Естественный износ при аренде квартиры из залога (в законе обеспечительный платёж, в быту депозит) не удерживают. Вычесть можно стоимость устранения порчи по вине жильца и долги, причём только по основаниям из договора и с документом о сумме.

Условный пример: залог 55 000 ₽, в акте выезда четыре замечания; затёртый лак паркета и потускневшая эмаль ванны дают 0 ₽, скол столешницы и сорванная направляющая шкафа-купе дают 8 000 ₽ по смете, ещё 2 600 ₽ составляет неоплаченная квитанция, и жилец получает обратно 44 400 ₽.

Собственнику, у которого жилец прожил в квартире два года и скоро съезжает, граница нужна до того, как сумма удержания прозвучит вслух. Удержание за потёртости жилец оспорит, а удержание за скол, снятый на фото в день заселения целым, выдерживает спор.

Естественный износ в законе: аренда и наём

Что считается естественным износом при аренде квартиры

Естественным, или нормальным, износом при аренде квартиры называют изменения от обычной жизни за срок найма: потёртый пол на проходе, выцветшую краску, ослабшие дверные петли, налёт на смесителе. Определения в главе 35 Гражданского кодекса (ГК РФ) о найме жилья нет. Слова «нормальный износ» стоят в ст. 622 из главы об аренде, поэтому собственник задаёт границу сам: в договоре и в описи с фото.

Формула возврата в ст. 622 ГК РФ состоит из двух вариантов: состояние на день получения с поправкой на нормальный износ или состояние, которое стороны прописали в договоре. Второй вариант легко упустить, хотя он работает на собственника. Сама статья стоит в главе 34 об аренде, а для найма у гражданина её используют как ориентир.

Для обычного найма опор две. По ст. 678 ГК РФ жилец бережёт квартиру и поддерживает её в надлежащем состоянии. По ст. 1064 ГК РФ вред имуществу возмещает тот, кто его причинил, если не докажет, что не виноват. Износ не подходит ни под одну из них: квартира стареет и при самом аккуратном жильце.

Слово «износ» в договоре без расшифровки почти ничего не решает. В споре каждая сторона понимает его по-своему, и выигрывает та, у которой конкретнее записи о состоянии вещей.

Карта понятий: износ, порча, ремонт

Пять понятий легко спутать, а от выбранного слова зависит, кто платит. Схема показывает, на какую норму опирается каждое и что из него следует для залога.

Карта понятий: естественный износ не удерживается из залога, порча оплачивается по смете, текущий ремонт на жильце
Из залога вычитают только порчу по вине жильца и долги, а естественный износ при выезде всегда входит в расчёт с нулём.
  • Естественный износ: следствие времени и обычного пользования. Ущербом не считается, из залога не удерживается.
  • Порча, или ущерб: вред по вине жильца. Возмещается по ст. 1064, а в реальный ущерб по ст. 15 ГК РФ входят расходы на восстановление повреждённой вещи.
  • Текущий ремонт: по ст. 681 ГК РФ делает жилец, если договор не установил иное.
  • Капитальный ремонт: по той же статье на собственнике, если договор не распределил его по-другому.
  • Улучшение: то, что жилец сделал сверх состояния по акту с согласия собственника, например повесил полку. Оставить его или демонтировать, заранее решает договор.

Связка износа со ст. 681 тоньше, чем кажется. Кран, который за два года стал хуже закрываться, при выезде относят к износу и за него не удерживают. Но если он начал подтекать посреди найма, а договор молчит, заменить прокладку по закону должен жилец в рамках текущего ремонта. Кто чинит поломки, пока жилец живёт в квартире, разобрано в статье о ремонте в сданной квартире.

Износ или порча: таблица по комнатам

Признаки в таблице служат ориентиром для обхода. Окончательно строку решает текст договора и сравнение с актом заселения.

Где Признак износа Признак порчи Чем доказать порчу
Кухня Потёртости фасадов у ручек, матовая полоса на столешнице у плиты Скол или прожог столешницы, разбухший от воды низ тумбы под мойкой Крупный план столешницы в акте заселения
Санузел Известковый налёт на лейке душа, пожелтевший герметик у ванны Отколотая эмаль от упавшего предмета, расколотая плитка Фото ванны и плитки со строкой «без сколов»
Комнаты Потёртые обои у выключателей, затёртый лак на проходе Глубокие борозды от волочения мебели, отверстия без согласия, пятна краски Видео обхода с датой, опись отделки
Мебель Потёртая обивка на сиденье, разболтанные фасады Сорванная направляющая, сломанная ножка, порез обивки Опись: модель и состояние словами
Техника Выработка уплотнителя холодильника, износ щёток мотора стиральной машины Трещина варочной панели, вмятина на корпусе, следы залития Заключение мастера о причине поломки
Окна и двери Тугой ход ручки, потёртый порог Сломанная фурнитура, трещина стеклопакета, выбитая личинка замка Фото и проверка работы при заселении

Как доказать, что это порча, а не износ

Порчу доказывают сравнением двух дат: в акте заселения и на фото вещь целая, в акте возврата на ней скол, прожог, пятно, порез или не хватает детали. Помогает и характер следа: износ ложится равномерно там, где вещь трогают каждый день, порча выглядит как след одного события. Если жилец спорит, нужен документ мастера о причине, в суде экспертиза.

Для строк таблицы это означает конкретные кадры в день заселения: столешница у плиты крупным планом, эмаль ванны при боковом свете, кромки кухонных фасадов, направляющие шкафа в открытом положении. По порядку The·Rent номер каждого кадра стоит в строке описи, а дефект, который уже был, описан словами и с размером.

