Сдача квартиры иностранцам разрешена законом, а сколько действий ляжет на собственника, решают три обстоятельства: живёт ли он сам в России, заведены ли у него и у жильца кабинеты на Госуслугах, какие документы о праве пребывания у жильца на руках. Чаще всего обязанность сводится к одному уведомлению о прибытии, которое собственник отправляет в орган миграционного учёта за семь рабочих дней (ч. 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ).

Если вам позвонил иностранный гражданин и квартира ему подходит, решение складывается из двух проверок: документы жильца до подписания договора и уведомление в первые дни после заселения. Гражданство само по себе ни штрафа, ни налога для вас не меняет.

Принимающая сторона отвечает за уведомление, жилец за свои документы

Принимающая сторона по закону № 109-ФЗ: гражданин России, который предоставил иностранцу помещение для фактического проживания (п. 7 ст. 2). Собственник, подписавший с иностранцем договор найма, попадает под это определение в день заселения. Жилец со своей стороны предъявляет документы и получает от вас отрывную часть бланка уведомления.

Учёт иностранцев устроен иначе, чем регистрация граждан России по месту пребывания. Там регистрируется сам жилец, и закон отводит на это не больше 90 дней со дня прибытия (ст. 5 закона № 5242-1); правила для россиян из других регионов собраны в статье о временной регистрации жильца. Для иностранца срок короче, и первым действует собственник.

Что нужно, чтобы сдать квартиру иностранцу

Сдать квартиру иностранцу можно после проверки трёх документов: документа, удостоверяющего личность, миграционной карты (если жилец не освобождён от неё международным договором) и документа о праве находиться в России, будь то виза, разрешение на временное проживание, вид на жительство или патент. После заселения собственник как принимающая сторона подаёт уведомление о прибытии в течение семи рабочих дней.

Документы иностранца проверяют до подписи договора

Иностранного жильца проверяют по тем же критериям, что и любого кандидата. Пять шагов порядка The·Rent разобраны в статье о том, как проверить арендатора. Для иностранного гражданина к ним добавляется сверка документов пребывания, потому что от них зависит, законно ли он находится в квартире.

Чек-лист перед договором:

  • Документ, удостоверяющий личность. Оригинал, фото совпадает с человеком, ФИО совпадает с тем, что будет в договоре.
  • Миграционная карта. Её предъявляют принимающей стороне по прибытии (ч. 2 ст. 22 закона № 109-ФЗ); исключение делают граждане стран, которых международный договор освобождает от её заполнения.
  • Документ о праве пребывания. Виза, разрешение на временное проживание, вид на жительство или патент; понятия даёт ст. 2 закона № 115-ФЗ.
  • Срок пребывания. Дата окончания визы или патента и дата въезда по миграционной карте.
  • Доход и прежнее жильё. Справка или выписка о зачислениях, телефон прежнего собственника.
  • Кто ещё будет жить. Документы каждого взрослого и детей, которые заселяются вместе с жильцом.

Полный перечень документов для принимающей стороны утверждает Правительство (ч. 2.1 ст. 22); перед подачей сверьте его на сайте МВД или в МФЦ.

Срок пребывания сверяют со сроком договора. Без визы иностранец находится в России не больше 90 суток суммарно в календарном году, если закон или международный договор не устанавливает иного; с визой срок определяет виза, а при выдаче и продлении патента продлевается и срок пребывания (ст. 5 закона № 115-ФЗ). Если договор найма заключают на 11 месяцев, а документ жильца заканчивается через два месяца, в договор стоит записать письменное условие о продлении.

Отказывать жильцу разумно только по объективной причине: документ недействителен, срок пребывания закончился и не продлевается, жилец не даёт документы для уведомления, доход не покрывает ставку. Требование «только граждане России» в объявлении не защищает от штрафа, зато отсекает добросовестных кандидатов. От штрафа защищает уведомление, поданное в срок.

