Как выселить арендатора из квартиры законно: порядок, суд и доказательства

Выселить арендатора из квартиры законно можно одним способом: по решению суда, этого требуют статья 688 ГК РФ и статья 35 Жилищного кодекса. Если договор ещё действует, до иска жильцу направляют письменное предложение расторгнуть его и ждут ответа в указанный срок, а если срок не назван, 30 дней. Без этого шага суд может не принять требование о расторжении.

Собственнику, у которого жилец перестал платить, портит квартиру или не уходит после окончания договора, нужны папка документов и правильная последовательность шагов; конфликт у двери только ослабляет его позицию. Что именно собрать и в какой последовательности действовать, зависит от срока договора: правила для найма до года и от года заметно расходятся.

Без суда квартиру освобождает только сам жилец

Статья 688 ГК РФ говорит прямо: при расторжении договора найма жилец и все, кто живёт с ним в квартире, подлежат выселению на основании решения суда. Часть 1 статьи 35 ЖК РФ дополняет: если право пользования прекратилось, а человек не освободил жильё в срок, установленный собственником, его выселяют по требованию собственника тоже через суд.

Внесудебный путь один: жилец уходит сам. Поэтому до иска стоит предложить ему понятный выход: дату выезда, подписание соглашения о расторжении и акта возврата квартиры, расчёт по залогу. Добровольный выезд по соглашению быстрее любого процесса, а отказ от такого предложения пригодится в суде как доказательство досудебного порядка.

Можно ли выселить жильца без суда

Выселение жильца без суда закон не допускает, даже если договор расторгнут или истёк. Освободить квартиру без решения суда можно только добровольно: жилец выезжает сам, стороны подписывают соглашение о расторжении и акт возврата. Если он отказывается, собственник подаёт иск о выселении, а принудительно решение исполняет судебный пристав. Смена замков и отключение коммунальных услуг вместо иска относятся к самоуправству.

Суд выселяет по четырём основаниям

Основания, по которым собственник может требовать расторжения договора и выселения, перечислены в статье 687 ГК РФ и в статье 35 ЖК.

1. Неплата. Для договора от года основание появляется после невнесения платы за шесть месяцев, для договора до года после невнесения более двух раз по истечении срока платежа. Как действовать с первого дня просрочки, разобрано в статье о том, что делать, если арендатор не платит.
2. Разрушение или порча квартиры жильцом или людьми, за которых он отвечает (пункт 2 статьи 687).
3. Использование квартиры не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. Здесь закон требует сначала предупредить жильца, и только если нарушения продолжаются, идти в суд (пункт 4 статьи 687).
4. Окончание права пользования: договор истёк или расторгнут, а жилец не освободил квартиру к сроку, который назначил собственник (часть 1 статьи 35 ЖК).

Жилец отвечает перед собственником и за тех, кто живёт с ним постоянно (статья 677 ГК РФ). Если шум и порчу устраивает его родственник или сосед по комнате, претензии всё равно адресуются жильцу, который указан в договоре.

Договор до года и договор от года выселяют по разным правилам

Пункт 2 статьи 683 ГК РФ выключает для краткосрочного найма несколько норм, если договор сам не предусматривает иное. Из-за этого путь к выселению по договору на 11 месяцев короче и предсказуемее, чем по договору на два года.

Две строки таблицы меняют планы собственника сильнее остальных. По договору от года суд вправе дать жильцу время исправиться и расторгает договор только при повторном обращении, а без уведомления за три месяца до конца срока такой договор продлевается сам. Сроки самого процесса зависят от суда и от поведения сторон, поэтому заранее назвать их нельзя; закон ограничивает лишь отсрочки, которые суд вправе дать жильцу.

Договор истёк, а жилец остался

Для договора от года окончание срока само по себе не прекращает отношения. По статье 684 ГК РФ собственник не позднее чем за три месяца до конца срока должен предложить новый договор или предупредить об отказе от продления, потому что решил не сдавать квартиру не меньше года. Если этого не сделать, а жилец не отказался, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

По договору до года преимущественного права нет, если договор его не даёт. После окончания срока направьте жильцу письменное требование освободить квартиру к конкретной дате. Если дата прошла, а жилец остался, это уже спор о выселении по части 1 статьи 35 ЖК. Как не попасть в автоматическое продление и что пересмотреть перед новым сроком, описано в статье о продлении договора аренды квартиры.

Письменного договора нет

Договор найма заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ). Если его не подписали, по статье 162 ГК РФ в споре нельзя ссылаться на свидетелей в подтверждение условий, но можно приводить письменные и другие доказательства. Переводы с назначением платежа, переписка о сумме и дате оплаты, расписки становятся главным материалом для иска.

Шаги до суда оставляют следы для иска

Досудебная часть строится по порядку The·Rent для красных флагов во время аренды: фиксация, письменное требование, уведомление о расторжении, расчёт по залогу, суд. Претензия по неоплате и шкала по дням подробно разобраны в материале о просрочке оплаты, здесь важнее то, что делает иск о выселении состоятельным.

Первое: предупреждение там, где его требует закон. При нарушении прав соседей и использовании квартиры не по назначению без письменного предупреждения жильца иск по пункту 4 статьи 687 не сработает. В предупреждении опишите нарушение и назначьте срок, к которому его нужно прекратить.

Второе: предложение расторгнуть договор. По пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении можно заявить в суд только после отказа другой стороны или молчания в течение срока из предложения, а без срока 30 дней. Отправляйте его заказным письмом с описью вложения и храните почтовые квитанции.

