Налог на сдачу квартиры: НДФЛ, самозанятость и патент на одном расчёте

При ставке 60 000 ₽ в месяц квартира приносит 720 000 ₽ за год, и налог с этой суммы законно платят тремя способами: 93 600 ₽ по НДФЛ, около 60 400 ₽ на патенте ИП с учётом взносов (до индексации, район с потенциальным доходом 600 000 ₽) и 28 800 ₽ на налоге для самозанятых. Разница между крайними вариантами почти 65 000 ₽ в год. Для одной квартиры, которую снимает человек, самый дешёвый законный путь обычно самозанятость.

Собственнику одной московской квартиры, который выбирает между приложением «Мой налог» и декларацией, решение подскажут годовая сумма аренды, кто платит (человек или компания) и другие доходы. Ниже каждый режим посчитан на одной условной ставке, а затем показано, на какой сумме выгода переходит от одного варианта к другому.

Срок договора и статус жильца налог не отменяют

ФНС в разъяснении от 10.03.2026 прямо пишет: доход от сдачи жилья облагается независимо от срока аренды и статуса арендатора.

Если плату переводит человек, налог за собственника никто не удержит. По подпункту 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ физическое лицо само считает и платит налог с доходов по договорам найма или аренды любого имущества. Законных вариантов три: обычный НДФЛ с декларацией, налог на профессиональный доход (НПД, режим самозанятых) или патентная система (ПСН) для индивидуального предпринимателя.

НДФЛ требует декларации и платится по шкале 2026 года

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не требует никакой регистрации, зато требует декларации каждый год. Ставки для налогового резидента записаны в пункте 1 статьи 224 НК РФ в редакции от 04.08.2026:

Шкала применяется к совокупности доходов резидента: аренда складывается с зарплатой, и при окладе около 2,4 млн ₽ в год часть арендной платы попадёт под 15%.

Когда налог 30%

Собственник, который не является налоговым резидентом (например, большую часть года живёт за границей), платит 30% со всей арендной платы по пункту 3 статьи 224 НК РФ. Резидентом считается человек, который находился в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (пункт 2 статьи 207 НК РФ). При ставке 60 000 ₽ разница между 13% и 30% составляет 122 400 ₽ за год.

Если жилец компания или ИП

Организации и ИП, от которых человек получает доход, по пункту 1 статьи 226 НК РФ обязаны удержать налог и перечислить его в бюджет. Удерживает ли его конкретная компания с арендной платы, попросите подтвердить письменно до подписания договора.

Самозанятость: 4% с жильца-человека и лимит 2,4 млн ₽

Налог на профессиональный доход по статье 10 закона 422-ФЗ берут по ставке 4% с оплаты от физических лиц и 6% с оплаты от ИП и компаний. Сдача жилья прямо исключена из перечня доходов, к которым режим не применяется (пункт 3 части 2 статьи 6), а на этот доход НДФЛ уже не начисляют.

Что выгоднее при сдаче квартиры: НДФЛ или самозанятость

Самозанятость при сдаче квартиры человеку выгоднее НДФЛ на всей разрешённой сумме: 4% против 13% при доходе до 2,4 млн ₽ в год. На ставке 60 000 ₽ в месяц налог составит 28 800 ₽ вместо 93 600 ₽, декларацию подавать не нужно. Граница режима жёсткая: по пункту 8 части 2 статьи 4 закона 422-ФЗ при превышении 2,4 млн ₽ за календарный год право на него теряется.

Разовый вычет до 10 000 ₽ (статья 12 закона 422-ФЗ) снижает ставку с оплаты от человека до 3%, пока не израсходован: в первый год налог на ставке 60 000 ₽ составит 21 600 ₽. Налог за месяц платят до 28-го числа следующего месяца по уведомлению в «Мой налог». Как встать на учёт, когда выдавать чек жильцу и где чаще всего ошибаются, разобрано отдельно в статье о сдаче квартиры в статусе самозанятого.

Патент ИП: сумма от площади и района, а не от ставки

Патентная система доступна только индивидуальному предпринимателю (статья 346.44 НК РФ), и сдача жилья входит в её перечень. Ставка 6% (статья 346.50), но считают её не с реальной арендной платы, а с потенциального годового дохода, который назначил закон города. В Москве его задаёт пункт 20.1 закона г. Москвы № 53 по площади квартиры и району.

