Как сдать квартиру удалённо, если вы живёте в другом городе или стране

Жилец пишет из Москвы, что съезжает через три недели, а вы уже полгода работаете в Казани или живёте у детей за границей. Сдать квартиру удалённо можно: показы и проверку кандидатов ведёт представитель по доверенности или агент, а договор найма подписывают обменом электронными документами, квалифицированной электронной подписью или руками того же представителя. Самому приезжать не нужно: показы, передачу ключей и подпись акта приёма-передачи на месте берёт на себя представитель или агент.

Для собственника, который уехал надолго, главное решение принимается до первого показа: кто будет его руками в Москве и какие полномочия у этого человека будут на бумаге. От ответа зависят и способ подписания договора, и то, кто примет квартиру обратно при выезде жильца.

Онлайн или на месте: как устроена удалённая сдача

Можно ли сдать квартиру удалённо

Сдать квартиру удалённо можно без единой поездки, если в Москве есть человек с полномочиями от собственника: родственник, знакомый или агент по доверенности либо по договору на услугу. Объявление, переписку с кандидатами и проверку их документов собственник ведёт сам из любого города. Договор найма по закону можно заключить обменом электронными документами, а ключи и акт передаёт представитель.

Письменная форма договора найма обязательна (п. 1 ст. 674 Гражданского кодекса, ГК РФ), но письменная форма не означает бумагу и одну встречу за столом. По ст. 160 ГК РФ сделка считается письменной и тогда, когда её совершили электронными средствами, позволяющими воспроизвести текст без изменений. Требование о подписи выполнено, если способ достоверно показывает, кто выразил волю.

Распределение работы удобно держать в одной таблице. Её можно отправить представителю до начала показов, чтобы он видел свою часть маршрута.

Маршрут удалённой сдачи по неделям

Сроки ниже показывают условный пример для квартиры, которая готова к показам и не требует ремонта. Реальная длительность зависит от сезона, цены квартиры и скорости, с которой вы оформите доверенность.

1. Неделя 0. Доверенность у нотариуса или в консульстве и договорённость с представителем или агентом.
2. Неделя 1. Уборка силами представителя, затем съёмка и объявление.
3. Недели 1–3. Показы без вас, видеотур для иногородних кандидатов, ваша онлайн-проверка документов.
4. Конец недели 3. Подписание договора найма одним из трёх способов.
5. День заселения. Обход по описи с видео, акт, показания счётчиков, ключи.
6. Первый месяц. Первая оплата по договору, регистрация жильца по месту пребывания, чек или учёт дохода для налога.

Порядок шагов повторяет обычную сдачу, которая подробно описана в материале о том, как сдать квартиру в аренду. Разница в одном: у каждого шага на месте есть конкретный исполнитель, и собственник заранее знает, кто это.

Представитель в Москве закрывает то, что нельзя сделать онлайн

Представитель в Москве действует от вашего имени только в пределах доверенности (ст. 185 ГК РФ). Обычно это родственник или знакомый либо агент на разовую сдачу.

Родственник обходится без договора на услугу, но тратит на показы свои вечера и выходные, и проверять кандидатов ему придётся по вашей инструкции.

Агент берёт на себя показы и отбор. В The·Rent у собственника один персональный менеджер, присутствовать на показах не нужно, а при заселении оформляются договор с защитными пунктами, опись с фото и акт приёма-передачи.

Если нужен человек, который годами будет решать бытовые вопросы с жильцом, это отдельная услуга; её устройство разобрано в материале о доверительном управлении квартирой.

Доверенность издалека: где удостоверить и на какой срок

Собственнику, который живёт далеко, выгоднее с первого раза оформить доверенность у нотариуса или консула, чем потом пересылать новую. Простой письменной доверенности хватит не всегда: подавать документы в Росреестр по ней нельзя, закон требует нотариальной формы (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Если договор найма заключат на год, а представитель поедет регистрировать обременение, бумагу придётся переделывать, и показы встанут.

Собственник за границей удостоверяет доверенность у консульского должностного лица: консулы свидетельствуют подлинность подписи и удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости в России (ст. 38 Основ законодательства о нотариате). Если срок в доверенности не указан, она действует год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Срок разумно ставить с запасом на весь договор и выезд жильца.

Какие полномочия включать, чтобы представитель мог сдать квартиру и вернуть залог, но не мог распорядиться ею иначе, разобрано в статье о доверенности на сдачу квартиры. Жилец проверяет нотариальную доверенность сам: сведения о ней, включая отмену, открыты в единой информационной системе нотариата бесплатно и круглосуточно (ст. 34.4 Основ).

Договор найма на расстоянии: три способа подписать

Как подписать договор аренды дистанционно

Договор аренды квартиры (по закону договор найма) дистанционно подписывают тремя способами: один электронный документ с квалифицированными электронными подписями сторон, обмен электронными документами или письмами, где стороны подтверждают согласие, либо подпись представителя собственника по доверенности. Первые два способа опираются на п. 2 ст. 434 ГК РФ, третий на доверенность.

Квалифицированная электронная подпись (КЭП) делает электронный документ равнозначным бумажному с собственноручной подписью (ч. 1 ст. 6 закона № 63-ФЗ). Этот способ самый надёжный, но требует КЭП у обеих сторон, а у жильца-частного лица её может не быть.

Простая электронная подпись по тому же закону приравнивается к собственноручной только в случаях, которые установлены законом или соглашением сторон. Отсюда практический порядок для обмена файлами. Сначала стороны договариваются, с каких адресов почты или номеров мессенджеров сообщения считаются подписанными. Затем жилец отвечает на договор согласием и сканом паспорта. Бумажные экземпляры с подписями потом пересылают почтой или передают через представителя.

