Через четыре месяца после заселения жилец обставленной двушки за 78 000 ₽ просит вывезти старый диван и сообщает, что посудомойка не сливает воду (условный пример). Оба вопроса решает договор аренды квартиры с мебелью: глава 35 Гражданского кодекса (ГК РФ) о вещах почти молчит, поэтому вынос, ремонт, замену и износ мебели и техники задают пункты договора вместе с описью. Без них спор решают общие нормы, и не всегда в пользу собственника.

Собственнику, у которого в сданной квартире мебель и техника по описи на условные 900 000 ₽, нужен договор, где каждая вещь из описи привязана к правилу: что с ней можно делать, кто её чинит и в каком виде она возвращается.

Что прописать в договоре аренды квартиры с мебелью

В договоре аренды квартиры с мебелью прописывают восемь условий о вещах: опись как приложение, пользование по назначению, перестановку внутри квартиры, вынос и хранение только с письменного согласия, порядок при поломке, замену на аналог через дополнение к описи, статус вещей жильца и возврат с учётом нормального износа. Отдельной строкой решают, кто страхует мебель и технику. Пункты ссылаются на номера позиций описи.

Глава 35 ГК о мебели молчит, и за неё говорит договор

Юридически квартиру гражданину сдают по договору найма (в быту его называют договором аренды). Нормы о найме описывают помещение, а не вещи в нём. По п. 1 ст. 676 ГК РФ собственник передаёт свободное жильё, пригодное для проживания, а п. 2 той же статьи говорит о ремонте устройств для коммунальных услуг, но не о холодильнике и стиральной машине.

Статья 681 ГК РФ делит ремонт самого помещения: текущий за жильцом, капитальный за собственником, если договор не установил иное. Статья 678 обязывает жильца беречь помещение и не переустраивать его без согласия. Про диван, шкаф-купе или посудомойку в главе нет ни слова. Пробел заполняет ст. 421 ГК РФ: условия договора стороны определяют сами.

Пока договор молчит, работают общие нормы. Часть из них взята из главы 34 об аренде: это правила аренды, к найму жилья их применяют по аналогии, и суд в конкретном споре может оценить их иначе.

Ситуация с вещью Норма по умолчанию Чего норма не решает
Техника сломалась случайно, без вины жильца риск на собственнике, ст. 211 ГК срок, за который жилец сообщает о поломке
Вещь повреждена по вине жильца возмещает причинивший вред, ст. 1064 ГК кто вызывает мастера и фиксирует причину
Недостаток вещи мешает жить жилец вправе требовать устранения или удержать расходы из платы, ст. 612 (аналогия) можно ли заменить вещь аналогом
Жилец привёз своё отделимые улучшения принадлежат ему, ст. 623 (аналогия) вывоз и подключение к сетям
Договор закончился возврат с учётом нормального износа, ст. 622 (аналогия) удержание из обеспечительного платежа

Строка о ст. 612 для собственника самая неожиданная. Если вещь из описи сломалась и мешает пользоваться квартирой, эта норма аренды разрешает жильцу самому устранить недостаток и удержать расходы из платы, предварительно уведомив собственника. Без пункта договора жилец может попытаться сослаться на неё и вычесть из платы стоимость нового насоса, выбранного без вас. За недостатки, оговорённые в описи при передаче, собственник по п. 2 той же статьи не отвечает.

Путь вещей по договору: от описи до выезда

У мебели и техники в сданной квартире пять точек, где нужен документ. Пропуск любой из них переносит спор на выезд.

Шкала пути мебели и техники по договору найма: опись при заселении, письменные изменения, сверка и обход при выезде
Каждое изменение с вещами при жильце оформляют письменно, иначе при выезде их нельзя сравнить с описью.
  1. До заселения. По порядку The·Rent к передаче ключей всё, что значится в описи, исправно: техника включается, дверцы закрываются, мелкие поломки устранены. Неработающую вещь лучше убрать из квартиры.
  2. День подписания. Опись подписывают вместе с договором: предмет, марка и модель техники, состояние словами, фото с датой, подписи на каждом листе. Как заполнять поля, показано в статье об описи имущества.
  3. Проживание. Перестановка, поломка, вынос, замена и появление вещей жильца оформляются сообщением в канале из договора, а значимые изменения подписанным дополнением к описи.
  4. Продление. Перед новым сроком опись сверяют с квартирой и вносят изменения за год, чтобы при выезде сравнивать с актуальным списком.
  5. Выезд. Обход идёт по описи с учётом нормального износа, удержание делают только по основаниям из договора и с расчётом по чеку или смете.

