Арендатор не выходит на связь: что делать собственнику по шагам

Если арендатор не выходит на связь, открыть квартиру своим ключом и сразу искать нового жильца нельзя. Договор найма продолжает действовать, а квартира по закону остаётся жилищем человека, который в ней живёт, даже если его давно не видели. Законный путь состоит из четырёх звеньев: попытки связи по каналам из договора, письменное уведомление, полиция при признаках беды и расторжение договора по соглашению или через суд.

Собственнику, у которого жилец замолчал после даты оплаты, нужны две вещи сразу: следы каждой попытки связаться и спокойствие насчёт двери. Пока договор не закончен, любое самостоятельное «проверю, что там» обходится дороже недели ожидания.

Своим ключом дверь не открывают, даже когда жилец исчез

Причина в одной норме. По ст. 25 Конституции РФ никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих, кроме случаев из федерального закона или по решению суда. Сданная квартира с вещами жильца и действующим договором подпадает под это правило. Право собственности на стены здесь ничего не меняет.

Молчание жильца не даёт права открыть дверь своим ключом. Он мог уехать к родственникам, лечь в больницу или потерять телефон, а квартира по договору остаётся его жилищем. Вход без его воли подпадает под ч. 1 ст. 139 Уголовного кодекса (УК РФ), и если через две недели он вернётся, вопрос «кто заходил в мою квартиру» прозвучит уже в отделении полиции.

План по дням: от первого молчания до возврата квартиры

Сроки на шкале ниже служат условным ориентиром, а не требованием закона: если жилец молчит дольше трёх дней, с этого момента каждое действие стоит фиксировать. Законные сроки появляются только у неуплаты и расторжения, о них в разделе про окончание договора.

Что делать, если арендатор не выходит на связь

Собственнику, у которого арендатор не выходит на связь, сначала нужны звонки и сообщения во все каналы из договора, затем письменное уведомление по адресу квартиры и в мессенджер. Такое сообщение считается доставленным, даже если жилец его не прочитал по своей вине (ст. 165.1 Гражданского кодекса, ГК РФ).

При запахе, протечке или других признаках беды вызывают полицию. Если плата не пришла, следом идёт претензия и путь к расторжению по ст. 687 ГК РФ.

Первые дни уходят на поиск человека

Санкции в первые трое суток не нужны. Пишите в тот мессенджер и на ту почту, которые указаны в договоре: именно эти каналы потом будут доказательством. Каждое сообщение короткое и без давления: «Добрый день, не можем связаться с 3 ноября, ответьте, пожалуйста, всё ли в порядке и когда ждать оплату». Угрозы и ультиматумы в переписке сыграют против собственника, если спор дойдёт до суда.

Если в договоре есть экстренный контакт, родственник или поручитель, звоните ему на второй день. Поручитель подписывал договор и заинтересован ответить, а родственник может знать про больницу или командировку раньше всех. Соседям по площадке можно задать один вопрос: видели ли жильца в последние дни, горит ли свет. Обсуждать долг с соседями не стоит.

Каждую попытку сохраняйте сразу: скриншот с датой и временем или короткую запись разговора. Через месяц из этих мелочей складывается хронология для претензии и иска. Без неё любой довод «я пытался» превращается в слово против слова.

Письменное уведомление считается доставленным и без ответа

По этому ориентиру на четвёртый день молчания переходят на бумагу. Сообщение, с которым закон связывает последствия, действует с момента доставки, а доставленным оно считается и тогда, когда поступило адресату, но по зависящим от него обстоятельствам не было вручено или прочитано (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Для собственника это значит простую вещь: письмо, которое жилец не забрал с почты, не теряет силы.

Отправлять уведомление надёжнее тремя путями одновременно. Первый: ценное письмо с описью вложения на адрес квартиры. Второй: письмо на адрес регистрации жильца по месту жительства, если он указан в договоре. Третий: тот же текст в мессенджер из договора. Пункт 2 той же статьи допускает, что условия сделки устанавливают свои правила доставки сообщений, поэтому договор, где мессенджер прямо назван каналом юридически значимых сообщений, заметно упрощает этот шаг.

