Чтобы сдавать квартиру официально, собственнику нужны пять бумаг и один налог: выписка о праве, согласия совладельцев, письменный договор найма, чек или декларация на каждую оплату и регистрация жильца по месту пребывания. Бумаги почти ничего не стоят. Налог при ставке 54 000 ₽ в месяц обойдётся в 25 920 ₽ за год самозанятому и в 84 240 ₽ на налоге на доходы физических лиц, НДФЛ (условный пример), и этот выбор делают до первой оплаты.

Переход на официальную схему проще всего сделать в момент, когда меняется жилец или наступает новый месяц оплаты. До этого перевода нужно решить две вещи: под каким налоговым режимом пойдут деньги и какая бумага будет появляться после каждой оплаты.

Цена легальности на ставке 54 000 ₽ в месяц

Условный пример, который проходит через весь чек-лист: собственница однушки в Южном округе два года сдавала её семье знакомых за 54 000 ₽ переводом на карту, без договора и без налога. Её доход за год вместе с арендой меньше 2,4 млн ₽, и теперь она хочет, чтобы следующий год прошёл по-белому.

Условие официальной сдачи Расход собственника за год На чём основано
Налог на профессиональный доход (НПД, режим самозанятых), 4% с оплаты жильца-человека 25 920 ₽ 422-ФЗ, ст. 10
НДФЛ 13% по декларации 3-НДФЛ 84 240 ₽ Налоговый кодекс (НК РФ), ст. 224
Письменный договор найма на срок меньше года без пошлины, регистрация не нужна Гражданский кодекс (ГК РФ), ст. 674
Согласие сособственников, а при найме от года и супруга нотариальный тариф только у супруга ГК РФ, ст. 246; Семейный кодекс (СК РФ), ст. 35
Регистрация жильца по месту пребывания оформляет жилец, основание даёт договор Постановление Правительства (ПП РФ) № 713, п. 9

Для нашей собственницы выбор режима стоит 58 320 ₽ в год: столько разделяет две строки таблицы, и это больше месячной платы её жильцов. Остальные строки не стоят ничего, кроме вечера с бумагами и одного визита к нотариусу, если квартира куплена в браке и договор будет длиннее года. Патент для индивидуального предпринимателя (ИП) в этой ситуации добавляет взносы и регистрацию, его место в сравнении режимов на одной ставке с патентом.

Как сдавать квартиру официально

Сдавать квартиру официально значит одновременно иметь письменный договор найма с жильцом, налоговый режим с документом на каждую оплату и регистрацию жильца по месту пребывания, если он живёт дольше 90 дней. Документом служит чек самозанятого в приложении «Мой налог» или годовая декларация 3-НДФЛ. До подписания собственник проверяет своё право сдавать по выписке из реестра и собирает согласия совладельцев, супруга или банка, когда они нужны. Регистрировать ИП ради одной квартиры не требуется.

Чек-лист легальности: шесть пунктов по порядку

Последовательность здесь важнее скорости. Согласие сособственника, полученное после подписания договора, оставляет договор уязвимым. Чек самозанятого выбивают только после регистрации в «Мой налог», поэтому статус оформляют до первой оплаты.

Схема из шести шагов официальной сдачи квартиры: право, согласия, договор найма, налог, чеки и регистрация жильца
Первые три пункта закрываются один раз на срок договора, последние три повторяются каждый месяц, год или при смене жильца.
  1. Право сдавать. Документ: свежая выписка ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Из неё видно, кто собственник, есть ли доли и залог банка. Когда: до объявления.
  2. Согласия. Документ: письменное согласие каждого сособственника, нотариальное согласие супруга при найме от года, ответ банка, если договор ипотеки ограничивает сдачу. Когда: до показов.
  3. Договор найма. Документ: письменный договор с перечнем всех, кто будет жить в квартире. Когда: в день передачи ключей.
  4. Налоговый режим. Документ: справка о постановке на учёт в «Мой налог», патент ИП или решение остаться на НДФЛ. Когда: до первого перевода.
  5. След каждой оплаты. Документ: чек самозанятого на каждое поступление или перевод с назначением платежа и декларация 3-НДФЛ раз в год. Когда: в день оплаты и до 30 апреля следующего года.
  6. Учёт жильца. Документ: регистрация по месту пребывания для гражданина России, уведомление о прибытии для иностранца. Когда: до истечения 90 дней проживания; для иностранца сроки короче, их называет закон о миграционном учёте.

