Договор безвозмездного пользования квартирой: как пустить жить бесплатно и вернуть квартиру

Договора безвозмездной аренды квартиры в законе нет: и аренда, и наём жилья по Гражданскому кодексу платные. Пустить родственников или знакомых жить бесплатно оформляют договором безвозмездного пользования, его второе название договор ссуды (ст. 689 ГК РФ). Правила у него свои, и два из них собственника удивляют: продажа квартиры ссуду не прекращает, а после срока договор может продлиться сам, уже без даты окончания.

Если вы пускаете в московскую квартиру взрослого сына, родителей или друга семьи, а через год-два хотите её сдать, в договоре решаются два вопроса. Первый: на срок или бессрочно, от этого зависит, как быстро квартира вернётся. Второй: кто оплачивает коммунальные платежи и ремонт, пока вы не получаете ни рубля.

«Безвозмездная аренда» по закону называется ссудой

Что такое договор безвозмездного пользования квартирой

Договор безвозмездного пользования квартирой оформляет передачу жилья во временное пользование без платы. Собственник (ссудодатель) передаёт квартиру, а тот, кто в ней живёт (ссудополучатель), обязуется вернуть её в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа или в состоянии, которое назвал договор (п. 1 ст. 689 ГК). Если появляется плата, отношения становятся наймом, где жильё предоставляется за плату.

Право передать квартиру в безвозмездное пользование принадлежит собственнику и тем, кого он или закон на это уполномочил (ст. 690 ГК РФ). Жилищный кодекс называет такой договор прямо: собственник вправе предоставить жильё гражданину по договору безвозмездного пользования (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Если квартира принадлежит нескольким людям, договор подписывают все или представитель по доверенности от каждого. Как оформляют согласие сособственников и супруга, разобрано в статье о согласиях на сдачу квартиры.

Ссуда, найм или член семьи: что меняется для собственника

Родственника можно пустить в квартиру тремя способами, и права у него в каждом случае разные. Сравнение по нормам Гражданского и Жилищного кодексов:

Статус члена семьи по ст. 31 ЖК РФ закон связывает с совместным проживанием: к ним относятся супруг, а также дети и родители, если они живут вместе с собственником. Если вы сами в квартире не живёте, а пускаете туда родителей или взрослых детей, опора на этот статус ненадёжна.

Письменный договор ссуды снимает вопрос: гражданин, который пользуется жильём по соглашению с собственником, пользуется правами по условиям этого соглашения и несёт по ним обязанности (ч. 7 ст. 31 ЖК).

Перед подписанием: залог, состояние квартиры, ответственность

Три обязанности собственника возникают ещё до того, как он отдаст ключи. Первая касается прав третьих лиц. Если квартира в залоге у банка, собственник обязан предупредить об этом при заключении договора, иначе вторая сторона вправе требовать расторжения и возмещения реального ущерба (ст. 694 ГК РФ). Что сам кредитный договор говорит о проживании посторонних, проверяют по статье о сдаче ипотечной квартиры.

Вторая обязанность связана с состоянием. Квартиру передают в состоянии, которое соответствует договору и её назначению, со всеми принадлежностями и документами, если договор не говорит иное (ст. 691 ГК РФ). Для квартиры это ключи, брелоки от домофона, инструкции к технике, пароль от роутера.

Третья обязанность неприятна: за вред третьим лицам от использования квартиры отвечает собственник, если не докажет умысел или грубую неосторожность того, кто живёт (ст. 697 ГК РФ). Залив соседей снизу из-за забытого крана поэтому сначала приходит к вам. Отдельный пункт договора о возмещении такого вреда и страховка квартиры от залива снижают эту нагрузку.

Пункты договора ссуды, которые защищают собственника

Договор ссуды короче договора найма: в нём нет платы, а значит, не нужен график платежей. Зато появляются условия, которых в найме нет или которые закон в ссуде решает иначе. Чек-лист:

1. Стороны с паспортными данными и все, кто будет жить в квартире вместе со ссудополучателем.
2. Квартира: адрес, кадастровый номер, площадь, основание права собственника по выписке ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
3. Срок или прямое указание «без срока», а также срок извещения об отказе, если месяц по закону вас не устраивает.
4. Коммунальные платежи: кто оплачивает, до какого числа, как вы видите оплату, если квитанции приходят на ваше имя.
5. Ремонт: что делает ссудополучатель, что остаётся за вами. По умолчанию закон кладёт на него и капитальный ремонт, и в квартире это обычно нереалистично.
6. Запрет передавать квартиру третьим лицам, пускать постоянных жильцов и сдавать посуточно без письменного согласия собственника.
7. Предупреждение о залоге банка, если он есть.
8. Возмещение вреда соседям и имуществу собственника.
9. Порядок возврата: состояние, уборка, ключи, акт.
10. Приложения: опись имущества с фото и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков.

Пункт 6 опирается на закон: передача квартиры третьему лицу без согласия собственника даёт право требовать досрочного расторжения (п. 1 ст. 698 ГК РФ).

Пункт 5 решает спор заранее: ст. 695 ГК РФ возлагает на ссудополучателя все расходы на содержание и ремонт, но только если договор не распределил их иначе. Остальные пункты, от описания квартиры до уведомлений, устроены так же, как в договоре найма; их разбор есть в статье о пунктах договора аренды.

