Продать квартиру, которую сдаёте: что будет с жильцом и договором

Продажа квартиры с арендатором законна: договор найма не прекращается, и покупатель становится наймодателем на тех же условиях. Как продавать, зависит от трёх вещей: сколько осталось до конца договора, нужна ли покупателю пустая квартира и готов ли жилец пускать людей на показы. От этих ответов зависит выбор между продажей вместе с жильцом, договорённостью о выезде и ожиданием конца срока.

Собственнику, который решил продать сданную квартиру, первым делом стоит достать договор найма и посмотреть на две строки: дату окончания и пункт о доступе в квартиру. Первая подскажет, сколько месяцев покупатель будет жить с чужим договором, вторая покажет, на каких условиях жилец обязан открыть дверь.

Договор найма переходит к покупателю вместе с квартирой

Можно ли продать квартиру, если в ней живут арендаторы

Квартиру, в которой живут арендаторы, продать можно без их согласия: по ст. 675 ГК РФ переход права собственности не расторгает и не меняет договор найма. Новый собственник получает жильца на прежних условиях: та же ставка, тот же срок, те же правила о залоге и осмотрах. Если квартиру снимает компания, то же правило для аренды записано в п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Обратная сторона правила: продажа не даёт собственнику права расторгнуть договор в одностороннем порядке. Ст. 687 ГК РФ перечисляет основания, по которым наймодатель расторгает договор в суде, и продажи среди них нет. Освободить квартиру раньше срока получится только по соглашению с жильцом (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и подписывают его в той же письменной форме, что и сам договор.

Три сценария продажи и карта рисков

Условный пример: однокомнатная квартира, жилец платит 67 000 ₽ в месяц, договор на 11 месяцев истекает в августе, а о продаже собственник задумался в феврале. Полгода чужого найма впереди оставляют продавцу три дороги.

Во втором сценарии компенсация и дата выезда фиксируются письменным соглашением о расторжении; из чего оно состоит и как делится залог, разобрано в статье о досрочном расторжении договора аренды. Здесь важна только одна связка: соглашение подписывают до задатка покупателя, иначе дата сделки будет зависеть от чужого решения.

Самый дорогой риск на карте редкий: покупатель хотел пустую квартиру, жилец отказался съезжать, и сделка развалилась уже после задатка. Частые риски дешевле: показы срываются, жилец по привычке платит старому собственнику, залог никто не учёл в расчётах сделки.

Жильца предупреждают раньше, чем выставляют объявление

Нужно ли уведомлять арендатора о продаже квартиры

Уведомлять арендатора о продаже квартиры отдельной бумагой закон не обязывает: договор найма перейдёт к покупателю и без этого. На деле жилец узнаёт о сделке первым, потому что без него квартиру не показать. Жёсткий срок появляется у продавца, которому к концу договора на год и дольше нужна пустая квартира: письменное предупреждение жильцу не позже чем за три месяца до даты окончания по ст. 684 ГК РФ.

Причина такого отказа связывает уже покупателя. Предупреждение по ст. 684 даётся с формулировкой, что квартиру не будут сдавать хотя бы год. Если новый владелец пустит другого жильца раньше, прежний может оспорить новый договор и взыскать убытки. Инвестору, который покупает квартиру под сдачу, поэтому выгоднее получить её с действующим жильцом, чем освобождённую по этой статье.

В договоре на срок до года ст. 684 по умолчанию не применяется (п. 2 ст. 683 ГК РФ), и срок предупреждения задаёт сам договор. Разница между двумя видами сроков для собственника описана в статье о договоре на 11 месяцев и на год.

Разговор с жильцом лучше провести до публикации объявления. Человек, который узнал о продаже из объявления с фотографиями своей комнаты, может начать искать новую квартиру и съехать, предупредив за три месяца, как ему разрешает п. 1 ст. 687 ГК РФ. Тогда продавец теряет и плату, и спокойные показы.

Показы при живущем жильце

Квартира, где живёт жилец, по ст. 25 Конституции РФ защищена как жилище: войти в неё против воли проживающих нельзя, кроме случаев федерального закона или решения суда. Поэтому показы держатся на договорённости и на пункте договора о доступе.

Если в договоре есть пункт об осмотрах с уведомлением, по порядку The·Rent он и становится основой графика. Осмотр для проверки состояния и показ покупателям всё же разные вещи, поэтому показы лучше согласовать отдельным письмом:

• дни и часы, например два будних вечера и одно утро выходного;
• уведомление о каждом показе за сутки в канале из договора;
• присутствие жильца или его отказ присутствовать;
• запрет фото личных вещей и жилых комнат без согласия;
• что жилец получает взамен: скидку на время продажи, помощь с переездом или более поздний выезд.