Подпись представителя по доверенности снимает технические вопросы: договор подписывают на бумаге в Москве в день заселения. Тогда в договоре указывают реквизиты доверенности и фамилию представителя, а сам собственник остаётся наймодателем. Нужна ли регистрация договора, зависит от срока, и это разобрано в материале о регистрации договора аренды.

Ключи и акт в день заселения

Кто встретит жильцов и передаст ключи

Жильцов в день заселения встречает представитель собственника или агент: он передаёт ключи, вместе с жильцом проходит квартиру по описи и подписывает акт приёма-передачи от имени собственника по доверенности. Собственник может подключиться видеозвонком и задать вопросы, но подпись в акте ставит тот, кто физически стоял в квартире.

Порядок дня заселения для удалённого собственника строится вокруг доказательств, потому что спорить о состоянии квартиры потом придётся издалека:

• видео обхода с датой в кадре, комната за комнатой, включая технику во включённом виде;
• показания всех счётчиков в акте и на отдельных фото;
• число комплектов ключей и брелоков в акте;
• подписи жильца и представителя на каждой странице описи;
• копия акта и видео в общем облачном хранилище или в переписке в день подписания.

Опись по видеозвонку без представителя на месте лучше не делать единственным способом. Такую запись можно приложить к акту, однако подпись жильца под описью, которую он видел своими глазами, весит больше в споре о залоге. Что записывать в акт и как фиксировать дефекты, разобрано в статье об акте приёма-передачи квартиры.

Деньги удалённый собственник получает переводом на счёт, указанный в договоре, с назначением платежа: «плата за наём за ноябрь», «обеспечительный платёж». Залог или обеспечительный платёж в быту называют депозитом; в тексте договора лучше держать одно слово. Передавать наличные через представителя без расписки нет смысла: спор о том, дошли ли деньги, ляжет на вас. Если в квартире дорогая техника, при необходимости оформляют страховку.

Налог, если вы уехали надолго

Переезд в Казань или Новосибирск на налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с московской квартиры не влияет: режим и ставка остаются теми же. Ставку меняет жизнь за границей. Статус налогового резидента по п. 2 ст. 207 Налогового кодекса, НК РФ сохраняет тот, кто провёл в России не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд, и считают их по фактическим дням.

Сколько стоит потеря статуса, видно на условном примере: жилец платит 80 000 ₽ в месяц, это 960 000 ₽ за год. Резидент заплатит с этой суммы 124 800 ₽ по ставке 13%, нерезидент 288 000 ₽ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), разница 163 200 ₽.

Сохраняет ли право на налог для самозанятых гражданин РФ, ставший нерезидентом, до смены режима уточните по разъяснениям на nalog.gov.ru или вопросом налоговой через личный кабинет. Сравнение трёх режимов для резидента на одной ставке есть в материале о налоге при сдаче квартиры.

Даты въезда и выезда в загранпаспорте и билеты пригодятся, если статус придётся подтверждать. Собственнику, который уезжает в середине года, проще заранее прикинуть оба варианта налога, чем узнать о ставке 30% весной.

После заселения: кто держит связь с жильцом

Через месяц после заселения у собственника, который живёт далеко, возникает практический вопрос: кто приедет, если потечёт кран или жилец попросит осмотр. Сопровождение первого месяца в The·Rent бесплатное, после этого квартира у собственника, поэтому ответ на этот вопрос лучше подготовить ещё до подписания договора.

Рабочая схема для уехавшего собственника может выглядеть так: связь с жильцом и приём оплаты собственник ведёт сам онлайн, а для выездов у него есть доверенное лицо в Москве с ключами от почтового ящика и запасным комплектом ключей. В договоре канал связи записывают так же точно, как реквизиты счёта: один мессенджер, один адрес почты, срок ответа.

Частые вопросы

Нужна ли нотариальная доверенность, чтобы представитель подписал договор найма

Нотариальная доверенность для подписания договора найма сроком до года гражданским кодексом прямо не требуется, но для договора на год и больше она нужна, если представитель будет подавать документы на государственную регистрацию обременения. Нотариальная или консульская доверенность к тому же легко проверяется жильцом в реестре нотариата, поэтому удалённому собственнику удобнее сразу оформить именно её.

Как жильцу из другого города посмотреть квартиру без поездки

Жилец из другого города может посмотреть квартиру по видеотуру, который снимает представитель собственника в прямом эфире, с ответами на вопросы о соседях, шуме и технике. Решение о договоре по одному видео стоит принимать осторожно обеим сторонам: перед подписанием акта жилец всё равно проходит квартиру вживую, и всё, что он заметил, вносят в опись.

Можно ли проверить жильца, не встречаясь с ним

Жильца проверяют удалённо по документам: копия паспорта и его проверка по сервису Министерства внутренних дел (МВД), долги в банке исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов (ФССП), подтверждение дохода выпиской или справкой. Порядок такой проверки шаг за шагом описан в материале о том, как проверить арендатора квартиры. Сверку оригинала паспорта с лицом проводит представитель в день подписания.

Доверенность — первый документ удалённой сдачи

Удалённая сдача начинается не с объявления, а с доверенности: без неё представитель не подпишет договор и акт, а жилец не получит ключи.

Перед визитом к нотариусу или в консульство составьте список полномочий по статье о доверенности на сдачу квартиры, ссылка на неё есть выше. Если хотите, чтобы показы и заселение прошли без вашего приезда, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры на главной странице; все материалы о первых шагах собраны в разделе «Как сдать квартиру».