Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры: пять поводов и образец

Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры (в быту допсоглашение) составляют на одном-двух листах: номер и дата основного договора, новая редакция изменённых пунктов, дата их вступления и подписи всех, кто подписывал основной текст. Письменным его делает пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса (ГК РФ): изменение договора идёт в той же форме, а наём жилья заключается письменно (п. 1 ст. 674).

Ошибка, которой легко избежать: новую ставку или нового жильца в квартире согласовали в мессенджере, и через полгода выясняется, что каждая сторона помнит договорённость по-своему.

Если вы уже сдаёте квартиру и хотите поднять плату, продлить срок или вписать человека, который переехал к жильцу, документ один и тот же. Меняется только пункт, который вы излагаете заново, и дата, с которой он действует.

Ошибка «договорились в переписке»: изменения оформляют той же бумагой

Переписка подтверждает, что разговор был, но не всегда показывает, о чём именно договорились и с какого числа. Условный пример: жилец перевёл 63 000 ₽ вместо прежних 59 000 ₽ два месяца подряд, на третий вернулся к старой сумме и сказал, что повышение было временным. Подписанное соглашение с номером изменённого пункта и датой такой спор закрывает до его начала.

Статья 450 ГК РФ разрешает менять договор по соглашению сторон. Пункт 3 статьи 453 уточняет момент: обязательства считаются изменёнными с даты заключения соглашения, если иное не вытекает из самого соглашения. Поэтому дату вступления изменений в силу пишут в тексте прямо, например «с 1 марта».

Когда нужно дополнительное соглашение к договору аренды

Дополнительное соглашение к договору аренды нужно при любом изменении условий, которые записаны в договоре найма: ставки и даты оплаты, срока, списка постоянно проживающих, суммы обеспечительного платежа, реквизитов для перевода, наймодателя после продажи квартиры. Его составляют письменно и подписывают все стороны договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Без подписанного соглашения новую договорённость придётся доказывать перепиской, где точного пункта и даты может не оказаться.

Пять поводов для допсоглашения и что оформляют иначе

Расторжение оформляют другим документом: соглашением о расторжении по статьям 450 и 453 ГК РФ, о нём статья про досрочное расторжение договора. Уведомление, которое договор уже разрешил отправить в одностороннем порядке, например о плановой индексации по готовому пункту, допсоглашения не требует: оно действует с момента доставки (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Смена собственника стоит в таблице особняком. По статье 675 ГК РФ переход права на квартиру не расторгает и не меняет договор найма, новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Допсоглашение здесь фиксирует для жильца, кому и по каким реквизитам теперь платить.

Стороны, пункты и дата вступления: устройство допсоглашения

В том же условном примере однокомнатная квартира сдана по договору на 11 месяцев за 59 000 ₽. С 1 марта стороны согласились на 63 000 ₽, а партнёрша жильца переезжает к нему и становится постоянно проживающей. Оба изменения помещаются в одно соглашение с двумя пунктами.

Подписывают соглашение все, кто подписывал договор. Сособственники на стороне собственника подписывают каждый, двое нанимателей тоже. Новый проживающий стороной не становится, но его письменное согласие с правилами договора и копия паспорта идут приложением. Как распределяется ответственность, когда в договоре два нанимателя, разобрано в статье о договоре с двумя жильцами.

Образец дополнительного соглашения с пояснениями

Ниже соглашение № 1 к договору из условного примера, с двумя изменёнными пунктами и строкой о залоге. Квадратные скобки заменяют своими данными, а основной договор, к которому его прикладывают, приведён в образце договора аренды между физлицами.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № [1] к договору найма квартиры № [номер] от [дата]

г. [Москва], [дата подписания]

Стороны Договора, Наймодатель [ФИО] и Наниматель [ФИО], подписали это соглашение и меняют в Договоре только перечисленные ниже пункты.

1. Пункт [4.1] Договора изложить в новой редакции: «Плата за наём составляет [63 000 (шестьдесят три тысячи)] рублей в месяц и вносится не позднее [5] числа текущего месяца».

Пояснение. Пункт переписывают целиком. Формула «заменить цифру 59 000 на 63 000» при следующем изменении превращает договор в головоломку из правок.

2. Пункт [1.3] Договора дополнить: «С Нанимателем постоянно проживает [ФИО, дата рождения, паспорт]».

Пояснение. По статье 679 ГК РФ нового постоянно проживающего вселяют с согласия наймодателя, нанимателя и тех, кто уже живёт с ним. Подпись собственника под этим пунктом и есть его согласие.

3. Изменения по пункту 1 применяются с [1 марта 2027] года, по пункту 2 с даты подписания Соглашения.

Пояснение. Без этой строки изменения действуют с даты подписания (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Разные даты для разных пунктов допустимы, если они названы.

4. Остальные условия Договора не изменяются. Обеспечительный платёж остаётся в сумме [___] ₽ [либо: увеличивается до ___ ₽, доплата вносится до ___].

