Текущий ремонт квартиры при аренде по закону делает жилец, капитальный делает собственник, если договор найма не распределил их иначе (ст. 681 Гражданского кодекса (ГК РФ)). Перечня работ кодекс не даёт, поэтому спор о каждом кране закрывает только договор. Удобнее всего работает лимит: мелкую поломку до оговорённой суммы чинит жилец, остальное оплачивает собственник.

Условный пример: двушка в Кузьминках за 65 000 ₽ в месяц, в договоре лимит мелкого ремонта 3 000 ₽ за случай. Прокладки, лампы, сифон и ручки укладываются в лимит и до собственника не доходят. На стиральную машину, бойлер или холодильник собственник закладывает резерв 40 000 ₽ в год, около 5% годовой платы 780 000 ₽, и учитывает его в расчёте доходности заранее, а не в день поломки.

Собственнику, которому жилец пишет «потёк кран» или «сломалась посудомойка», решение нужно в тот же день. Ниже порядок, по которому его принимают: что за предмет, почему сломался, что сказано в договоре.

Ремонт по закону: наём у гражданина и аренда с компанией

Кто делает текущий ремонт в съёмной квартире

Текущий ремонт в съёмной квартире делает жилец, капитальный ремонт делает собственник: так распределяет ст. 681 ГК, если договор найма не установил иное. Отдельно ст. 676 возлагает на собственника ремонт устройств для коммунальных услуг, которые стоят в квартире, и общего имущества дома. Перечня текущих работ в кодексе нет, поэтому список «что чинит жилец» лучше записать в договор.

Глава 35 ГК даёт три опоры. По ст. 676 ГК РФ собственник передаёт квартиру пригодной для проживания и обеспечивает ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире. По ст. 678 ГК РФ жилец бережёт квартиру, поддерживает её в надлежащем состоянии и не переустраивает её без согласия собственника. Ст. 681 делит текущий и капитальный ремонт.

Компания, которая снимает квартиру для сотрудника, работает по ст. 616 ГК РФ из главы об аренде. Капитальный ремонт там тоже за арендодателем, текущий ремонт и содержание за арендатором, если закон или договор не установили иное. Лимит мелкого ремонта в таком договоре пишут так же, только счёт мастера выставляют на компанию.

Аварии в доме идут по другому маршруту. Течь из стояка, отказ общей батареи, засор канализации ниже квартиры относятся к общему имуществу, и чинит их управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Жилец перекрывает воду и вызывает аварийную службу, собственник следит, чтобы заявка была принята, и подключается к спору о причине, если вода ушла к соседям.

Сломалась техника или мебель: кто платит

Кто платит за сломанную технику

За сломанную технику платит собственник, если она вышла из строя от возраста или случайно, без вины жильца: риск случайного повреждения имущества несёт его собственник по ст. 211 ГК, если договор не распределил его иначе. Если поломка случилась по вине жильца, расходы ложатся на него по ст. 1064 ГК. Причину называет мастер письменно, а состояние техники в день заселения показывают опись и фото.

Норма о риске сформулирована в ст. 211 ГК РФ. Вина жильца переключает расходы: по ст. 1064 ГК РФ вред возмещает тот, кто его причинил, а доказывать отсутствие вины приходится ему самому. Холодильник, у которого на седьмом году отказал компрессор, остаётся заботой собственника. Холодильник с пробитым испарителем после разморозки ножом оплачивает жилец.

Граница проходит по двум вопросам. Первый: была ли вещь исправна в день заселения. Порядок The·Rent при подготовке квартиры: к передаче ключей всё, что есть в описи, работает, а мелочи вроде капающего крана или неработающей лампы исправлены заранее. От этого исходного состояния и считается «сломалось при жильце». Второй вопрос: что сказал мастер о причине.

