Сдавать свою квартиру и снимать другую: когда схема выходит в плюс

Сдавать свою квартиру и снимать другую выгодно, когда своя после налога и простоя приносит больше, чем уходит за съём, и остаётся запас на разовые расходы. На условном примере с месяцем простоя своя квартира должна сдаваться примерно на 22% дороже съёмной, чтобы первый год закончился в ноль при налоге 4%, и на 35% дороже при налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%.

Для вашей семьи ответ зависит от пары конкретных адресов и налогового режима, а ещё от того, сколько недель квартира простоит до первого жильца. Если вы собираетесь переехать ближе к работе или школе, а свою квартиру сдать, решение принимают по двум договорам сразу: тому, который вы подпишете как собственник, и тому, который подпишете как жилец.

Схема окупается при трёх условиях

Выгодно ли сдавать свою квартиру и снимать другую

Сдавать свою квартиру и снимать другую выгодно, когда ваш жилец платит заметно больше, чем вы отдаёте своему наймодателю, и разницы хватает на налог, переезд и пустой месяц до заселения. Если своя двушка сдаётся за 88 000 ₽, а однушка у работы стоит 72 000 ₽, первый год в условном примере на самозанятости проходит почти в ноль, и выигрывать семья начинает только со второго года, а при НДФЛ ещё позже.

Разница ставок появляется, только если вы меняете квартиру на более дешёвую: меньше комнат, дальше от центра, проще ремонт. Переезд в равноценную квартиру ближе к центру уводит схему в минус ещё до налога. Какой режим налогообложения выбрать для платы от жильца, разобрано в статье о налоге при сдаче квартиры.

Двойная аренда в Москве по данным рынка

По данным «Инком-Недвижимости», которые приводило РБК в августе 2023 года, на «двойную аренду», когда человек одновременно сдаёт своё жильё и снимает чужое, приходилось 27% сделок найма компании. В 2021 году доля составляла 20%, в 2022-м 17%.

Мотивы в том же исследовании распределялись так: около 25% клиентов видели в схеме замену ипотеке, почти 30% сдавали более дорогое жильё и снимали более дешёвое. Остальные объединялись с родственниками, были молодыми семьями или снимали дачи. Цифры относятся к сделкам одной компании за 2023 год, и как ориентир по рынку их используют с этой оговоркой.

Шесть строк расчёта двойной аренды

Какие налоги и расходы учесть при двойной аренде

При двойной аренде учитывают налог со всей полученной от жильца платы (4% на самозанятости или 13% НДФЛ при доходе до 2,4 млн ₽ в год), месяцы простоя своей квартиры, плату за съём за год, комиссию агента при съёме, расходы на переезд и залог за съёмную квартиру. Плата за чужую квартиру налог с вашей не уменьшает: его считают с поступлений от вашего жильца.

Формула строится на порядке The·Rent для годового результата, к которому добавлена расходная сторона:

1. Доход своей квартиры. Ставка × число месяцев с жильцом. Ставку берут по похожим объявлениям, отбор описан в статье о том, за сколько сдать квартиру.
2. Налог. 4% с платы жильца-человека для самозанятого (ст. 10 закона № 422-ФЗ) или 13% НДФЛ, пока годовой доход не превышает 2,4 млн ₽ (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса, НК РФ). Доход от аренды складывается с зарплатой, поэтому при высоком окладе часть платы может попасть под ставку выше 13%.
3. Плата за съём. Ставка съёмной квартиры × 12, без пауз: за чужую квартиру вы платите каждый месяц, даже когда ваша стоит пустой.
4. Комиссия при съёме. По данным «Циана», которые приводит «Т—Ж» (16.09.2026), 39% объявлений об аренде размещены без комиссии, в 41% она составляет 26–50% месячной ставки.
5. Переезд. Грузчики, машина, иногда хранение вещей, которые не поместятся в съёмную квартиру.
6. Залоги. За съём вы вносите залог, от своего жильца получаете залог. Оба возвратные и в итог года не входят, но в первый месяц на счёте должны лежать оба платежа одновременно.

Коммунальные платежи в расчёт не включены. Кто оплачивает счётчики в вашей квартире, решает договор с жильцом, а взнос на капремонт и налог на имущество остаются на вас при любом раскладе. Счета съёмной квартиры ваша семья оплачивает сама, как оплачивала дома.

Условный пример: двушка за 88 000 ₽ и однушка у работы за 72 000 ₽

Условный пример: семья сдаёт свою двухкомнатную квартиру 58 м² в спальном районе за 88 000 ₽ и снимает однокомнатную у работы за 72 000 ₽. Комиссия при съёме 50% ставки, то есть 36 000 ₽, переезд 30 000 ₽, первый месяц своя квартира стоит пустой.

Разница между первым и третьим столбцом равна доходу одного месяца после налога: 84 480 ₽. За съём в пустой месяц вы платите полностью, поэтому простой бьёт по бюджету семьи сразу, а не в конце года.

Залог 72 000 ₽ за съёмную квартиру в таблицу не вошёл. Если с вашего жильца взят залог в размере месячной платы, 88 000 ₽, он перекрывает ваш, и замороженных собственных денег не остаётся.

Накопленный итог по месяцам и точка безубыточности

График показывает тот же пример помесячно: в первый месяц вы оплачиваете переезд с комиссией и аренду съёмной при пустой своей, дальше каждый месяц приносит разницу ставок за вычетом налога. Простой заложен только в первый месяц, во втором году жилец тот же.

