Страхование квартиры при сдаче в аренду: что покрывает полис и кто за него платит

Страхование квартиры при сдаче в аренду закрывает три разных риска: повреждение самой квартиры с отделкой, порчу вещей из описи и ответственность за вред соседям. Закон не обязывает собственника страховать сдаваемую квартиру (у квартиры в ипотеке страховку обычно требует договор с банком), но если полис уже есть или вы его покупаете, страховщику нужно сообщить о сдаче (статьи 944 и 959 ГК РФ), иначе он может оспорить договор или потребовать его расторжения.

Собственнику квартиры с недавним ремонтом и техникой полис нужен там, где залог в одну ставку не покроет возможный ущерб. Решение складывается из стоимости вещей по описи, стоимости отделки и размера залога в договоре найма.

Полис сдаваемой квартиры складывается из трёх объектов

По статье 930 ГК РФ страхуют риск утраты или повреждения имущества: стен, отделки, сантехники, мебели и техники из описи. По статье 931 страхуют гражданскую ответственность за вред жизни, здоровью или имуществу других лиц, например соседей снизу после залива.

Залив по вине жильца портит ваш пол и потолок соседей одновременно: первое оплачивает страхование имущества, второе страхование ответственности. Если в полисе одна строка, вторая часть ущерба остаётся без страховки, и её возмещает виновный в заливе по претензии или через суд.

Нужно ли страховать квартиру при сдаче в аренду

Страховать квартиру при сдаче в аренду закон не обязывает: это решение собственника. Полис имеет смысл, когда стоимость отделки и вещей по описи заметно больше залога, а у соседей снизу свежий ремонт. Если квартира сдаётся со скромной обстановкой, залог в одну-две ставки и подробная опись с фото часто закрывают типичный мелкий ущерб без страховки.

Карта ролей: кто страхует, кто получает и кто отвечает

Собственник может быть страхователем и получателем выплаты, а может быть только получателем, если полис купил жилец.

По пункту 1 статьи 930 имущество страхуют в пользу лица, у которого есть основанный на законе или договоре интерес в его сохранении. У собственника такой интерес есть всегда, а без интереса договор недействителен.

С ответственностью тоньше. По пункту 2 статьи 931 лицо, чья ответственность застрахована, называют в договоре прямо, иначе застрахована ответственность самого страхователя. Собственник, который купил полис ответственности и не вписал туда жильца, застраховал себя.

Покрытие полиса и исключения в правилах страхования

Что покрывает страховка сдаваемой квартиры

Страховка сдаваемой квартиры покрывает те события и те объекты, которые названы в полисе и в приложенных к нему правилах страхования. По статье 942 ГК РФ существенные условия договора: объект, страховой случай, страховая сумма и срок. Исключения, франшизу и порядок выплаты ищут в правилах: по статье 943 они обязательны для страхователя, только если полис прямо на них ссылается, а правила изложены в нём или приложены к нему.

До оплаты в правилах ищут ответы на пять вопросов:

• Указано ли, что квартира сдаётся внаём, и нет ли исключений для таких квартир.
• Назван ли страховым случаем ущерб, причинённый жильцом, а не только залив и пожар.
• Какая страховая сумма стоит отдельно по отделке, вещам и ответственности.
• В какой срок и каким способом сообщать о страховом случае.
• Предусмотрен ли переход к страховщику права требования к жильцу.

Строку «ответственность нанимателя» проверяют особенно внимательно: по статье 932 ГК РФ страхование ответственности за нарушение договора допускается только в случаях, предусмотренных законом.

О сдаче квартиры говорят страховщику до и после покупки полиса

По пункту 1 статьи 944 при заключении договора страхователь сообщает обстоятельства, важные для оценки риска, и во всяком случае те, о которых спрашивает форма полиса или письменный запрос. Если в анкете есть вопрос «сдаётся ли квартира», заведомо ложный ответ «нет» при живущем жильце даёт страховщику право требовать признания договора недействительным по пункту 3 той же статьи.

Если полис купили, когда в квартире жили сами, а сдавать начали позже, действует статья 959: о значительных изменениях, которые могут существенно увеличить риск, страхователь сообщает незамедлительно. Страховщик в ответ вправе потребовать изменить условия или доплатить премию, а если о сдаче промолчали, вправе требовать расторжения договора и убытков.

До заселения жильца найдите в полисе слова о сдаче внаём и отправьте страховщику письменное уведомление способом из договора.

Страховая сумма от описи: расчёт на условном примере

Сумму по вещам удобно взять из описи имущества: строки с маркой и моделью уже составлены, остаётся проставить стоимость по чекам или по ценам таких же моделей. Датированные фото к описи потом подтверждают страховщику, что вещь была и в каком состоянии.

