Менять ли замки после выезда арендаторов и как передавать ключи

Смена замков после арендаторов нужна не всегда: решение зависит от трёх условий, и все они проверяются в день выезда.

Первое: вернулись ли по акту все комплекты, записанные при заселении. Второе: делал ли жилец копии, оставались ли в квартире временные гости. Третье: у кого ещё был доступ, от агента на показах до мастера по ремонту. Если все ответы спокойные, замок можно оставить; если хоть один вызывает сомнение, личинку меняют до въезда следующего жильца.

Собственнику, который принял квартиру и держит в руках связку из двух ключей при записанных трёх, решать приходится за один вечер. Новый жилец получит ключи через несколько дней, и вопрос о доступе посторонних с этого момента становится вашим вопросом перед ним.

Три вопроса перед решением о замке

Нужно ли менять замки после арендаторов

Замки после арендаторов меняют, если по акту вернулось меньше комплектов, чем было выдано, если жилец делал копии или оставлял ключи временным жильцам, либо если ключи были у посторонних. Когда все комплекты на месте и доступ был только у жильца, решение остаётся за собственником. Если договор не распределяет расходы иначе, замену оплачивает собственник (ст. 210 Гражданского кодекса, ГК РФ), а при утере ключей жильцом их взыскивают по договору или как убытки.

Ответы на три вопроса удобно записать прямо в акт возврата или в заметку к нему:

1. Сколько комплектов вернулось. Сравните число с актом заселения, включая брелоки домофона и пульты шлагбаума.
2. Были ли копии и временные жильцы. Спросите жильца прямо и запишите ответ. Дубликат, сделанный для гостя, тоже попросите вернуть.
3. Кто ещё держал ключи. Агент на показах, клининг, мастер по ремонту, соседка, которой оставляли комплект на время отпуска.

Есть и второй довод в пользу аккуратности. Наймодатель обязан передать следующему жильцу свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Если ключ от вашей двери остался у неизвестного числа людей, спокойно жить новому жильцу будет трудно, и разговор о краже вещей в такой квартире начнётся с вопроса к собственнику.

Ключи считают поштучно при заселении и при выезде

Как учитывать ключи в акте

Ключи учитывают в акте приёма-передачи отдельной строкой с количеством по каждому виду: ключи от входной двери по каждому замку, от почтового ящика, от тамбура, брелоки домофона, пульты шлагбаума, коды умного замка. При заселении строку подписывают обе стороны, при выезде записывают число возвращённых ключей и сверяют с первой записью. Расхождение вносят в акт возврата.

Ключи удобно передавать в тот же день, когда подписаны договор и акт. Пропуска и брелоки, которые выдаёт дом, оформляют заранее. Пример строки для акта:

Если у собственника остаётся свой комплект, это тоже пишут в акт: «один комплект хранится у наймодателя». Такая запись снимает подозрения при спорах о пропаже вещей и ничего не меняет в правилах доступа. Ключ у собственника не даёт права входить без жильца, порядок осмотров задаёт договор, об этом подробно в материале о посещении сданной квартиры.

Сам акт заселения целиком разобран в статье об акте приёма-передачи квартиры.

Карта рисков: у кого может остаться доступ

Доступ к квартире после выезда жильца остаётся не только у него самого. Карта ниже собирает типичные источники по двум осям: насколько вероятно, что ключ остался, и что будет, если им воспользуются.

Если ни одного признака нет, ничего менять не нужно. Действия справа дешевле разговора с новым жильцом о том, кто открывал дверь в его отсутствие.

Личинка или замок целиком

Если замок исправен и рассчитан на сменный цилиндр, между жильцами хватает замены личинки, то есть сменного цилиндра с секретом, в который вставляется ключ. Корпус замка остаётся в двери, старые ключи перестают подходить, а новые комплекты сразу вписывают в акт для следующего жильца. Работа занимает немного времени и не требует снимать дверную обивку.

Замок целиком меняют, когда его механизм изношен и заедает, когда конструкция не предусматривает сменного цилиндра или когда собственник всё равно планировал поставить другой замок. Для замков без цилиндра остаются перекодировка или полная замена. Цены мастеров здесь не приводятся: они зависят от модели замка и двери, поэтому разумнее запросить две-три оценки под свою дверь.

У умного замка «смена личинки» выглядит иначе: из приложения удаляют пользователей прежнего жильца, меняют все коды и проверяют журнал входов, если он есть. Механический ключ аварийного открытия, если такой предусмотрен, пересчитывают как обычный комплект.

Замену оплачивает собственник, утерю ключей возмещает жилец

Собственник несёт бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Плановая смена личинки между жильцами поэтому оплачивается из кармана собственника. Если договор не говорит иного, переложить её на выехавшего жильца без его вины нельзя.

