На показе в пятиэтажке будущий жилец спрашивает, не придётся ли съезжать через полгода, раз дом в программе реновации. Сдавать квартиру в доме под реновацию можно, пока вы не подписали с городом договор о переходе права собственности. Полученную по реновации квартиру сдают как любую свою, когда право собственности на неё уже записано на ваше имя в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости).

Собственнику старой квартиры при этом предстоит решить две вещи заранее: на какой срок подписывать договор найма и как жилец освободит квартиру, когда придёт проект договора от города. От второго ответа зависит, успеете ли вы переехать без суда и сохраните ли выбор между новой квартирой и деньгами.

Сдача в пятиэтажке из программы: до какого момента она безопасна

Можно ли сдавать квартиру в доме под реновацию

Квартиру в доме под реновацию сдавать можно: включение дома в программу не отнимает у владельца права сдавать своё имущество (ст. 209 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ). Граница наступает с проектом договора от города: на подписание закон даёт 30 дней. Поэтому договор найма заключают на срок до года и с условием о выезде при переселении.

Порядок переселения задаёт ст. 7.3 закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» в редакции закона № 409-ФЗ от 04.11.2025. Взамен старой квартиры собственник получает равнозначную: жилая площадь и число комнат не меньше, общая площадь больше. Переход права оформляют договором с уполномоченным органом Москвы.

Если договор не подписан в течение 30 дней со дня получения проекта, город вправе обратиться в суд. Требования в таком иске перечислены в законе: понудить к договору, освободить квартиру, снять жильцов с регистрационного учёта и передать квартиру в собственность Москвы. К этому моменту действующий договор найма мешает переселению, а быстро освободить квартиру собственник сможет только с согласия жильца.

Этапы переселения и что можно со сдачей на каждом

Ниже этапы в том порядке, в каком их проходит собственник, и решение по сдаче для каждого. Сроки переезда и выдачи ключей город публикует на своём портале, и для вашего дома их сверяют там.

Этап Что со сдачей Чем рискует собственник
Дом в программе, проекта договора нет Сдавать можно, договор до года Дата переезда заранее неизвестна
Получен проект договора Новых жильцов не заселяют, текущему направляют уведомление о выезде 30 дней на подпись, 20 дней на заявление о деньгах
Подписан договор о переходе права Старая квартира переходит городу Право пользования старой квартирой у проживающих прекращается
Переезд в новую квартиру Жилец должен освободить старую до передачи Иск об освобождении, если жилец остался
Право на новую квартиру записано в ЕГРН Сдают на общих основаниях Обременения старой квартиры переходят на новую
Карта рисков сдачи квартиры в доме под реновацию: дороже всего обходятся долгий договор и жилец, который не съехал
Квартиру в доме под реновацию безопаснее сдавать по договору меньше года с пунктом о выезде после проекта договора от города.

Самая дорогая ошибка на карте связана с длинным договором: он может лишить собственника выбора между квартирой и деньгами. Вторая связана с договором без условия о выезде, когда жилец не обязан уходить раньше конца срока, а проект договора от города уже на руках.

Жилец при переселении: чьи права защищает закон

Что будет с жильцами при переселении

Жилец по обычному договору найма квартиру от города не получает: гарантии реновации даны собственникам и нанимателям жилья, а не человеку, который снимает квартиру у собственника. Закон переносит право пользования на новую квартиру «на тех же условиях» для всех, у кого оно было, но относится ли это к коммерческому найму, официально не разъяснено. Надёжнее закончить договор по соглашению до освобождения квартиры.

Текст нормы звучит так: лица, которые имели право пользования квартирой в доме программы, теряют его после договора о переходе права собственности и получают на тех же условиях право пользования новой квартирой. Для членов семьи собственника смысл понятен, а для жильца по договору найма строить расчёт на любом толковании рискованно.

Общее правило Гражданского кодекса добавляет второй слой: смена собственника не расторгает найм, новый владелец становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). При обычной продаже квартиры это защищает жильца. При реновации старую квартиру получает город, а иск об освобождении закон даёт ему прямо, поэтому спор с жильцом, который не съехал вовремя, ляжет на собственника.

Для сравнения: в ст. 32.1 Жилищного кодекса (ЖК РФ) о комплексном развитии территорий жильё взамен положено собственникам и нанимателям по договорам социального найма и найма жилья социального использования. Жилец по коммерческому найму в этом перечне не назван. Если вы сами живёте в городской квартире по социальному найму, правила другие, и про поднаём рассказано в статье о сдаче муниципальной квартиры.

Долгий договор найма закрывает путь к деньгам вместо квартиры

Собственник может вместо равнозначной квартиры попросить равноценное возмещение: деньгами или другой квартирой. Заявление об этом подают в течение 20 дней со дня получения проекта договора. Денежное возмещение закон закрывает для собственника, у которого в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав или обременения.

Граница проходит по сроку договора найма. Найм на год и больше регистрируют в ЕГРН как обременение (п. 2 ст. 674 ГК РФ), и с такой записью путь к деньгам вместо квартиры закрыт. Одиннадцатимесячный договор в реестр не попадает, выбор остаётся. Порядок регистрации обременения, если договор всё же заключён на год, описан в статье о том, надо ли регистрировать договор в Росреестре.

Само переселение обременение не останавливает. Зарегистрированный найм не мешает перейти праву к Москве, а на новую квартиру обременение переходит одновременно с регистрацией вашего права. По той же норме на новую квартиру переходит и ипотека, а условия банка о сдаче для заложенного жилья разобраны в статье про сдачу ипотечной квартиры.

