Нет, ремонтировать за жильцом всё подряд собственник не обязан, и приходить в сданную квартиру когда захочется тоже не вправе. По закону на собственнике передача свободной и пригодной для жизни квартиры, капитальный ремонт, счета управляющей компании и взносы на капремонт. Жилец платит в срок и бережёт квартиру, на нём же текущий ремонт; большую часть этих правил договор найма перераспределяет, но несколько границ не сдвигает никакой текст.

Если жилец позвонил из-за сломанного смесителя или вы решаете, можно ли зайти проверить квартиру, сверьте закон со своим договором: где кодекс допускает иное, решает договор. От этого зависит, платить ли самому, требовать ли с жильца или начинать с письменной претензии.

Ремонт делится по закону, а граница сдвигается договором

Обязан ли собственник делать ремонт в сданной квартире

Ремонт в сданной квартире собственник обязан делать капитальный, а текущий по ст. 681 ГК РФ ложится на жильца, если договором не установлено иное. Договор может сдвинуть эту границу в любую сторону: оставить за собственником поломки техники при обычной эксплуатации или передать жильцу больше работ. Без такого пункта действует распределение из кодекса.

Перечня работ, которые считаются текущими, в главе о найме нет. Поэтому спор о стиральной машине или протёкшем сифоне решают строки договора о технике из описи и о том, кто оплачивает поломку при обычном использовании. Если строки нет, стороны спорят о толковании, и многое решают доказательства состояния вещи в день заселения.

Долг перед управляющей компанией числится за собственником

Сдача квартиры в многоквартирном доме связывает собственника не только с жильцом. Управляющая компания и фонд капремонта о договоре найма формально не знают, и их требования адресованы владельцу квартиры.

Схема сдачи квартиры: жилец платит собственнику, а перед управляющей компанией и фондом капремонта отвечает собственник
Договор найма может переложить коммунальные на жильца, но перед управляющей компанией и фондом капремонта плательщиком остаётся собственник.

Пункт 2 ст. 676 ГК возлагает на наймодателя эксплуатацию дома, коммунальные услуги и ремонт общего имущества. Собственник квартиры исполняет это через управляющую компанию и Жилищный кодекс. Собственник несёт бремя содержания своей квартиры и доли в общем имуществе дома (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Платить за жильё и коммунальные услуги он обязан с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Жилец по договору с частным собственником в этом перечне плательщиков не назван. Договор может возложить на него оплату коммунальных: по ст. 678 ГК РФ он и так вносит их сам, если договор не говорит иное. Но если квитанции копятся, управляющая компания взыщет долг с собственника, а тот потом предъявит его жильцу по договору. Как разделить строки квитанции, разобрано в статье о коммунальных платежах при сдаче.

Взносы на капитальный ремонт обязаны платить собственники помещений (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Налог с арендной платы тоже платит собственник: НДФЛ, налог на профессиональный доход (самозанятость), а если он зарегистрирован как ИП, ещё и патент или упрощённая система.

Обязанности собственника после сдачи по закону

Какие обязанности у собственника, который сдаёт квартиру

Обязанности собственника, который сдаёт квартиру, по ГК РФ и Жилищному кодексу такие: передать жильцу свободную и пригодную для проживания квартиру (п. 1 ст. 676 ГК РФ), делать капитальный ремонт, если договор его не переложил, платить управляющей компании и вносить взносы на капремонт. При договоре на год и дольше к ним добавляется срок: за три месяца до окончания найма предложить жильцу продление или предупредить об отказе.

Письмо жильцу по ст. 684 ГК РФ отправляют в канале из договора и сохраняют подтверждение доставки. В нём либо новые условия, включая ставку, либо отказ со ссылкой на решение год не сдавать квартиру. Условный пример: для двухлетнего договора, который кончается 31 мая, такое письмо уходит до конца февраля.

Продажа квартиры договор не прекращает: покупатель становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Если собственников несколько, сдают квартиру по соглашению всех (п. 1 ст. 246 ГК), а ипотечную без согласия банка можно сдать, только если договор ипотеки этого не запрещает и срок найма не выходит за срок кредита (ст. 40 закона № 102-ФЗ).

Ещё одна обязанность приходит из ч. 4 ст. 30 ЖК: поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей. Жалобы соседей на шум или протечку поэтому адресуют собственнику, хотя живёт там жилец.

Права собственника: плата, сохранность, согласия

Какие права у наймодателя

Права наймодателя в договоре найма квартиры начинаются с платы: жилец вносит её в срок из договора, а если срок не указан, ежемесячно (ст. 682 ГК РФ). Собственник вправе требовать, чтобы квартиру использовали только для жилья и не переустраивали без его согласия. Ещё он решает, пускать ли новых постоянных жильцов и разрешать ли поднаём, а при неоплате или порче квартиры расторгает договор через суд.

У каждого права есть предел. На вселение несовершеннолетних детей жильца согласие собственника не требуется (ст. 679 ГК РФ). Временных жильцов, которые живут бесплатно до шести месяцев, собственник может запретить только при нарушении нормы общей площади на человека, а жилец обязан предупредить о них заранее (ст. 680 ГК РФ).

Право получать плату не включает права назначать её заново. Если в вашем договоре нет строки о пересмотре ставки (п. 2 ст. 682), новая сумма появится только в дополнительном соглашении с подписью жильца или в новом договоре при продлении. Как подготовить такой разговор, сказано в статье о повышении арендной платы.

Одно право собственник реализует не сам, а через суд: расторжение договора за долг или порчу квартиры по п. 2 ст. 687 ГК РФ. Договор может удлинить шестимесячный срок неоплаты, который там назван (при найме до года основание другое: неоплата больше двух раз после срока платежа), но заменить решение суда письмом собственника не может.