Когда жилец явно повредил вещь и платить отказывается, разговор переходит в порядок взыскания ущерба, он разобран в статье о порче имущества жильцом. Как отличить такую поломку от износа при выезде, показано в материале о естественном износе.

Дерево решений и таблица поломок

Дерево отвечает на вопрос «кто чинит» за четыре шага: что сломалось, чьё это, почему сломалось, что сказано в договоре.

Дерево решений по поломкам в сданной квартире: дом чинит управляющая компания, износ техники оплачивает собственник
Кто платит за ремонт, решают два вопроса: чьё это имущество и почему оно сломалось, а договор может сдвинуть любую ветку.

Таблица ниже раскладывает типовые поломки. Вторая колонка показывает распределение, когда договор молчит; третья подсказывает строку для договора.

Поломка Если договор молчит Что записать в договор
Капает кран, нужна прокладка или картридж Жилец: текущий ремонт (ст. 681) Входит в лимит мелкого ремонта
Засор раковины или унитаза в квартире Жилец, если засор от использования Входит в лимит; засор в стояке передаётся в управляющую компанию
Перегорела лампа, разболталась розетка Жилец: мелкий текущий ремонт Входит в лимит
Отошли обои, отклеилась плинтусная планка Жилец, если повреждение не от протечки Входит в лимит; переклейка целиком по согласию собственника
Стиральная машина или холодильник не работает Собственник, если поломка от возраста (ст. 211); жилец, если по его вине (ст. 1064) Кто вызывает мастера, срок реакции, акт о причине
Проводка в квартире, электрощиток, разводка труб внутри квартиры Собственник: устройства для коммунальных услуг в квартире (ст. 676), если нет вины жильца Жилец сообщает в тот же день, сам не чинит
Течёт стояк или общая батарея Управляющая компания: общее имущество дома Жилец вызывает аварийную службу и сообщает собственнику
Окно не закрывается, сломалась фурнитура Мелкая регулировка на жильце; замену фурнитуры лучше распределить в договоре Граница по сумме лимита
Заедает входной замок Собственник, если износ личинки; жилец, если ключ сломан в замке Новые ключи выдаёт собственник, копии фиксируют в акте

Поломка уже случилась: порядок переговоров

Порядок работает и без идеального договора, если соблюдать его с первого сообщения.

  1. Жилец сообщает о поломке в канале из договора и прикладывает фото или видео. Устный звонок без следа в переписке потом трудно подтвердить.
  2. Собственник отвечает в оговорённый срок: кто вызывает мастера, когда, кто платит предварительно.
  3. Мастер приходит в согласованное время. Доступ в квартиру даёт жилец, порядок визитов описан в статье о посещении сданной квартиры.
  4. Мастер письменно называет причину: износ, заводской дефект, внешнее воздействие. Эта строка решает, кто оплачивает работу.
  5. Если причина спорная, стороны осматривают вещь вместе и подписывают короткий акт: дата, что сломалось, что сказал мастер, кто платит.

Совместный акт защищает лучше одностороннего. По сообщению «Адвокатской газеты», в деле о коммерческой аренде Верховный суд (определение № 305-ЭС25-7717) согласился, что для ответа, относятся ли недостатки к текущему ремонту, нужна экспертиза, хотя арендодатель составил акт сам и возражений на него не получил. Для квартиры это аналогия, а не прямое правило: акт, подписанный обеими сторонами, снижает шанс, что спор дойдёт до экспертизы.

Расходы жильца на ремонт, который по договору лежит на собственнике, вычитают из арендной платы только по письменному согласию с суммой и чеком. Иначе жилец рискует оказаться должником по оплате, а собственник получает спор о неполном платеже. Контакт мастера, который приедет на протечку в субботу вечером, тоже лучше вписать в договор сразу.

