Как сдать квартиру, если собственник ребёнок: разрешение опеки и договор

Одно разрешение опеки и 15 дней ожидания

Можно ли сдавать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Сдать квартиру, если собственник несовершеннолетний, можно после одного обязательного документа: предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. На ответ у опеки не больше 15 дней с даты заявления (ч. 3 ст. 21 закона «Об опеке и попечительстве»). Договор подписывает родитель от имени ребёнка до 14 лет или сам подросток 14–18 лет с письменного согласия родителя.

Квартира могла достаться ребёнку в дар от бабушки, по наследству или при приватизации, а семья живёт в другом месте. Пустующее жильё стоит денег, и сдача кажется очевидным решением. Решение принимают родители, но окончательное слово по договору за опекой, поэтому подготовку начинают с заявления в опеку.

Первый звонок семья делает не агенту и не жильцу, а в отдел опеки по месту жительства ребёнка: квартира записана на него. В п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса, ГК РФ сдача внаём стоит в одном ряду с продажей и залогом, а п. 3 ст. 60 Семейного кодекса, СК РФ распространяет это правило на родителей. Объявление появляется только после письменного ответа опеки.

Дерево решений: доля или вся квартира, возраст ребёнка

Две развилки определяют весь порядок: что принадлежит ребёнку и сколько ему лет. Схема ниже проходит их по очереди и заканчивается тем, кто подаёт декларацию.

Первая развилка про объём собственности. Если ребёнку принадлежит вся квартира, решение о сдаче принимают его законные представители с разрешения опеки. Если у ребёнка доля, сдают общее имущество, и к разрешению опеки добавляется согласие каждого взрослого сособственника; кто и как его даёт, сведено в статье о согласиях на сдачу квартиры.

Вторая развилка про возраст. До 14 лет ребёнок в сделке не участвует, за него действует родитель. С 14 до 18 лет подросток подписывает договор сам, а родитель даёт письменное согласие.

Отдельная ветка у эмансипированного подростка: он полностью дееспособен (ст. 27 ГК РФ), и правила об оспаривании сделок без согласия родителей к нему не применяются (п. 2 ст. 175 ГК РФ). Его статус подтверждают решением опеки или суда, а квартирой он распоряжается сам, как взрослый: правила о разрешении опеки написаны для имущества подопечных.

Подпись за ребёнка зависит от возраста

Кто подписывает договор за ребёнка

За восьмилетнюю дочь договор найма подписывает мать или отец: малолетний сам сделок с квартирой не совершает, от его имени действует законный представитель (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Пятнадцатилетний сын уже ставит собственную подпись наймодателя, а мать дописывает внизу «согласна» с датой и подписью (ст. 26 ГК РФ). Номер разрешения опеки попадает в преамбулу при любом возрасте.

Доверенность родителю не нужна. Родители выступают законными представителями детей в отношениях с любыми лицами без специальных полномочий (п. 1 ст. 64 СК РФ). У опекуна и попечителя такое же право (п. 2 ст. 31 ГК РФ), и в договоре указывают документ о назначении.

Поручить показы и подписание бабушке или агенту можно, но доверенность от имени ребёнка сама требует предварительного разрешения опеки (ч. 2 ст. 21 закона об опеке). Удобно просить в одном заявлении оба разрешения: на договор найма и на доверенность. Список полномочий для представителя приведён в материале о доверенности на сдачу квартиры.

Ещё одно ограничение касается выбора жильца. По п. 3 ст. 37 ГК опекун, его супруг или близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, кроме дара и безвозмездного пользования в пользу ребёнка. Через п. 3 ст. 60 СК это ограничение касается и родителей, поэтому сдавать квартиру ребёнка своему брату или сестре нельзя, и жильца ищут со стороны.

Заявление в опеку и ставка, которую нужно обосновать

Нужно ли разрешение опеки на сдачу квартиры ребёнка

Разрешение опеки на сдачу квартиры ребёнка нужно в любом случае, когда ребёнок собственник всей квартиры или доли. Заявление подают в орган опеки по месту жительства ребёнка. Разрешение или мотивированный отказ выдают письменно не позднее 15 дней с даты заявления. Разрешение и отказ можно оспорить в суде: закон называет опекуна или попечителя, других заинтересованных лиц и прокурора (ч. 3 ст. 21 закона об опеке).

Перечень документов в разных отделах опеки отличается, и его уточняют в своём отделе до подачи. Заявление удобнее строить вокруг трёх вопросов: кто жилец, на какой срок и по какой цене. Цену удобнее закрыть таблицей сопоставимых объявлений, которую прикладывают к заявлению.

Довод о цене опеке удобнее показать выборкой, которую сотрудник перепроверит за несколько минут. Здесь подходит порядок The·Rent: 8–12 действующих объявлений рядом с квартирой ребёнка, площадь ± 10%, дом и ремонт того же уровня.

Свежесть выборки для опеки важна отдельно: объявления не старше 2–3 недель показывают, что цена в проекте договора взята с сегодняшнего рынка, а не из прошлогодней переписки. Как из них получить медиану и стартовую ставку, разобрано в статье о расчёте ставки по похожим объявлениям.

