Нет, пустующая квартира не стоит собственнику ноль. Квитанция за жильё приходит каждый месяц, налог на имущество начисляют раз в год, а несданная квартира не приносит арендной платы. В условном примере однушки 45 кв. м прямые расходы на пустые стены за год составили около 90 000 ₽, а несданная ставка ещё 828 000 ₽.

Если квартира досталась по наследству, освободилась после переезда или стоит после выезда жильцов, решение у вас одно из трёх: держать её пустой, сдать сейчас или продать. Ниже собраны расходы, которые идут при любом решении, и расчёт, который показывает цену каждого месяца раздумий.

Счёт пустой квартиры складывается из трёх частей

Две части счёта приходят на бумаге, от управляющей компании и от налоговой. Третья нигде не написана, зато она самая крупная.

Сколько стоит собственнику пустующая квартира

Пустующая квартира обходится собственнику в сумму трёх строк: жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) без жильцов, налог на имущество и упущенная арендная плата. В условном примере на квартиру 45 кв. м с кадастровой стоимостью 11 млн ₽ это 84 000 ₽ ЖКУ, около 6 100 ₽ налога и 828 000 ₽ несданной ставки за год. Первые две строки собственник платит деньгами, третью теряет.

Кроме денег, у пустой квартиры есть обязанности. Её владелец отвечает перед соседями за протечку, перед домом за состояние квартиры, а перед налоговой за уплату в срок. Карта ниже показывает требования каждой стороны, пока в квартире никто не живёт.

Карта обязанностей собственника пустующей квартиры: квитанция, налог на имущество, залив соседей, страховка и упущенная плата
Пустая квартира продолжает собирать платежи и обязанности, а единственная строка дохода в ней остаётся пустой.

Коммуналка без жильцов: что пересчитают, а что нет

Неиспользование квартиры не освобождает от платы за жильё и коммунальные услуги, так прямо записано в ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Обязанность платить появляется вместе с правом собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Расходы на содержание общего имущества дома (ч. 1 ст. 158) и ежемесячные взносы на капремонт (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ) от того, живёт ли кто-то в квартире, не зависят.

Перерасчёт за время отсутствия существует, но условия у него узкие. По п. 86 Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, ред. от 19.12.2025) пересчитывают только квартиру без индивидуального или квартирного счётчика, если поставить его нельзя технически и это подтверждено в установленном порядке. Отсутствие должно длиться больше 5 полных календарных дней подряд.

Отопление, а также электроэнергию и газ, которые идут на отопление, не пересчитывают ни в каком случае. Если счётчика нет, а техническую невозможность никто не подтверждал, перерасчёта тоже не будет. По пп. 90–91 тех же Правил плату уменьшают пропорционально полным дням отсутствия; заявление подают до отъезда или не позже 30 дней после возвращения, отсутствие подтверждают документами, а исполнитель пересчитывает за 5 рабочих дней.

Нужно ли платить коммуналку, если в квартире никто не живёт

Коммуналку за квартиру, в которой никто не живёт, платить нужно: ч. 11 ст. 155 ЖК РФ не освобождает от платы за неиспользуемое жильё. Содержание дома с капремонтом начисляется полностью, отопление тоже. Перерасчёт по п. 86 Правил № 354 возможен только без счётчика, который нельзя поставить технически, и при отсутствии дольше 5 полных дней. Со счётчиками по воде и свету при нулевом расходе начислений почти нет.

Перед расчётом возьмите последнюю платёжку и выпишите строки, не связанные со счётчиками: эта сумма и есть ваш ежемесячный минимум. Как делят квитанцию с жильцом, когда квартира сдана, разобрано в статье о том, кто платит за отопление и капремонт при аренде.

Налог и риски держат квартиру в расходах

Налог на имущество для квартиры считают от кадастровой стоимости за вычетом стоимости 20 кв. м (п. 3 ст. 403 Налогового кодекса, НК РФ). Базовая ставка Налогового кодекса для квартир 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406), город может снизить её до нуля или поднять, но не больше чем втрое. Ставку для своей квартиры по закону Москвы сверьте с налоговым уведомлением, а в примере ниже стоит условная ставка 0,1%.