Восемь пунктов о мебели и технике с формулировками

Формулировки ниже вписывают в раздел договора об имуществе, квадратные скобки означают поле для своей квартиры.

1. Опись как часть договора.

Имущество наймодателя, передаваемое вместе с квартирой, перечислено в описи (приложение № [1]) с моделью и состоянием каждой вещи. Опись подписана сторонами на каждом листе и является неотъемлемой частью договора.

Остальные пункты ссылаются на номера позиций описи, поэтому без приложения они теряют предмет.

2. Пользование по назначению.

Наниматель использует имущество по описи по назначению и в соответствии с инструкциями изготовителя, не разбирает и не переделывает его, не передаёт третьим лицам.

Закон обязывает жильца беречь помещение, а этот пункт распространяет ту же обязанность на вещи.

3. Перестановка внутри квартиры.

Перестановка мебели внутри квартиры допускается без согласия наймодателя при условии, что она не повреждает пол и стены. Встроенную мебель и технику наниматель не демонтирует.

Запрет любой перестановки трудно проверить, а условие защищает пол и встроенную кухню.

4. Вынос, хранение и утилизация.

Вынос и вывоз имущества по описи из квартиры, его хранение в другом месте и утилизация допускаются только с письменного согласия наймодателя. Передачу вещи наймодателю стороны оформляют актом и отметкой в описи.

5. Неисправность и ремонт.

Наниматель сообщает о неисправности имущества по описи в течение [24 часов] через канал связи из договора и обеспечивает доступ мастеру, которого направляет наймодатель. Расходы стороны распределяют по письменному заключению мастера о причине неисправности. Привлекать мастера за счёт наймодателя и уменьшать на эту сумму арендную плату наниматель может только после письменного согласия наймодателя.

Последняя фраза снижает риск сценария со ст. 612, но не отменяет норму: если вы не отвечаете на сообщение о поломке, суд может встать на сторону жильца. Риск случайной поломки без вины жильца по ст. 211 несёт собственник, если договор не установил иное. Лимит мелкого ремонта и таблица типовых поломок разобраны в статье о текущем ремонте при аренде.

6. Замена на аналог.

Вышедшую из строя вещь наймодатель вправе заменить аналогичной по назначению и классу. Замену стороны оформляют дополнением к описи с датой, моделью новой вещи и подписями.

Изменение договора оформляют в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), поэтому устную договорённость о новом холодильнике при выезде будет трудно доказать.

7. Вещи нанимателя.

Вещи, ввезённые нанимателем, остаются его собственностью. Крупные предметы и технику нанимателя стороны перечисляют в отдельном списке. Подключение техники нанимателя к водопроводу, канализации и электросети допускается с согласия наймодателя; при выезде наниматель вывозит свои вещи сам.

Правило перекликается с нормой аренды, которую к найму применяют по аналогии: п. 1 ст. 623 ГК РФ об отделимых улучшениях. Вклеенное в кухню или вмонтированное в стену без согласия собственника по той же статье жильцу не возмещается, если иное не предусмотрено законом.

8. Возврат и удержание.

При прекращении договора наниматель возвращает имущество по описи в состоянии на день передачи с учётом нормального износа. Стоимость ремонта или замены вещи, повреждённой по вине нанимателя, наймодатель засчитывает из обеспечительного платежа по расчёту с приложением чека или сметы.

Чек или смета делают удержание проверяемым: жилец видит, из чего сложилась сумма за испорченный стол. По ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платёж (в быту залог или депозит) идёт в счёт обязательства в случаях, перечисленных в договоре. Граница между износом и порчей разобрана в статье о естественном износе.

Страхование мебели и техники: чей интерес и кто платит

Застраховать имущество можно только в пользу того, у кого есть интерес в его сохранении, а договор страхования без такого интереса недействителен (ст. 930 ГК РФ). Главный интерес в сохранении мебели и техники у собственника, поэтому выгодоприобретателем по имуществу разумно указать его, даже если полис оплачивает жилец.

