В договоре найма на срок до года закон без отдельной строки субаренду квартиры не запрещает. Правило о согласии собственника на поднаём из ст. 685 ГК РФ действует в таком договоре, только если договор сам его включил (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Договор на 11 месяцев как раз краткосрочный, поэтому запрет пересдачи пишут в тексте прямо, а вместе с ним и запрет посуточной сдачи.

Если жилец просит разрешить ему сдать комнату знакомому или вы увидели свой адрес в объявлении о посуточной сдаче, решение начинается с договора. Пункты о поднайме и осмотрах определят, есть ли у вас основание сначала для претензии, потом для расторжения.

Без пункта в договоре на 11 месяцев закон поднаём не запрещает

Может ли арендатор сдать квартиру в субаренду

Арендатор квартиры, то есть жилец по договору найма, сдать её в субаренду может только с согласия собственника, если договор заключён на год и дольше: так требует п. 1 ст. 685 ГК РФ. При сроке до года это правило по п. 2 ст. 683 ГК РФ применяется, только если договор его предусматривает, поэтому запрет или условия согласия пишут в договор отдельным пунктом.

«Субаренда» здесь бытовое слово. Гражданский кодекс называет такую сделку поднаймом, а человека, который въезжает к жильцу за плату, поднанимателем. Для компании-арендатора, которая снимает квартиру для сотрудников, действует своё правило: субаренда только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ), и оно от срока не зависит. Договор с компанией разобран в статье о сдаче квартиры юридическому лицу.

Короткий срок выключает сразу несколько норм. Вместе с поднаймом из договора на 11 месяцев выпадают ст. 680 и п. 2 ст. 677, так что шаблон, где о жильцах сказано одно «наниматель и члены его семьи», почти ничего не запрещает. Список жильцов и правила для гостей в коротком договоре собственник пишет сам.

Поднаниматель и временный жилец различаются по закону

Жилец, которого спросили о новом человеке в квартире, может ответить, что это друг или родственник. Ответ важен, потому что для каждого статуса закон даёт собственнику свои права.

Кто живёт Платит ли за проживание Что нужно от собственника Кто отвечает перед собственником В договоре до года без оговорки
Поднаниматель Да, поднаём всегда возмездный (ст. 685 п. 3) Согласие (ст. 685 п. 1) Жилец Правило не действует
Временный жилец Нет, живёт бесплатно (ст. 680) Предварительное уведомление; запретить можно, если площадь на человека станет меньше нормы Жилец Правило не действует
Постоянно проживающий Живёт по договору вместе с жильцом Назван в договоре (ст. 677 п. 2) Жилец (ст. 677 п. 3) Обязанность назвать в договоре не действует
Посуточный гость Платит за ночи Платное проживание по сути тот же поднаём; размещать гостиницы в жилых помещениях запрещено (ЖК ст. 17 ч. 3) Жилец по договору Запрет пишут в договоре

Граница между временным жильцом и поднанимателем проходит по деньгам. Если «друг» переводит жильцу половину ставки, по закону он уже поднаниматель, даже если оба называют это помощью с оплатой. Временный жилец по ст. 680 ГК РФ живёт безвозмездно и обязан съехать в согласованный срок, а если срок не согласован, не позднее семи дней после требования жильца.

Схема субаренды: кто кому платит и кто отвечает

Схема субаренды квартиры: поднаниматель платит жильцу, а за квартиру и ущерб перед собственником отвечает жилец
Поднаниматель связан только с жильцом, поэтому все претензии собственник предъявляет жильцу, а поднаём заканчивается вместе с договором найма.

Поднаниматель не подписывает договор с собственником и прав требовать от него не получает. Самостоятельного права пользования квартирой у него тоже нет: за всё, что он сделает, перед собственником отвечает жилец. Если поднаниматель сломал кухню или не дал спать соседям, претензию собственник предъявляет жильцу, а расчёты с поднанимателем остаются делом жильца.

В договоре от года или с включённой ст. 685 её остальные правила на стороне собственника. Срок поднайма не может быть дольше срока основного договора (п. 4), при досрочном прекращении найма поднаём прекращается одновременно с ним (п. 5), права на продление у поднанимателя нет (п. 6). Для компании-арендатора то же следует из п. 1 ст. 618 ГК РФ: досрочное прекращение аренды прекращает субаренду, если договор не говорит иное.

Деньги поднанимателя получает жилец, и собственник на них прав не имеет. Повышение ставки «раз уж жилец зарабатывает на квартире» решается только при продлении договора или по его условиям об изменении платы.

Пункт о запрете поднайма и посуточной сдачи

Как запретить субаренду в договоре

Запретить субаренду в договоре найма можно одним пунктом, который называет все формы пересдачи: поднаём, проживание за плату людей не из договора, сдачу посуточно и по койко-местам, размещение объявлений об аренде квартиры. Рядом пишут право собственника на осмотр с уведомлением и последствие нарушения, иначе запрет трудно проверить и нечем подкрепить.

Пример формулировки, которую подстраивают под свой договор:

Наниматель не вправе сдавать квартиру или её часть в поднаём, предоставлять её для проживания за плату лицам, не указанным в договоре, сдавать посуточно и размещать объявления о сдаче квартиры. Временные жильцы проживают не более [N] дней подряд с предварительным письменным уведомлением наймодателя. Нарушение этого пункта стороны признают существенным нарушением договора.

Последняя фраза связывает запрет с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по которому суд расторгает договор при существенном нарушении. В договор можно добавить и право собственника отказаться от него уведомлением, но для найма жилья сила такого пункта спорна: ст. 687 ГК РФ перечисляет основания, по которым договор расторгает суд, и окончательное слово останется за ним.