Платят налог до 1 декабря следующего года (п. 1 ст. 409 НК РФ), свою кадастровую стоимость вы увидите в налоговом уведомлении.

Риски пустой квартиры тише, чем риски сдачи, но они дороже, чем кажутся. Собственник несёт бремя содержания и обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения (ч. 3–4 ст. 30 ЖК РФ). Если из пустой квартиры протекло к соседям, вред возмещает собственник, пока не докажет, что не виноват (ст. 1064 Гражданского кодекса, ГК РФ).

В жилой квартире подтёк под стиральной машиной заметят в тот же вечер. В пустой его обнаружат соседи снизу, иногда через неделю. Поэтому перед долгим отсутствием перекрывают краны на вводе воды, фотографируют показания счётчиков и оставляют ключи человеку, который сможет открыть дверь аварийной службе. Квартиру можно застраховать по договору имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ); что покрывает такой полис, разобрано в статье о страховании квартиры при сдаче.

Расчёт на одной квартире: держать, сдать или продать

Условный пример. Однушка 45 кв. м, кадастровая стоимость 11 млн ₽, рыночная ставка 69 000 ₽ в месяц. Постоянная часть квитанции без жильцов условно 7 000 ₽ в месяц, то есть 84 000 ₽ в год. Налог на имущество при условной ставке 0,1%: 11 000 000 × 25 / 45 × 0,1% ≈ 6 100 ₽.

В столбце «сдать» вычтены месяц без жильца, налог самозанятого (налог на профессиональный доход, НПД) 4% с платы жильца-человека и те же расходы, что у пустой квартиры. Счётчики по договору оплачивает жилец, поэтому в строку ЖКУ попала только постоянная часть квитанции. Порядок строк повторяет формулу годового результата из методики The·Rent.

Строка, ₽ за год Держать пустой Сдать сейчас
Арендная плата 69 000 × 12 0 828 000
Простой 1 месяц 0 −69 000
НПД 4% с 759 000 0 −30 360
Постоянная часть ЖКУ −84 000 −84 000
Налог на имущество (условно 0,1%) −6 100 −6 100
Итог года −90 100 638 540

Разница между двумя столбцами составила 728 640 ₽ за год. Разовые расходы на подготовку в таблицу не вошли: их вычитают отдельно. Рабочее правило The·Rent здесь такое: вложение, которое не возвращается повышением ставки за 12–18 месяцев, не делают.

Продажу в одну таблицу с арендой честно не поставить: у неё другие строки, от налога с продажи до процентов на вырученные деньги. Её разбирает отдельный расчёт «сдавать или продавать», а для сверки понадобится ставка по вкладам, которую публикует Банк России.

Что выгоднее: держать квартиру пустой или сдать

Сдать квартиру выгоднее, если она не понадобится семье в ближайшие месяцы. В условном примере однушки за 69 000 ₽ пустая квартира за год обходится в минус 90 100 ₽, а сданная с месяцем простоя и НПД 4% даёт плюс 638 540 ₽. Держать пустой имеет смысл, когда квартира нужна скоро или в ней идёт ремонт.

Каскад года для однушки за 69 000 ₽: после простоя, НПД, коммуналки и налога остаётся 638 540 ₽, пустая уходит в минус
Даже после месяца простоя, налога и коммуналки сданная квартира даёт 638 540 ₽ за год, а пустая уводит собственника в минус 90 100 ₽.

Каждый месяц раздумий имеет цену

Вариант «сдам позже» выглядит бесплатным, но в нём тоже есть строка расходов. В том же условном примере месяц ожидания стоит 69 000 ₽ несданной платы до налога. Квитанцию и налог на имущество собственник платит и при сдаче, поэтому в цену ожидания они не входят. Три месяца раздумий обходятся примерно в 207 000 ₽, это три ставки.

