Ошибка, с которой начинаются споры о доверенности на сдачу квартиры, звучит так: «у нотариуса оформили на все действия с квартирой». Для сдачи в аренду представителю нужны шесть полномочий, от подписи договора найма до возврата залога (обеспечительного платежа), а право продать, заложить квартиру или передать полномочия третьему лицу в такую доверенность не включают. Чем шире текст, тем больше сделок можно совершить от вашего имени без вашего ведома.

Если вы живёте в другом городе, долго работаете за границей или просто не готовы ездить на подписание, доверенность решает задачу. Ваше решение сводится к трём пунктам: кто представитель, что он вправе подписать и на какой срок.

Представитель вправе подписать договор найма за собственника

Наймодателем по договору найма закон называет собственника или «управомоченное им лицо» (ст. 671 ГК РФ). Договор, который подписал представитель в пределах доверенности, создаёт права и обязанности прямо для собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Жилец платит собственнику, претензии по квартире тоже адресованы собственнику, даже если тот ни разу не видел жильца.

Доверенность по ГК: письменное уполномочие одного лица другому для представительства перед третьими лицами (ст. 185). Термина «генеральная доверенность» в статьях 185–189 ГК нет: «разовая», «специальная» и «генеральная» остаются бытовыми названиями по объёму полномочий. Для сдачи подходит доверенность с перечнем конкретных действий по одной квартире; «генеральную» на всё имущество под эту задачу не оформляют.

Показы и переписка с кандидатами сделками не считаются, и доверенность для них не нужна. Например, в работе The·Rent собственнику не нужно присутствовать на показах. Доверенность понадобится, когда кто-то, кроме вас, ставит подпись под договором, актом или распиской.

Форма доверенности зависит от срока договора

Нужна ли нотариальная доверенность на сдачу квартиры

Нотариальная доверенность на сдачу квартиры обязательна, если договор найма заключают на год и дольше и представитель подаёт заявление о регистрации обременения: при личном обращении представитель физлица предъявляет нотариально удостоверенную доверенность (ч. 8 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Для договора до года прямого требования нотариальной формы в ГК нет, но на практике надёжнее нотариальная.

Действие представителя Форма доверенности Основание
Подписать договор найма до года Закон прямо не требует нотариальной, надёжнее нотариальная Ст. 185.1 ГК
Подать заявление о регистрации найма от года Нотариальная Ч. 8 ст. 18 закона № 218-ФЗ, п. 1 ст. 185.1 ГК
Передать полномочия другому человеку (передоверие) Нотариальная Ст. 187 ГК
Отменить доверенность В той же форме, что и выдана, или нотариальная Ст. 188 ГК

Для договора на 11 месяцев нотариальную форму выбирают по трём причинам. Статья 185.1 требует нотариальной формы для распоряжения правами, записанными в госреестре, а относится ли передача квартиры внаём к распоряжению, закон прямо не разъясняет. Нотариальную доверенность жилец проверит в открытом реестре, а простую письменную проверить негде. Если договор потом продлят на год, та же доверенность пригодится для регистрации.

Чем договор на 11 месяцев отличается от годового и когда без регистрации не обойтись, описано в статье о сроке договора найма.

Шесть полномочий для сдачи: давать, ограничить, не давать

Какие полномочия указать в доверенности на сдачу квартиры

Полномочия в доверенности на сдачу квартиры перечисляют по шагам сдачи: подписать договор найма с приложениями, передать квартиру и ключи по акту, получить арендную плату и залог, направлять жильцу уведомления, расторгнуть договор и принять квартиру обратно, вернуть залог. Право распоряжаться квартирой (продать, заложить) в такую доверенность не входит, передоверие лучше запретить прямо.

Перечень собран по порядку заселения и выезда (ориентир The·Rent), и для каждого действия указано решение и способ ограничить полномочие.

