Арендные каникулы при сдаче квартиры означают согласованный период, когда жилец платит позже или меньше обычного. Закон о найме жилья такого понятия не содержит, поэтому каникулы появляются только по соглашению, а собственник вправе отказать. В условном примере со ставкой 62 000 ₽ перенос половины платы за два месяца в худшем случае стоит собственнику столько же, сколько один месяц простоя, а в лучшем не стоит ничего.

Если жилец, который до сих пор платил вовремя, пишет о задержке зарплаты, у собственника три пути: перенести срок, временно снизить плату или отказать. Выбор зависит от того, верите ли вы в возврат денег, и от того, сколько стоит квартира без жильца.

Арендные каникулы в найме квартиры: договорённость, а не право жильца

Плата по договору найма устанавливается соглашением сторон, а менять её в одностороннем порядке нельзя, кроме случаев из закона или договора (п. 1–2 ст. 682 ГК РФ). Сроки внесения платы тоже задаёт договор. Отсюда простое следствие: ни отсрочку, ни снижение жилец сам себе назначить не может.

Обязан ли собственник дать отсрочку жильцу

Собственник не обязан давать жильцу отсрочку арендной платы: размер и сроки платы по договору найма установлены соглашением, а одностороннее изменение ст. 682 ГК не допускает. Просьба жильца о каникулах остаётся предложением, на которое можно согласиться полностью, частично или отказать. Если собственник молчит, прежний срок платежа продолжает действовать, и неоплата в этот день остаётся просрочкой по договору.

Право требовать уменьшения платы встречается в другой главе кодекса. По п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор может потребовать снижения, если условия пользования существенно ухудшились по причинам, за которые он не отвечает. Эта норма относится к аренде, то есть к квартире, сданной компании (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Жильцу-гражданину по договору найма она напрямую не положена.

Отсрочка, рассрочка или снижение: что выбрать

Слово «каникулы» скрывает четыре разные уступки. Для собственника они различаются главным: остаётся ли долг и можно ли потом его требовать.

Уступка Что с деньгами Как оформить Риск собственника
Отсрочка Вся сумма платится позже, одним платежом в новую дату Письменное соглашение к договору Крупный платёж в одну дату жилец может не потянуть
Рассрочка Сумма делится на части и добавляется к следующим платежам по графику Соглашение с графиком Срыв графика растягивает долг на месяцы
Временное снижение Часть платы за будущие месяцы не платится вовсе Соглашение об изменении платы на срок Доход потерян навсегда, без даты окончания снижения возврат ставки становится спором
Прощение долга Уже возникший долг прекращается Достаточно уведомить жильца Вернуть прощённое нельзя

Последняя строка опаснее, чем выглядит. По ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается, когда кредитор освобождает должника от долга, и считается прекращённым с момента получения уведомления, если жилец в разумный срок не возразил. Фраза в мессенджере «за прошлый месяц можно половину» после уже пропущенного срока жилец вправе считать прощением.

Снижение задним числом за прошедший месяц равно прощению долга. Поэтому уступку оформляют до наступления срока платежа и формулируют как перенос даты, а не как скидку. Отсрочка с рассрочкой деньги собственнику сохраняют. Снижение с прощением их отдают.

Расчёт: уступить жильцу или искать нового

Формула годового результата из методики The·Rent: ставка × 12 − дни простоя × (ставка / 30) − налог − расходы собственника. Налог и расходы в обоих вариантах ниже почти одинаковы, поэтому сравнение сводится к первым двум частям.

В условном примере квартира сдана за 62 000 ₽ в месяц. Жилец два ближайших месяца хочет платить по половине, а недостающие 62 000 ₽ вернуть равными долями по 15 500 ₽ вместе с платой четырёх следующих месяцев. Исходов у такой просьбы четыре, и считаются они по одной формуле.

  • Рассрочка выполнена: за год 62 000 × 12 = 744 000 ₽, потерь нет.
  • Рассрочка сорвана целиком: собственник недополучил 62 000 ₽.
  • Отказ и смена жильца с простоем 30 дней: 30 × (62 000 / 30) = 62 000 ₽ потерь, итог года 682 000 ₽, плюс время на показы и проверку нового человека.
  • Временное снижение на 20% на три месяца: 62 000 × 0,2 × 3 = 37 200 ₽ потерь гарантированно.

Сорванная рассрочка стоит столько же, сколько месяц простоя; если после срыва жилец ещё и съедет, к потере добавится поиск нового. Простой в условном примере взят осторожно. Если похожие квартиры в вашем районе сдаются дольше месяца, перенос части платы для жильца, который раньше платил без задержек, обычно выгоднее смены. Снижение ставки проигрывает рассрочке почти всегда: деньги теряются при любом исходе.

Соглашение об отсрочке: чек-лист пунктов

Соглашение об изменении договора совершается в форме самого договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор найма заключают письменно (п. 1 ст. 674 ГК РФ), значит, и отсрочку оформляют письменным документом с подписями обеих сторон. Изменение договора по соглашению сторон допускает п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Как оформить отсрочку арендной платы

Отсрочку арендной платы оформляют письменным соглашением к договору найма, которое обе стороны подписывают до наступления срока платежа. В нём указывают сумму, которая переносится, новую дату или график погашения и последствия срыва: вся оставшаяся сумма становится к оплате сразу, а за просрочку начисляется неустойка, если стороны её согласовали. Остальные условия договора соглашение прямо оставляет без изменений.