Условный пример: однушка 38 м² в Москве, ребёнку 11 лет. Из десяти свежих объявлений медиана получилась 60 000 ₽ в месяц, поправка за первый этаж минус 3%, стартовая ставка 58 200 ₽. В заявлении это выглядит так:

Пятилетний потолок пользования имуществом ребёнка (ч. 6 ст. 19 закона об опеке, дольше только с отдельного разрешения при особой выгоде) обычный наём не задевает. Короткий договор удобен по другой причине: через 11 месяцев семья снова идёт в опеку уже с новой выборкой объявлений, и ставку легко подтянуть к рынку. Фиксированная плата на несколько лет вперёд выглядит для ребёнка менее выгодно.

Куда поступает плата и кто платит налог

Арендная плата за квартиру ребёнка принадлежит ребёнку: он имеет право собственности на доходы, полученные им (п. 3 ст. 60 СК). Родители управляют этими деньгами по правилам о распоряжении имуществом подопечного. Доходы подопечного расходуются исключительно в его интересах и с предварительного разрешения опеки (п. 1 ст. 37 ГК).

Опека вправе дать письменные указания, обязательные для исполнения (ч. 2 ст. 19 закона об опеке). Как ваш отдел опеки применяет это к арендной плате и нужен ли отдельный счёт, спросите при подаче заявления.

Налогоплательщиком по этой плате считается сам ребёнок, даже если ему три года. Жилец-гражданин налог не удерживает, поэтому доход по договору найма декларируют самостоятельно (пп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса, НК РФ).

Подпись под декларацией по налогу на доходы физических лиц (3-НДФЛ) за ребёнка ставит родитель как законный представитель (п. 2 ст. 27 НК РФ). Ставка 13% по ст. 224 НК РФ действует, пока годовой доход ребёнка не превышает 2,4 млн ₽.

В условном примере годовая плата составит 58 200 × 12 = 698 400 ₽. НДФЛ 13% равен 90 792 ₽, у ребёнка остаётся 607 608 ₽. Если ребёнку принадлежит половина квартиры, на него приходится половина платы и половина налога, а остальное декларирует взрослый сособственник. Режимы налога для взрослых сравниваются в статье о налоге при сдаче квартиры.

Договор подписали без разрешения: что дальше

Закон об опеке описывает этот случай прямо. Обнаружив договор от имени подопечного без предварительного разрешения, опека обязана незамедлительно обратиться в суд с требованием о его расторжении, если договор не заключён к выгоде ребёнка (ч. 4 ст. 21 закона об опеке). При расторжении квартира возвращается, а убытки сторон по тексту закона возмещает опекун или попечитель.

Для жильца это означает возможный выезд посреди срока. Для семьи такой исход грозит спором об убытках и испорченными отношениями с опекой перед следующим разрешением. Если договор уже подписан, разумнее сразу обратиться в опеку, приложив его и таблицу сопоставимых объявлений. Ставка по рынку и короткий срок служат доводами, что договор заключён к выгоде ребёнка.

Частые вопросы

Можно ли сдавать квартиру с долей ребенка

Квартиру с долей ребёнка сдавать можно, но доля тоже имущество ребёнка, и разрешение опеки нужно так же, как для целой квартиры. Дополнительно договор подписывают или письменно одобряют все взрослые сособственники. Если доли появились из-за материнского капитала, у семьи есть ещё срок оформления долей и деление платы по ним: этот случай разобран в материале о сдаче квартиры с маткапиталом.

Нужно ли согласие второго родителя

Согласие второго родителя на сдачу квартиры ребёнка закон отдельно не выделяет: оба родителя законные представители и действуют без специальных полномочий (п. 1 ст. 64 СК). Требует ли ваш отдел опеки подписи обоих родителей в заявлении, уточните при подаче. Если опека установит противоречие между интересами родителей и ребёнка, родители не вправе его представлять (п. 2 ст. 64 СК).

Что меняется, когда ребёнку исполнится 18 лет

Совершеннолетний собственник распоряжается квартирой сам, и разрешение опеки на новые договоры ему уже не нужно. Действующий договор найма совершеннолетие не прекращает, он идёт до конца срока. Продление и новый договор бывший подопечный подписывает сам и сам отвечает по ним как собственник и наймодатель.

Условия, при которых квартиру ребёнка не сдают

Квартиру ребёнка разумно не сдавать, пока на руках нет письменного разрешения. Отказаться стоит и тогда, когда единственный кандидат в жильцы близкий родственник родителей (такую сделку запрещает п. 3 ст. 37 ГК) или предлагает ставку заметно ниже медианы сопоставимых объявлений: выгоду ребёнка в таких случаях доказать трудно.

Если же разрешение получено и ставка обоснована, сдача идёт по обычным правилам: бесплатная оценка квартиры поможет сверить ставку для заявления, а остальные ограничения на сдачу собраны в обзоре восьми ситуаций с согласием или запретом.