Чтобы сдавать квартиру самозанятым, собственник регистрируется в приложении «Мой налог» до первого перевода от жильца и затем формирует чек на каждую поступившую арендную плату. Налог приложение считает само: 4% с оплаты от человека, 6% с оплаты от компании, уведомление приходит до 12-го числа, оплата до 28-го. Режим доступен, если квартира жилая и принадлежит вам, а работников по трудовому договору у вас нет.

Тому, кто уже договорился с жильцом и хочет платить налог для самозанятых (налог на профессиональный доход, НПД) с первого перевода, порядок нужен до подписания договора: от формулировки пункта об оплате зависит, на какую сумму вы будете выдавать чек каждый месяц. Ниже стоп-факторы, затем четыре шага и месячная таблица с датами.

Самозанятость закрыта в пяти случаях

Сдача жилья прямо исключена из перечня необлагаемых доходов в пункте 3 части 2 статьи 6 закона 422-ФЗ, а сайт ФНС npd.nalog.ru приводит сдачу квартиры среди типичных примеров. Перед регистрацией пройдите по списку: если хотя бы один пункт про вас, режим не подойдёт или перестанет действовать.

  • Помещение нежилое. Закон относит к НПД только аренду жилых помещений; апартаменты с нежилым статусом в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) сюда не попадают.
  • Квартира не ваша и вы сдаёте её в субаренду. УФНС по Республике Крым в разъяснении от 11.04.2025 пишет, что НПД подходит только для собственного жилья, а субаренду так сдавать нельзя.
  • У вас есть работники по трудовым договорам (пункт 4 части 2 статьи 4 закона).
  • Доход на НПД за календарный год превысил 2,4 млн ₽ (пункт 8 части 2 статьи 4). Считаются все доходы режима, а не только аренда.
  • Вы уже применяете другой специальный режим, например патент ИП (пункт 7 части 2 статьи 4).

Право на режим теряется со дня, когда появилось основание (часть 19 статьи 5 закона 422-ФЗ), а не с начала следующего года. Если квартира в долевой собственности, в открытых разъяснениях ФНС прямого ответа о применении НПД нет: до регистрации задайте вопрос в своей инспекции и сохраните письменный ответ.

Шаг 1. Регистрация в «Мой налог» проходит онлайн

По части 1 статьи 5 закона 422-ФЗ встать на учёт обязан каждый, кто хочет платить НПД. ФНС перечисляет четыре пути: мобильное приложение «Мой налог», его веб-версия на сайте ФНС, уполномоченный банк или портал Госуслуг. Если гражданин России входит через личный кабинет налогоплательщика, загружать паспорт и фото отдельно не требуется.

Регистрируйтесь до первого перевода от жильца. Доход признаётся полученным в день, когда деньги пришли на счёт (часть 1 статьи 7), и всё, что пришло раньше даты постановки на учёт, облагается НДФЛ по декларации. Залог и первый месяц, полученные в день подписания, лучше принимать уже в статусе самозанятого.

Шаг 2. Договор найма разделяет арендную плату и коммунальные платежи

Договор найма жилого помещения заключают в письменной форме по пункту 1 статьи 674 ГК РФ. Размер платы и её сроки стороны определяют сами (статья 682). Для самозанятого в договоре важны три пункта, которые потом совпадут с чеками. Полный перечень условий договора разобран в статье о договоре найма, здесь только то, что связано с налогом.

  1. Арендная плата: сумма и дата платежа, способ оплаты (перевод на ваш счёт с назначением «арендная плата за [месяц]»). Одна сумма в договоре, одна сумма в чеке.
  2. Коммунальные платежи: какие счета жилец оплачивает сам по квитанциям, какие возмещает вам и в какой срок. По статье 678 ГК РФ жилец вносит коммунальные платежи сам, если договор не установил иное.
  3. Обеспечительный платёж (его же называют залогом или депозитом): сумма и основания удержания, срок возврата. Отдельно оговорите, что он засчитывается в плату за последний месяц только по письменному соглашению.

