Через месяц после похорон на имя умершего приходит очередная квитанция за пустую квартиру, а коллега спрашивает, нельзя ли пожить в ней до лета за плату.

Сдавать квартиру до вступления в наследство закон прямо не запрещает, потому что наследник, который принял наследство, владеет квартирой с даты смерти наследодателя, а не с даты свидетельства. Препятствия у такой сдачи практические. До свидетельства о праве на наследство владельцу нечего показать жильцу вместо выписки, а при нескольких наследниках решение о сдаче требует подписи каждого.

Если вы единственный наследник и уже подали заявление нотариусу, короткий договор найма до получения свидетельства возможен с оговорками. Если наследников двое или больше и соглашения между вами нет, разумнее дождаться документов: доход от сдачи принадлежит всем, а спор о нём обходится дороже нескольких месяцев простоя.

Наследник становится собственником раньше, чем получает документы

Можно ли сдавать квартиру до вступления в наследство

Сдавать квартиру до получения свидетельства о праве на наследство может наследник, который уже принял наследство: по п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса, ГК РФ оно принадлежит ему со дня открытия наследства независимо от государственной регистрации права. Свидетельство и запись в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) нужны, чтобы это право доказать. При нескольких наследниках решение о сдаче принимают все вместе.

Собственнику по ст. 209 ГК РФ принадлежит право распоряжаться квартирой, в том числе передать её в пользование другому человеку. Наймодателем в договоре найма может выступать собственник или лицо, которое он на это уполномочил (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наследник, принявший наследство, формально подходит под первое условие с того же дня, когда открылось наследство.

Слабое место одно: принять наследство нужно, само оно к наследнику не переходит (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Пока заявления нет и других признаков принятия нет, наследник ещё не собственник, и сдавать ему, строго говоря, нечего.

Шесть месяцев по шагам: от открытия наследства до договора

Срок между смертью собственника и моментом, когда наследник может спокойно подписать договор найма на год, складывается из пяти шагов.

  1. День открытия наследства. С него считают все сроки, и с этого же дня принявший наследник считается собственником.
  2. Принятие. Заявление нотариусу по месту открытия наследства либо фактические действия: вступить во владение или управление, принять меры по сохранению имущества, оплатить расходы на его содержание (ст. 1153 ГК РФ).
  3. Шесть месяцев со дня открытия. Срок принятия наследства по п. 1 ст. 1154 ГК РФ; за это время могут объявиться другие наследники.
  4. Свидетельство о праве на наследство. Нотариус выдаёт его по истечении шести месяцев, а раньше только при достоверных данных, что других наследников нет (ст. 1163 ГК РФ).
  5. Регистрация права в ЕГРН. После неё в выписке появляется ваша фамилия, и договор найма получает понятное основание права.

Фактическое принятие работает в обе стороны. Пустить жильца и получать с него плату — действие владельца, и позже его могут расценить как вступление во владение квартирой. Надёжнее не полагаться на такие доказательства и подать заявление нотариусу до того, как в квартиру кто-то въедет.

Карта рисков сдачи до свидетельства

Карта рисков сдачи квартиры до вступления в наследство: самый опасный случай — несколько наследников без соглашения
Сдача до свидетельства рискованнее всего, когда наследников несколько и письменного соглашения между ними нет.

Четыре ситуации различаются тем, кто может оспорить договор и чем он рискует.

Ситуация Вероятность спора Что может случиться Что сделать до заселения
Единственный наследник, заявление подано Низкая Жилец сомневается в праве, просит скидку или уходит Показать справку нотариуса об открытом наследственном деле, договор до года
Наследников несколько, соглашения нет Высокая Другой наследник требует свою долю дохода или выселения Письменное соглашение всех о сдаче и делении платы
Заявления ещё нет Средняя Появляется наследник по завещанию или первой очереди Сначала заявление нотариусу, потом договор
В квартире живёт жилец наследодателя Средняя Договор продолжает действовать, плату некому принимать Найти договор, сообщить жильцу о смене наймодателя

Самый неприятный сценарий складывается из двух строк сразу: сдаёт один из нескольких наследников и делает это до подачи заявлений остальными. Договор, подписанный им одним, второй наследник вправе не признавать, а жилец оказывается между двумя людьми, каждый из которых называет себя хозяином.

Наследников несколько: без общего согласия не сдают

Как сдать унаследованную квартиру, если наследников несколько

Унаследованную квартиру при нескольких наследниках сдают только по соглашению всех, надёжнее письменному: со дня открытия наследства она поступает в их общую долевую собственность (ст. 1164 ГК РФ). Пользование и распоряжение такой квартирой идут по соглашению всех участников (ст. 246, 247 ГК РФ), а доход делят по долям, если не договорились иначе.

