяют через суд.

Сдача без согласия: карта рисков нанимателя

Что будет за сдачу муниципальной квартиры без согласия

Сдача муниципальной квартиры без согласия не даёт жильцу никаких прав, а все последствия его поведения несёт наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК). Сам по себе поднаём без согласия в перечне оснований для расторжения соцнайма прямо не назван. Но если жилец разрушает квартиру, систематически нарушает права соседей или накапливает долг за жильё больше шести месяцев, наймодатель вправе расторгнуть соцнайм через суд (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).

Карта рисков сдачи муниципальной квартиры: переезд насовсем и жалобы соседей грозят нанимателю потерей жилья
Дороже всего нанимателю обходятся переезд насовсем и поведение жильца, за которое отвечает он сам.

Те же риски по строкам, от самого дорогого:

  • Переезд нанимателя насовсем, квартира сдана: соцнайм считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК).
  • Жалобы соседей на шум и скандалы: после предупреждения наймодателя суд вправе выселить без предоставления другого жилья (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).
  • Долг жильца за жильё и коммунальные услуги дольше шести месяцев: основание расторжения соцнайма в суде.
  • Повреждение квартиры жильцом: расторжение соцнайма в суде, ремонт за счёт нанимателя.
  • Жилец не уезжает после срока: выселение только через суд, самоуправство исключено.
  • Нет одного из согласий: жилец живёт без законного основания, спор с семьёй или наймодателем.

Главный риск связан с переездом. Временное отсутствие нанимателя его права по договору не меняет (ст. 71 ЖК РФ). Выезд в другое место жительства, наоборот, расторгает соцнайм со дня выезда. Границу между ними суд проводит по фактам: живёте ли вы в квартире, платите ли за неё, следите ли за ней.

Пример такого спора приводит бухгалтерское издание «Клерк». Наниматель муниципальной квартиры в Улан-Удэ давно съехал, неофициально пустил жилицу, на которую жаловались соседи, и не платил за квартиру. По пересказу издания, Октябрьский районный суд Улан-Удэ в решении от 28.05.2019 признал нанимателя утратившим право пользования и выселил его вместе с жилицей.

Из этого дела видна механика защиты при временном отъезде. Договор поднайма со сроком, который совпадает с отъездом; квитанции, которые оплачены без долгов; переписка с жильцом и ваши приезды в квартиру показывают суду временный выезд. Неофициальная сдача без бумаг показывает обратное.

Временные жильцы: бесплатно и не дольше шести месяцев

Если цель не доход, а присмотр за квартирой на время отъезда, закон даёт второй путь. Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя пускают временных жильцов без платы (ст. 80 ЖК РФ). Согласия наймодателя здесь не нужно, достаточно уведомления, но наймодатель вправе запретить вселение, если площадь на человека станет меньше нормы.

Срок проживания временных жильцов не превышает шести месяцев подряд. Если срок с ними не согласовали, они освобождают квартиру не позднее семи дней после требования нанимателя или члена семьи. Самостоятельного права на квартиру у них нет, за их действия отвечает наниматель, а отказавшихся уехать выселяют через суд.

Брать деньги с временных жильцов нельзя: проживание по ст. 80 безвозмездное. Если плата появляется, отношения становятся поднаймом, и тогда нужны согласия и договор из разделов выше.

Поднаём, временные жильцы или приватизация

Критерий Поднаём Временные жильцы Приватизация, затем сдача
Плата Да, по соглашению (ст. 78 ЖК) Нет Да, по договору найма
Чьё участие Согласия наймодателя и семьи Уведомление наймодателя, согласие семьи Согласие всех, кто имеет право на приватизацию
Срок Любой, без указания один год Не дольше шести месяцев подряд По договору найма
Права жильца Самостоятельного права нет Самостоятельного права нет По договору найма
Кто отвечает перед городом Наниматель Наниматель Город больше не участвует

Приватизация меняет статус: граждане, которые живут в квартире по соцнайму, вправе получить её в собственность одного человека или в общую собственность. Для этого нужно согласие всех совершеннолетних, у кого есть право на приватизацию, и несовершеннолетних от 14 до 18 лет (ст. 2 закона № 1541-1).

После оформления права собственник вправе сдавать квартиру по договору найма сам (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), без согласия наймодателя, и переезд больше не грозит потерей жилья. Минус в том, что бесплатно приватизировать жильё каждый гражданин может только один раз (ст. 11 закона № 1541-1). Вместе с собственностью приходят налог на имущество и расходы на содержание дома.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог с платы за поднаём

Плата за поднаём муниципальной квартиры остаётся доходом нанимателя: доходы от сдачи имущества в аренду или иного его использования налоговый кодекс относит к облагаемым (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). То, что квартира принадлежит городу, налог не отменяет. Выбор между НДФЛ (налогом на доходы физических лиц), самозанятостью и патентом зависит от суммы платы и статуса нанимателя; варианты на условной ставке сравниваются в статье о налоге при сдаче квартиры.

Что будет с жильцом, если наниматель умрёт

Договор поднайма прекращается вместе с социальным наймом (ч. 2 ст. 79 ЖК). Если наниматель жил в квартире один, соцнайм прекращается с его смертью (ч. 5 ст. 83 ЖК), и вместе с ним заканчивается поднаём. Жилец после этого освобождает квартиру, а при отказе его выселяют через суд. Когда с нанимателем жили члены семьи, это основание прекращения соцнайма не применяется.

Сколько можно брать с жильца за поднаём

Размер платы за поднаём закон оставляет на усмотрение сторон: сумму и сроки они устанавливают соглашением (ст. 78 ЖК). Верхнего или нижнего предела кодекс не задаёт. Ставку разумно определять так же, как при обычной сдаче, по похожим объявлениям в своём районе, а затем записать её в договор вместе с датой оплаты и порядком коммунальных платежей.

Поднаём не начинают без всех согласий на руках

Муниципальную квартиру не стоит сдавать, если хотя бы одно письменное согласие не получено, если вы переезжаете насовсем или если после заселения жильца площадь на человека окажется ниже нормы. В этих случаях честнее пустить временных жильцов на срок отъезда или заняться приватизацией.

Когда все подписи получены и экземпляр договора отдан наймодателю, дальше работа обычная: подобрать надёжного жильца и передать ему квартиру по описи. Если после приватизации квартира окажется в ипотеке, условия банка проверяют по статье о сдаче ипотечной квартиры, похожие случаи с долями и доверенностью лежат в разделе об особых случаях, а ставку для вашего района покажет бесплатная оценка квартиры.