Можно ли сдавать квартиру, купленную с материнским капиталом

Запрета нет, но доли детей меняют порядок

Можно ли сдавать квартиру, купленную на материнский капитал

Сдавать квартиру, купленную с материнским (семейным) капиталом, можно: закон о маткапитале требует оформить жильё в общую собственность родителей и детей, а запрета на сдачу внаём в его статье о жилищных целях нет. Честное «нельзя» звучит в одном случае. Если доли детей уже записаны в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), договор найма подписывают только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса, ГК РФ).

Если семья переехала в жильё побольше, а квартира с маткапиталом стоит пустой, порядок сдачи решает одна строка выписки ЕГРН: есть ли среди собственников дети. От неё зависят подписи в договоре и срок подготовки, а ещё то, кому достанется часть арендной платы.

Закон о маткапитале требует доли и молчит о найме

Главное требование закона сформулировано в ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Владелец сертификата и его супруг обязаны оформить жильё, купленное с использованием капитала, в общую собственность с детьми, а размер долей определяют соглашением. Норма говорит о собственности; о проживании семьи в квартире в ней ни слова.

В статье о жилищных целях нет условия, что семья обязана жить в купленной квартире, и нет запрета сдавать её внаём. Страх «за сдачу отберут маткапитал» опоры в этой статье не находит: основания вернуть средства из-за договора найма она не называет. Нарушением закона здесь будет другое, а именно неоформленные доли детей после наступления срока.

Отсюда первый практический вывод. Семья, которая хочет сдавать квартиру, сначала проверяет не договор с жильцом, а свои обязательства по капиталу. Выполнены ли они, видно по выписке ЕГРН: если в ней только родители, а срок уже прошёл, сдача не исправит ситуацию и не отменит обязанность.

Пока доли не оформлены: кто сдаёт и до какого срока

Нужно ли выделять доли детям перед сдачей

Выделять доли детям специально перед сдачей не нужно: обязанность оформить квартиру в общую собственность привязана к деньгам капитала, а не к найму. По п. 15(1) Правил, утверждённых постановлением Правительства № 862, на это отведено 6 месяцев после перечисления средств продавцу, а при ипотеке 6 месяцев после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке. До этого квартиру сдаёт тот, кто записан собственником в ЕГРН.

Сценариев два. В первом квартира куплена без кредита, Социальный фонд перечислил капитал продавцу, и шестимесячный срок уже идёт или истёк. Тогда доли детей либо уже оформлены, либо должны быть оформлены в ближайшее время, и планировать сдачу разумно сразу с учётом опеки.

Во втором сценарии капитал ушёл в погашение ипотеки, и кредит ещё не выплачен. Доли детей появятся после закрытия долга, а до этого собственником остаётся заёмщик. Сдача ипотечной квартиры зависит от договора с банком: что искать в нём, разобрано в статье о сдаче квартиры в ипотеке.

Самый неудобный случай: кредит закрывается в середине срока найма. Доли детей возникнут, пока жилец живёт в квартире. Как опека отнесётся к договору, подписанному до появления детей в выписке, закон прямо не говорит. Безопаснее планировать дату окончания найма с учётом даты последнего платежа по кредиту, а продление после оформления долей согласовывать с опекой заранее.

Дети в выписке ЕГРН: договор только после разрешения опеки

Нужно ли разрешение опеки на сдачу такой квартиры

Разрешение опеки на сдачу квартиры с маткапиталом понадобится с того дня, когда доли детей зарегистрированы в ЕГРН. Пока в выписке значатся только мать и отец, сертификат на сдачу не влияет и опека в договоре не участвует. После регистрации каждый ребёнок становится сособственником, а сдавать имущество ребёнка внаём его законные представители могут лишь с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК через п. 3 ст. 60 Семейного кодекса).

Для семьи с маткапиталом это означает лишние две недели в графике: на ответ закон отводит до 15 дней (ч. 3 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве»). Объявление разумно публиковать после ответа опеки: договор, подписанный без разрешения, она по ч. 4 той же статьи обязана требовать расторгнуть в суде.

Наймодателями в договоре станут все собственники из выписки, включая детей, а подписи за детей ставят по возрасту (п. 1 ст. 28 и ст. 26 ГК РФ). Пакет для органа опеки и довод о рыночной ставке собраны в разборе, где собственник квартиры несовершеннолетний, а согласия взрослых членов семьи перечислены в статье о согласиях на сдачу квартиры.

Чек-лист перед первым объявлением

Восемь проверок ниже идут в том порядке, в котором их удобно делать. Первые три занимают один вечер, остальные зависят от ответа опеки и банка.