Полномочие Решение Как ограничить
Подписать договор найма, опись имущества и акт приёма-передачи Давать Ставка не ниже согласованной суммы, срок не больше 11 месяцев или до конкретной даты
Передать квартиру и ключи, снять показания счётчиков Давать Число комплектов ключей указать в акте
Получить арендную плату и залог Ограничить Только переводом на счёт собственника, реквизиты в доверенности
Направлять уведомления и претензии жильцу Давать Только в каналах, названных в договоре
Подписать соглашение о расторжении и акт возврата Ограничить Только по основаниям договора, с описью и фото
Вернуть залог или удержать его часть Ограничить Удержание только с расчётом и чеками, копии собственнику
Продать, заложить, подарить квартиру Не давать В доверенность не включать
Передоверие Не давать Запретить прямо: «без права передоверия»
Представлять в суде По ситуации Отдельная доверенность, если дойдёт до спора
Схема сдачи квартиры по доверенности: представитель подписывает договор и акт, а плата идёт на счёт собственника
Представитель подписывает документы от имени собственника, а деньги жильца безопаснее направлять сразу на счёт собственника.

Деньги заслуживают отдельной строки. Полномочие «получать денежные средства» без уточнений даёт представителю право взять наличные и выдать расписку от вашего имени. Безопаснее, когда доверенность разрешает представителю подписать договор, где счёт для оплаты уже указан, а сами переводы приходят на счёт собственника с назначением платежа. Как оформить залог и какие суммы удерживать при выезде, разобрано в статье о залоге при сдаче.

Акт приёма-передачи представитель подписывает так же, как подписали бы вы: по комнатам и с фото. Попросите представителя прислать вам фото каждой страницы в день заселения.

Широкая доверенность: пять рисков и как их закрыть

Чем короче перечень полномочий, тем меньше поводов для спора. Риски широкой доверенности прописаны в самом ГК, и каждый закрывается одной строкой текста.

Риск Что говорит закон Чем закрыть
Представитель сдаёт квартиру самому себе Сделку в отношении себя лично суд по иску собственника может признать недействительной (п. 3 ст. 182 ГК) Строка «без права заключать договор с самим собой» и нижняя граница ставки
Представитель вышел за пределы полномочий Сделка считается заключённой от имени представителя, пока собственник её не одобрит (ст. 183 ГК) Конкретные пределы: срок, ставка, адрес
Полномочия передали третьему лицу Передоверие возможно, если доверенность его разрешает или вынуждают обстоятельства (п. 1 ст. 187) Прямой запрет передоверия
В доверенности два представителя Каждый действует самостоятельно, если не указано, что вместе (п. 5 ст. 185) Строка «действуют совместно» или один представитель
Доверитель умер Доверенность прекращается (ст. 188 ГК), договоры после этого подписывать нельзя Наследникам и представителю сразу проверить реестр

Два представителя без оговорки о совместных действиях создают понятную проблему: каждый вправе подписать свой договор со своим жильцом, и в квартиру придут два человека с ключами. Если доверяете сдачу двоим родственникам, пропишите, что они действуют совместно, или разделите полномочия: один подписывает договор, другой принимает квартиру при выезде.

Структура доверенности на сдачу без готового бланка

Готовый бланк из интернета обычно составлен для продажи или для всего имущества сразу. Доверенность на сдачу собирают из семи частей:

  1. Место и дата совершения прописью: без даты доверенность ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК).
  2. Доверитель и представитель: ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации.
  3. Квартира: адрес, кадастровый номер, документ о праве собственности или выписка ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
  4. Перечень полномочий из таблицы выше, с ограничениями по ставке и сроку.
  5. Банковские реквизиты собственника, на которые жилец переводит плату.
  6. Запрет передоверия и сделок представителя с самим собой.
  7. Срок действия доверенности.

Когда у квартиры двое владельцев или больше, представителю нужна доверенность от каждого: полномочия одного владельца не распространяются на долю другого. Что ещё собрать до объявления в такой ситуации, описано в статье о том, кто должен согласиться на сдачу. При ипотеке сначала читают кредитный договор, порядок разобран в статье о сдаче ипотечной квартиры.

