Акт возврата квартиры по договору найма закрывает выезд жильца, когда в нём восемь строк: стороны с реквизитами договора, момент передачи, состояние по комнатам в сравнении с актом заселения, показания счётчиков, ключи, расчёт залога, возражения жильца и подписи обеих сторон. Обязательной формы закон не устанавливает, её задают договор и сами стороны. В условном примере ниже из залога 70 000 ₽ удерживают 12 000 ₽ по трём документам и возвращают жильцу 58 000 ₽.

Собственнику, чей жилец предупредил о выезде, нужен порядок действий: что подготовить заранее, как пройти квартиру в день выезда, чем подтвердить каждую удержанную сумму и как поступить, если подпись под актом жилец ставить отказывается.

Акт возврата фиксирует квартиру на день выезда

Глава 35 ГК о найме жилья не содержит правила о том, в каком состоянии жилец возвращает квартиру. Норма «с учётом нормального износа» есть только для аренды (ст. 622 ГК РФ). Для найма у гражданина остаётся общая обязанность жильца беречь квартиру и поддерживать её в надлежащем состоянии (ст. 678). Всё остальное решают договор и два акта: заселения и возврата.

Что записать в акт возврата квартиры

В акт возврата квартиры записывают всё, что понадобится для расчёта залога и для спора, если он начнётся:

  1. Стороны и адрес квартиры, реквизиты договора найма.
  2. Дата и время подписания, кто присутствовал.
  3. Состояние по комнатам: строка «без изменений» или описание нового дефекта с номером фото.
  4. Показания всех счётчиков на момент передачи.
  5. Число возвращённых комплектов ключей, брелоков, пультов.
  6. Удержания из залога: основание и документ к каждой сумме; остаток и дата его возврата.
  7. Возражения жильца, если он с чем-то не согласен.
  8. Подписи обеих сторон на каждом листе.

Пункт о возражениях часто пропускают. Без него несогласный жилец не подписывает акт вовсе, а с ним ставит подпись и пишет свою версию рядом, и документ остаётся в силе.

Подготовку к выезду начинают за 30 дней

Порядок The·Rent при выезде начинается за месяц: собственник письменно подтверждает с жильцом дату и время обхода и напоминает, в каком виде договор требует вернуть квартиру. Если договор предусматривает уборку, о ней говорят в этом же сообщении, за месяц до обхода.

За неделю до выезда собственник сверяет коммунальные платежи: открывает личный кабинет или квитанции и смотрит, какие счета за время проживания ещё не оплачены. По ст. 678 коммунальные платежи вносит жилец, если договор не установил иное, поэтому долг по ним становится строкой расчёта.

Шкала выезда жильца: дата обхода за 30 дней, сверка платежей, обход в день выезда и возврат залога в срок из договора
Залог возвращается без споров, когда дата обхода согласована заранее, а каждое удержание подтверждено документом.

На приёмку берут договор с приложениями, акт заселения с описью и фото, два экземпляра пустого акта возврата, распечатку или скриншот последних квитанций и заряженный телефон. Если ожидается спор, полезно заранее договориться с соседом, готовым при необходимости подписать акт как свидетель.

Приём квартиры идёт по описи, а не по впечатлению

Как принять квартиру у жильца при выезде

Квартиру у жильца принимают обходом по описи и акту заселения, строка за строкой. Каждую вещь сравнивают с прежней записью и фото, совпадения отмечают «без изменений», новые дефекты описывают с местом и размером. Затем записывают показания счётчиков, пересчитывают ключи, считают удержания по договору. Акт подписывают обе стороны в двух экземплярах до передачи последнего комплекта ключей.

Сверка удобна таблицей, в которой четыре столбца отвечают на четыре вопроса: как было, как стало, чем подтверждено, что из этого следует. Строки ниже условные.

Строка акта заселения При выезде Фото или видео Вывод
Матрас в спальне без пятен Пятно у изголовья Фото 21–22 Ущерб, химчистка по чеку
Межкомнатная дверь, ручка исправна Ручка сломана, дверь не фиксируется Видео 2 Ущерб, замена по смете
Шторы в гостиной, новые Выгорели на солнечной стороне Фото 9 Износ, не удерживается
Холодильник работает, уплотнитель целый Без изменений Фото 30 Закрыто
Ключи: три комплекта Возвращены три В акте Закрыто
Свет и вода по счётчикам Неоплаченная квитанция за последний месяц Квитанция Долг, удерживается

Фото при выезде снимают с тех же точек и под теми же номерами, что в акте заселения. Тогда сравнение занимает минуты, а посторонний человек, например судья, видит разницу без пояснений. Видео обхода с первой до последней комнаты дополняет снимки там, где важно показать, что вещь работает. Как устроен сам акт при заселении, описано в статье об акте приёма-передачи.

Показания счётчиков записывают в акт цифрами и фотографируют табло. Ключи пересчитывают по числу из акта заселения: не возвращённый комплект означает, что к квартире есть доступ у постороннего, и замену личинки замка относят на жильца, если это записано в договоре.

Износ и ущерб разделяют до расчёта

Раз в законе о найме нет нормы о нормальном износе, граница между ним и ущербом проходит по договору и по здравому смыслу: износ возникает от обычной жизни в квартире, ущерб от действий, которых при бережном отношении можно было избежать.