Пункты 1–3 закрываются один раз на весь срок договора. Пункты 4–6 живут дальше: чек выбивается каждый месяц, декларация подаётся каждый год, а смена жильца запускает учёт заново. Маршрут сдачи от портрета жильца до заселения описан в общем руководстве по сдаче квартиры; здесь он сведён к тому, что проверит налоговая или полиция.

Право сдавать и чьи согласия собрать заранее

У собственницы из примера квартира оформлена на неё одну, куплена до брака, без ипотеки, и весь второй пункт закрывается одной выпиской ЕГРН за несколько минут. Если в выписке появляется второй собственник, отметка о залоге или квартира приобретена в браке, папка пополняется:

  • доля у родственника: письменное согласие каждого участника с суммой ставки и сроком, по п. 1 ст. 246 ГК РФ общим имуществом распоряжаются по соглашению всех;
  • квартира куплена в браке, договор на год и дольше: нотариальное согласие супруга, потому что такой найм порождает регистрируемое обременение (п. 3 ст. 35 СК РФ); для договора на 11 месяцев нотариус не нужен;
  • ипотека: выдержка из кредитного договора о сдаче; по п. 1 ст. 40 закона «Об ипотеке» согласие банка не требуется, если договор об ипотеке не запрещает сдачу, а найм кончается не позже кредита.

Само право сдать квартиру по договору найма прямо записано в ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса, поэтому разрешения от управляющей компании, соседей или полиции для легальной сдачи не существует. Редкие случаи вроде квартиры ребёнка или муниципальной квартиры разобраны в таблице согласий для сдачи квартиры.

Письменный договор найма как первый документ легальности

Семья знакомых живёт в однушке уже два года, и договор с ней подписывают текущей датой: с того дня, когда собственница решила сдавать официально. В нём фиксируют уже сложившиеся условия, ставку 54 000 ₽, дату оплаты и всех, кто живёт в квартире. Писать договор задним числом незачем, прошлые годы закрывает декларация, а не бумага с подправленной датой.

Письменная форма договора найма обязательна (п. 1 ст. 674 ГК РФ), а в чек-листе легальности договор держит ещё три пункта. Сумма и способ оплаты задают базу налога и объясняют каждый перевод на карту. Перечень проживающих становится основанием регистрации жильцов по месту пребывания. Срок решает, понадобятся ли регистрация обременения и согласие супруга.

Поэтому для официальной сдачи в договоре особенно важны четыре пункта: стороны и все постоянно проживающие, квартира с кадастровым номером и ссылкой на выписку ЕГРН, ставка с датой и способом оплаты, срок с точной датой окончания. Если жилец компания, договор называют договором аренды.

Что происходит со сдачей, где договора нет вовсе, разобрано в статье о сдаче без договора, а порядок регистрации длинных договоров в материале о Росреестре.

Налоговый режим выбирают до первой оплаты жильца

Налоговая служба отдельно разъясняла в марте 2026 года, что договор на 11 месяцев от налога не освобождает: доход от сдачи облагается по пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ при любом сроке. Для одной квартиры два режима из трёх обходятся без регистрации бизнеса:

  • НДФЛ. Ставка 13% при годовом доходе до 2,4 млн ₽ (ст. 224 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ за 2026 год подают до 30 апреля 2027 года, налог платят до 15 июля 2027 года (п. 1 ст. 229 и п. 4 ст. 228 НК РФ).
  • НПД. Ставка 4% с оплаты от человека и 6% от компании или ИП, лимит дохода 2,4 млн ₽ в год (ст. 10 закона № 422-ФЗ). Наём жилья входит в объект налога. Регистрация идёт в приложении, декларации нет.
  • Патент. Доступен только индивидуальному предпринимателю, стоимость зависит от района и площади. Может оказаться выгоднее при нескольких квартирах или доходе выше лимита самозанятого.

Собственница из примера выбирает самозанятость, регистрируется в приложении за день до ноябрьской оплаты и с этого перевода выбивает чеки. Если бы она промолчала, по умолчанию остался бы НДФЛ, и первый налоговый документ о сдаче появился бы только весной 2027 года. Постановка на учёт и цикл чеков подробно описаны в пошаговой инструкции по самозанятости.

Документ, который остаётся после каждой оплаты жильца

Официальной сдачу делают следы, которые можно показать. У каждого режима они свои, и проще всего увидеть разницу на одной оплате за ноябрь.

