Как сдать апартаменты в аренду: чем они отличаются от квартиры для собственника

Сдать апартаменты в аренду на долгий срок можно, но в трёх вещах они отличаются от квартиры: договор называется арендой, а не наймом, гражданина России в них нельзя зарегистрировать по месту жительства, а самозанятость для этого дохода закрыта. Налог на имущество тоже другой: предельная ставка для апартаментов 0,5% или 2% против 0,1% для квартиры.

Собственнику апартаментов в московском комплексе эти отличия нужны до первого показа. Жилец почти всегда спрашивает о регистрации, а от ответа зависит, кому объявление вообще стоит показывать и какой договор подписывать.

Апартаменты сдают по договору аренды

Апартаменты собственник вправе сдавать в аренду гражданину для проживания по договору аренды по ст. 606 ГК РФ: арендодатель передаёт имущество за плату во временное владение и пользование. Договор найма для них не подходит, поскольку объект найма по закону только жилое помещение. Регистрация жильца ограничена, налог платят по НДФЛ или патенту ИП.

Апартаменты по закону: нежилое помещение

Жилищный кодекс называет объектами жилищных прав только жилые помещения (ч. 1 ст. 15 ЖК РФ). Их виды перечислены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ: жилой дом и его часть, квартира и её часть, комната. Апартаментов в перечне нет, и в выписке ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) у них стоит назначение «нежилое».

Из этого статуса следуют все различия при сдаче. Договор строится по правилам аренды имущества, регистрационный учёт работает по особым правилам, налоговые режимы для жилья применяются не все. Ремонт и подготовка к показам при этом не отличаются: апартаменты готовят так же, как квартиру, по маршруту из статьи как сдать квартиру в аренду.

Первым делом откройте выписку ЕГРН и посмотрите строку «назначение». Встречаются помещения, которые продавались как апартаменты, но оформлены жилыми, и наоборот. Решает запись в реестре; слово в рекламе комплекса юридической силы не имеет.

Квартира и апартаменты: таблица различий для собственника

Строки о договоре и регистрации меняют работу собственника, налоговые строки меняют деньги: налог на имущество платится каждый год независимо от того, сданы ли апартаменты, а запрет НПД исключает самый простой налоговый режим.

Карта показывает, где собственник апартаментов теряет больше всего. Самый частый риск связан с регистрацией: жилец рассчитывал на неё и съезжает через месяц или отказывается после показа. Самый дорогой риск касается налога: доход от апартаментов, оформленный как доход самозанятого, налоговая вправе пересчитать по другому режиму.

Договор аренды вместо договора найма

По ст. 671 ГК РФ договор найма предоставляет жилое помещение для проживания, а п. 1 ст. 673 ГК РФ прямо называет объектом найма изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Апартаменты под это описание не подпадают. Договор с жильцом оформляют как аренду нежилого помещения, а цель использования записывают явно: проживание арендатора и указанных в договоре людей.

Стороны в таком договоре называются арендодателем и арендатором. Большинство защитных пунктов договора найма переносится без изменений, но несколько формулировок стоит поправить под нежилой статус:

1. Объект. Нежилое помещение с кадастровым номером и назначением из выписки ЕГРН, без слов «квартира» и «жилое помещение».
2. Цель. Проживание арендатора и перечисленных людей; запрет офиса, склада и пересдачи посуточно.
3. Регистрация. Отдельный пункт о том, что собственник регистрацию по месту жительства не обеспечивает и что о порядке регистрации арендатор предупреждён до подписания.
4. Правила комплекса. Правила проживания и пропускного режима управляющей компании как приложение, с подписью арендатора.
5. Коммунальные услуги. Какие счета приходят от управляющей компании комплекса, кто их оплачивает и как передаются показания.
6. Иностранный арендатор. Кто подаёт уведомление о прибытии и в какой срок, с копиями документов в приложении.

Остальное повторяет обычный договор: залог, его удержания и возврат, порядок осмотра с уведомлением, ущерб, просрочка, расторжение, опись и акт приёма-передачи. Полный перечень пунктов и их формулировки разобраны в статье о договоре аренды квартиры.