Чек-лист доказательств до подачи иска

• Договор найма со всеми приложениями и, для договора от года, отметка о регистрации обременения.
• Акт приёма-передачи и опись имущества с фото на дату заселения.
• Выписки о поступлении оплаты по месяцам и расчёт долга, подписанный вами.
• Переписка с жильцом в канале, который договор признаёт для уведомлений.
• Претензия, предупреждение и предложение расторгнуть договор вместе с почтовыми документами об отправке.
• Акты осмотра с датой и подписями свидетелей, к ним фото повреждений.
• Заявления соседей или ответы управляющей компании, если основанием служит нарушение их прав.
• Требование освободить квартиру к дате, если договор истёк.

Акт и опись на дату заселения решают споры о порче: без них сравнивать состояние квартиры не с чем. Рабочее правило The·Rent: всё, чего нет на фото в день заселения, при выезде доказать трудно. При сдаче The·Rent оформляет договор с защитными пунктами, опись с фото и акт приёма-передачи, и эти три документа потом становятся основой доказательств. Как составить акт, разобрано в статье об акте приёма-передачи квартиры.

Иск о выселении подают в районный суд

Требований о расторжении договора найма и о выселении нет в перечне дел мирового судьи (статья 23 ГПК РФ), поэтому их рассматривает районный суд по статье 24 ГПК РФ. Если вы одновременно взыскиваете долг, все связанные требования по части 3 статьи 23 ГПК рассматривает районный суд. Какой именно районный суд принимает ваш иск, проверьте до подачи по территориальной подсудности на сайте суда.

В исковом заявлении собственник просит суд о трёх вещах: расторгнуть договор найма (если он ещё действует), выселить жильца и всех проживающих с ним, взыскать долг и неустойку, если они есть. По статье 132 ГПК РФ к иску прикладывают документ об уплате госпошлины, доказательства по чек-листу выше, подписанный расчёт суммы и подтверждение, что копия иска с приложениями отправлена жильцу. Размер пошлины сверьте на сайте суда в день подачи.

Решение суда исполняют приставы, а не собственник

Решение о выселении не даёт собственнику права самому выставить жильца. Если тот не выезжает добровольно после вступления решения в силу, собственник получает исполнительный лист и подаёт его в службу судебных приставов. Принудительное выселение проводит пристав в порядке, установленном законом об исполнительном производстве.

Роль собственника на этом этапе ограничена: подать заявление с исполнительным листом, быть на связи, присутствовать в назначенный день и принять квартиру по акту. После выезда жильца сверьте квартиру с описью и решите вопрос с залогом по правилам из статьи об акте возврата квартиры.

Самоуправство обнуляет позицию собственника в суде

Пока дело идёт, искушение «ускорить» процесс понятно, но любое самовольное действие работает против вас. Статья 14 ГК РФ допускает самозащиту только соразмерную нарушению, а выселение к соразмерной самозащите не относится. Что именно грозит по статье 330 УК РФ, перечислено в разборе о неплатеже.

Самоуправством на стадии выселения считаются такие действия:

• замена замков или кода домофона, пока жилец живёт в квартире, в том числе после решения суда, но до прихода пристава;
• отключение электричества, воды, газа или интернета, чтобы вынудить выезд;
• вынос вещей жильца, их удержание или передача на хранение без его согласия;
• проживание в квартире «на правах собственника» или вселение туда других людей до выезда жильца.

Каждое такое действие даёт жильцу основание требовать восстановления доступа и возмещения убытков, а суду повод усомниться в добросовестности истца. Законная замена у всех одна: документ в дело и следующий процессуальный шаг.

Иск подавать рано, пока не готовы два документа

Если договор ещё действует, иск рано подавать без отправленного предложения о расторжении и истёкшего срока ответа: суд может его не принять. Не стоит идти в суд и по договору от года, по которому вы пропустили уведомление о непродлении за три месяца: по статье 684 он считается продлённым, если жилец не отказался. В остальных случаях каждый день промедления добавляет долг, поэтому начните с проверки документов по чек-листу и письма жильцу.

Следующий вопрос после выселения разобран в статье о досрочном расторжении договора аренды, а ставку для нового жильца поможет определить оценка квартиры перед сдачей. Остальные материалы раздела собраны на странице расторжение, выселение, суд.

Частые вопросы

Сколько длится выселение арендатора через суд

Срок выселения через суд зависит от загрузки суда и от того, обжалует ли жилец решение, поэтому точной цифры нет. Закон ограничивает только отсрочки: по договору от года суд может дать жильцу срок на устранение нарушений и отсрочить исполнение решения, предельные сроки указаны в статье 687 ГК РФ. По договору до года эти отсрочки не применяются, если договор не предусматривает их сам.

Выселяют ли вместе с жильцом его семью

Выселение по решению суда касается нанимателя и всех граждан, которые живут в квартире на момент расторжения договора, так сказано в статье 688 ГК РФ. Поэтому в иске перечисляют всех проживающих, известных собственнику. Удобно, когда они изначально указаны в договоре найма: этого требует пункт 1 статьи 677 ГК РФ при любом сроке договора.

Что делать, если сменился собственник квартиры

Смена собственника не расторгает договор найма, а новый владелец становится наймодателем на прежних условиях по статье 675 ГК РФ. Значит, выселять жильца по одному факту покупки или наследования нельзя. Новый собственник действует по тем же основаниям: неплата, порча, нарушение прав соседей или окончание срока договора с письменным требованием освободить квартиру.