Пункт о ремонте в договоре найма

Как прописать ремонт в договоре аренды

Ремонт в договоре аренды прописывают отдельным пунктом из пяти частей: что чинит жилец за свой счёт, что оплачивает собственник, лимит суммы мелкого ремонта за случай, срок уведомления о поломке, порядок вызова мастера с совместным актом. Технику перечисляют по описи с моделью. Условия ст. 681 можно менять: договор вправе передать жильцу больше работ или оставить их за собственником.

Свобода менять распределение следует из ст. 421 ГК РФ: условия договора стороны определяют сами, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом. Распределение, которое удобно свести в приложение к договору:

Работа Кто делает Кто платит Срок
Мелкий ремонт до лимита: прокладки, лампы, сифоны, регулировка Жилец Жилец По мере поломки
Ремонт и замена техники из описи без вины жильца Мастер собственника Собственник Мастер в течение 3 рабочих дней (условный срок)
Поломка техники по вине жильца Мастер собственника Жилец по акту и чеку По соглашению
Проводка, электрощиток, трубы в квартире Собственник Собственник Аварийно в день сообщения
Капитальный ремонт и замена окон Собственник Собственник По графику с уведомлением жильца
Покраска стен, переклейка обоев По согласию собственника Тот, кто инициировал Письменное согласие заранее

Тот же порядок в виде пункта договора, с лимитом 3 000 ₽ из примера в начале:

Наниматель за свой счёт выполняет мелкий текущий ремонт стоимостью до 3 000 ₽ за один случай. Ремонт и замену имущества по описи, вышедшего из строя без вины нанимателя, оплачивает наймодатель. О поломке наниматель сообщает с фото в течение суток. Мастера вызывает наймодатель; доступ согласуют стороны. Причину поломки фиксируют актом, подписанным сторонами; расходы, которые несёт наймодатель, наниматель вычитает из платы только по письменному согласию.

Остальные защитные пункты договора, в том числе об ущербе, собраны в разборе договора аренды квартиры. Если жилец перестал платить после спора о ремонте, порядок действий описан в материале о просрочке арендной платы.

Частые вопросы

Может ли жилец сам вызвать мастера и вычесть стоимость из платы

Надёжнее всего, когда вычет из платы разрешает договор или собственник письменно согласовал сумму. Без такой договорённости жилец может сослаться на статью 612 Гражданского кодекса: она допускает самому устранить недостаток и удержать расходы, если собственник после уведомления его не исправил. Это норма об аренде, к найму у гражданина её применяют по аналогии, поэтому спор о такой сумме возможен. Аварийный случай вроде прорванного шланга устраняют сразу, а расходы обсуждают после, по чеку. Строка о таком порядке в договоре снимает спор заранее.

Жилец хочет переклеить обои за свой счёт: разрешать ли

Переклейку обоев за счёт жильца разрешают письменно, с указанием материала и плательщика. Ст. 678 ГК запрещает жильцу без согласия собственника переустройство и реконструкцию, переклейка обоев к ним не относится, но договор вправе требовать согласия на любые работы. При выезде новые обои не считаются порчей, если согласие было. Без согласия собственник вправе требовать прежний вид по описи.

Соседи сверху затопили квартиру: кто оплачивает ремонт

Ремонт после залива от соседей сверху оплачивает тот, по чьей вине произошла протечка: вред возмещает причинитель по ст. 1064 ГК. Требование о повреждённой отделке предъявляет собственник квартиры, о своих вещах жилец заявляет сам. Сразу после залива вызывают управляющую компанию для акта о заливе с причиной, затем снимают повреждения на фото и заказывают смету.

Ремонт в ряду других обязанностей собственника

Распределение ремонта закрывает лишь одну из обязанностей собственника по закону и договору. Остальные обязанности и права, от платы управляющей компании до согласия на новых жильцов, собраны в статье о правах и обязанностях собственника, который сдаёт квартиру. Другие ситуации, с которыми собственник сталкивается во время найма, разобраны в разделе проблемы во время аренды. Если квартира ещё только готовится к сдаче, начните с заявки на бесплатную оценку квартиры.