Сдать квартиру за ремонт: как оформить договор и не потерять

Сдать квартиру за ремонт можно: размер платы за наём стороны определяют сами, и часть её можно принимать работами, если это записано в договоре. Опасная ошибка собственника начинается с устной фразы «живите, а вместо платы сделайте ремонт». При выезде такой жилец называет свою цену работ, а собственнику нечем её оспорить.

Если у вас квартира со старой отделкой и кандидат, который предлагает обновить её своими руками, решение принимается до первого мешка штукатурки. Сначала договор найма со сметой и фото «до», потом инструмент.

Устная сделка «ремонт вместо платы» ломается на выезде

Спор начинается, когда жилец съезжает раньше, чем «отработал» ремонт, или когда собственник видит результат и понимает, что ждал другого. Чеков нет, объём не записан, качество никто не принимал. Жилец говорит, что вложил полмиллиона, собственник уверен, что работ было на треть этой суммы.

Вторая проблема тише. Для аренды Гражданский кодекс даёт жильцу право требовать стоимость неотделимых улучшений после окончания договора, если они сделаны с согласия собственника и договор этого права не исключил. Неотделимые улучшения означают всё, что нельзя забрать без вреда квартире: стяжку, плитку, новую проводку, обои. Устное «делай что хочешь» легко прочесть как такое согласие.

Можно ли сдать квартиру за ремонт

Квартиру за ремонт сдать можно: по п. 1 ст. 682 Гражданского кодекса (ГК РФ) размер платы за жилое помещение устанавливают стороны в договоре найма, а для аренды ст. 614 ГК РФ допускает плату в виде затрат на улучшение имущества. Договор найма заключают письменно (п. 1 ст. 674 ГК РФ). В нём указывают смету работ, сумму зачёта в плату и порядок приёмки каждого этапа.

Закон разрешает плату работами и ограничивает переделки

Для найма жилья, как Гражданский кодекс называет бытовую «аренду квартиры» у гражданина (гл. 35), норма о плате короткая: размер платы устанавливается соглашением сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Подробнее про форму платы говорит глава об аренде: пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ допускает плату в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества и разрешает сочетать формы платы.

Оговорка здесь обязательна. Статьи 614 и 623 написаны для аренды. Если квартиру снимает компания для сотрудника, они действуют напрямую, а к найму у гражданина их применяют только по аналогии закона, которую допускает п. 1 ст. 6 ГК РФ. Поэтому всё, что важно собственнику, записывают в договор прямо, не рассчитывая на толкование суда.

Кто какой ремонт делает по умолчанию, решает ст. 681 ГК РФ: текущий на жильце, капитальный на собственнике, если договор не распределил иначе. Ремонт вместо платы как раз и есть такое «иначе», поэтому перечень работ пишут поимённо.

Переустройство и реконструкцию жилец без согласия собственника делать не вправе (ст. 678 ГК РФ), а что считается переустройством и перепланировкой, определяет ст. 25 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Перенос мокрых зон и стен согласуют по его правилам, и в договоре такие работы проще запретить.

Поломки в уже сданной квартире устроены иначе, они разобраны в статье о текущем ремонте при аренде.

Три способа засчитать ремонт в плату

Работы можно превратить в плату по-разному, и от способа зависит, кто рискует при досрочном выезде. Ниже три схемы на одной смете.

Третья схема похожа на арендные каникулы, только с обязательством жильца сделать работы. Квартиру, которую доделывают с нуля, оформляют по-своему, это описано в статье о сдаче квартиры в бетоне. Для вторичной квартиры со старой отделкой может подойти первая схема, если объём небольшой: стены, полы, сантехника.

Чек-лист договора найма в счёт ремонта

Ремонт добавляет к обычному договору найма свой слой условий, и почти все они касаются денег и доказательств.

Как оформить договор аренды в счёт ремонта

Договор аренды в счёт ремонта подписывают как обычный договор найма с тремя приложениями: смета с подписью собственника, график зачёта по месяцам и форма акта приёмки этапа. В самом тексте фиксируют, кто закупает материалы, какие работы запрещены и как стороны рассчитываются при досрочном выезде. Всё это подписывают до первого дня работ.

Смету удобно строить по образцу договора подряда. По ст. 709 ГК РФ смета, подтверждённая заказчиком, становится частью договора, а твёрдую цену стороны не вправе менять в одностороннем порядке. Сам договор с жильцом остаётся договором найма, смета нужна только как приложение. Без подписи собственника на смете жилец может позже предъявить любую сумму.

Пункт об улучшениях формулируют прямо: неотделимые улучшения остаются собственнику и возмещаются только в пределах суммы, уже зачтённой в плату. Отделимые вещи, вроде светильников или шкафа, купленных жильцом, он забирает. Остальные пункты договора найма не меняются, они собраны в статье о пунктах договора, которые защищают собственника.

Фото «до» и акт этапа решают спор о стоимости

По методике The·Rent опись делают по комнатам, с фото и видео в день заселения. При ремонте съёмка нужна дважды: квартиру «до» снимают при передаче ключей, а результат «после» при приёмке каждого этапа. Для старой отделки съёмка подробнее обычной. Нужны общий план каждой стены, пол у плинтусов, крупно сантехника и электрощит, окна с откосами. Видеообход с датой закрывает вопрос, какой была квартира до работ.