1. Свежая выписка ЕГРН: кто собственники и в каких долях, есть ли запись об ипотеке.
2. Дата перечисления капитала или дата последнего платежа по кредиту: от неё считают 6 месяцев на оформление долей.
3. Кредитный договор, если ипотека не закрыта: условия о сдаче внаём.
4. Если дети в выписке: заявление в орган опеки и письменное разрешение до подписания договора.
5. Подписи по возрасту: за ребёнка до 14 лет расписывается родитель, подросток 14–18 лет подписывает сам с письменного согласия.
6. Срок найма не больше пяти лет (ч. 6 ст. 19 закона об опеке) и не позже даты, которую назвала опека.
7. Порядок получения платы: на чей счёт поступает доля ребёнка, если опека дала об этом письменное указание.
8. Налог: кто подаёт декларацию за каждого собственника, включая детей.

Условный расчёт: ставка на четыре доли и налог ребёнка

Деньги от квартиры, которая находится в долевой собственности, по умолчанию делят соразмерно долям (ст. 248 ГК РФ). При маткапитале доли определяют соглашением родителей при оформлении, поэтому расчёт начинают с того, какие дроби записаны в выписке ЕГРН.

Условный пример: двушка в Подмосковье куплена с маткапиталом, собственники мать, отец и двое детей по 1/4. Ставка 75 000 ₽ в месяц, договор на год.

Половина годовой платы, 450 000 ₽ из 900 000 ₽, юридически принадлежит детям. Семья подаёт четыре декларации 3-НДФЛ, по одной на каждого собственника, и две из них за сына и дочь подписывает родитель: законными представителями налогоплательщика-гражданина признаются его представители по гражданскому законодательству (п. 2 ст. 27 Налогового кодекса, НК РФ).

Доход 225 000 ₽ на человека далеко от порога 2,4 млн ₽, но у взрослых к нему прибавляют зарплату. Если весь годовой доход не больше 2,4 млн ₽, действует ставка 13% по ст. 224 НК РФ.

Сравнение с оформлением на одного человека показывает, что меняют доли. Будь квартира только у матери, она заплатила бы НДФЛ со всех 900 000 ₽, то есть 117 000 ₽. По долям общая сумма та же, 4 × 29 250 ₽, но налогоплательщиков четыре, и долг одного не становится долгом другого.

Режимы для взрослых собственников сравниваются в статье о трёх налоговых режимах при сдаче, а порядок для нескольких собственников описан в статье о договоре, когда у квартиры два собственника.

Частые вопросы

Нужно ли сообщать в Социальный фонд, что квартира сдаётся

Сообщать Социальному фонду о сдаче квартиры, купленной с маткапиталом, статья 10 закона № 256-ФЗ не требует: она обязывает семью оформить доли детей в срок, а о найме не говорит. Если у семьи есть письмо или уведомление фонда с конкретными требованиями, разумно ответить по нему и сохранить выписку ЕГРН с долями детей.

Можно ли сдать только свою долю, если у детей тоже доли

Свою долю в квартире, где доли есть и у детей, без остальных собственников сдать не получится: владение и пользование общим имуществом идёт по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК). Значит, в договоре или в согласии участвуют все собственники, а за детей действует правило о предварительном разрешении опеки. Особенности сдачи доли описаны в статье о сдаче доли в квартире.

Что делать, если доли оформлены не на всех детей

Доли в квартире с маткапиталом по ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ оформляют на всех детей семьи, включая последующих, поэтому неполное оформление стоит исправить до сдачи. Для разрешения опеки достаточно одного несовершеннолетнего собственника в выписке: если хотя бы у одного ребёнка доля уже есть, договор подписывают после разрешения. Порядок исправления долей уточните у нотариуса или в многофункциональном центре (МФЦ).

Половина платы принадлежит детям

Расчёт на четыре равные доли показывает главное: из 75 000 ₽ в месяц 37 500 ₽ получают дети, потому что ребёнок имеет право собственности на доходы, полученные им (п. 3 ст. 60 СК), и распоряжаться этими деньгами родители могут только в интересах детей. Эти суммы появятся и в заявлении в опеку, и в декларациях за каждого ребёнка.

Если в выписке ЕГРН ещё есть запись об ипотеке, следующая бумага после выписки ваш кредитный договор. Проверить ставку и подготовить квартиру к первому показу поможет бесплатная оценка квартиры, а все ограничения на сдачу собраны в обзоре восьми ситуаций, когда нужны согласия.