Жилец вправе застраховать собственную ответственность за вред чужому имуществу по п. 2 ст. 929 ГК РФ, и такой полис покрывает вред имуществу других лиц, например соседей снизу, в пределах своих условий.

Для договора о квартире с вещами хватает одного пункта:

Имущество по описи страхует [наймодатель / наниматель в пользу наймодателя] на срок договора. Выгодоприобретателем по страхованию имущества является наймодатель. Ущерб по вине нанимателя, не покрытый страховым возмещением, наниматель возмещает наймодателю.

Последняя фраза повторяет правило ст. 1064 и помогает избежать спора о франшизе. Какие риски покрывает полис и как выбрать страховую сумму, описано в статье о страховании сдаваемой квартиры.

Жилец просит убрать, заменить или поставить своё: сценарии

Таблица связывает типовую просьбу жильца с пунктом выше и документом, который её закрывает.

Если жилец То собственник Документ
Просит вывезти диван, потому что купил свой соглашается или отказывает письменно; при согласии забирает диван сам или оплачивает хранение акт передачи, позиция описи «передано наймодателю»
Хочет поставить свою стиральную машину разрешает подключение, старую машину забирает на хранение список вещей жильца, акт передачи
Предлагает выбросить старое кресло решает сам: утилизация вещи из описи только с его согласия дополнение к описи
Купил замену сломанной вещи и хочет вычесть её из платы соглашается на зачёт до покупки или не соглашается дополнение к договору с суммой зачёта
Сообщает, что посудомойка не сливает воду вызывает своего мастера и получает письменное заключение о причине акт мастера, чек

Можно ли жильцу выносить мебель

Выносить мебель собственника из квартиры жилец может, когда собственник согласился письменно: такое условие записывают в договор найма, потому что глава 35 ГК прямо этот вопрос не решает. Переставлять мебель внутри квартиры без повреждений обычно разрешают. Вынесенную вещь отмечают в описи, а если она пропала или испорчена вне квартиры, ущерб возмещает жилец по ст. 1064 ГК.

С диваном из начала статьи решение зависит от ставки. Квартиру сдавали с мебелью, и если собственник убирает крупную вещь, жилец может попросить пересмотреть плату. Изменение ставки и состава мебели оформляют одним дополнительным соглашением, а договориться о нём проще до вывоза, чем после.

Частые вопросы

Кто чинит технику в сданной квартире

Ремонт техники в сданной квартире обычно организует собственник: выбирает мастера и оплачивает работу, если вещь сломалась без вины жильца и договор не распределил расходы иначе. Если мастер письменно указал на неправильное использование, сумму по чеку возмещает жилец. Если в договоре нет пункта о согласовании, жилец может сослаться на ст. 612 ГК (норма аренды, по аналогии), сам устранить недостаток и удержать расходы из платы, предварительно уведомив вас.

Может ли собственник забрать мебель во время аренды

Забрать мебель из сданной квартиры собственник может только по договорённости с жильцом: вещи по описи переданы вместе с квартирой и входят в условия договора. Изъятие оформляют дополнением к описи, а если вещь заметно влияла на ставку, стороны в том же документе решают вопрос о плате. Ключ от квартиры у собственника права забирать вещи без согласия не даёт.

Можно ли сдать квартиру частично с мебелью

Сдать квартиру частично с мебелью можно: в описи перечисляют только вещи собственника, а вещи, которые привезёт жилец, попадают в отдельный список по пункту 7. Если собственник хранит часть мебели в запертой кладовой, это условие и правила доступа к ней записывают в договор прямо.

Сверьте договор и опись до подписания

Положите рядом проект договора и опись и пройдите восемь пунктов: у каждого должна быть ссылка на позицию описи, а у поломки, выноса и замены свой документ. Защитные условия о плате и сроках собраны в разборе договора аренды квартиры.

Пункты о вещах встают в раздел об имуществе образца договора между физическими лицами, рядом с приложениями, а другие темы договора собраны на странице о договоре найма. Если обставленная квартира ещё ждёт жильца, подайте заявку на бесплатную оценку квартиры перед сдачей: мебель и техника из описи влияют на ставку.