Иначе обстоит дело, когда ключи потерял жилец. Лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков, включая расходы на восстановление права (ст. 15 ГК РФ), а вред имуществу возмещает тот, кто его причинил, если не докажет отсутствие вины (ст. 1064). На практике это значит, что стоимость замены, подтверждённую чеком или актом мастера, можно предъявить жильцу.

Чек мастера за новую личинку превращается в удержание из залога (обеспечительного платежа, в быту депозита) только при одном условии: в перечне оснований удержания договор называет потерянные или невозвращённые ключи. Без этой строки чек прикладывают к письменному требованию жильцу, а залог возвращают целиком в срок из договора. Как устроены удержания и сроки возврата, разобрано в статье о залоге при сдаче квартиры.

Жилец меняет замок сам: что решает договор

Можно ли запретить жильцу менять замок

Запретить жильцу менять замок без согласия собственника можно пунктом договора: прямого запрета в главе ГК о найме нет, а условия договора стороны определяют по своему усмотрению (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Жилец обязан обеспечивать сохранность квартиры (ст. 678 ГК РФ). В пункт вписывают замену только с письменного согласия, хранение исходной личинки и возврат всех ключей при выезде.

Без такого пункта спор о замке, который жилец поставил сам, решается неочевидно. Статья 678 ГК РФ запрещает без согласия наймодателя переустройство и реконструкцию, но считать ли замену личинки переустройством, закон прямо не говорит. Пункт договора убирает эту неясность.

Желание жильца сменить личинку при заселении понятно: он тоже не знает, у кого остались ключи от прошлого найма. Разумный ответ: разрешить замену с условием, что исходная личинка остаётся у собственника, а при выезде её возвращают на место или передают все ключи от новой. Тогда к концу найма обе стороны знают, сколько ключей существует.

Пока договор действует, замки не трогают

Всё сказанное о смене замков касается квартиры, которую жилец уже вернул по акту. Пока договор действует и жилец живёт в квартире, замена замка без его согласия может стать самоуправством, а при существенном вреде преступлением (ст. 330 Уголовного кодекса, УК РФ) и нарушает неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ, ч. 1 ст. 139 УК РФ). Это правило действует и при долге по оплате.

Новая личинка в двери, за которой ещё лежат вещи жильца, не возвращает квартиру собственнику: освободить её против воли нанимателя может только решение суда по ст. 688 ГК РФ, исполненное приставом. Порядок до этого решения разобран в материале о выселении арендатора, а случай, когда жилец перестал отвечать и ключей никто не вернул, в статье о том, что делать, если арендатор не выходит на связь.

Пункт о замках и ключах для договора

Формулировку ниже можно вставить в раздел о возврате квартиры. Она опирается на порядок The·Rent, где возврат ключей по акту входит в пункт о возврате квартиры.

Наниматель получает ключи по акту приёма-передачи с указанием количества по каждому виду. Изготовление дубликатов, передача ключей третьим лицам и замена замков допускаются только с письменного согласия Наймодателя; при замене исходная личинка передаётся Наймодателю на хранение. При выезде Наниматель возвращает все ключи и пульты по акту возврата. При утрате ключей Наниматель возмещает стоимость замены личинки по чеку; Наймодатель вправе удержать эту сумму из обеспечительного платежа.

Место этого абзаца видно по структуре договора найма из 14 пунктов: он встаёт в раздел о возврате квартиры, после условий об уборке.

Частые вопросы

Жилец оставил ключи соседке без акта: что делать

Ключи, оставленные соседке без акта, сначала пересчитывают по акту заселения при самой соседке и фиксируют на видео. Затем жильцу отправляют сообщение в канал из договора: сколько комплектов получено и в какой день. Если комплектов меньше, чем выдано, или соседка держала ключи несколько дней, личинку разумно сменить до следующего заселения.

Нужно ли менять личинку, если агент брал ключи на показы

Ключи, выданные агенту на показы, возвращают под расписку с количеством комплектов. Если все комплекты вернулись и копии не делались, менять личинку не обязательно. Если ключи передавались между несколькими людьми или срок показов растянулся на недели, замену проводят перед заселением и новые комплекты вписывают в акт.

Как быть с брелоками домофона и пультами

Брелоки домофона и пульты шлагбаума учитывают в акте так же, как ключи от двери. Если вернули не все, уточните у организации, которая обслуживает домофон или шлагбаум, можно ли заблокировать утраченные. Новые брелоки для следующего жильца заказывают заранее, чтобы в день заселения их число совпало с записью в акте.

После ключей идёт обход квартиры по описи

Связка пересчитана, личинка заменена или оставлена, и новые комплекты лежат в конверте для следующего жильца. Оставшаяся часть выезда касается комнат и счётчиков, по ней удобно идти со статьёй про акт возврата квартиры; остальные темы этого этапа собраны на странице о выезде жильца и возврате залога. Если квартира уже свободна и пора искать нового жильца, стартовую ставку можно сверить через бесплатную оценку квартиры перед сдачей.