Арендатор испортил имущество: как зафиксировать ущерб и получить деньги

Если арендатор испортил имущество, деньги возвращают в шесть шагов: фиксация повреждения, акт, оценка суммы, претензия, удержание из залога по договору и взыскание остатка по соглашению или через суд. Ошибка, которая дорого обходится собственнику: заметить сколотую столешницу на осмотре и отложить разговор до выезда. К тому дню фото разных месяцев смешиваются, жилец уверенно говорит «так и было», а спор о сумме начинается без единой подписанной бумаги.

Если вы обнаружили повреждение сегодня, разбирайтесь с ним сегодня, пока жилец в квартире и на связи. Сколько удастся вернуть, зависит не от размера ущерба, а от того, что у вас на руках: опись с фото дня заселения, пункт договора об ущербе и размер залога.

Закон возлагает ущерб на жильца и предполагает его вину

Претензия к жильцу за сломанную вещь стоит на двух нормах. Первая, ст. 678 Гражданского кодекса (ГК РФ), делает сохранность квартиры обязанностью нанимателя по договору. Вторая отвечает на вопрос, сколько и кто платит, когда эта обязанность нарушена.

По ст. 1064 ГК РФ вред имуществу возмещается в полном объёме тем, кто его причинил. Пункт 2 той же статьи распределяет доказывание в пользу собственника: от ответственности освобождается тот, кто докажет, что вред причинён не по его вине. Собственнику же остаётся доказать три вещи: повреждение есть, оно появилось во время найма, и вот его стоимость.

Состав суммы задаёт ст. 15 ГК РФ: реальный ущерб включает расходы на восстановление и стоимость утраченного или повреждённого имущества. Жилец отвечает и за тех, кто живёт с ним постоянно (п. 3 ст. 677 ГК), поэтому претензию по разбитой раковине адресуют нанимателю, даже если раковину разбил его родственник. Когда вред причинил ребёнок жильца, ответственность распределяется по возрасту ребёнка, это разобрано в статье о сдаче квартиры семье с детьми.

Потёртости от обычной жизни в квартире относят к нормальному износу, а не к ущербу (ст. 622 ГК об аренде, в найме её применяют как ориентир). Граница между износом и порчей проходит по договору и по описи, и спорные строки лучше обсуждать до расчёта суммы.

Шесть шагов от повреждения до денег

Что делать, если арендатор испортил имущество

Когда арендатор испортил имущество, собственник в тот же день фиксирует повреждение на фото и видео и сверяет его с описью дня заселения. Затем составляет акт о повреждениях с подписью жильца или отметкой об отказе, получает смету или чек, направляет претензию с суммой и сроком. Часть суммы удерживают из залога, если договор это разрешает, остаток взыскивают по соглашению или иском по ст. 15 и 1064 ГК.

Шаги повторяют порядок The·Rent для красных флагов во время аренды, но с отдельным шагом оценки: сумма порчи, в отличие от долга по оплате, сама собой не очевидна.

Фиксация и акт закрепляют повреждение датой

Как доказать ущерб от квартирантов

Ущерб от квартирантов доказывают сравнением двух состояний квартиры: на день заселения и на день обнаружения. Для первого служат опись и фото при заселении, для второго фото и видео повреждения с датой, акт о повреждениях, переписка, где жилец признаёт поломку, показания свидетелей, смета или заключение специалиста. Если стороны спорят о причине, суд может назначить экспертизу по ст. 79 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ).

Снимайте повреждение так, чтобы фото легло рядом со снимком из описи: тот же ракурс, общий план, затем крупный план с рулеткой в кадре. Видео обхода с начала до конца без склеек защищает от довода, что кадры выбраны выборочно. Файлы не пересохраняйте и не обрабатывайте: исходные снимки сохраняют дату съёмки.

Акт о повреждениях пишут в простой форме: дата, адрес, кто присутствует, перечень повреждений словами с размерами («скол 3 см на кромке столешницы слева от мойки»), номера фото и ссылка на строку описи, где этот предмет записан при заселении. Жилец вправе вписать своё объяснение, и это полезно: фраза «уронили кастрюлю» в его руке закрывает вопрос о причине. Как оформить отказ от подписи при выезде, разобрано в статье об акте возврата квартиры.

