Доверительное управление квартирой собственнику одной московской квартиры чаще всего не нужно: если вы на связи в течение дня, хватает разовой сдачи с хорошим договором найма. По закону такое управление недвижимостью оформляют в той же форме, что и продажу, и регистрируют, а на рынке под этим названием обычно продают агентский договор на обслуживание. Платить управляющему каждый месяц оправдано, когда вы живёте далеко, квартир несколько или отвечать жильцу весь срок договора некому.

Собственник, который уехал из Москвы или просто устал от звонков жильца, сравнивает два счёта: процент от ставки каждый месяц или разовую плату за поиск жильца и собственное время потом. Решение зависит от того, сколько работы остаётся после заселения и кто её возьмёт.

Доверительное управление по главе 53 ГК РФ

Гражданский кодекс посвящает этой конструкции главу 53. По статье 1012 ГК РФ собственник (учредитель управления) передаёт имущество управляющему на определённый срок, а тот управляет им в интересах собственника или названного им выгодоприобретателя. Право собственности при этом не переходит. Сделки управляющий заключает от своего имени и в документах ставит после своего названия пометку «Д.У.».

Отдельная квартира может быть объектом такого договора: статья 1013 прямо называет отдельные объекты недвижимости. Управляющим по общему правилу бывает индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, и выгодоприобретателем он быть не может (статья 1015).

Что такое доверительное управление квартирой

Доверительное управление квартирой означает, что собственник передаёт её управляющему на срок, и тот сдаёт квартиру в интересах собственника без перехода права собственности. Управляющий сам подписывает договор найма от своего имени с пометкой «Д.У.», получает оплату, отвечает за убытки, если не проявил должной заботливости, и отчитывается перед собственником. Договор на квартиру заключают письменно в форме договора продажи недвижимости, а передачу квартиры в управление регистрируют, иначе договор недействителен.

Форма, срок и регистрация по ГК РФ

Статья 1016 перечисляет обязательные условия договора: состав имущества, в чьих интересах ведётся управление, размер и форма вознаграждения, срок. Срок не больше пяти лет; если по его окончании никто не заявил о прекращении, договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

По статье 1017 договор на недвижимость заключают в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости, а передачу квартиры в управление регистрируют так же, как переход права собственности. Нарушение формы или отсутствие регистрации делает договор недействительным. Для собственника это означает государственную регистрацию передачи и договор найма, который подписывает уже управляющий.

На рынке под этим словом чаще агентский договор

Под вывеской «доверительное управление квартирой» в долгосрочной аренде часто подписывают другой договор, агентский. Проверить это просто: посмотрите название договора и то, кто в нём указан наймодателем в договоре с жильцом. Если наймодатель вы, а компания действует от вашего имени, это агентский договор по главе 52 ГК РФ, а не управление по главе 53.

По агентскому договору (статья 1005 ГК РФ) агент действует за вознаграждение от своего имени за счёт собственника или от имени и за счёт собственника. Регистрировать такой договор не нужно. Отсюда главный вопрос к тексту: кто подписывает договор найма. Если агент подписал его от своего имени, права и обязанности по нему возникают у агента, даже когда собственник в договоре упомянут.

Что сравниваем Классическое управление по главе 53 Агентский договор «управления»
Кто сторона договора найма Управляющий с пометкой «Д.У.» Собственник или агент, как записано в договоре
Регистрация Обязательна, иначе договор недействителен Не нужна
Срок Не больше пяти лет, молчаливое продление На срок или без срока
Ответственность Убытки и упущенная выгода, если управляющий не проявил должной заботливости По условиям договора
Отказ Уведомление за три месяца, если договор не устанавливает иное По условиям договора

Чем доверительное управление отличается от сдачи через агента

Доверительное управление отличается от сдачи через агента сроком и объёмом работы. Агент при разовой сдаче находит жильца, готовит договор найма и уходит после заселения, плату берут один раз. Управляющий остаётся на весь срок: принимает оплату, решает поломки, следит за квартирой и получает процент каждый месяц. Классическое управление по главе 53 ГК РФ ещё и регистрируют, агентский договор регистрации не требует.