Поиск жильца тоже занимает дни, и их стоит заложить заранее: летом 2026 года, по оценке одного из московских агентств, средний срок экспозиции вырос до двух-трёх недель (IRN.RU, 19.08.2026). Неделя ожидания в условном примере обходится примерно в 16 100 ₽ (69 000 ÷ 30 × 7). Эта сумма служит потолком для мелких трат, которые сокращают поиск: уборки, мелкого ремонта, хороших фотографий.

Пустота оправдана в четырёх ситуациях

Держать квартиру пустой разумно, когда расходы ожидания меньше, чем проблемы от жильца в неподходящий момент. Таких ситуаций немного.

  • Квартира понадобится семье через два-три месяца: сдавать на такой срок можно, но короткий договор сложнее заполнить жильцом.
  • В квартире идёт ремонт: жилец в стройке не живёт, а сдача с недоделками снижает ставку.
  • Квартира уже в продаже и покупателю нужна пустая квартира.
  • Наследство ещё не оформлено и с наследниками нет согласия; когда сдавать до свидетельства всё же можно, разобрано в статье о сдаче квартиры до вступления в наследство.

Если ни одна из четырёх ситуаций не про вас, пустота оплачивается из своего кармана без причины. Когда решение тормозит опасение пустить чужих людей, откройте маршрут сдачи квартиры: в нём видно, на каком шаге отсеивают ненадёжного кандидата.

Неделя, чтобы перейти от пустоты к решению

  1. Возьмите последнюю платёжку и выпишите постоянную часть: содержание, капремонт, отопление.
  2. Найдите налоговое уведомление и посмотрите кадастровую стоимость и сумму налога.
  3. Соберите 8–12 похожих объявлений, которые висят меньше двух-трёх недель (ориентир The·Rent), и прикиньте ставку; как это делается, описано в статье о том, за сколько сдать квартиру.
  4. Пройдите квартиру с телефоном: что сломано, что вывезти, что убрать. Подготовку без ремонта начинают с дешёвых шагов.
  5. Проверьте документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), согласия сособственников или банка, если квартира в ипотеке.
  6. Подставьте свои числа в таблицу выше и сравните столбцы.

Налог с арендной платы в расчёте взят как НПД, но режимов три, и выбор зависит от суммы дохода; сравнение собрано в статье о налоге при сдаче квартиры. Если хотите понять, какую ставку реально получит ваша квартира в нынешнем виде, это делает бесплатная оценка квартиры перед сдачей.

Частые вопросы

Можно ли не платить взносы на капремонт, пока квартира пустует

Взносы на капремонт за пустующую квартиру платят в полном размере: ч. 1 ст. 169 ЖК РФ обязывает собственника вносить их ежемесячно, и проживание людей на эту обязанность не влияет. Перерасчёт по Правилам № 354 касается только отдельных коммунальных услуг без счётчика и на капремонт не распространяется. Сумма взноса стоит в платёжке отдельной строкой, её и включают в постоянную часть расчёта.

Сдавать ли квартиру, если она понадобится через полгода

Квартиру, которая понадобится через полгода, сдают по договору найма на этот срок с датой окончания, записанной в тексте. Шесть месяцев при ставке 69 000 ₽ в месяц (условный пример) дают около 414 000 ₽ платы до налога, а квитанцию и налог на имущество, около 45 000 ₽ за полгода, собственник платит в любом варианте. Желающих на короткий срок может оказаться меньше, поэтому дату выезда обсуждают на первом звонке.

Расчёт решает раньше эмоций

Цифры условного примера сводятся к одному сравнению: 90 100 ₽ в год уходят на пустые стены, 638 540 ₽ остаются после сдачи. Повторите расчёт на своей квитанции и налоговом уведомлении. Если разрыв выйдет похожим, пустоту оправдает только ремонт, скорая продажа, неоформленное наследство или переезд семьи в эту квартиру.