Чек-лист соглашения об отсрочке арендной платы: сумма, новая дата, последствия срыва графика, залог не трогается
Отсрочка сохраняет деньги собственника, когда соглашение подписано до срока платежа, называет новую дату и не трогает залог.
  1. Дата соглашения и ссылка на договор найма с его номером и датой.
  2. Сумма, которая переносится, и месяцы, за которые она начислена.
  3. Новая дата платежа или график с суммой каждой части.
  4. Фраза о том, что долг не прощается и сохраняется в полном размере.
  5. Последствие срыва графика: весь остаток подлежит оплате сразу.
  6. Неустойка за просрочку по графику, если договорились. По ст. 330 ГК РФ её размер задаёт закон или договор.
  7. Залог в счёт переносимой суммы не засчитывается и остаётся обеспечением до выезда.
  8. Остальные условия договора действуют без изменений.
  9. Подписи обеих сторон на каждом экземпляре.

Залог в счёт отсрочки не берут: иначе к выезду квартира останется без обеспечения против ущерба. Как устроен залог и какие удержания он покрывает, описано в статье о залоге при сдаче квартиры. Механика дополнительного соглашения повторяет пересмотр ставки и разобрана в материале о повышении арендной платы.

Новая дата в соглашении важна ещё по одной причине. По п. 2 ст. 687 ГК РФ при договоре до года наймодатель вправе требовать расторжения в суде, если плата не внесена больше двух раз по истечении установленного договором срока платежа, при договоре от года это шесть месяцев, если договор не назначил более длительный срок.

Поэтому оплата в пределах нового срока, записанного в соглашении, вряд ли будет считаться пропуском.

Отсрочку не дают при пяти красных флагах

Три красных флага The·Rent во время аренды (сдвиг оплаты второй месяц подряд, молчание дольше 3 дней, новые люди в квартире) подходят и для этого решения, к ним добавляются признаки из самой просьбы. Отсрочку разумно не давать, если:

  • оплата сдвигается второй месяц подряд, а просьба о каникулах звучит после уже пропущенной даты;
  • жилец не отвечает дольше 3 дней и пишет только тогда, когда срок уже прошёл;
  • в просьбе нет ни суммы, ни даты возврата, только «как получится»;
  • жилец отказывается подписать соглашение и просит договориться на словах;
  • в квартире появились новые люди, а жилец предлагает зачесть залог.

Порядок, когда деньги уже не пришли, собран в статье если арендатор не платит. Если обе стороны готовы разъехаться, честнее подписать соглашение о расторжении, его устройство описано в материале о досрочном расторжении договора.

Налог с отложенной платы

Налог с отложенной платы платят в том периоде, когда деньги поступили. Для НДФЛ датой дохода считается день выплаты, в том числе перечисления на счёт (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Для самозанятого, то есть плательщика налога на профессиональный доход (НПД), датой дохода считается дата получения денег (ч. 1 ст. 7 закона № 422-ФЗ), и чек формируют на каждую поступившую часть рассрочки.

Платить налог с суммы, которую жилец ещё не перевёл, не нужно. Выбор режима разобран в статье о налоге при сдаче квартиры.

Частые вопросы

Можно ли отменить отсрочку, если жилец нарушил график

Отсрочку отменяет сам текст соглашения, если в нём записано последствие срыва графика: весь остаток становится к оплате сразу. Без такого пункта собственник связан новыми датами до их наступления, и требовать долг раньше графика сложнее. Поэтому пункт о срыве ставят в соглашение до подписи, а нарушение фиксируют письменно в канале связи из договора с датой и суммой.

Нужно ли заверять соглашение об отсрочке у нотариуса

Соглашение об отсрочке у нотариуса заверять не нужно: оно совершается в форме договора найма, а договор найма заключают в простой письменной форме. Достаточно двух экземпляров с подписями обеих сторон, по одному у каждой. Переписка, где жилец просит отсрочку, полезна как приложение: она показывает, по чьей инициативе изменили сроки.

Сколько раз за договор можно давать отсрочку

Число отсрочек за срок договора закон не ограничивает, это решение собственника. Вторая просьба подряд при этом относится к красным флагам: она говорит о том, что проблема у жильца не разовая. Если вторую отсрочку всё же дают, её оформляют новым соглашением с графиком, а прежний долг включают в него отдельной строкой, чтобы суммы не смешались.

Отказать в отсрочке стоит до просрочки

Уступку дают жильцу, который платил вовремя, назвал сумму с датой возврата и готов подписать соглашение. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, отказ и поиск нового жильца обходятся дешевле, чем ещё два месяца надежды. Узнать, за какую ставку и за сколько дней можно сдать вашу квартиру заново, поможет бесплатная оценка квартиры, а другие сложные ситуации с жильцом собраны в разделе проблемы во время аренды.