Гражданский процесс принимает почти всё, что собственник соберёт по этому порядку.

Главное слабое место: исходное состояние вещи. Если сколотая столешница в описи записана как «столешница, 1 шт.» без фото, жилец может назвать скол старым, и спор переходит в слова против слов. Поэтому каждое повреждение сверяют с конкретной строкой описи и её кадром. Как заполнять поля описи, показано в статье об описи имущества.

Сумма складывается из сметы, чека или заключения

Сумму подтверждают одним из трёх документов, и у каждого своя сила.

1. Смета подрядчика показывает, сколько стоит восстановление, ещё до ремонта. Её удобно приложить к претензии, но жилец вправе спорить с ценами.
2. Чек или акт выполненных работ показывает расходы, которые вы уже понесли. Это самый прочный документ для иска, потому что сумма в нём не прогноз.
3. Заключение специалиста нужно, когда спорят о причине: перегрузили полку или крепёж был слабым, залили ламинат или он вздулся от старой протечки. В суде по таким вопросам назначают судебную экспертизу (ст. 79 ГПК РФ).

Деньги не единственный вариант. По ст. 1082 ГК РФ вред можно возместить в натуре: предоставить вещь того же рода и качества или исправить повреждённую. Жильцу бывает проще самому заменить дверцу шкафа, чем платить по смете. Такую договорённость фиксируют письменно: что именно чинится, к какому сроку, кто принимает работу и что будет, если результат не устроит.

Условный пример: на плановом осмотре двушки выяснилось, что столешница прожжена у плиты, дверь шкафа-купе сорвана с направляющих, а на диване пятно. Залог по договору 50 000 ₽, долгов по оплате нет. Подрядчик оценил новую столешницу в 38 000 ₽ и дверь в 17 000 ₽, химчистка дивана стоит 6 000 ₽.

Остаток 11 000 ₽ становится ценой иска, если жилец не заплатит добровольно. Цифры придуманы для примера, реальные цены ремонта зависят от материала и подрядчика.

Претензия и удержание из залога

Претензия по ущербу отличается от претензии по долгу: в ней нет дней просрочки, зато есть перечень и расчёт. Порядок The·Rent требует отправлять её в канале связи из договора; надёжнее продублировать её заказным письмом с описью вложения. В письмо входят:

• перечень повреждений со ссылкой на акт и строки описи;
• сумма и расчёт, к ним копии сметы, чеков или заключения;
• предложение на выбор: оплатить, исправить в натуре или согласовать зачёт залога;
• срок ответа, например десять дней (условный срок, закон его для такого письма не задаёт);
• реквизиты для перевода.

Залог (обеспечительный платёж по закону, депозит в быту) закрывает ущерб только тогда, когда договор прямо называет его среди того, что покрывает залог: так устроена ст. 381.1 ГК РФ. Если в вашем договоре залог покрывает лишь арендную плату, зачёт в счёт столешницы без согласия жильца будет спорным.

Порядок The·Rent добавляет второе условие: каждая удержанная сумма подкреплена сметой или чеком. Как сформулировать основания удержания, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Если залога не хватает: соглашение или суд

Можно ли взыскать ущерб сверх залога

Взыскать ущерб сверх залога можно: по ст. 1064 ГК вред возмещается в полном объёме, а залог служит лишь обеспечением по ст. 381.1. Остаток требуют претензией, затем соглашением о возмещении или иском. Иск на сумму до 50 000 ₽ рассматривает мировой судья. Срок исковой давности составляет три года со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о повреждении и о том, кто его причинил.

Соглашение о возмещении быстрее суда, если жилец признаёт вину, но не может заплатить сразу. В нём перечисляют повреждения со ссылкой на акт и общую сумму, а к сумме прикладывают график платежей с последствиями просрочки. Подписанное соглашение с признанием суммы потом станет сильным письменным доказательством, если график сорвётся.