Условный пример: собственник двушки в доме из программы подписал договор найма на два года, жилец зарегистрировал обременение. Через год приходит проект договора, а собственник рассчитывал взять деньги и купить квартиру в другом районе. Требовать деньги он уже не вправе, остаются новая квартира или другая квартира взамен. Договор на 11 месяцев с продлением этот вариант сохранил бы.

Договор на время до переезда: срок, расторжение, выезд

В перечне оснований, по которым собственник расторгает найм через суд (ст. 687 ГК РФ), переселения нет. Освободить квартиру к сроку, который назначил город, собственник может только с согласия жильца или по пункту, который жилец подписал заранее. Поэтому условие о выезде при переселении вносят в договор в день подписания: позже его без согласия жильца не добавить.

Есть и довод в пользу договорного условия о выезде. По позиции Конституционного Суда в постановлении от 02.06.2022 № 23-П, для найма на срок меньше года стороны вправе сами согласовать иные условия расторжения. Для квартиры в доме из программы таким условием становится проект договора от города, и надёжнее записать его как соглашение о выезде с конкретным числом дней: односторонний отказ собственника суд может оценить иначе.

Если договор продлевают так, что общий срок найма превышает год, этот вывод Конституционного Суда к нему не применяется.

Что записать в договор найма для квартиры в доме из программы:

  1. Срок меньше года, с продлением по соглашению, а не автоматически.
  2. Отдельный пункт: квартира находится в доме программы реновации, жилец об этом знает.
  3. Обязанность собственника сообщить о проекте договора от города в течение нескольких дней после получения.
  4. Срок освобождения квартиры после такого уведомления и расторжение по соглашению сторон без штрафа для обеих.
  5. Возврат залога (обеспечительного платежа) в день подписания акта возврата за вычетом удержаний по описи.
  6. Показания счётчиков и долги по коммунальным платежам на дату выезда.

Выезд перед переселением проводят по порядку The·Rent: дату согласуют за 30 дней, а в этот день обходят квартиру по описи с фото. У обхода в пятиэтажке под снос своя задача: квартира уходит городу пустой, поэтому в акте отмечают, что вещи жильца вывезены, ключи сданы, показания счётчиков сняты на дату выезда. Удержания из залога считают только по основаниям договора, а форма акта есть в статье об акте возврата квартиры.

Жилец, который знает о реновации с первого показа, планирует переезд вместе с вами. Скрытая информация о сносе может дать обратный эффект: человек узнаёт новость от соседей, и в последние месяцы возможны пропуски оплаты и выезд без акта. Общие правила досрочного выхода из договора для обеих сторон собраны в статье о досрочном расторжении договора.

Новая квартира по реновации сдаётся на общих основаниях

Можно ли сдавать квартиру, полученную по реновации

Квартиру, полученную по реновации, сдавать можно на общих основаниях после записи права собственности в ЕГРН: закон о реновации запрета на сдачу новой квартиры не содержит. Исключение одно. Если собственник умер и до вступления наследников собственником новой квартиры записан город, в реестр вносят отметку о невозможности сдать её в аренду до регистрации прав наследников.

Новую квартиру сдают по новому договору найма, даже если в неё готов переехать прежний жилец: адрес, площадь и опись другие, а подписывают договор после выписки ЕГРН на ваше имя. Ипотека и другие записанные обременения переходят на новую квартиру вместе с регистрацией права, так что пункт кредитного договора о сдаче продолжает действовать.

Если старую квартиру вы сдавали как самозанятый, новая сдаётся в том же режиме: доход по-прежнему получен от сдачи жилья. Тем, кто начинает сдавать впервые, выбрать между НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) и самозанятостью поможет сравнение в статье о налоге на сдачу квартиры.

Частые вопросы

Платит ли собственник взносы на капремонт, пока дом ждёт сноса

Взносы на капитальный ремонт собственник квартиры в доме программы реновации не платит со дня утверждения программы, это прямо сказано в ст. 7.3 закона № 4802-1. Если в квитанции эта строка осталась, вопрос решают с управляющей организацией дома. Остальные коммунальные платежи по договору найма делят с жильцом так же, как в любом другом доме.

Можно ли заселить нового жильца после получения проекта договора

Нового жильца после получения проекта договора заселять рискованно: на подпись договора с городом закон даёт 30 дней, а затем возможен иск об освобождении квартиры. Жилец по свежему договору найма успеет только разобрать вещи. Если квартира пустует, разумнее дождаться новой квартиры и сдавать её после регистрации права.

Можно ли продлить договор найма, если сроки переселения сдвинулись

Продление договора найма в доме программы реновации оформляют дополнительным соглашением на новый срок меньше года, с тем же условием о выезде после проекта договора от города. Автоматическое продление для такой квартиры хуже: новый срок начинается без обсуждения, а дата сноса по-прежнему неизвестна, и каждый период удобнее согласовать с жильцом письменно.

Порядок действий собственника

Квартиру в пятиэтажке из программы сдают по договору на срок меньше года, с открытой информацией о реновации и пунктом о выезде. После проекта договора от города новых жильцов не берут, текущему жильцу отправляют уведомление и проводят выезд по описи. Новую квартиру сдают после выписки ЕГРН.

Остальные ситуации, в которых сдача зависит от чужого согласия, собраны в обзоре о том, когда квартиру сдавать можно и когда нельзя, а близкие случаи есть в разделе ипотека, доли, наследство, доверенность.

Когда ключи от новой квартиры получены и право записано, следующий шаг: понять, за сколько её сдавать. Реальную ставку для вашего района покажет бесплатная оценка квартиры на главной странице.