В тексте уведомления четыре блока:

1. Даты, с которых жилец не отвечает, и перечень попыток связаться.
2. Сумма и дата пропущенного платежа, если срок уже прошёл.
3. Просьба выйти на связь и назвать дату, когда квартиру можно осмотреть вместе.
4. Предупреждение: при молчании собственник будет решать вопрос о расторжении договора в судебном порядке.

Копию уведомления с описью вложения оставьте у себя. Если жилец ответит, переписка вернётся в обычное русло, если нет, у вас готово первое приложение к иску.

Войти в квартиру можно только вместе с полицией

Можно ли войти в квартиру, если жилец пропал

Войти в квартиру пропавшего жильца своим ключом против его воли собственник не вправе: ст. 25 Конституции защищает жилище, а ч. 1 ст. 139 УК РФ наказывает проникновение. При признаках беды, например запахе из-за двери, протечке к соседям или звуке работающей техники неделями, вызывают полицию. Она вправе войти для спасения жизни граждан и их имущества (ст. 15 закона «О полиции»). Входить следом стоит только с видеосъёмкой.

Основания входа полиции перечислены в ч. 3 ст. 15 закона «О полиции»: спасение жизни и имущества, безопасность при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях, задержание подозреваемых, пресечение преступления, установление обстоятельств несчастного случая. О каждом таком проникновении сотрудник в течение 24 часов подаёт рапорт. Просьба собственника «проверить, съехал ли жилец» в этот перечень не входит, поэтому без признаков угрозы участковый, скорее всего, предложит решать вопрос через суд.

Когда дверь всё же открывают по вызову, собственник делает три вещи. Снимает видео с момента открытия до ухода, без пауз. Просит соседей или знакомых побыть свидетелями и записывает их данные. Составляет короткую опись того, что видно: вещи на месте или нет, техника включена или выключена, есть ли следы протечки. Опись подписывают все присутствующие.

Если есть основания думать, что с человеком случилось несчастье, об этом говорят полиции при том же вызове. Заявление об исчезновении человека принимает полиция, и розыск остаётся её задачей; собственник передаёт последние сообщения и контакты родственников.

Вещи жильца хранят по описи до решения

Что делать с вещами арендатора

Вещи арендатора, который пропал, собственник не выбрасывает и не продаёт. Брошенную вещь можно обратить в свою собственность только по правилам ст. 226 ГК РФ: если её стоимость явно ниже 3 000 ₽, это делается использованием вещи или иным явным действием, а остальные вещи переходят новому владельцу после того, как суд по его заявлению признал их бесхозяйными. До решения или до возврата жильцу вещи хранят по описи с фото.

Норма ст. 226 ГК РФ говорит о вещах, которые хозяин оставил с целью отказаться от права на них. Доказать такую цель у человека, который просто перестал отвечать, сложно: вчерашние «брошенные» куртка и ноутбук завтра окажутся вещами, за которыми он вернулся. Поэтому даже исключение для дешёвых вещей лучше не применять, пока жилец не подтвердил выезд письменно.

Удерживать вещи в счёт долга тоже нельзя. Самовольные действия вопреки установленному порядку при существенном вреде подпадают под ст. 330 УК РФ, а самозащита по ст. 14 ГК допускается только соразмерная нарушению. По сообщению «Российской газеты», в 2021 году Верховный суд направил на пересмотр спор жилицы с собственницей, которая в её отсутствие вошла в квартиру и забрала ноутбук до уплаты долга; до этого полиция возбуждала дело о краже, прекращённое за примирением.

Если договор уже расторгнут, а вещи остались, порядок такой:

• опись вещей с фото каждой позиции и подписями свидетелей;
• уведомление жильцу по каналам из договора: где лежат вещи и до какой даты их можно забрать;
• хранение в одной комнате или в коробках с описью на крышке;
• передача вещей жильцу или его представителю под расписку.

Договор заканчивают соглашением или через суд

Если жилец нашёлся и согласен съехать, самый короткий путь: соглашение о расторжении, где названы дата выезда и судьба залога. Как оформить такую бумагу, разобрано в статье о досрочном расторжении договора найма. Подписали соглашение, приняли квартиру по акту, вопрос закрыт без суда.