Срок договора решает, как быстро вернуть квартиру

Договор без срока собственнику выгоднее, если квартира может понадобиться в любой момент. От такого договора каждая сторона вправе отказаться во всякое время, известив другую за один месяц, если договор не установил другой срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Причину объяснять не нужно.

Срочный договор связывает в основном собственника. Досрочно расторгнуть его он может лишь по основаниям ст. 698 ГК: использование не по назначению, запущенное содержание, существенное ухудшение, передача квартиры третьему лицу без согласия. Ссудополучатель же вправе уйти и из срочного договора, известив за месяц, если договор этого не запрещает (п. 2 ст. 699 ГК).

У срочного договора есть ещё одна особенность. Если срок истёк, а человек продолжает жить без возражений собственника, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ, применяется к ссуде через п. 2 ст. 689 ГК). Чтобы этого не случилось, письменное возражение отправляют до окончания срока.

На шкале видно, где собственник теряет время. Срочный договор на год, после которого никто ничего не написал, превращается в бессрочный, и квартира освобождается не раньше чем через месяц после извещения. Бессрочный договор с извещением сразу даёт тот же месяц, но без ожидания конца срока.

Акт и опись при передаче квартиры родным

Возврат «в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа» звучит просто, пока не начинается спор о царапине на столешнице. Доказать прежнее состояние можно только документом, составленным в день передачи. Рабочее правило The·Rent для таких случаев: то, чего нет на фото в день передачи ключей, при возврате квартиры доказать трудно.

Опись для родственников составляют так же подробно, как для чужих людей. По комнатам: предмет, для техники марка с моделью, состояние словами («скол эмали на ванне у слива»), количество. Фото и видео обхода с датой. В акте показания всех счётчиков, число комплектов ключей, состояние окон, дверей, сантехники, подписи на каждой странице.

Неловкость перед близкими снимается простым объяснением: опись защищает обе стороны. Без неё ссудополучатель не докажет, что трещина на плитке была до него, а собственник не докажет обратное. Как пройти квартиру по описи и записать дефекты так, чтобы их понял посторонний, подробно описано в статье об акте приёма-передачи.

Продажа квартиры и смерть одной из сторон

Продажа не освобождает квартиру. Собственник вправе продать её или сдать за плату, но к новому владельцу переходят права по ранее заключённому договору ссуды, а его право обременяется правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Перед продажей или сдачей жильцу за плату поэтому сначала прекращают ссуду: бессрочную отказом за месяц, срочную по соглашению или по основаниям ст. 698 ГК, и только потом выставляют квартиру.

При смерти собственника права и обязанности по договору переходят к наследнику (п. 2 ст. 700 ГК). Наследник, который хочет вернуть квартиру, действует так же: извещает об отказе или требует расторжения по основаниям закона.

Смерть ссудополучателя договор прекращает, если сам договор не говорит иное (ст. 701 ГК РФ). Его родственники, которые жили с ним, права на квартиру по ссуде не получают, и это стоит учесть, если в договоре перечислены несколько проживающих.

Налог появляется вместе с платой

Нужно ли платить налог, если пускаете жить бесплатно

Налог на доход от сдачи у собственника не возникает, пока платы действительно нет: облагаются доходы от сдачи имущества в аренду или иного его использования (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Если же «бесплатный» договор прикрывает ежемесячные переводы, такая сделка притворна и ничтожна, а к отношениям применяются правила найма (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Вместе с ними возникает и доход от сдачи.

Граница проходит по деньгам, которые остаются у собственника. Если ссудополучатель по договору сам оплачивает коммунальные счета, это укладывается в расходы на содержание квартиры, которые ст. 695 ГК возлагает на него. Другое дело регулярная сумма сверх квитанций, которую родные «просто переводят каждый месяц»: она уже похожа на арендную плату. Если родные готовы платить, честнее подписать договор найма и выбрать налоговый режим; варианты разобраны в статье о налоге при сдаче квартиры.

Отказ от договора и выселение через суд

Как выселить человека, который живёт бесплатно

Человека, который живёт бесплатно, выселяют в два этапа: сначала прекращают договор, затем, если квартиру не освобождают, обращаются в суд. Бессрочный договор прекращают письменным извещением об отказе за месяц (п. 1 ст. 699 ГК). Срочный договор собственник расторгает досрочно только по основаниям ст. 698 ГК, при споре через суд. После прекращения права пользования отказавшегося освободить квартиру выселяют по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Извещение отправляют так, чтобы дату получения можно было доказать: заказным письмом с описью вложения по адресу квартиры или вручением под подпись на втором экземпляре. В тексте указывают договор, дату, с которой он прекращается, и дату возврата ключей по акту. Месяц отсчитывают от получения извещения, поэтому отправлять его лучше сразу, как появилось решение.

Если человек не уезжает и после этой даты, менять замки, вывозить вещи или отключать воду нельзя: это самоуправство, даже в собственной квартире. Порядок иска о выселении с доказательствами разобран в статье о выселении через суд.

Следующий документ для платной сдачи

Если родные съехали и квартира свободна, следующий документ уже другой: договор найма с платой, залогом, описью и сроком. Начните с перечня его пунктов в статье о договоре аренды квартиры, а ставку для своей квартиры сверьте через бесплатную оценку квартиры для сдачи. Другие случаи с особыми правами собственника собраны в разделе об особых случаях сдачи.