Как сдать комнату в своей квартире: чьё согласие нужно и что дописать в договор

Сдать комнату в своей квартире можно при трёх условиях: вы единственный собственник или остальные собственники согласны, комната изолирована, договор с жильцом заключён письменно. Чьё согласие понадобится, зависит от того, как оформлена квартира: отдельная с одним хозяином, в долях или коммунальная.

Если вы живёте в двухкомнатной квартире и хотите пустить жильца во вторую комнату, начните с выписки ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): по ней видно, сколько у квартиры собственников и подпишете ли вы договор без других подписей. Остальное отличается от сдачи квартиры целиком в нескольких пунктах, и как раз они решают, будет ли совместная жизнь с жильцом спокойной.

Комнату сдают по договору найма

Можно ли сдать комнату в своей квартире

Сдать комнату в своей квартире собственник вправе: жилое помещение можно предоставить гражданину по договору найма (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), а объектом найма закон называет и часть квартиры, если она изолирована и пригодна для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Договор оформляют письменно. Когда собственников несколько, комнату сдают только с их согласия.

С гражданином подписывают договор найма, хотя в объявлениях его привычно называют арендой комнаты. Компания, которая снимает комнату для сотрудника, получает её по договору аренды из главы 34 ГК (ст. 671 ГК РФ). Жить в комнате тогда будет человек, которого вы могли не видеть на показе, поэтому его ФИО и правила квартиры вписывают в договор отдельно.

Право собственника распоряжаться своим жильём ограничено правами других людей (ст. 209 ГК РФ). Поэтому первый вопрос при сдаче комнаты звучит так: кто ещё имеет права на эту квартиру и на её кухню.

Согласие на сдачу комнаты зависит от типа квартиры

Ниже пять ситуаций с разными правилами; как оформить письменное согласие в каждой из них, показано в статье о согласии на сдачу квартиры.

Нужно ли согласие соседей, чтобы сдать комнату

Согласие соседей для сдачи комнаты в своей квартире не требуется, если у квартиры один собственник: жители подъезда и соседи по площадке прав на неё не имеют. Подписи нужны от тех, кто владеет квартирой вместе с вами, то есть от сособственников при долях. В коммунальной квартире соглашаются собственники других комнат, потому что жилец пойдёт на их кухню. Муниципальную комнату сдают только в поднаём по ст. 76 ЖК.

Родные, которые живут с собственником, по ст. 31 ЖК пользуются квартирой наравне с ним. Прямой нормы о том, что для сдачи комнаты нужно их согласие, закон не содержит. Однако договор найма их право не отменяет: взрослый сын, который живёт в квартире, по-прежнему пользуется кухней и ванной, и жилец окажется его соседом. Договориться с семьёй разумнее до объявления, а жильцу на показе сказать, кто ещё живёт в квартире.

Какую комнату можно сдать отдельно

Внаём сдают только изолированное жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК), а комната в Жилищном кодексе названа самостоятельным видом жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ). Изолированная комната имеет отдельный вход из коридора или прихожей, и через неё никто не ходит в другие комнаты.

Проходную комнату отдельным договором найма не сдают. Жилец не сможет закрыть дверь, а вы будете ходить к себе через его жильё; закон такую часть квартиры объектом найма не признаёт. Если две смежные комнаты с одним входом снимает один жилец, в договоре описывают обе, и вместе они становятся изолированной частью квартиры.

Изолированность проверяют по поэтажному плану или техническому паспорту. Там у комнаты есть номер и площадь, и эти данные переходят в договор. Помещение, которое на плане значится кладовой или гардеробной, жилой комнатой не становится, даже если туда помещается кровать.

Жилец комнаты в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом дома: лестницей, лифтом, двором (п. 2 ст. 673 ГК). Как он пользуется вашей кухней и ванной, закон не расписывает, поэтому эти правила переносят в договор.

Подготовка и показы, когда вы живёте рядом с жильцом

Общий маршрут от портрета жильца до заселения тот же, что при сдаче квартиры целиком. Для комнаты смещаются акценты: жилец становится соседом по кухне, и ошибка в выборе ощущается каждый вечер.