Техника стоит отдельно. Стиральная машина, которая перестала отжимать на шестом году работы, могла выйти из строя из-за выработки деталей. Удержать стоимость её ремонта можно, если мастер письменно назвал причину, связанную с действиями жильца: перегруз, посторонний предмет в барабане, удар. Без такого заключения строка остаётся в графе износа.

Расчёт удержания, где износ стоит нулём

Можно ли удержать из залога за износ

Удержать из залога за износ нельзя. По ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платёж засчитывают при обстоятельствах, которые назвал договор, а износ не связан с виной жильца и ущербом не считается. Удерживают стоимость устранения порчи по смете или чеку, неоплаченную арендную плату и коммунальные платежи. Строка «износ возмещению не подлежит» в договоре закрывает спор о потёртостях.

Формула для каждого выезда одна: залог минус порча по смете минус долги по оплате и квитанциям равно сумме к возврату. Строки износа входят в расчёт с нулём. Допущения условного примера: однушка в Люблине, залог равен месячной ставке 55 000 ₽, договор разрешает удерживать стоимость устранения повреждений и неоплаченные коммунальные платежи, смету мастер дал до расчёта.

Строка акта возврата Износ или порча Документ Удержание
Затёртый лак паркета у дивана Износ Фото обеих дат 0 ₽
Потускневшая эмаль ванны Износ Фото обеих дат 0 ₽
Скол на кромке столешницы Порча Смета на замену кромки 4 800 ₽
Сорванная направляющая шкафа-купе Порча Смета мастера 3 200 ₽
Квитанция за последний месяц Долг Квитанция 2 600 ₽
Итого удержано 10 600 ₽
К возврату жильцу 44 400 ₽

Допустим, собственник добавил бы строку «общий износ квартиры, 15 000 ₽». Для неё нет ни основания в договоре, ни документа о стоимости, и жилец вправе потребовать эти деньги обратно, в том числе через суд. Одна лишняя строка ставит под сомнение весь расчёт, хотя остальные удержания честные.

Смету берут у мастера, который называет работу и материал. Если работа ещё не сделана, после ремонта сумму сверяют с чеком и разницу возвращают. Порядок обхода, три документа под каждое удержание и срок возврата остатка разобраны в статье о приёме квартиры у жильца и расчёте залога, а размер залога и основания удержания в целом — в материале о залоге при сдаче квартиры.

Граница износа задаётся при заселении

Исход спора об износе во многом решается в день, когда жилец получает ключи. Два документа решают его заранее.

Первый документ, опись имущества к договору. По каждой вещи в ней стоят предмет, модель техники, состояние словами с размером дефекта и номер фото. Строка «диван бежевый, потёртость обивки на левом подлокотнике 6 см, фото 14» при выезде весит больше, чем «диван б/у»: она показывает, какой износ уже был и с чем сравнивать.

Второй документ, пункт договора о том, что стороны не считают износом. Условия договора стороны определяют по своему усмотрению, если закон не предписал иное (ст. 421 ГК РФ).

В подборке КонсультантПлюс о нормальном износе со ссылкой на эту статью приводится пример такого перечня для аренды: механические повреждения вроде трещин и сколов, отсутствие комплектующих, неисправность систем по вине арендатора, несогласованные перепланировки. Для найма квартиры этот перечень переводят на язык описи, и в договоре он может выглядеть так:

Нормальным износом стороны признают изменения квартиры и имущества от обычного использования за срок найма. Износом не считаются сколы, трещины, прожоги, пятна, порезы, отсутствие предметов и комплектующих по описи, неисправность техники по вине нанимателя. Стоимость их устранения наниматель оплачивает по смете или чеку; сумма может быть удержана из обеспечительного платежа.

Остальные условия, которые защищают собственника при выезде жильца, собраны в разборе пунктов договора аренды квартиры.

Частые вопросы

Дырки от гвоздей в стене относятся к износу или к порче

Дырки от гвоздей в стене относят к износу или порче в зависимости от того, разрешил ли собственник крепёж. Если вешать полки и картины разрешили, следы крепежа считают результатом обычного пользования и за них не удерживают. Если в договоре стоит запрет сверлить без согласия, отверстия относятся к повреждениям, и шпаклёвку с покраской оплачивают по смете. Пункт о крепеже лучше вписать до заселения, иначе спор решают толкованием.

Обои выгорели за три года: можно ли удержать за переклейку

Выгоревшие за три года обои относятся к износу: свет действует на отделку при любом жильце, вины в этом нет. Удержать стоимость переклейки без отдельного условия в договоре не получится, общей фразы о надлежащем состоянии для этого мало. Иначе обстоит дело с пятнами или порванными полотнами, которые видны на фото выезда и отсутствуют на фото дня заселения. Их устранение считают по смете.

Можно ли договором обязать жильца покрасить стены перед выездом

Обязанность покрасить стены перед выездом жилец берёт на себя, только если она прямо записана в договоре до подписания. Ст. 622 ГК допускает возврат «в состоянии, обусловленном договором», а для найма у гражданина её применяют как ориентир. Условие формулируют конкретно: какие стены, каким материалом, кто покупает краску. Расплывчатое «вернуть со свежим ремонтом» в споре может быть истолковано не в пользу того, кто его писал.

Следующий шаг: приём квартиры по акту возврата

Когда граница между износом и порчей понятна, остаётся провести сам выезд: обход по описи, показания счётчиков и ключи, затем расчёт с документом под каждой суммой. Другие материалы о том, как закрыть найм без споров, собраны в разделе выезд жильца и возврат залога. Если после выезда квартиру предстоит сдать снова, начните с заявки на бесплатную оценку квартиры перед сдачей.