Регистрация жильца в апартаментах после решения КС 2026 года

Жильца-гражданина России в апартаментах нельзя зарегистрировать по месту жительства, а регистрация по месту пребывания по решению КС от 03.02.2026 доступна собственнику, его близким родственникам и членам семьи. Жилец по договору аренды в этот круг, судя по пересказу решения, не входит. Иностранного жильца ставят на миграционный учёт: уведомление о прибытии подают в течение семи рабочих дней.

Основание для первой части в ст. 2 закона № 5242-1: местом жительства закон называет жилой дом, квартиру, комнату или иное жилое помещение. Местом пребывания та же статья называет гостиницу, санаторий и подобные учреждения либо жилое помещение, которое не служит местом жительства. Нежилых помещений в обоих определениях нет.

Постановление Конституционного суда № 4-П/2026 изменило вторую часть. По пересказу РАПСИ от 3 февраля 2026 года, суд признал неконституционной невозможность регистрации по месту пребывания в апартаментах и до изменения законов разрешил регистрировать там собственников, их близких родственников и членов семей в порядке, установленном для жилых помещений. Официальный текст постановления стоит открыть на сайте суда перед подачей документов.

Там же, по пересказу, суд оговорил, что его выводы не вводят обязанности регистрироваться в таких помещениях, пока закон её прямо не установит. О жильцах по договору аренды в пересказе решения не сказано ничего. Обещать арендатору регистрацию по месту пребывания поэтому нельзя: честнее сказать до показа, что такой возможности закон пока не даёт.

Иностранному жильцу нежилой статус апартаментов не мешает. Закон о миграционном учёте описывает место пребывания шире, чем закон о регистрации граждан: по п. 4 ст. 2 закона № 109-ФЗ им может быть «иное помещение», где иностранец фактически живёт. Адрес апартаментов вписывают в уведомление о прибытии так же, как адрес квартиры; кто его подаёт и какие копии приложить, разобрано в статье о сдаче квартиры иностранцу.

Что сказать жильцу до показа, зависит от того, кто будет жить:

• сам собственник или его родственники могут оформить регистрацию по месту пребывания во временном порядке из решения КС;
• гражданин России по договору аренды регистрацию в апартаментах не получит; подходят те, у кого регистрация уже есть в другом месте;
• иностранный гражданин встаёт на миграционный учёт по адресу апартаментов, уведомление подают в течение семи рабочих дней (ч. 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ).

Общий порядок временной регистрации в квартире и обязанности сторон описаны в статье о временной регистрации жильца.

Налог с аренды апартаментов: НДФЛ или патент

С дохода от сдачи апартаментов платят НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с декларацией 3-НДФЛ или налог по патенту, если собственник зарегистрирован как ИП. Самозанятость для этого дохода закрыта: пп. 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ исключает из налога на профессиональный доход доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды (найма) жилых помещений. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Патент на сдачу нежилых помещений предусмотрен пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ наравне с жилыми, но стоимость патента считается по своему виду деятельности. Сравнение НДФЛ и патента на одной условной ставке есть в статье о налоге при сдаче квартиры, устройство патента в Москве описано в материале о патенте на сдачу.

Отдельная статья расходов: налог на имущество. По п. 2 ст. 406 НК РФ предельная ставка для квартир 0,1%, для прочих объектов 0,5%, для объектов из перечня по кадастровой стоимости до 2%. Конкретную ставку для апартаментов в Москве устанавливает закон города, а сумму видно в налоговом уведомлении и в личном кабинете на nalog.gov.ru. Её стоит заложить в расчёт ставки до объявления.

Если собственник уже выдаёт за апартаменты чеки самозанятого, этот доход всё равно облагается НДФЛ: его стоит отразить в декларации 3-НДФЛ, а как поступить с прошлыми чеками, лучше обсудить с налоговым консультантом. Чем раньше это сделано, тем меньше спорная сумма.