Если коммунальные включены в арендную плату одной суммой, налог, вероятнее всего, придётся платить со всей суммы: так Минфин отвечал по НДФЛ в письме 2017 года. Разделите их в договоре и уточните у налоговой, как она смотрит на возмещение по счётчикам при НПД.

Шаг 3. Чек формируют на каждое поступление арендной платы

Как самозанятому выбивать чек за аренду

Чек за аренду самозанятый формирует в «Мой налог» на каждое поступление арендной платы: услуга «аренда (наём) жилого помещения за [месяц]», сумма перевода, для компании её ИНН. По части 3 статьи 14 закона 422-ФЗ при оплате наличными или электронными средствами платежа чек передают в момент расчёта, при иных безналичных расчётах не позднее 9-го числа следующего месяца.

Перевод с карты или по СБП могут счесть оплатой электронным средством платежа, поэтому надёжнее выдавать чек в день поступления денег.

Чек отправляют жильцу на телефон или почту, которые он указал (часть 5 статьи 14). Пропишите этот контакт в договоре: спор о том, получал ли жилец чеки, тогда закрывается перепиской.

Условный пример: студия в Люберцах сдана за 45 000 ₽ в месяц, залог 45 000 ₽, оплата до 3-го числа. Вот как выглядит месяц, в котором жилец заплатил частями и попросил зачесть залог за последний месяц.

Событие Что сделать в «Мой налог» Срок
3 марта пришло 45 000 ₽ арендной платы чек на 45 000 ₽ в день поступления
Жилец перевёл 25 000 ₽ и 20 000 ₽ двумя частями два чека, на каждую часть на каждое поступление
Получен залог 45 000 ₽ при заселении порядок по залогу уточнить в инспекции до заселения
Залог засчитан в плату за последний месяц чек на 45 000 ₽ как на арендную плату за месяц в день засчёта
Из залога удержано 8 000 ₽ за ущерб по описи порядок по НПД или НДФЛ уточнить в инспекции после подписания акта
Ошибка в сумме чека аннулировать с причиной «чек сформирован ошибочно» и сразу выдать верный в тот же день
До 12 апреля пришло уведомление о налоге за март проверить сумму до 12-го числа
Оплата налога за март 1 800 ₽ (4% от 45 000 ₽) или меньше при вычете до 28 апреля

По залогу у ведомства есть только позиция для НДФЛ: УФНС по Томской области в публикации 2022 года называло его авансом, который становится доходом, когда засчитан в последний месяц или удержан за вред имуществу. Для НПД отдельного разъяснения в открытых источниках нет, поэтому строки с залогом в таблице сверьте с инспекцией до первого засчёта.

Шаг 4. Налог приходит уведомлением, вычет снижает его в первый год

Сумму налога считает налоговая: уведомление приходит в приложение не позднее 12-го числа, оплатить нужно не позднее 28-го числа месяца, следующего за месяцем дохода (статья 11 закона 422-ФЗ). Если налог за месяц меньше 100 ₽, его переносят на следующий месяц.

Сколько платит самозанятый за сдачу квартиры

Самозанятый за сдачу квартиры человеку отдаёт 4% с каждого чека, а сумму за месяц налоговая присылает в «Мой налог» готовым уведомлением. Пока не израсходован вычет 10 000 ₽ по статье 12 закона 422-ФЗ, уведомление приходит по ставке 3%: для студии из примера за 45 000 ₽ это 1 350 ₽ за месяц вместо 1 800 ₽. Чек с ИНН компании начисляется по 6%.

На ставке 45 000 ₽ вычет за первый год используется на 5 400 ₽ из 10 000 ₽, остаток 4 600 ₽ продолжит снижать налог во втором году. Как эта сумма выглядит рядом с НДФЛ и патентом на одинаковой ставке, посчитано в статье о выборе налогового режима.