Акт этапа короткий, но с цифрами. В нём записывают, что сделано и в каком объёме (например, «обои в комнате 18 кв. м, 52 кв. м стен»), сумму этапа по смете, номера чеков на материалы и подписи обеих сторон. Последняя строка фиксирует зачёт: какая сумма засчитывается в плату за какой месяц. Обязательство прекращается зачётом встречного однородного требования по ст. 410 ГК РФ, и акт становится документом этого зачёта.

Условный расчёт: 312 000 ₽ ремонта при ставке 52 000 ₽

Условный пример с такими параметрами:

• ставка квартиры после обновления 52 000 ₽ в месяц;
• смета 312 000 ₽, подписана до начала работ;
• договор найма на 12 месяцев: 26 000 ₽ в месяц засчитываются работами, ещё 26 000 ₽ жилец переводит на карту.

Теперь досрочный выезд через 5 месяцев, когда работы уже сделаны. Зачтено 5 × 26 000 = 130 000 ₽, незачтённый остаток 182 000 ₽. Дальше всё зависит от одного пункта договора.

Допустим, в нынешнем виде квартира сдаётся за 40 000 ₽. Тогда два варианта первого года выглядят так.

Недополученные 168 000 ₽ при разнице в ставке 12 000 ₽ в месяц возвращаются за 14 месяцев следующего договора. Рабочее правило The·Rent ограничивает такой срок 12–18 месяцами, и этот пример в него укладывается.

Неотделимые улучшения после выезда жильца

Статья 623 ГК РФ делит улучшения на три группы. Отделимые принадлежат жильцу, если договор не говорит иное. Неотделимые, сделанные за его счёт и с согласия собственника, дают право на возмещение после окончания договора, если договор его не исключил. Неотделимые без согласия не возмещаются.

Отсюда два вывода. Согласие на работы давайте письменно и только в объёме сметы: всё сверх неё становится работой без согласия. Условие о возмещении пишите числом или формулой, как в таблице выше, и спор о 182 000 ₽ превратится в арифметику.

Налог с ремонта, которым платит жилец

Доход от сдачи квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса (НК РФ), а в базу входят доходы и в денежной, и в натуральной форме (п. 1 ст. 210). Работы жильца считаются доходом в натуральной форме. По п. 1 ст. 211 НК РФ его оценивают по рыночной стоимости этих работ.

Нужно ли платить налог, если жилец платит ремонтом

Налог с оплаты ремонтом платить нужно: стоимость работ, которыми жилец вносит плату, входит в доход собственника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ) и оценивается по рыночным ценам (п. 1 ст. 211). В условном примере доход года составит 312 000 ₽ деньгами плюс 312 000 ₽ работами, итого 624 000 ₽. НДФЛ по ставке 13% с этой суммы равен 81 120 ₽.

Если вместе с зарплатой и другими доходами база за год превысит 2,4 млн ₽, часть её пойдёт по ставке выше 13% (ст. 224 НК РФ); режимы налога сравнивает статья о налоге при сдаче квартиры. Смету при этом не занижают: она же доказывает стоимость работ в споре с жильцом.

Самозанятому собственнику (плательщику налога на профессиональный доход) порядок чека на стоимость зачтённых работ лучше выяснить в налоговой или на nalog.gov.ru до подписи договора: от ответа зависит, подходит ли схема для этого режима.

Частые вопросы

Что делать, если жилец бросил ремонт на середине

Брошенный жильцом ремонт фиксируют фото и перепиской, затем направляют письменную претензию со сроком в канале, указанном в договоре. В плату засчитываются только этапы с подписанными актами, за остальные месяцы жилец доплачивает деньгами. Если договор позволяет, следующим шагом идёт уведомление о расторжении. Менять замки и отключать электричество при этом нельзя: спор решают претензией и через суд.

Можно ли сдать квартиру за ремонт компании

Сдать квартиру за ремонт компании можно по договору аренды, и тогда пп. 5 п. 2 ст. 614 и ст. 623 ГК РФ применяются напрямую, без аналогии. Смету и акты оформляют так же, а возмещение улучшений компания потребует увереннее, поэтому пункт о нём особенно нужен. Особенности договора с юрлицом описаны в статье о сдаче квартиры компании.

Условия, при которых квартиру за ремонт не сдают

Схема не подходит квартире, которая и после обновления останется в том же ценовом ряду: собственник отдаст год половины платы за отделку, которую следующие жильцы не оценят дороже. Такую квартиру разумнее сдать в нынешнем виде, и как это сделать без вложений, разобрано в статье о том, как сдать квартиру без ремонта.

Кандидату, который торопит начать работы до съёмки «до» и подписи сметы, сдавать за ремонт не стоит. Узнать реальную ставку квартиры в нынешнем виде и после обновления можно через бесплатную оценку квартиры, другие частные случаи собраны в разделе о типах квартир.