Как получена ноябрьская оплата Что остаётся у собственника Срок Что подтверждает
Самозанятый, перевод на карту Чек в «Мой налог» с суммой оплаты; перевод могут счесть электронным средством платежа, поэтому чек надёжнее выбить в день поступления (422-ФЗ, ст. 14) В день поступления денег Доход учтён, налог начислят в уведомлении
НДФЛ, перевод на карту Выписка с назначением «плата по договору найма от … за ноябрь» Хранить до подачи декларации и после Сумму, которая войдёт в 3-НДФЛ
НДФЛ, итог года Декларация 3-НДФЛ и платёж До 30 апреля и до 15 июля следующего года Налог заявлен и уплачен
Наличные без расписки Ничего Ни доход, ни оплату жильца не доказать

Назначение платежа помогает и при НДФЛ. Строка «арендная плата за ноябрь по договору найма от 1 октября» отделяет ставку от возврата залога или компенсации за сломанную технику, и в декларацию попадает ровно то, что относится к найму. Предложение жильца платить наличными «без бумаг» стоит считать стоп-сигналом: такая оплата не оставляет следа ни для налога, ни для суда.

Учёт жильцов: регистрация по месту пребывания и уведомление об иностранце

Последний пункт чек-листа у собственницы из примера решился сам. Вся семья постоянно зарегистрирована в Подольске, а примечание к ст. 19.15.1 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ) освобождает от ответственности, если человек с постоянной регистрацией в Москве или Московской области живёт без регистрации по месту пребывания в Москве или области. Будь жильцы из Твери, им пришлось бы встать на учёт.

Правила для остальных случаев короткие:

Если квартира уже сдаётся без налога

Два прошлых года у собственницы из примера остаются отдельной задачей, и решать её удобнее до того, как налоговая пришлёт вопрос. Рабочий порядок такой:

  1. Выбрать режим на будущее и оформить его до следующей оплаты жильца.
  2. Подписать с нынешним жильцом письменный договор найма текущей датой и описать в нём уже сложившиеся условия.
  3. Подать 3-НДФЛ за прошлые годы, в которых был доход, и заплатить налог с пенями.
  4. Сохранить выписки по карте за эти годы: они подтверждают суммы в декларациях.

Сколько собственнице из примера обойдутся два прошлых года, если инспекция спросит первой, показывает расчёт санкций за неуплату налога с аренды. Признаки, по которым сдачу нескольких квартир признают бизнесом, перечислены в статье о границе с предпринимательством.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры

Сам договор аренды квартиры в Росреестре не регистрируют. Если договор найма заключён на год или дольше, по п. 2 ст. 674 ГК государственной регистрации подлежит возникающее из него обременение права собственности. Договор на 11 месяцев и на любой срок меньше года не регистрируют, он действует с момента подписания. Срок от года добавляет ещё одно условие: для квартиры, купленной в браке, нужно нотариальное согласие супруга.

Можно ли сдавать квартиру официально без ИП

Сдавать квартиру официально без статуса ИП можно двумя способами. Первый: остаться на НДФЛ, получать оплату переводом с назначением платежа и раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ, ставка 13% при доходе до 2,4 млн ₽. Второй: зарегистрироваться самозанятым в приложении «Мой налог» и выбивать чек на каждую оплату, ставка 4% с жильца-человека. Индивидуальный предприниматель нужен только для патента.

Не признают ли сдачу квартиры предпринимательством

Временная сдача своего жилья уголовной ответственности за незаконное предпринимательство не влечёт: так сказано в п. 2 постановления Пленума Верховного суда № 23. Сдачу нескольких квартир как систему налоговая может оценить иначе. Неуплата налога с такой сдачи при этом остаётся налоговым нарушением, поэтому официальность определяют режим налога и документы по каждой оплате, а не регистрация ИП.

Нужно ли платить налог, если квартиру снимает родственник

Налог с платы родственника платят так же, как с платы любого жильца: доход от сдачи облагается независимо от того, кто живёт в квартире. Исключение одно: при бесплатном проживании родственника дохода нет, а значит, нет и налога. Такое проживание оформляют договором безвозмездного пользования, его устройство описано в статье о бесплатном проживании родственников.

Следующий шаг после чек-листа

Из шести пунктов дольше всего думать над четвёртым: режим налога определяет, сколько денег останется после года сдачи и какую бумагу вы будете выпускать каждый месяц. Возьмите свою ставку, сложите доход за год с зарплатой и сравните режимы в расчёте трёх налоговых вариантов.

Чтобы жильца, готового к договору и чекам, подбирали за вас, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры на главной странице. Режим налога и учёт жильца в любом случае остаются решением собственника, а соседние темы о начале сдачи ищите в разделе «Как сдать квартиру».