Схема из шести шагов: как собственнику сдавать квартиру самозанятым от проверки условий до уплаты налога до 28-го
Самозанятость работает, только если регистрация сделана до первого перевода, а чек выдаётся на каждое поступление арендной платы.

Ошибки с чеками обходятся дороже самого налога

Чек самозанятого ФНС называет обязательным документом, подтверждающим доход. Аннулировать его законно только в двух случаях: в чеке ошибка или деньги возвращены. Если чек аннулирован, чтобы не платить налог, ведомство считает это уклонением: налог доначисляют и берут штраф 20% суммы, при повторе в течение полугода 100%.

Остальные частые ошибки связаны с суммой и сроком:

  • жилец переводит аренду и возмещение коммунальных одним платежом, а договор их не разделяет: непонятно, на какую сумму выдавать чек, поэтому платежи разводят по назначению;
  • чек выдан раз в квартал на общую сумму вместо каждого поступления;
  • доход режима перевалил за 2,4 млн ₽, а собственник продолжает выдавать чеки: право на НПД уже потеряно со дня превышения;
  • залог возвращён жильцу, но по нему был выдан чек, и его не аннулировали с причиной «возврат средств».

Штрафы и пени за доход, с которого налог не платили вовсе, разобраны в статье о сдаче квартиры без налогов.

Компания в роли жильца меняет ставку и чек

Если квартиру снимает организация или ИП для своей деятельности, ставка НПД 6% (пункт 2 статьи 10 закона 422-ФЗ). В чеке указывают ИНН покупателя, а компания по такому чеку учитывает плату у себя в расходах. Без статуса самозанятого у собственника, как пишет ФНС, компании пришлось бы удерживать НДФЛ как налоговому агенту, поэтому бухгалтерия жильца чаще сама просит номер вашего ИНН и чеки к каждому платежу.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру самозанятому, если он работает по найму?

Работа по трудовому договору не мешает собственнику зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру: ограничение в законе касается работников, которых нанимает сам плательщик НПД. Зарплату и аренду облагают отдельно, зарплату по НДФЛ у работодателя, аренду по 4% или 6% в приложении. Лимит 2,4 млн ₽ считается только по доходам режима, зарплата в него не входит.

До какого года действует режим самозанятых?

Эксперимент с налогом на профессиональный доход идёт до 31 декабря 2028 года включительно (часть 2 статьи 1 закона 422-ФЗ). Закон запрещает в этот период повышать ставки 4% и 6% и уменьшать лимит 2,4 млн ₽. Что будет после 2028 года, закон пока не говорит, поэтому договор найма на несколько лет вперёд лучше не привязывать к налоговому режиму.

Нужно ли сообщать жильцу, что вы самозанятый?

Сообщать жильцу о статусе самозанятого нужно хотя бы для того, чтобы он получал чеки: закон требует передать чек покупателю на телефон, почту или бумагой. Жильцу-человеку статус ничего не стоит, для компании он важен, потому что меняет её обязанности по налогам. Удобнее всего указать в договоре ИНН собственника и контакт для чеков.

НПД не подходит при трёх условиях

Регистрироваться в «Мой налог» не стоит для нежилой квартиры, а при субаренде против НПД высказывается УФНС: доход декларируют по 3-НДФЛ. Не подойдёт режим и тому, кто готов формировать чек только по просьбе жильца, ведь закон требует чек на каждый расчёт. Когда сумма чеков за год подбирается к 2,4 млн ₽, переход готовят заранее, а почему для одной квартиры НПД обычно выгоднее, посчитано в статье о налоге при сдаче квартиры.

Патент против НПД по районам Москвы сравнивается в статье о патенте на сдачу квартиры. Сдать квартиру с договором, где оплата уже разделена по пунктам, поможет консультация по сдаче квартиры.