Ситуация Обычно износ Обычно ущерб
Текстиль Выгоревшие шторы, потёртая обивка на подлокотнике Прожжённая ткань, порванная штора
Стены Следы мебели, выцветание у окна Рисунки, дыры от крепежа без согласия
Сантехника Налёт, ослабший кран Треснувшая раковина, сорванный смеситель
Техника Поломка от возраста при правильной эксплуатации Разбитое стекло духовки, залитая плита
Животные Если договор их разрешал: шерсть, следы лап Если запрещал: любые следы; если разрешал: погрызенная мебель

Таблица отражает практику, а не закон, поэтому окончательный ответ даёт текст вашего договора. Если договор называет, что считать износом, спорить о строке почти не приходится.

Удержание из залога считается по трём документам

Залог (в законе обеспечительный платёж, в быту депозит) по ст. 381.1 ГК РФ засчитывается в счёт обязательства жильца при обстоятельствах, которые назвал договор. Если они не наступили, сумма подлежит возврату. Поэтому каждое удержание опирается на три бумаги: пункт договора, строку акта возврата и документ о сумме: чек за выполненную работу, смету мастера или квитанцию.

Условный пример: залог 70 000 ₽, договор разрешает удерживать стоимость устранения повреждений сверх износа и неоплаченные коммунальные платежи.

Удержание Основание Документ Сумма
Химчистка матраса Пункт о повреждениях, строка 3 акта Чек химчистки 6 500 ₽
Замена дверной ручки Пункт о повреждениях, строка 5 акта Смета мастера 2 400 ₽
Свет и вода за последний месяц Пункт о коммунальных платежах Квитанция 3 100 ₽
Итого удержано 12 000 ₽
Остаток к возврату 58 000 ₽

Копии жилец получает вместе с актом. Если ущерб по смете или чекам оказался больше залога, собственник вправе требовать возмещения убытков сверх него (ст. 15 ГК РФ): сначала письменной претензией, при отказе через суд.

Жилец не подписывает акт

Что делать, если жилец не подписывает акт возврата

Если жилец не подписывает акт возврата, собственник предлагает вписать возражения прямо в акт. При полном отказе в акте делают отметку «от подписи отказался», её заверяют подписями двух свидетелей, а обход снимают на видео. Копию акта с расчётом и фото в тот же день отправляют жильцу в канал из договора, а затем почтой с описью вложения.

Если жилец не пришёл на обход совсем, акт составляют без него при свидетелях с видеозаписью и отправляют так же. Дальше собственник направляет претензию с расчётом удержаний и сроком на ответ. Спор о сумме, если он продолжится, решает суд, и документы, собранные в день выезда, становятся основными доказательствами.

Чего делать нельзя. Удерживать вещи или документы жильца, не выпускать его из квартиры, забирать ключи силой, чтобы вынудить подпись: ст. 14 ГК РФ допускает только самозащиту, соразмерную нарушению. Если жилец не выезжает после окончания договора, приёмка откладывается: выселить его без согласия можно только по решению суда, порядок описан в статье о выселении арендатора.

Срок возврата залога задаёт договор

В какой срок вернуть залог жильцу

Залог возвращают жильцу в срок, который указан в договоре найма или в соглашении о расторжении. Для найма жилья закон своего срока не называет: ст. 381.1 ГК говорит лишь, что при прекращении обязательства платёж подлежит возврату, если стороны не договорились иначе. Проценты по ст. 317.1 ГК на сумму залога не начисляются, если договор их не предусматривает. Остаток переводят на счёт жильца с назначением платежа.

Если договор срока не называет, спокойнее всего вернуть бесспорную часть сразу после подписания акта, а удержанную по смете часть пересчитать, когда работа выполнена и есть чек. Разница между сметой и чеком возвращается жильцу тем же переводом.

Чтобы следующий выезд прошёл по этому порядку без споров, в новый договор вписывают три условия: в каком виде квартира возвращается (убрана, без вещей жильца, все ключи), как назначается обход и что происходит при отказе от подписи, сколько дней после подписания акта есть у собственника на возврат остатка. Как устроены остальные пункты, разобрано в статье о договоре найма, а досрочный выезд по соглашению сторон описан в материале о досрочном расторжении.

Частые вопросы

Можно ли удержать из залога стоимость уборки

Стоимость уборки удерживают из залога, только если договор требует вернуть квартиру в убранном виде и прямо называет уборку основанием для удержания. Тогда в акте записывают, какие помещения не убраны, а к расчёту прикладывают фото с чеком клининговой службы. Если договор об уборке молчит, обычная бытовая грязь после проживания скорее относится к износу, и удерживать за неё рискованно.

Что делать, если жилец уехал и не вернул ключи

Жилец, который уехал без передачи ключей, оставляет собственнику риск доступа посторонних. Собственник фиксирует дату, когда квартира фактически освобождена, составляет акт со свидетелями и видео, меняет личинку замка и прикладывает чек к расчёту. Удержать её стоимость из залога можно, если договор называет утрату ключей основанием для удержания.

Кто платит коммунальные за месяц выезда

Коммунальные платежи за месяц выезда платит жилец за период до дня передачи квартиры, если договор не установил другой порядок. Для этого показания счётчиков на день выезда записывают в акт возврата и фотографируют. Начисления по ним делят по дням или по показаниям, а неоплаченную часть удерживают из залога с приложенной квитанцией.

После акта решают, сколько брать с нового жильца

Подписанный акт возврата закрывает расчёт с прежним жильцом и показывает, хватило ли залога на реальные повреждения. Если не хватило, при следующем заселении стоит пересмотреть его размер и пункт об удержаниях; как это сделать, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры. Другие материалы о выезде собраны в разделе о выезде жильца и возврате залога, а подготовить квартиру к следующему жильцу поможет консультация по сдаче квартиры.