Три модели рядом: управление, разовая сдача агентом, сам

Разница между моделями видна не в момент заселения, а через полгода, когда жилец задержал оплату или сломалась стиральная машина. Таблица показывает, кто в каждой модели этим занимается и во что это обходится.

Критерий Управление (агентское или классическое) Разовая сдача агентом (порядок The·Rent) Сам
Деньги собственника Процент от ставки каждый месяц, иногда плюс плата за первый поиск Комиссию платит жилец; при ставке от 150 000 ₽ собственник оплачивает комиссию в размере 50% месячной ставки Только время и дни простоя
Кто получает оплату Управляющий, затем перевод собственнику Жилец платит собственнику напрямую Жилец платит собственнику
Поломки и звонки жильца Управляющий Собственник после первого месяца сопровождения Собственник
Контроль собственника Отчёты по договору Полный Полный
Срок участия помощника Весь срок договора управления До заселения и первый месяц Помощника нет
Кому подходит Живёте далеко, квартир несколько Вы в Москве или на связи днём Есть время на показы и проверку
Дерево решений для собственника: когда хватит разовой сдачи квартиры, а когда нужен управляющий на весь срок аренды
Если вы на связи с жильцом в течение дня и квартира одна, ежемесячный процент управляющему обычно не окупается.

Стоимость управления: условный расчёт на ставке 70 000 ₽

Открытой статистики по стоимости управления нет, есть ориентиры самих компаний. В журнале агентства «Самолёт Плюс» от 28.09.2024 называют 10–20% ежемесячного арендного платежа, но не меньше 7 000–10 000 ₽.

Условный пример: двухкомнатная квартира в Подольске сдана за 70 000 ₽ на 12 месяцев без простоя. Цифры условные, ставки взяты из ориентира Самолёт Плюс выше и рынок целиком не описывают.

Вариант Как считается За год, ₽
Нижняя граница ориентира, 10% с минимумом 7 000 ₽ 7 000 × 12 84 000
Верхняя граница ориентира, 20% 14 000 × 12 168 000
Разовая сдача по порядку The·Rent Комиссию платит жилец 0

На ставке 70 000 ₽ управление забирает от 1,2 до 2,4 месячной ставки в год, а за первый поиск жильца часто платят отдельно. При ставке 150 000 ₽ разовая сдача по тому же порядку обойдётся собственнику в комиссию размером в половину месячной ставки, то есть 75 000 ₽ один раз, а 10% управления составят 180 000 ₽ за год. Деньги здесь платят за то, что после заселения квартирой занимается кто-то другой.

Работа собственника после заселения без управляющего

Без управляющего работа после заселения не исчезает, но её немного, если договор найма составлен заранее. Первый месяц уходит на то, чтобы проверить первую оплату, договориться об одном канале связи и закрыть мелкие бытовые вопросы. Дальше собственник следит за шестью сигналами, которые порядок The·Rent относит к красным флагам:

  • оплата сдвигается второй месяц подряд;
  • жилец не отвечает дольше трёх дней;
  • соседи жалуются;
  • в квартире появились новые люди и вещи;
  • жилец не пускает на осмотр, предусмотренный договором;
  • ваш адрес появился в объявлениях о посуточной сдаче.

На каждый сигнал порядок одинаковый: зафиксировать факты перепиской и фото, направить письменную претензию со сроком в канале из договора, затем уведомление о расторжении по основаниям договора или закона, удержание из залога по описи и суд.

Смена замков или отключение воды в этот порядок не входят. Как действовать по дням, если оплата не пришла, описано в статье о том, что делать, если арендатор не платит. Выезд жильца и расчёт по залогу закрывает акт возврата квартиры.

Шесть признаков, что управление лишнее

Управление чаще всего лишнее, если совпадает большинство признаков: квартира одна; вы живёте в Москве или области либо отвечаете на сообщения в течение дня; договор найма содержит опись, акт и порядок удержания залога; жилец платит переводом, и поступление видно в банке; для поломок есть сантехник и электрик, которых можно вызвать по телефону; проверка жильца пройдена до заселения.