Миграционный учёт по шагам: кто подаёт и в какой срок

Кто ставит иностранца на миграционный учёт

На миграционный учёт иностранца ставит орган миграционного учёта по уведомлению, которое подаёт принимающая сторона, то есть собственник квартиры (ч. 2 ст. 20 закона № 109-ФЗ). Из случаев, когда жилец подаёт уведомление сам, при сдаче квартиры важны три: у собственника есть документально подтверждённые уважительные причины, собственник постоянно живёт за рубежом или у обоих есть кабинеты на Госуслугах (ч. 3, 3.2 и 3.3 ст. 22).

Ситуация Кто подаёт уведомление Как и что приложить Норма
Собственник в России, обычный случай Собственник Лично, электронно, через МФЦ или почтой; жильцу передаётся отрывная часть бланка Ч. 2 ст. 22
У собственника уважительная причина, подтверждённая документом Жилец Уведомление в установленном порядке Ч. 3 ст. 22
Собственник, гражданин России, постоянно живёт за рубежом Жилец, лично Нотариально удостоверенное согласие собственника на проживание Ч. 3.2 ст. 22
У собственника и жильца есть кабинеты на Госуслугах Жилец, в электронной форме Собственник подтверждает согласие через Госуслуги Ч. 3.3 ст. 22

Срок во всех строках один: семь рабочих дней со дня прибытия. Даже когда уведомление подаёт жилец, принимающей стороной остаётся собственник, поэтому подтверждение подачи (отрывную часть или электронную отметку) разумно получить у жильца и хранить вместе с договором.

Порядок The·Rent: уведомление готовят в день заселения, вместе с подписанием договора и акта. Тогда копии документов уже на руках, а семь рабочих дней остаются запасом.

Условный календарь: заселение в понедельник

Условный пример: жилец заселяется в понедельник, праздников на этой и следующей неделе нет. Если день прибытия не входит в счёт, седьмой рабочий день приходится на среду следующей недели; если входит, на вторник. Закон о порядке счёта здесь ничего не уточняет, поэтому ориентиром берут вторник, а подают уведомление в день заселения.

Если срок пропущен, уведомление всё равно подают сразу: учёт по месту пребывания обязателен, пока жилец живёт в квартире, и поздняя подача лучше, чем никакой. Квитанцию или скриншот с датой подачи хранят до конца договора.

Карта рисков сдачи квартиры иностранцу: опаснее всего срок пребывания короче договора и уведомление после семи дней
Чаще всего собственник рискует сроками: уведомлением позже семи рабочих дней и договором длиннее срока пребывания жильца.

Штрафы принимающей стороны и что меняется с 3 ноября 2026 года

Какой штраф за непостановку иностранца на учёт

За неисполнение принимающей стороной обязанностей по миграционному учёту назначают штраф по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ. Размеры штрафа меняются с 3 ноября 2026 года (закон от 04.08.2026 № 294-ФЗ), поэтому актуальную сумму на дату нарушения смотрите в действующей редакции статьи на consultant.ru.

Нарушение Часть ст. 18.9 КоАП Размер штрафа для гражданина Где сверить сумму
Принимающая сторона не исполнила обязанности по учёту Ч. 4 Меняется с 3 ноября 2026 года Ст. 18.9 КоАП на consultant.ru
Жильё предоставлено иностранцу, который находится в России с нарушением порядка Ч. 3 Меняется с 3 ноября 2026 года Ст. 18.9 КоАП на consultant.ru

Крупные суммы из новостей относятся к должностным лицам и компаниям, а не к собственнику-гражданину.

Часть 3 касается не любой сдачи иностранцу, а только жильца, который уже нарушает правила пребывания: просрочил срок, не продлил патент или визу. Поэтому сверка срока пребывания со сроком договора защищает собственника лучше, чем любые устные заверения жильца.