Обязан, вправе, не вправе: таблица с пометкой о договоре

Последняя колонка отвечает на вопрос, который собственник задаёт до подписи: можно ли это правило переписать. «Да» стоит там, где кодекс сам оговаривает «если договором не установлено иное» или разрешает договору включить норму. Таблица касается найма гражданином: если квартиру снимает компания для сотрудников, это аренда (п. 2 ст. 671 ГК), и правила там другие.

Что Собственник Норма Меняется договором?
Передать свободную квартиру, пригодную для жизни Обязан Ст. 676 п. 1 ГК Нет
Капитальный ремонт квартиры Обязан Ст. 681 ГК Да
Текущий ремонт Не обязан, он на жильце Ст. 681 ГК Да
Платить управляющей компании за жильё и коммунальные Обязан Ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК Перед компанией нет, с жильцом да (ст. 678 ГК)
Взносы на капитальный ремонт Обязан Ст. 169 ч. 1 ЖК Перед фондом нет
Получать плату в срок Вправе Ст. 682 ГК Сроки задаёт договор, без них ежемесячно
Поднять ставку без согласия жильца Не вправе Ст. 682 п. 2 ГК Да, только оговоркой в договоре
Согласие на новых постоянных жильцов Вправе, кроме детей жильца Ст. 679 ГК Нет в части детей
Запретить временных жильцов Только при нарушении нормы площади Ст. 680 ГК При сроке до года норма действует лишь по оговорке
Согласие на поднаём Вправе дать или не дать Ст. 685 ГК При сроке до года норма действует лишь по оговорке
Предложить продление за три месяца Обязан при сроке от года Ст. 684 ГК К договору до года не применяется без оговорки
Войти в квартиру без согласия жильца Не вправе Ст. 25 Конституции Нет, договор задаёт только порядок осмотров
Расторгнуть договор и выселить жильца без суда Не вправе Ст. 687 ГК Нет: без согласия жильца нужен суд
Удержать обеспечительный платёж (залог, депозит) Вправе по основаниям из договора Ст. 381.1 ГК Да, основания пишет договор

Срок договора включает и выключает права жильца

Одна и та же квартира, сданная на 11 месяцев или на два года, даёт собственнику разный набор обязанностей. Причина в п. 2 ст. 683 ГК РФ: к краткосрочному найму не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абзаца о судебной отсрочке из ст. 687, если договор не предусматривает иное.

  • Если договор заключён до года, обязанности предлагать продление за три месяца нет. Правил о временных жильцах и поднайме, как и о замене жильца, тоже нет, пока договор их не включил. Суд при расторжении не даёт жильцу год на исправление нарушений.
  • Если договор заключён на год и дольше, все эти нормы работают сами. Собственник следит за сроком уведомления о продлении, а жилец получает защиту при спорах о поднайме и проживающих.

Включить нужную норму в короткий договор можно одной строкой со ссылкой на статью. Как срок влияет на регистрацию и выбор между 11 месяцами и годом, разобрано в статье о договоре на 11 месяцев или на год.

Ошибки после заселения и порядок вместо них

Опаснее всего действовать сгоряча, когда жилец перестал платить или в квартире поселились незнакомые люди. Жилище неприкосновенно, и войти в него против воли проживающих нельзя без основания в законе или решения суда (ст. 25 Конституции РФ). Смена замков или отключение воды вопреки установленному порядку, если жилец их оспаривает и они причинили существенный вред, могут быть квалифицированы как самоуправство (ч. 1 ст. 330 УК РФ).

Вместо этого действует порядок The·Rent из пяти шагов:

  1. Зафиксировать нарушение: переписка, фото, показания соседей, даты пропущенных платежей.
  2. Направить письменную претензию в канале, который указан в договоре, со сроком на исправление.
  3. Если нарушение не устранено, уведомить о расторжении по основаниям из договора или закона.
  4. Удержать из залога только то, что подтверждает опись или акт с расчётом (правила удержания).
  5. Остальное взыскивать и выселять через суд; как собрать доказательства, разобрано в статье о законном выселении жильца.

После передачи ключей сроки из этой статьи отслеживает сам собственник: три месяца до конца долгого договора, срок ответа на претензию, дата возврата залога. The·Rent квартиры сдаёт и после заселения их не ведёт, поэтому календарь этих дат удобно завести в день подписания.

Частые вопросы

Может ли собственник прийти в сданную квартиру без жильца

Собственник сданной квартиры не вправе входить в неё без согласия жильца, даже если у него остались ключи: ст. 25 Конституции защищает жилище проживающих, а не владельца. Договор может установить порядок осмотров, например раз в квартал с уведомлением за несколько дней и в присутствии жильца. Отказ пустить на согласованный осмотр становится нарушением договора, которое фиксируют письменно.

Должен ли собственник платить за капремонт, если квартиру снимают

Взносы на капитальный ремонт по ч. 1 ст. 169 ЖК РФ платит собственник, и наличие жильца эту обязанность не меняет. Договор найма может предусмотреть, что жилец возмещает взнос собственнику вместе с арендной платой, но для фонда капремонта плательщиком остаётся владелец квартиры. Если жилец не возместил взнос, долг перед фондом всё равно числится за собственником.

Следующий вопрос: семья с детьми в договоре

Дети жильца вселяются без согласия собственника. Если вы сдаёте квартиру семье, следующий вопрос, можно ли выселить квартирантов с детьми, закон решает отдельно. Другие материалы о договоре собраны в разделе о договоре найма и в разборе пунктов договора, которые защищают собственника. Сверить свою ситуацию можно через бесплатную оценку квартиры.