Портрет жильца составляют под совместную жизнь. К обычным вопросам (сколько человек, на какой срок, есть ли животные) добавляют бытовые: во сколько человек встаёт и ложится, готовит ли дома, работает ли из дома, как часто ждёт гостей. Ответы превращаются в объявление, где правила квартиры названы заранее, и в вопросы первого звонка.

Правила квартиры пишут до первого показа, на одной странице. В них часы тишины, график уборки общих мест, полка в холодильнике и место в ванной, порядок с гостями. Человек, который прочитал их в объявлении и всё равно пришёл, согласен с главным, и спорить на заселении не о чем.

Показ собственник комнаты обычно проводит сам и видит, как человек ведёт себя в чужом доме. Показывают не одну комнату: кухню, ванную, место для обуви и верхней одежды, стиральную машину. Проверка жильца после показа не отличается от проверки при сдаче квартиры: паспорт, долги у приставов, доход, отзыв прежнего собственника. Порядок по шагам описан в материале о проверке арендатора.

Договор найма комнаты: пункты сверх договора на квартиру

Как оформить договор аренды комнаты

Договор аренды комнаты оформляют как письменный договор найма (ст. 674 ГК) с теми же разделами, что для квартиры. Сверх них добавляют комнату по плану, перечень общих помещений и правила пользования ими. В договоре называют всех, кто будет постоянно жить в комнате (ст. 677 ГК), плату и день оплаты, долю коммунальных платежей. К договору прикладывают опись с актом и правила квартиры.

Закон ограничивает срок найма пятью годами (ст. 683 ГК), к договору до года часть правил не применяется, а договор на год и дольше требует регистрации обременения (п. 2 ст. 674 ГК). Для комнаты, где жилец делит с вами кухню, короткий первый срок удобнее: через несколько месяцев видно, уживаетесь ли вы. Чем договор до года отличается от более долгого и какие разделы в нём обязательны, разобрано в статье о договоре найма.

Ниже пункты, которые дописывают именно для комнаты. Основа взята из 14 пунктов договора по порядку The·Rent и приложена к совместной жизни:

1. Объект: номер комнаты по поэтажному плану и её площадь; адрес квартиры с кадастровым номером; документ о праве собственника.
2. Общие помещения: кухня, санузел, коридор, балкон; куда жилец не заходит (ваша комната, кладовая).
3. Кто живёт: жилец и все, кто живёт с ним постоянно, по ФИО; вселение других людей только с письменного согласия собственника.
4. Гости: до какого часа, можно ли оставаться на ночь и сколько ночей подряд.
5. Быт: часы тишины, курение (обычно запрещено во всей квартире), животные, график уборки общих мест.
6. Вещи в общих местах: полка в холодильнике, место на кухне и в прихожей; ваша посуда и техника, которыми жилец пользуется, перечислены в описи.
7. Коммунальные платежи: включены ли в плату или считаются отдельно, по какой формуле и когда пересчитываются.
8. Ключи и доступ: сколько комплектов от квартиры и от комнаты, запирается ли комната, когда собственник входит в комнату жильца (с предупреждением или при аварии).

Замок на двери комнаты удобнее поставить до заселения и записать в акт. Жилец спокоен за свои вещи, а запасной ключ у собственника оговорён в договоре, и вход в комнату без предупреждения не превращается в повод для ссоры.

Опись и акт: комната отдельно, общие помещения отдельно

Опись к договору на комнату делят на два раздела. В первом всё, что стоит в комнате жильца: мебель, техника, шторы, с состоянием словами («скол на столешнице 2 см»). Во втором общие помещения: вещи на кухне и в ванной, которыми жилец пользуется вместе с вами, например холодильник, плита, стиральная машина и общая посуда.

Общие места снимают на фото и видео при жильце в день заселения. На кухне живёте и вы, поэтому спор о поцарапанной плите или сломанной дверце шкафа без снимков с датой сводится к слову против слова. В кадр попадают плита, холодильник изнутри, ванна, раковина и пол в коридоре, а файлы сохраняют в переписке с жильцом.