Подсудность зависит от цены иска. Имущественные споры при цене иска до 50 000 ₽ рассматривает мировой судья (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), выше этой суммы дело идёт в районный суд. Значит, иск на 11 000 ₽ из условного примера подают мировому судье. Но если вместе с деньгами вы требуете ещё и расторжения договора найма, а жилец продолжает жить в квартире, всё дело целиком рассматривает районный суд.

Срок на иск считается по ст. 196 ГК РФ и п. 1 ст. 200 ГК: три года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении и о надлежащем ответчике. Дата акта о повреждениях фиксирует этот день документально, хотя тянуть с иском всё равно невыгодно: свидетели забывают подробности.

Порча квартиры даёт и ещё одно право. По п. 2 ст. 687 ГК РФ разрушение или порча помещения жильцом или людьми, за которых он отвечает, служит основанием требовать расторжения договора в суде; суд может сначала дать жильцу срок до года на устранение нарушений.

Расторжение не отменяет денежного требования: деньги за ущерб взыскивают в том же процессе или отдельно. Как действовать, если жилец к тому же перестал платить, описано в материале о том, что делать, если арендатор не платит.

Чего делать нельзя: удерживать вещи жильца в счёт ущерба, менять замки, входить в квартиру без него. Такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство и превращают собственника из истца в ответчика.

Пункты договора, которые упрощают взыскание

Почти всё, что описано выше, проще, если договор заранее отвечает на спорные вопросы. Порядок The·Rent для договора найма отводит под это несколько пунктов.

• Жилец сообщает о поломке или повреждении в течение оговорённого срока и в канале связи из договора.
• Повреждение оформляется актом, отказ от подписи отмечается при свидетелях.
• Залог покрывает плату и возмещение ущерба; после зачёта жилец восполняет его в оговорённый срок.
• Опись с фото и акт приёма-передачи подписаны как приложения к договору.
• Раздел о контактах называет мессенджер и почту для юридически значимых сообщений.

Страховка квартиры закрывает крупные риски вроде залива; как полис соотносится с требованием к жильцу, разобрано в статье о страховании сдаваемой квартиры. Полный список пунктов собран в материале о том, что прописать в договоре найма.

Частые вопросы

Жилец говорит «так и было»

Довод жильца «так и было» опровергают снимком той же вещи из описи на день заселения и строкой описи с описанием состояния. Если исходного кадра нет, помогают акт приёма-передачи с подписью жильца без замечаний к этому предмету, показания свидетелей заселения и даты покупки вещи по чеку. Когда стороны спорят о давности повреждения, вопрос может решить экспертиза.

Можно ли оставить себе весь залог без расчёта

Оставить себе весь залог без расчёта рискованно. По ст. 381.1 ГК зачёт возможен только при обстоятельствах, которые предусмотрел договор, а остальная сумма подлежит возврату. Удерживают ровно ту часть, которую подтверждают акт и смета или чек, и сообщают жильцу расчёт письменно. Если сумма ремонта меньше залога, разницу возвращают в срок из договора.

Жилец залил соседей снизу

Залив соседей по вине жильца оформляют отдельно: представитель управляющей компании дома составляет акт о заливе с указанием причины, вы снимаете обе квартиры на видео и уведомляете страховщика, если полис есть. Повреждения вашей квартиры идут по тем же шести шагам. Акт о причине залива нужен в первую очередь, от него зависят все дальнейшие требования.

Граница между износом и порчей решает исход спора

После того как ущерб посчитан и предъявлен, остаётся вопрос, из-за которого спор может дойти до суда: что жилец испортил, а что износилось само. Ответ даёт формулировка договора и строки описи, поэтому начните с проверки, записано ли в вашем договоре, что считать нормальным износом.

Если после этой истории квартира ищет нового жильца, перепишите договор под уроки спора: залог, который покрывает и ущерб, опись с крупными планами каждой поверхности, срок, в который жилец сообщает о поломке. Такой договор с описью и актом мы готовим при заселении, начать можно с заявки на бесплатную оценку квартиры. Другие трудности, которые возникают у собственника во время найма, собраны в разделе о проблемах во время аренды.