Оправдано оно в обратной ситуации. Вы живёте за границей с большой разницей во времени, квартир несколько, квартира дорогая и требует регулярного осмотра, либо вы заранее знаете, что не будете отвечать жильцу месяцами. Тогда процент от ставки покупает реальную работу, и вопрос только в том, какой договор вам предложат.

Девять пунктов договора управления

Договор управления читают по тем же пунктам, которые закон считает существенными, и по тем, где у собственника чаще всего возникают споры.

  1. Состав имущества: квартира с кадастровым номером, мебель и техника по описи.
  2. Вознаграждение: процент от поступившей или от начисленной платы, минимум, платится ли он в месяцы без жильца, есть ли отдельная плата за поиск.
  3. Срок и продление. По статье 1016 классический договор заключают не больше чем на пять лет, а молчание сторон продлевает его.
  4. Отчёты. Статья 1020 отдаёт сроки и порядок отчётов договору: впишите ежемесячный отчёт с выпиской поступлений.
  5. Расходы. По статье 1023 управляющий возмещает необходимые расходы из доходов от квартиры, поэтому нужен лимит суммы, после которой он согласует ремонт с вами.
  6. Распоряжение квартирой. Управляющий распоряжается недвижимостью только в случаях, прямо названных в договоре; продажу и залог лучше прямо исключить.
  7. Ответственность. Статья 1022 возлагает на управляющего убытки и упущенную выгоду, если он не проявил должной заботливости, и допускает залог управляющего в обеспечение этих убытков.
  8. Отказ. По статье 1024 о прекращении предупреждают за три месяца, если договор не называет другой срок; отказаться по иным причинам собственник может, выплатив обусловленное вознаграждение.
  9. Деньги жильца: на чей счёт приходят арендная плата и залог и в какой срок управляющий переводит остаток собственнику.

Если договор агентский, первые пункты читаются так же, а к ним добавляется один вопрос: кто подписывает договор найма и от чьего имени. Если подписывать будет представитель по доверенности, полномочия стоит ограничить, как описано в материале о доверенности на сдачу квартиры. Налог с арендной платы в любой модели платит собственник по выбранному режиму, сравнение режимов есть в статье о налоге при сдаче квартиры.

Работа The·Rent заканчивается через месяц после заселения

Работа The·Rent над квартирой завершается подписанием договора найма с описью и актом и передачей ключей; следующие тридцать дней собственника бесплатно сопровождают. Тому, кому по признакам выше нужен человек на весь срок найма, придётся искать его отдельно: The·Rent такую работу не выполняет, и честнее сказать об этом до первого звонка.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру по доверенности вместо управления

Доверенность на сдачу квартиры подтверждает право представителя подписать договор найма и совершить другие названные в ней действия от имени собственника, но квартиру в управление не передаёт. Договор найма при этом заключается с самим собственником. Для родственника или знакомого, который будет показывать квартиру и подписывать бумаги, доверенность часто проще договора управления, если полномочия в ней перечислены конкретно.

Может ли родственник быть доверительным управляющим

Родственник может стать доверительным управляющим по договору (глава 53 ГК РФ), только если он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель: статья 1015 по общему правилу допускает в этой роли предпринимателя или коммерческую организацию. Без статуса ИП родственник действует по доверенности или по договору поручения (статья 971 ГК РФ): сделки он совершает от имени собственника, и права по ним возникают у собственника.

Платят ли управляющему, если квартира пустует

Плата управляющему в месяцы без жильца зависит от договора: у одних компаний услуга в такие месяцы не оплачивается, у других минимальную сумму берут всегда. Если в вашем договоре нет условия, что без жильца и при задержке платежа вознаграждение не начисляется, впишите его до подписи.

Следующий шаг: выбрать разовую сдачу или помощника

Если по признакам вы справитесь без управляющего, дальше остаётся решить, сдавать квартиру самому или через агента, и проверить его договор. Сравнение по времени, отбору, ставке, защите и стоимости с вопросами агенту собрано в статье о том, сдавать квартиру через агентство или самому, другие материалы лежат в разделе о выборе помощника. Ставку вашей квартиры до решения мы посчитаем по заявке на бесплатную оценку квартиры.