Для квартиры до 50 кв. м закон называет три суммы: 900 000 ₽ в ЦАО, 600 000 ₽ в большинстве районов и 420 000 ₽ в Зеленограде, Новой Москве и части окраинных районов. Суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор по статье 1.1 закона, поэтому точную цену патента на свой месяц и район проверяйте в сервисе patent.nalog.ru.

Отдельная статья расхода у ИП: страховые взносы. За 2026 год это 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽ (пункт 1.2 статьи 430 НК РФ). Предприниматель без работников уменьшает налог по патенту на эти взносы без ограничения в 50%, поэтому итог за год равен большей из двух сумм: налогу по патенту или взносам. Московскую таблицу и сравнение с НПД на другой ставке смотрите в разборе патента против самозанятости.

Расчёт на одной ставке: 60 000 ₽ в месяц

Условный пример: однокомнатная квартира 42 кв. м в районе, где потенциальный доход по патенту 600 000 ₽, сдана человеку за 60 000 ₽ в месяц на весь год. Других доходов у собственника нет, налоговый вычет по НПД уже израсходован, сумма патента взята до индексации: с коэффициентом-дефлятором 2026 года патент и взносы выйдут выше.

Самозанятость выигрывает у НДФЛ 64 800 ₽ в год, у патента 31 590 ₽. Патент дешевле НДФЛ, но требует ИП и не зависит от того, стояла ли квартира пустой два месяца. При НДФЛ и НПД простой сам уменьшает налог, потому что облагается только полученная арендная плата.

С какой суммы выгода переходит к другому режиму

Патент в районе из примера до индексации обходится примерно в 60 400 ₽ в год, поэтому НДФЛ дороже патента, когда 13% годовой аренды превышают эту сумму: от 464 500 ₽ в год, или около 38 700 ₽ в месяц.

Самозанятость дороже патента только при годовом доходе от 1,51 млн ₽, то есть примерно с 126 000 ₽ в месяц. Для квартиры в ЦАО порог чуть выше: там патент обходится около 63 400 ₽, и НПД остаётся дешевле до 1,58 млн ₽ в год. Между этим порогом и лимитом 2,4 млн ₽ патент выгоднее НПД, но нужна регистрация ИП и учёт взносов.

Выше 2,4 млн ₽ самозанятость недоступна. Условный пример: квартира 90 кв. м в ЦАО за 220 000 ₽ в месяц приносит 2 640 000 ₽ в год. НДФЛ составит 348 000 ₽ (312 000 ₽ плюс 15% с 240 000 ₽). Потенциальный доход по патенту для площади от 75 до 100 кв. м в ЦАО равен 3 000 000 ₽, налог до индексации 180 000 ₽.

Эта сумма больше взносов 84 390 ₽ и почти вдвое меньше НДФЛ. С индексацией патент дороже, но всё равно заметно дешевле НДФЛ.

Коммунальные платежи и налоговая база

Позиция Минфина в письме от 15.03.2017 № 03-04-05/15280 известна по пересказу buh.ru: если коммунальные включены в арендную плату, налог платят со всей суммы, а профессиональные вычеты к доходу от аренды у человека без статуса ИП не применяются. Опирайтесь на этот тезис как на позицию ведомства.

Статья 678 ГК РФ говорит, что наниматель сам вносит коммунальные платежи, если договор не установил иное. Практический вывод для договора найма: разделите арендную плату и коммунальные платежи разными пунктами, укажите, какие счета жилец оплачивает сам, а какие возмещает вам по квитанциям. Как налоговая отнесётся к возмещению по счётчикам в вашем случае, уточните в своей инспекции до первой декларации. Пункт об оплате входит в договор найма из четырнадцати пунктов.

Маршрут выбора режима в пяти вопросах

Порядок The·Rent для налогового маршрута простой: ответить на пять вопросов по очереди и остановиться на первом, который отсекает вариант.