Условный пример: двушка с ремонтом трёхлетней давности, ставка 80 000 ₽, обеспечительный платёж (залог) в размере одной ставки.

Залог покрывает примерно двадцатую часть того, что может пострадать, поэтому мелкий ущерб удерживают из залога по описи, а крупный закрывает полис. Как составить опись имущества к договору аренды и удерживать залог при сдаче квартиры, разобрано отдельно.

Оплата полиса жильцом и пункт в договоре найма

Может ли страховку оплачивать арендатор

Страховку может оплачивать арендатор двумя способами. Первый: жилец покупает полис на квартиру и вещи в пользу собственника, это допускает пункт 1 статьи 930 ГК РФ. Второй: жилец страхует свою ответственность за вред соседям по статье 931 и сам становится страхователем. Кто платит и какой полис оформлен, записывают в договор найма, чтобы полис не закончился через месяц после заселения.

Пункт о страховании в договоре найма отвечает на четыре вопроса:

1. Кто страхует квартиру и вещи, кто платит и что выгодоприобретателем по имуществу указан собственник.
2. Кто страхует ответственность перед соседями и названо ли в полисе лицо, чья ответственность застрахована.
3. Как и в какой срок жилец сообщает собственнику о заливе, пожаре или краже: канал связи из договора и срок в часах.
4. Что делают при страховом случае: акт, фото, сверка с описью, кто передаёт документы страховщику.

Копию полиса и правил прикладывают к договору, дату окончания сверяют со сроком найма. Какие ещё пункты защищают собственника, разобрано в статье о договоре аренды квартиры.

Если случился залив или пожар

Статья 961 ГК РФ обязывает страхователя незамедлительно уведомить страховщика о страховом случае, а если договор называет срок и способ, то в этот срок и этим способом. Без уведомления страховщик вправе отказать, если не докажут, что он узнал вовремя или что задержка не повлияла на выплату.

После звонка жильца ущерб снимают на фото и видео с датой, вызывают представителя управляющей компании дома для акта о заливе, уведомляют страховщика и сверяют повреждённое с описью.

Дальше вступает статья 965 о суброгации. Выплатив возмещение, страховщик получает в пределах выплаченной суммы право требования к тому, кто отвечает за убытки, если договором не предусмотрено иное. Если залив случился по вине жильца, страховщик вправе взыскать выплату с него, а собственник передаёт страховщику документы и доказательства: договор, опись, акт, фото.

Отказываться от претензии к жильцу после страхового случая опасно. По пункту 4 той же статьи, если собственник отказался от требования к виновному, страховщик освобождается от выплаты полностью или в части. Фраза «претензий по заливу не имею» в соглашении с жильцом может стоить всей выплаты.

Если страховщик не должен взыскивать ущерб с добросовестного жильца, это условие согласуют и записывают в полис заранее. Условие, которое исключает взыскание с того, кто причинил ущерб умышленно, по закону ничтожно.

При умысле страхователя или выгодоприобретателя страховщик не платит вовсе, а при грубой неосторожности освобождается только в случаях из закона (статья 963).

Частые вопросы

Покроет ли страховка неуплату аренды

Страховка квартиры по статьям 930 и 931 ГК РФ защищает от повреждения имущества и от ответственности за вред другим людям, а неуплата аренды к этим рискам не относится. Если вам предлагают полис с такой защитой, смотрите правила: как назван риск, какие документы нужны и какие исключения. От неплатежа собственника в первую очередь защищают проверка жильца, залог и порядок расторжения в договоре.

Нужна ли страховка, если в договоре есть залог

Страховка при залоге нужна, когда возможный ущерб намного больше одной-двух ставок. Залог закрывает мелкие поломки и долги по коммунальным платежам при выезде, а залив или пожар обходятся дороже, и соседям снизу ущерб возмещают отдельно. Если отделка и вещи по описи стоят в десятки раз больше залога, полис закрывает разницу, которую иначе взыскивают с жильца через суд.

Что делать, если жилец уже оформил свой полис

Полис жильца сначала читают: кто страхователь, кто выгодоприобретатель, какие объекты застрахованы и до какой даты. Полис ответственности жильца перед соседями полезен, но не покрывает ваши стены и вещи. Если имущество застраховано в пользу собственника, копию полиса и правил прикладывают к договору найма, а жилец обязуется продлевать полис на весь срок найма.

Страховка закрывает одну строку карты рисков

Полис защищает от крупного разового ущерба, но не заменяет проверку жильца, договор и опись; остальные риски и действия до заселения собраны в карте рисков сдачи квартиры, другие материалы о полисе в разделе о страховании сдаваемой квартиры. Если вы сдаёте квартиру с нами, при необходимости мы оформляем страхование; заявка на бесплатную оценку квартиры есть на главной странице сайта.