График отвечает на вопрос, сколько месяцев семья живёт в долг перед самой собой. При налоге 4% стартовая яма в 138 000 ₽ закрывается к 13-му месяцу. При НДФЛ на это уходит 32 месяца, почти три года с одним жильцом и без перерывов между договорами.

Второй простой при смене жильца отбрасывает итог назад. На НДФЛ пустой месяц вместо плюса 4 560 ₽ даёт минус 72 000 ₽. Разница 76 560 ₽ равна почти 17 месяцам накопленного плюса.

Порог ставки для вашей пары квартир

Свой порог считают по одной формуле: минимальная ставка своей квартиры = (ставка съёма × 12 + разовые расходы) ÷ (месяцы с жильцом × (1 − ставка налога)). Во втором году разовых расходов нет, и порог опускается.

Проценты посчитаны на условном примере со съёмом за 72 000 ₽ и разовыми расходами 66 000 ₽. Если съём обходится без комиссии, порог первого года на самозанятости с месяцем простоя опускается с 22% до 18%.

Средние цифры по городу здесь только ориентир. «Московская перспектива» 2 октября 2026 года со ссылкой на данные «Циана» называла для сентября 71 000 ₽ за однокомнатную и 110 200 ₽ за двухкомнатную квартиру. Но двушка у МКАД и однушка рядом с офисом в центре вполне могут стоить одинаково. Поэтому для своей и для съёмной квартиры ставку берут по свежим объявлениям в радиусе пары кварталов от каждого адреса.

Два договора с разными сроками

Какие риски у двойной аренды

Главный риск двойной аренды в том, что два договора живут независимо: ваш наймодатель может не продлить договор съёма, а ваш жилец может съехать раньше. В первом случае вам негде жить, пока своя квартира занята, во втором вы платите за съём при пустой своей. Договор найма на срок до года по Гражданскому кодексу (ГК РФ) краткосрочный, и права на его продление у нанимателя по закону нет.

Срок у обоих договоров ограничивает ст. 683 ГК РФ: не больше пяти лет, а без указанного срока договор считается пятилетним. Договор меньше года закон называет краткосрочным, и преимущественного права на новый договор у нанимателя в нём нет, пока стороны сами его не впишут. Для вас это работает в обе стороны: съёмщиком вы не можете требовать продления, собственником не обязаны продлевать договор со своим жильцом.

Порядок согласования двух договоров:

1. Окончание договора с вашим жильцом ставят на один-два месяца раньше окончания вашего съёма. Если ваш наймодатель не продлит, вы успеете вернуться домой.
2. В договор съёма просят срок от года или пункт о намерении продлить и сроке уведомления о непродлении. Тогда о переезде вы узнаете заранее.
3. В обоих договорах одинаково прописывают досрочное расторжение: за сколько дней уведомлять и что происходит с залогом. Варианты разобраны в статье о досрочном расторжении договора аренды.
4. Канал уведомлений в договоре с жильцом выбирают такой, которым вы реально пользуетесь из нового района.

Порядок действий до переезда

1. Посчитать ставку своей квартиры по похожим объявлениям и ставку съёма у нового места по таким же правилам.
2. Подставить обе в формулу порога для своего налогового режима. Если запас меньше порога из таблицы, схема рассчитана на годы, а не на первый год.
3. Выбрать налоговый режим до первой оплаты жильца. Самозанятость оформляют заранее, порядок описан в статье о том, как сдавать квартиру самозанятому.
4. Освободить квартиру от личных вещей и решить, что остаётся жильцу. Всё оставленное вносят в опись имущества к договору с фото.
5. Подписать договор съёма до договора со своим жильцом или в один день, сверив даты окончания.
6. Отложить на счёте стартовую сумму: на примере это 138 000 ₽ первого месяца плюс залог за съём до получения залога от своего жильца.

Частые вопросы

Можно ли уменьшить налог на сумму, которую я плачу за съём

Налог с дохода от своей квартиры на сумму, которую вы платите за съём, по общему правилу не уменьшается. У самозанятого базой служит полученный доход, вычета расходов закон о профессиональном доходе не предусматривает. У плательщика НДФЛ базу уменьшают только налоговые вычеты, и платы за съём жилья для себя среди них нет. Уточнить правила для своей ситуации можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).

Сдавать свою квартиру с мебелью или вывезти вещи

Свою квартиру при переезде в съёмную удобно сдавать с мебелью: в съёмную однушку она всё равно не поместится, а хранение стоит денег. Мебель меняет круг жильцов и иногда ставку, и решение принимают по портрету будущего жильца. Как сравнить оба варианта в деньгах, описано в статье о том, сдавать ли квартиру с мебелью.

Что делать, если мой жилец съехал раньше срока

Жилец, который съехал раньше срока, оставляет вас с пустой квартирой и прежней платой за съём, поэтому новый жилец нужен быстрее, чем при обычной сдаче. Залог удерживают только по основаниям договора, а неустойку за досрочный выезд, если она есть в договоре, требуют отдельно. Запас на один месяц простоя в бюджете семьи снимает основную часть давления.

Разница ставок решает больше, чем экономия на переезде

Когда своя квартира едва перекрывает съём, запас ищут в доходе: точная ставка по соседним объявлениям и короткая пауза до первого жильца сдвигают итог заметнее, чем скидка от вашего будущего наймодателя. Остальные расчёты о выборе судьбы квартиры собраны в разделе о доходности сдачи, а сравнение со вкладом и продажей описано в статье сдавать квартиру или продать. Проверить, за сколько реально сдаётся ваша квартира, поможет бесплатная оценка квартиры.