Если пункта о показах в договоре нет, отказ жильца пускать покупателей нарушением договора не считается, поэтому выгоду для него обсуждают заранее.

Покупателю передают договор с залогом, жильцу сообщают реквизиты

Что будет с договором аренды при продаже квартиры

Договор аренды квартиры при продаже действует до конца срока на прежних условиях, меняется только наймодатель. Продавец передаёт покупателю договор с приложениями и решает, кто вернёт жильцу залог. Жилец со дня перехода права платит новому собственнику, поэтому реквизиты для оплаты сообщают письменно.

Чек-лист передачи сданной квартиры:

1. Экземпляр договора найма со всеми дополнительными соглашениями.
2. Опись имущества и акт приёма-передачи с фото на день заселения.
3. Показания счётчиков на день перехода права и квитанции без долгов.
4. Сведения о залоге: сумма, дата получения, основания удержания из договора.
5. Контакты жильца и история уведомлений: о показах, о продлении, о повышении платы.
6. Пункт в договоре купли-продажи о жильце и сроке его права пользования квартирой.
7. Письменное уведомление жильцу о новом собственнике и реквизитах для оплаты, подписанное продавцом.

Пункт шестой опирается на п. 1 ст. 558 ГК РФ: перечень лиц, которые сохраняют право пользования после покупки, назван существенным условием продажи жилья. Распространяется ли норма на жильца по коммерческому найму, ГК прямо не говорит, поэтому жильца и дату окончания договора в договоре купли-продажи надёжнее указать.

Залог получал продавец, а просить его назад жилец будет в августе, когда хозяином квартиры станет покупатель. Кто из двоих рассчитается с жильцом, Кодекс прямо не решает, поэтому вопрос закрывают ещё до подписания договора купли-продажи.

Практичных решений два: продавец рассчитывается с жильцом до сделки, и покупатель берёт новый залог, или сумму учитывают в цене квартиры, а жилец письменно подтверждает, что вернёт её ему новый собственник. Оба пути держатся на соглашении сторон, которое для обеспечительного платежа допускает ст. 381.1 ГК РФ.

Уведомление о реквизитах снимает спор об оплате. ГК для уступки требований признаёт силу уведомления, которое прислал прежний кредитор (ст. 385 ГК РФ); здесь тот же приём работает как практический шаг. Плату за месяц, на который пришлась регистрация, удобно заранее поделить по дням прямо в договоре купли-продажи.

Если решили продавать свободную квартиру

Если до августа остаётся пара месяцев, разумнее дождаться выезда: после выезда квартиру можно освежить и снять на фото без чужих вещей. Выезд принимают по той же описи и тому же акту, по которым жилец заселялся, а удержания из залога закрывают до задатка покупателя, чтобы сделка не тянула за собой спор с прежним жильцом. Как пройти квартиру при возврате, описано в статье об акте возврата квартиры.

Если же продажа срочная, а жилец готов уехать раньше, соглашение о выезде с компенсацией обойдётся дешевле, чем недели простоя без показов. Налог с продажи и сравнение «продать или продолжать сдавать» посчитаны в статье о доходности сдачи против продажи.

Частые вопросы

Может ли покупатель сразу выселить жильца

Покупатель квартиры с жильцом сразу выселить его не может: по ст. 675 ГК РФ он становится наймодателем на условиях прежнего договора. Освободить квартиру раньше срока получится по соглашению с жильцом, а без него только через суд по основаниям ст. 687, например при долге по оплате или порче. Порядок такого выселения разобран в статье о законном выселении арендатора.

Можно ли продать квартиру, если жилец против

Продажа квартиры от согласия жильца не зависит: собственник распоряжается имуществом сам, а договор найма просто переходит к покупателю. Жилец вправе не пускать на показы, если договор этого не обязывает, и продажа затянется. Поэтому возражения жильца решают переговорами о графике показов, компенсации или дате выезда, а не давлением.

Кто возвращает залог, если квартиру продали

Залог жильцу после продажи квартиры возвращает тот, на кого это возложили своим соглашением продавец с покупателем при участии жильца. Прямой нормы о переходе этой обязанности к покупателю в ГК нет. Если соглашения нет, вопрос о том, кто вернёт залог, становится спорным и может дойти до суда, поэтому продавцу выгодно закрыть его до сделки распиской или трёхсторонним документом.

Условия, при которых продажу с жильцом лучше отложить

Продавать квартиру с жильцом не стоит, если договор пятилетний с низкой ставкой, а покупатель ищет жильё для себя: ему придётся годами ждать конца чужого найма, и сделка легко срывается. Не стоит начинать и тогда, когда жилец уже отказал в показах, а соглашения о выезде нет.

В остальных случаях договор переходит к покупателю, и квартиру можно продать как сданную, а если новый собственник решит сдавать её дальше, начать он может с бесплатной оценки квартиры.