Доверенность действует до срока или до отмены

Срок указывают в самой доверенности. Если его нет, доверенность действует год со дня совершения (ст. 186 ГК). Для сдачи разумно ставить срок на месяц-два длиннее планируемого договора найма: представитель успеет принять квартиру при выезде и вернуть залог.

Доверенность прекращается по ст. 188 ГК, в частности, по истечении срока, после отмены доверителем, после отказа представителя, со смертью любого из них. Отменить её собственник вправе в любой момент, и соглашение об отказе от права отмены ничтожно. Отмену оформляют у нотариуса или в той же форме, в какой выдана доверенность.

После отмены собственник извещает представителя и известных ему третьих лиц, в том числе жильца (ст. 189 ГК). Сведения об отмене, оформленной у нотариуса, нотариус вносит в реестр, и третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения. Представитель обязан сразу вернуть бланк доверенности; попросите его об этом письменно.

Договор найма, который представитель подписал до отмены в пределах полномочий, продолжает действовать: по ст. 182 ГК стороной по нему стал собственник. Жильцу в этом случае пишут, кто теперь принимает уведомления и куда переводить плату, если реквизиты меняются.

Проверка доверенности в реестре нотариата

Как жильцу проверить доверенность

Жилец проверяет нотариальную доверенность бесплатно и круглосуточно: Федеральная нотариальная палата открывает сведения о нотариусе, дате удостоверения, номере в реестре, отмене и факте смерти доверителя (ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате). Проверка идёт на сервисе проверки доверенностей ФНП (открытая часть работает на reestr-dover.ru) по реквизитам с бланка.

Собственнику проверка полезна дважды. Перед выдачей бланка представителю убедитесь, что доверенность видна в реестре, иначе осторожный жилец откажется подписывать. После отмены проверьте, что сведения об отмене появились: со следующего дня жилец и другие третьи лица считаются извещёнными, и ссылаться на незнание об отмене уже нельзя.

С простой письменной доверенностью так не получится. Отмену ненотариальной доверенности можно, но не обязательно, внести в отдельный реестр распоряжений нотариата (ст. 34.2 Основ), а выписку из него выдаёт нотариус по запросу. Ещё один довод за нотариальную форму.

Частые вопросы

Что делать, если представитель вышел за пределы доверенности

Договор, подписанный представителем сверх полномочий, собственник вправе одобрить, и тогда он действует как ваш с момента подписания (ст. 183 ГК). Если не одобрить, сделка считается заключённой от имени самого представителя. Жилец до одобрения может отказаться от договора, если не знал и не должен был знать о превышении. Одобрение или отказ сообщают жильцу письменно сразу после того, как узнали о договоре.

Кто платит налог, если квартиру сдаёт представитель

Налог с арендной платы при сдаче через представителя платит собственник: договор, подписанный представителем в пределах доверенности, создаёт права и обязанности для собственника (п. 1 ст. 182 ГК), значит и доход его. Представитель налог за вас не платит и чеки самозанятого не формирует. Варианты налога сравнивает статья о налоге при сдаче квартиры.

Нужна ли доверенность супругу собственника для сдачи

Доверенность супругу собственника нужна, если он подписывает договор найма от имени того, на кого оформлена квартира. Брак сам по себе не делает супруга представителем перед жильцом. Согласие второго супруга на сделку и полномочие подписывать за собственника решают разные вопросы, поэтому при подписании супругом жилец вправе попросить доверенность.

Перед визитом к нотариусу

Возьмите к нотариусу свой паспорт, паспортные данные представителя, выписку ЕГРН и список полномочий с нижней границей ставки и счётом для оплаты. Распечатайте таблицу выше и пройдите с нотариусом каждую строку, отдельно проговорив получение денег и запрет передоверия.

Представителю удобнее работать, если вместе с доверенностью он получает от вас нижнюю границу ставки и понятный портрет жильца. Прикинуть ставку до визита к нотариусу поможет бесплатная оценка квартиры, а вопрос о формулировке конкретного полномочия можно задать, если написать нам в Telegram. Другие случаи, когда квартиру сдаёт не единственный собственник, собраны в разделе об особых правах.