Двери комнаты в акте отводят свою строку: замок, сколько ключей от него выдано, состояние полотна и косяка. Счётчики у квартиры общие, и их показания на день заселения становятся отправной точкой для расчёта доли жильца. Подписи ставят на каждой странице описи и акта.

Плата и коммунальные платежи за комнату

Размер платы за комнату устанавливает договор (п. 1 ст. 682 ГК). Коммунальные платежи по общему правилу вносит наниматель (ст. 678 ГК), но квитанция на квартиру одна, и делить её между собой и жильцом приходится собственнику.

Условный пример: квитанция за квартиру пришла на 9 000 ₽, в квартире живут собственник и один жилец. При делении по числу жильцов жилец доплачивает 4 500 ₽ сверх платы за комнату. Формулу записывают в договор, а квитанцию за месяц показывают жильцу вместе с расчётом, чтобы сумма не вызывала вопросов.

Налог и регистрация жильца

Доход от комнаты облагается так же, как доход от квартиры, и вариантов три: НДФЛ, налог самозанятого или патент, который доступен только индивидуальному предпринимателю. Как выбрать между ними на одной ставке, показано в статье о налоге при сдаче квартиры.

Жилец комнаты может попросить регистрацию по месту пребывания (в быту временную прописку); прав на квартиру она ему не даёт. Кто и в какой срок её оформляет, разобрано в материале о временной регистрации жильца.

Частые вопросы

Можно ли сдать две комнаты разным жильцам

Сдать две комнаты разным жильцам можно отдельными договорами найма, если каждая комната изолирована. В обоих договорах перечисляют одни и те же общие помещения и одинаковые правила квартиры, а формулу коммунальных платежей считают на всех, кто живёт. Каждому жильцу до подписания называют, кто будет его соседом, и показывают правила. Опись общих помещений удобнее подписать со всеми одновременно.

Что делать, если жилец привёл жить партнёра

Вселение нового человека без согласия собственника нарушает договор, если в нём перечислены постоянно проживающие и есть условие о письменном согласии. Сначала напишите жильцу в канале связи из договора и назовите пункт, который нарушен. Если партнёр остаётся, решают одно из двух: дописать его в договор с пересчётом коммунальных платежей или готовить расторжение по основаниям договора и закона.

Кто отвечает за ущерб, который причинили гости жильца

За ущерб от гостей перед собственником отвечает жилец: по ст. 678 ГК он обязан обеспечивать сохранность помещения. Прямо закон делает его ответственным только за тех, кто живёт с ним постоянно (ст. 677 ГК), поэтому отдельный пункт об ответственности за гостей лучше вписать в договор. Повреждение фиксируют фото с датой и записью в переписке, сумму подтверждают чеком или сметой. Удержание из обеспечительного платежа возможно, только если договор прямо называет такое основание.

Комната или вся квартира: условный расчёт

Собственник трёхкомнатной квартиры, который в ней не живёт, иногда выбирает между сдачей целиком и сдачей трём жильцам по комнатам. Расчёт ниже идёт по формуле годового результата The·Rent: плата за 12 месяцев минус простой минус расходы, которые берёт на себя собственник. Простой взят по осторожному сценарию, один месяц в год на каждый договор; налог в обоих вариантах считается одинаково и здесь не вычитается.

Цифры условные, а вывод из них общий. Сумма ставок за комнаты выше ставки за квартиру, но после простоя и коммунальных платежей, которые при сдаче по комнатам часто включают в плату, разница в этом примере сжалась до 2 000 ₽ за год. Взамен собственник получает втрое больше договоров, показов и споров о правилах общей кухни.

Тому, кто живёт в квартире сам, сравнивать не с чем: комната приносит доход без переезда, и вопрос только в том, готовы ли вы делить кухню с чужим человеком.

Если квартира свободна, к сдаче по комнатам переходят тогда, когда похожие объявления показывают разрыв в ставках заметно больше, чем в примере. Про коммуналку и доли подробнее в разделе о комнатах и долях. Посчитать ставку для комнаты и для квартиры целиком на ваших цифрах поможет бесплатная оценка квартиры.