1. Сколько квартир вы сдаёте и есть ли среди них нежилые помещения? Нежилое помещение не подходит для НПД.
2. Кто жилец по договору? С человека НПД берёт 4%, с компании или ИП 6%, а компания может сама удерживать НДФЛ.
3. Какая годовая сумма аренды вместе с другими доходами, облагаемыми НПД? До 2,4 млн ₽ самозанятость доступна, выше остаются НДФЛ и патент.
4. Вы налоговый резидент? Без 183 дней в России НДФЛ составит 30%, и сравнение режимов стоит делать на этой ставке.
5. Готовы ли вы вести ИП и платить взносы вместе с патентом? Если нет, патент выпадает, даже когда он дешевле.

При одной квартире и жильце-человеке маршрут обычно заканчивается на третьем вопросе выбором НПД.

Порядок уплаты налога и подачи декларации за сдачу квартиры

Отдельно оформлять в налоговой сдачу квартиры на НДФЛ не нужно: инспекция узнаёт о доходе из декларации, которую собственник подаёт сам по итогам года. Порядок по шагам:

1. В течение года храните договор найма и выписки с назначением каждого платежа жильца.
2. После 1 января откройте личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС и в разделе «Жизненные ситуации» выберите подачу 3-НДФЛ. Источником дохода укажите жильца, суммой всю арендную плату за год.
3. Отправьте декларацию не позднее 30 апреля следующего года (пункт 1 статьи 229 НК РФ). Подать её можно и лично в инспекции или через МФЦ.
4. Заплатите налог не позднее 15 июля того же года (пункт 4 статьи 228 НК РФ).

На НПД декларации нет. Чек в «Мой налог» формируют на каждую оплату жильца, надёжнее в день поступления денег. Сумму за месяц налоговая присылает в приложение не позднее 12-го числа, оплатить её нужно не позднее 28-го числа следующего месяца (части 2 и 3 статьи 11 закона 422-ФЗ).

У ИП порядок зависит от режима: патент оплачивают в сроки по статье 346.51 НК РФ, на упрощёнке вносят авансовые платежи и подают годовую декларацию. Обязанности предпринимателя за год собраны в материале о том, как сдавать квартиру через ИП.

Как подать декларацию за сдачу квартиры

Декларацию 3-НДФЛ за сдачу квартиры проще всего подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: подсказки ведут по разделам, а налог к уплате рассчитывается автоматически. Срок подачи истекает 30 апреля года, следующего за годом получения арендной платы, оплата нужна до 15 июля. За доходы 2026 года это 30.04.2027 и 15.07.2027. Самозанятому декларация не нужна.

Неуплата обходится дороже любого режима

К неуплаченному налогу добавляются штраф по статье 122 НК РФ (20%, при умысле 40%), штраф за неподанную декларацию по статье 119 и пени по статье 75. Что грозит и как легализоваться самому, разобрано в статье о последствиях сдачи квартиры без налогов.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартира сдана родственнику?

Налог с арендной платы от родственника платят по тем же правилам, что и с платы от постороннего человека: ФНС говорит о налоге независимо от статуса арендатора, если деньги за жильё фактически получены. Если родственник живёт бесплатно, арендной платы нет и облагать нечего. Как только по договору появляется ежемесячный платёж, налог платят по выбранному режиму.

Можно ли сменить НДФЛ на самозанятость в середине года?

Перейти на налог для самозанятых можно в любой момент года: регистрация проходит онлайн в приложении «Мой налог», и доход с даты постановки на учёт облагается уже по 4% или 6%. Арендную плату, полученную до регистрации, декларируют по НДФЛ в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Деньги до и после даты учёта лучше разделить по выпискам.

Платят ли налог, если квартира стояла без жильца часть года?

Налог по НДФЛ и по налогу для самозанятых считают только с арендной платы, которую вы реально получили, поэтому месяцы простоя налог не увеличивают. С патентом иначе: его стоимость рассчитана от потенциального дохода, назначенного законом Москвы, и не уменьшается, если квартира пустовала.

Следующий шаг после выбора режима

Если по расчёту подходит самозанятость, следующий шаг занимает один вечер: регистрация в приложении и первый чек жильцу. Порядок и типичные ошибки с чеками собраны в инструкции для собственника-самозанятого, остальные материалы раздела — на странице о налогах собственника. Если квартиру ещё предстоит сдать, начните с бесплатной оценки квартиры: от ставки зависит, какой режим окажется дешевле.