Восемь вопросов к управляющей компании комплекса

Управляющая компания комплекса решает больше, чем управляющая компания обычного дома. Она выдаёт пропуска, ведёт правила проживания и иногда работает вместе с гостиничным оператором. Восемь вопросов к ней до объявления:

1. Какие правила проживания действуют в комплексе и есть ли в них ограничения для арендаторов?
2. Как оформить пропуск и ключ-карту жильцу и сколько дней на это уходит?
3. Нужно ли уведомлять управляющую компанию о жильце и какие документы она просит?
4. Работает ли в здании гостиничный оператор и распространяются ли его правила на ваше помещение?
5. Какие счета приходят собственнику: коммунальные услуги, обслуживание, охрана, парковка?
6. Как передаются показания счётчиков и можно ли переоформить счета на арендатора?
7. Есть ли в здании паспортный стол или порядок приёма документов для регистрации собственника и его семьи?
8. Разрешена ли в комплексе посуточная сдача и что говорят об этом правила здания?

Ответы на первые три вопроса превращаются в пункты договора и приложение с правилами комплекса. Ответы на пятый и шестой определяют, какие расходы включить в ставку, а какие перевести на жильца.

Посуточная сдача апартаментов

Посуточная сдача апартаментов упирается в другой закон, чем у квартиры. Жилищный запрет на гостиницы (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) написан для жилых помещений, а для нежилого помещения в комплексе на первый план выходит закон о туризме: по ст. 5.1 закона № 132-ФЗ гостиничные услуги без записи в реестре классифицированных средств размещения запрещены.

Прежде чем пускать гостей по суткам, выясните у управляющей компании, что о такой сдаче говорят правила здания; сравнение форматов есть в статье о посуточной сдаче.

Честное объявление об апартаментах

Объявление об апартаментах начинается с портрета жильца: кому регистрация не нужна. Подходят люди, у которых она уже есть в Москве или в другом месте, иностранные граждане, которых ставят на миграционный учёт, и семьи на срок, когда регистрация им не требуется. Тем, кому регистрация нужна для работы, школы или поликлиники, апартаменты не подойдут, и лучше, чтобы они узнали об этом из текста до звонка.

Три правила для текста объявления:

• называть объект апартаментами в заголовке или первой строке;
• писать условие о регистрации прямо: «регистрации по месту жительства нет, для иностранных граждан миграционный учёт оформляется»;
• указывать, какие счета комплекса платит жилец, а какие входят в ставку.

Честное объявление снижает число звонков, но почти каждый звонящий уже знает главное ограничение. Устройство объявления по блокам описано в статье как написать объявление о сдаче.

Частые вопросы

Можно ли сдавать апартаменты семье с детьми

Апартаменты семье с детьми сдавать можно, ограничения по составу жильцов закон не ставит. Вопрос в регистрации: ребёнку она часто нужна для школы или поликлиники, а гражданина России по договору аренды в апартаментах зарегистрировать нельзя. Семье с детьми стоит сказать об этом до показа; если регистрация у них уже есть по другому адресу, препятствий нет.

Кто платит коммунальные услуги в апартаментах

Коммунальные услуги в апартаментах платит тот, кого назначает договор аренды: собственник или арендатор. Счета приходят от управляющей компании комплекса, и в них часто есть строки, которых нет в обычном доме, например охрана или обслуживание общих зон. Перечень счетов стоит запросить у управляющей компании и в договоре разделить, что входит в ставку, а что жилец оплачивает отдельно.

Отличается ли ставка аренды апартаментов от квартиры

Ставку аренды апартаментов считают так же, как ставку квартиры: по сопоставимым объявлениям того же района и уровня. Сравнивать стоит апартаменты с апартаментами, поскольку ограничение регистрации сужает круг жильцов. В расчёт собственника дополнительно входят налог на имущество по ставке для нежилых помещений и счета комплекса, если они остаются на собственнике.

С чего начать сдачу апартаментов

Перед объявлением на руках должны быть три бумаги: выписка ЕГРН, где видно назначение помещения, правила комплекса с порядком пропусков и решение, по какому режиму платить налог. Остальной путь не отличается от квартиры, а материалы о нежилых помещениях и новостройках собраны в разделе апартаменты и новостройки. Узнать, за сколько и кому сдать ваши апартаменты на долгий срок, можно через бесплатную оценку квартиры или написав нам в Telegram.