Запрет без осмотров остаётся словами на бумаге. По порядку The·Rent доступ собственника стоит отдельным пунктом договора: осмотр с уведомлением за оговорённое число дней, в согласованное время, не чаще оговорённого раза в месяц. На осмотре видно, сколько в квартире кроватей, чьи вещи в шкафу и совпадают ли люди с договором.

Если разрешаете: пять условий согласия

Иногда разрешить поднаём разумно. Жилец уезжает на три месяца в командировку и не хочет терять квартиру, или семья с двумя комнатами просит пустить знакомую студентку. Тогда согласие оформляют письменно, и в нём пять условий:

  1. Конкретный человек. ФИО и паспортные данные поднанимателя; согласие на «кого-нибудь» не даётся. Проверить его стоит так же, как самого жильца: паспорт и базы приставов с судами.
  2. Срок. Дата начала и окончания, не позже конца основного договора. Новый поднаниматель требует нового согласия.
  3. Часть квартиры. Какая комната или вся квартира, сколько человек будет жить. Норма площади на человека из п. 2 ст. 685 ГК РФ соблюдается.
  4. Ответственность жильца. Прямая фраза, что за ущерб, долги по коммунальным платежам и жалобы соседей отвечает жилец, а удержания идут из его залога по описи.
  5. Контроль. Осмотр в первые две недели после въезда поднанимателя и запрет посуточной сдачи сохраняется.

Если поднаниматель будет жить в квартире один, пока жилец в отъезде, подумайте о пересмотре залога и описи на день въезда. Фото состояния комнат на эту дату решат будущий спор о том, кто испортил паркет.

Жилец пересдаёт без спроса: порядок действий

Что делать, если жилец пересдаёт квартиру

Если жилец пересдаёт квартиру без согласия, собственник сначала собирает доказательства, затем письменно предупреждает жильца и требует прекратить нарушение, а при продолжении идёт в суд с требованием расторгнуть договор. Опора закона: п. 4 ст. 687 ГК РФ о пользовании не по назначению и нарушении прав соседей и пункт договора о запрете поднайма.

Признаки пересдачи складываются из нескольких мелочей: на осмотре незнакомые люди или вещи, вторая кровать в гостиной, жалобы соседей на чемоданы и новые лица, объявление с фотографиями вашей квартиры. Жилец перестаёт пускать на осмотр по договору или переносит его без причин.

Порядок действий:

  1. Зафиксировать. Скриншоты объявлений с адресом и датой, отзывы гостей, переписка, письменные пояснения соседей, акт осмотра с фото.
  2. Предупредить письменно. Претензия по адресу или в канале из договора: какое нарушение, каким пунктом запрещено, срок для устранения. При пользовании не по назначению закон прямо предусматривает такое предупреждение (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
  3. Проверить результат. Повторный осмотр после срока; если поднаниматель съехал и объявления сняты, это фиксируют в переписке.
  4. Расторгать при продолжении. Сначала письменное предложение расторгнуть по соглашению, затем иск. Как это устроено, описано в статье о досрочном расторжении договора. Суд и выселение разобраны в статье о законном выселении арендатора.

Посуточная пересдача стоит отдельно. Использование квартиры как гостиницы противоречит ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, и такое нарушение может служить основанием для предупреждения и расторжения, но квалификацию в конкретном деле даёт суд. Если вы сами думали о посуточном формате для этой квартиры, сравнение с долгим наймом есть в статье о законах и налогах посуточной сдачи.

Менять замки, выносить вещи поднанимателя или отключать воду нельзя ни на одном шаге. После самоуправства в суде нарушителем окажется уже собственник, и пункт о запрете поднайма ему не поможет. Как субаренда выглядит среди остальных рисков сдачи, показано в карте рисков собственника.

Частые вопросы

Может ли жилец пустить друга пожить бесплатно

Друга, который живёт у жильца бесплатно, закон называет временным жильцом: по ст. 680 ГК РФ жилец предварительно уведомляет собственника, и запретить проживание можно, если площадь на человека станет меньше нормы. В договоре на срок до года это правило по умолчанию не действует, поэтому порядок уведомления о гостях с их сроком стоит записать в договоре самим.

Кто платит налог с денег за субаренду

Налог с платы, которую поднаниматель переводит жильцу, платит сам жилец: доход получает он, а не собственник квартиры. Собственник по-прежнему платит налог со своей арендной платы. Режим налога на профессиональный доход для пересдачи чужого жилья, по позиции УФНС, не подходит, об этом сказано в статье о сдаче квартиры самозанятым.

Можно ли выселить поднанимателя, если договор с жильцом закончился

Поднаём прекращается вместе с договором найма, а самостоятельного права на квартиру поднаниматель не получает (п. 1 и п. 5 ст. 685 ГК РФ). Если после окончания договора он не уходит добровольно, собственник действует так же, как с жильцом: письменное требование освободить квартиру, затем суд. Выселять поднанимателя самостоятельно нельзя.

Следующий шаг: открыть свой договор на пункте о проживающих

Возьмите действующий договор и найдите три вещи: поимённый список тех, кто живёт в квартире, пункт о поднайме и посуточной сдаче, порядок осмотров. Если одного из них нет, его добавляют дополнительным соглашением при ближайшей встрече или при продлении. Полный набор условий, которые защищают собственника, собран в статье о пунктах договора найма, а остальные материалы о договоре в разделе о договоре найма.

Если квартиру ещё предстоит сдать, договор с запретом поднайма и описью проще подготовить до заселения; начать можно с бесплатной оценки квартиры.