Четыре пункта договора найма для иностранного жильца

Общие пункты договора и порядок приложений разобраны в статье о договоре найма квартиры. Для иностранного жильца в договор добавляют четыре условия:

  1. Номера и сроки документов жильца: документа, удостоверяющего личность, миграционной карты, документа о праве пребывания; копии идут приложением.
  2. Обязанность жильца сообщать о продлении визы или патента и передавать новые документы в срок из договора, например за 10 дней до окончания старых.
  3. Кто подаёт уведомление о прибытии и в какой день, если стороны договорились о варианте с Госуслугами.
  4. Обязанность предупредить о выезде из России или переезде заранее, чтобы собственник успел подать уведомление об убытии.

Налог собственника не зависит от гражданства жильца

Жилец с иностранным паспортом не меняет ни ставку, ни способ уплаты налога: в ст. 207 и 224 НК РФ гражданство того, кто платит за квартиру, условием не названо. Ставку определяет то, где большую часть года проводит сам собственник (п. 2 ст. 207, ст. 224 НК РФ).

Цепочка короткая: провели в России 183 календарных дня и больше за 12 месяцев подряд, значит, вы резидент и НДФЛ считается по шкале от 13%; провели меньше, значит, ставка 30%. Гражданство жильца в этой цепочке не участвует. Три законных налоговых режима на одной ставке сравниваются в статье о налоге при сдаче квартиры.

Выезд жильца закрывают уведомлением об убытии

Иностранца снимают с учёта по месту пребывания, когда он встаёт на учёт по новому адресу, выезжает из России или убывает из места пребывания (ч. 1 ст. 23 закона № 109-ФЗ). При убытии принимающая сторона подаёт уведомление об убытии лично, электронно, через МФЦ или почтой (ч. 2.2 той же статьи).

Форму и порядок уведомления об убытии устанавливает МВД (ч. 2.3 ст. 23), поэтому бланк берут на сайте ведомства или в МФЦ. Уведомление подают в день, когда жилец вернул ключи и подписан акт возврата: это закрывает учёт по вашему адресу и отделяет вас от того, что жилец будет делать дальше.

Частые вопросы

Можно ли сдать квартиру иностранцу только с патентом

Квартиру иностранцу с патентом сдают на общих основаниях: патент подтверждает право иностранца, приехавшего без визы, работать в России (ст. 2 закона № 115-ФЗ), а при его выдаче и продлении продлевается срок пребывания. Собственнику стоит записать в договор дату окончания патента и обязанность жильца передать продлённый документ. Уведомление о прибытии подаётся в те же семь рабочих дней.

Нужно ли уведомление на детей жильца

Уведомление о прибытии нужно на каждого иностранца, который живёт в квартире, включая детей. В варианте с Госуслугами закон прямо разрешает жильцу подать уведомление о себе и о детях до 18 лет, а собственник подтверждает согласие в своём кабинете (ч. 3.3 ст. 22 закона № 109-ФЗ). Детей вписывают в договор найма как постоянно проживающих.

Что делать, если иностранец уже живёт без уведомления

Уведомление о прибытии подают в тот же день, как только обнаружили пропуск: обязанность принимающей стороны от просрочки не исчезает. Перед подачей сверьте документы жильца, особенно срок пребывания по визе или патенту. Если срок уже истёк, жилец находится в России с нарушением порядка, и договор с ним разумно прекращать по основанию из договора.

Следующий шаг: документы жильца в день показа

На показе попросите у кандидата показать документ о праве пребывания и миграционную карту и сразу сверьте даты со сроком будущего договора. Если сроки сходятся, а проверка по доходу и прежнему жилью прошла, договор, опись и уведомление можно оформить за одну встречу.

Остальные материалы о жильцах из других регионов и стран лежат в разделе о регистрации и иностранцах. Если хотите собрать все бумаги к первой встрече с кандидатом, начните с консультации по сдаче квартиры.