Когда жилец так и не объявился, папка с документами из предыдущих шагов становится основой иска. Журнал звонков, уведомления с описью вложения и претензия показывают суду, что собственник искал человека, а не воспользовался его отсутствием.

Если жилец так и не объявился, а деньги перестали приходить, у собственника появляется законный выход через суд. Неуплата за шесть месяцев, а при договоре до года — больше двух просрочек, по п. 2 ст. 687 ГК РФ даёт основание расторгнуть договор. Освободить квартиру от жильца и тех, кто с ним живёт, после этого можно только решением суда по ст. 688 ГК РФ. Как подать иск, разобрано в материале о законном выселении жильца.

Пока идёт суд, сдавать квартиру другому человеку нельзя: первый договор ещё действует, и новый жилец может оказаться в квартире с чужими вещами и прежним нанимателем на пороге. Менять замок до решения или до возврата ключей по акту тоже нельзя.

У пропавшего жильца может остаться и регистрация по месту пребывания в вашей квартире. Ждать окончания её срока не обязательно: уехавшего раньше времени человека с учёта снимают и по заявлению того, кто предоставил ему жильё (п. 30 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 713).

Дату убытия в таком заявлении указывают, только если она известна, поэтому подавать его разумно после того, как выезд подтверждён письмом жильца или решением суда. Общие правила регистрации собраны в статье о временной регистрации жильца.

Любой сценарий заканчивается обходом квартиры с расчётом залога. Если жилец участвует, акт подписывают вдвоём; как его составить и что делать с отказом от подписи, собрано в статье про акт возврата квартиры. Если не участвует, приём квартиры после решения суда идёт с видеосъёмкой и свидетелями.

Пункты договора на случай, если жилец замолчит

Следующий договор полезно написать так, чтобы такой месяц проходил быстрее. Здесь помогут четыре пункта:

• каналы уведомлений: мессенджер по номеру телефона и электронная почта каждой стороны, сообщения в них считаются юридически значимыми;
• экстренный контакт: имя и телефон человека, которому собственник звонит, если жилец не отвечает больше трёх дней;
• доступ при аварии: при угрозе квартире и соседям собственник входит вместе с аварийной службой или полицией, затем сообщает жильцу;
• возврат квартиры: ключи и акт при выезде, порядок хранения забытых вещей и срок, в течение которого жилец их забирает.

Остальные пункты, от ставки до приложений, перечислены в разборе договора найма из 14 пунктов. Как собственнику договориться об осмотрах, пока жилец на связи, описано в материале о посещении сданной квартиры.

Частые вопросы

Можно ли сменить замок, если жилец пропал и два месяца не платит

Смена замка при пропавшем жильце остаётся самоуправством, пока договор не расторгнут и квартира не возвращена по акту. Внутри остаются вещи и право пользования, а выселение по ст. 688 ГК РФ возможно только по решению суда. Законная замена этому шагу одна: уведомление, претензия о долге и иск о расторжении, после которого квартиру принимают с описью и видеосъёмкой.

Через сколько времени вещи жильца можно выбросить

Срока, после которого вещи жильца разрешено выбросить, закон не называет. Брошенными вещи становятся только при цели хозяина отказаться от них, а признать их бесхозяйными может суд по заявлению того, кто ими владеет (ст. 226 ГК РФ). Практичнее хранить вещи по описи и письменно предложить жильцу забрать их к конкретной дате.

Засчитывается ли залог, если жилец исчез с долгом

Залог засчитывают в долг по плате, если договор называет неуплату основанием для удержания. Зачёт оформляют расчётом в акте возврата или отдельным письмом жильцу по каналу из договора. Если долг больше залога, остаток взыскивают через суд. Правила удержаний и сроки возврата собраны в статье о залоге при сдаче квартиры.

Если жилец на связи, но не платит

Бывает и обратный финал: жилец ответил через неделю, извинился за пропавший телефон, но оплату снова переносит. С этого момента история про исчезновение заканчивается и начинается обычная просрочка, для которой есть своя шкала по дням в материале о том, что делать, если арендатор не платит.

Похожие ситуации собраны в разделе о проблемах во время аренды. А если квартиру предстоит сдавать заново, договор с экстренным контактом и каналами уведомлений удобно готовить вместе с бесплатной оценкой квартиры для сдачи.