Соглашение наследников о сдаче укладывается в одну страницу. В нём стоит записать пять вещей:

  • кто из наследников подписывает договор найма и принимает показы;
  • на чей счёт жилец переводит плату;
  • как делится доход: по долям из завещания или закона либо в другой пропорции (ст. 248 ГК РФ);
  • кто платит коммунальные услуги и налог на имущество до регистрации права;
  • что происходит с договором, если кто-то из наследников захочет продать свою долю.

Условный пример: двушку в Люберцах наследуют брат и сестра поровну, жилец готов платить 55 000 ₽ в месяц. По соглашению сестра подписывает договор и получает плату, а 27 500 ₽ каждый месяц переводит брату. Без такой бумаги брат вправе требовать свою половину за всё время сдачи.

Когда брат и сестра из примера получат свидетельства и зарегистрируют доли, их квартира перестанет быть «наследственной» и станет обычной общей. Кто из них ставит подпись в договоре и как оформить полномочие второго, показано в материале о договоре при двух собственниках, а прочие случаи, где без чужого согласия не обойтись, перечислены в статье о согласии на сдачу квартиры.

Нотариус охраняет квартиру, но не сдаёт её

Нотариус по заявлению наследника принимает меры по охране наследства и управлению им (ст. 1171 ГК РФ). Для квартиры охрана обычно сводится к описи и хранению: имущество, которое не требует управления, нотариус передаёт по договору хранения кому-то из наследников (п. 4 ст. 1172 ГК РФ).

Доверительное управление наследством закон предусматривает для имущества, которому мало одной охраны: предприятие, доля в уставном капитале, пай, ценные бумаги, исключительные права (п. 1 ст. 1173 ГК РФ). Квартира в этом открытом перечне прямо не названа.

Из текста статьи следует, что рассчитывать на нотариуса как на того, кто найдёт жильца и подпишет договор, не приходится. Доверительное управление квартирой по договору с компанией после оформления прав устроено иначе и разобрано в материале о доверительном управлении квартирой.

Жилец, которого пустил наследодатель

Жилец, которому квартиру сдал ещё наследодатель, после его смерти не обязан съезжать: договор найма продолжает действовать, а место наймодателя переходит к наследнику. Основание даёт ст. 675 ГК РФ: смена собственника не расторгает договор и не меняет его условий, включая размер платы и срок.

Для наследника это значит три действия. Найти экземпляр договора и опись, если они были. Письменно сообщить жильцу, что наймодателем теперь станет наследник, и до свидетельства договориться, куда переводить плату. Сверить показания счётчиков и состояние квартиры с описью, чтобы спор о вещах не всплыл при выезде. Как действует договор при смене собственника в целом, показано в материале о продаже квартиры с жильцом.

Договор до свидетельства: на какой срок и что в нём писать

До получения свидетельства и записи в ЕГРН договор найма разумно заключать на срок меньше года. Договор на год и больше создаёт обременение, которое подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а регистрировать его без записи о праве наймодателя в реестре сложно.

В пункте об объекте и праве собственности указывают основание права. До свидетельства вместо выписки ЕГРН туда пишут реквизиты наследственного дела: нотариуса и номер дела. Отдельной строкой стоит предусмотреть, что после получения свидетельства стороны подпишут дополнительное соглашение с номером записи в ЕГРН.

Жильцу честнее показать документы о наследстве сразу, на первом показе, чем объяснять их после подписания. Человек, который видит справку нотариуса и понимает сроки, реже уходит в последний момент.

Частые вопросы

Кто платит налог с аренды до оформления наследства

Налог с аренды до оформления наследства платит наследник, который получает арендную плату: доход облагается с первого перевода жильца, наличие свидетельства на это не влияет. Режим выбирают так же, как любой собственник: декларация, самозанятость или патент; сравнение режимов на одной ставке есть в материале о налоге при сдаче квартиры. При нескольких наследниках каждый платит налог со своей части дохода.

Можно ли пустить жильца бесплатно, чтобы он платил только коммунальные услуги

Жилец, который живёт в унаследованной квартире бесплатно и оплачивает только коммунальные услуги, не освобождает наследника от вопросов о праве. Такая договорённость оформляется договором безвозмездного пользования, и подписывает его тот же принявший наследство собственник, а при нескольких наследниках все вместе. Оплата коммунальных услуг наследником тоже относится к признакам фактического принятия наследства по ст. 1153 ГК.

Остальные случаи, когда сдавать нельзя или нужны согласия

Наследство не единственный случай, когда собственнику мало одного желания сдать.

Ипотека и квартира ребёнка дают свои ответы на вопрос, можно ли сдавать квартиру; подробнее всего в блоге описан банк и его согласие в статье о сдаче квартиры в ипотеке. Если свидетельство уже получено и пора искать жильца, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры на главной странице, а соседние темы найдёте в разделе «Ипотека, доли, наследство, доверенность».