Пояснение. Если залог в договоре равен месячной плате, после роста ставки он сам не растёт. Хотите сохранить пропорцию, пишите доплату и срок прямо в этом пункте.

5. Соглашение составляет неотъемлемую часть Договора, составлено в [двух] экземплярах, по одному для каждой Стороны, и вступает в силу с даты подписания.

Подписи: Наймодатель [подпись, ФИО] / Наниматель [подпись, ФИО]

Как оформить изменение арендной платы

Изменение арендной платы оформляют допсоглашением, где пункт о плате изложен в новой редакции и указана дата, с которой действует новая сумма. Подписывают его все стороны договора найма. Без подписи жильца ставку поднять нельзя (п. 2 ст. 682 ГК РФ), если только договор заранее не содержал пункта о порядке пересмотра. Тогда достаточно уведомления по этому пункту. Как готовиться к разговору о прибавке, разобрано в статье о повышении платы.

Подписи, электронная форма и Росреестр

Электронная переписка по пункту 1 статьи 160 ГК РФ тоже считается письменной формой, если можно достоверно определить, кто выразил волю. Для найма между двумя гражданами это рабочий вариант только при электронной подписи или заранее согласованном в договоре порядке обмена документами. Надёжнее два бумажных экземпляра с подписями на каждой странице, а скан подписанного экземпляра стороны оставляют себе.

Нужно ли регистрировать допсоглашение

Допсоглашение несут в Росреестр, когда после него наём длится год или больше. Условный пример: договор на 11 месяцев соглашением продлили ещё на 12, всего 23 месяца. По п. 2 ст. 674 ГК РФ такой наём регистрируется как обременение, поэтому соглашение разумно подать в Росреестр. Если и после правки срок короче года, Росреестр не нужен. Порядок для изменений уже зарегистрированного договора уточняют в МФЦ (многофункциональном центре госуслуг) до подписания.

Для третьих лиц договор, требующий регистрации, считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для собственника это значит, что покупатель или банк будут ориентироваться на сведения реестра. Кто подаёт заявление и сколько стоит пошлина, разобрано в статье о регистрации договора найма.

Новый жилец в договоре: сначала проверка, потом подпись

Пункт о новом постоянно проживающем подписывают после той же проверки, которую проходил основной жилец. Шаги берут из порядка The·Rent для проверки жильца:

1. Паспорт оригиналом и сверка со списком недействительных паспортов на сервисе МВД.
2. Банк исполнительных производств ФССП (Федеральной службы судебных приставов) и картотеки судов по ФИО.
3. Доход, если новый проживающий будет участвовать в оплате: справка, выписка о зачислениях или договор.
4. Звонок прежнему собственнику, у которого человек снимал жильё раньше.

Результат проверки даёт три решения: вписать, вписать с условиями (например, доплата к обеспечительному платежу) или отказать по объективной причине. Отказ не связывают с полом, национальностью или наличием детей: несовершеннолетних детей жильца статья 679 ГК РФ разрешает вселять вообще без согласия собственника. После подписи за действия нового проживающего перед собственником отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).

Жилец отказывается подписывать: порядок без самоуправства

Без подписи жильца в силе остаются 59 000 ₽ из примера и прежний список проживающих. Дальше собственник идёт по шагам из ГК РФ:

1. Письменное предложение изменить договор с текстом соглашения и сроком ответа, отправленное в канал связи из договора.
2. Ожидание ответа: срок из предложения, а если его нет, 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. После отказа или молчания право обратиться в суд, но суд меняет договор только при существенном нарушении договора другой стороной или в случаях, прямо названных в законе или договоре (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Рост цен на аренду в округе существенным нарушением со стороны жильца не считается, так что для 59 000 ₽ из примера суд редко реальный путь. Новую сумму поэтому предлагают уже к следующему сроку договора. Давить на жильца заменой замков или отключением воды запрещено при любом сроке.

Частые вопросы

Сколько допсоглашений можно подписать к одному договору

Количество допсоглашений к одному договору найма закон не ограничивает, их нумеруют по порядку и хранят вместе с договором. Когда соглашений три или больше и одно меняет пункт, уже изменённый другим, проще подписать договор в новой редакции целиком. Так жилец и собственник видят весь действующий текст в одном документе.

Можно ли вписать нового жильца без согласия старого

Нового постоянно проживающего без согласия нанимателя вписать нельзя: статья 679 ГК РФ требует согласия наймодателя, нанимателя и уже проживающих с ним граждан. Собственник не вправе подселить человека в сданную квартиру по своему решению. Если же жилец сам привёл человека без согласия собственника, это нарушение договора, а не повод для допсоглашения задним числом.

Подписали изменения: сверить договор целиком

После допсоглашения договор перечитывают целиком и проверяют, держат ли его пункты собственника после изменений: залог, ущерб, порядок уведомлений. Разбор этих пунктов по порядку дан в статье о том, что прописать в договоре аренды. Если после изменений вы решаете сдать квартиру новому жильцу, с бесплатной оценки квартиры начинается подбор ставки.